楊忠認(rèn)為，未來房企增加利潤和附加值的重要方向一定是運(yùn)營服務(wù)好客戶。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 進(jìn)入“下半場”的中國房地產(chǎn)市場，互聯(lián)網(wǎng)思維已成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。1月6日，在中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)2014年度工作總結(jié)大會(huì)上，集團(tuán)董事局主席郭梓文從業(yè)績持續(xù)增長、資源戰(zhàn)略儲(chǔ)備、優(yōu)質(zhì)業(yè)主圈層、融資強(qiáng)勁保障、團(tuán)隊(duì)成熟穩(wěn)定幾個(gè)方面分析了奧園的優(yōu)勢，結(jié)合當(dāng)前的宏觀環(huán)境和對(duì)奧園轉(zhuǎn)型史的分析，提出“當(dāng)世界都在變你還不變，那是最大的風(fēng)險(xiǎn)”和“客戶至上”的思想理念，從境內(nèi)境外同步發(fā)展，全面擁抱互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新營銷方式，徹底改革營銷體系，產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)型等方面，指出了奧園下一步“邊生產(chǎn)邊轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。

　　1月15日，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)正式發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略及AO公寓v1.0，開啟向服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型之路。

　　據(jù)奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠介紹，在2014年初奧園已經(jīng)開始打造集團(tuán)的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略，“2014年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講是一個(gè)比較特殊的年份，有兩個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大的影響，一個(gè)是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，另一個(gè)就是‘白銀時(shí)代’。”

　　楊忠表示，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)正對(duì)所有的企業(yè)經(jīng)營情況產(chǎn)生推動(dòng)作用，而白銀時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨轉(zhuǎn)型和分化，“如果做得好，大家可能會(huì)回到黃金甚至是鉆石時(shí)代，走向一個(gè)發(fā)展的藍(lán)海，反之可能會(huì)迅速走向低迷，甚至兩到三年就被淘汰”。

　　正是基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)革命和房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型需要，奧園對(duì)自身的定位進(jìn)行了思考，奧園的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略，由“健康生活理念 + 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)”構(gòu)筑，充分整合了奧園復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢資源，積極利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維，將“客戶至上”理念向縱深發(fā)展，豐富其內(nèi)涵，并提升其體驗(yàn)度。除了在商住雙線發(fā)展基礎(chǔ)上積極進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)外，奧園憑借多年在養(yǎng)生健康、文化旅游、科技教育等方面的經(jīng)驗(yàn)和積累，積極向服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。奧園的“用戶至上”戰(zhàn)略，是通過高效、充滿參與感的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造讓用戶尖叫的產(chǎn)品和服務(wù)體驗(yàn)，提升用戶滿意度和粘度；以創(chuàng)新為動(dòng)力，從小處著眼，小步快跑方式進(jìn)行迭代創(chuàng)新，贏得市場先機(jī)，打造“消費(fèi)者、代理商、建造商、服務(wù)提供商和投資者”多方共贏的新型經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈。

　　“奧園未來是做商住用戶的服務(wù)運(yùn)營商，為我們住宅用戶、商業(yè)用戶提供運(yùn)營服務(wù)。” 楊忠說。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)革命正在激發(fā)其數(shù)量龐大的業(yè)主資源價(jià)值，這也是房企在市場“下半場”中尋找新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)的突破口。

　　“過去傳統(tǒng)房企的盈利模式是售價(jià)減去成本和稅收，但新的互聯(lián)網(wǎng)形勢下，新模式更注重客戶價(jià)值，經(jīng)濟(jì)效益將等于產(chǎn)品乘以服務(wù)的平方(E=MC2)。”

　　楊忠認(rèn)為，未來房企增加利潤和附加值的重要方向一定是服務(wù)好客戶。

　　因而，奧園集團(tuán)的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略思想是在“客戶至上“的價(jià)值導(dǎo)向下，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的平臺(tái)思維和迭代思維來搭建O2O技術(shù)平臺(tái)、跨界升級(jí)產(chǎn)品開發(fā)模式以及改善經(jīng)營管理架構(gòu)流程。

　　其中，奧園客戶服務(wù)平臺(tái)是奧園互聯(lián)網(wǎng)Ao戰(zhàn)略的關(guān)鍵，奧園在自身研發(fā)的同時(shí)已與騰訊展開深度合作，將會(huì)對(duì)Ao系列產(chǎn)品提供大數(shù)據(jù)支持，包括（AoYuan）地產(chǎn)銷售信息平臺(tái)、（AoLife）養(yǎng)生健康服務(wù)平臺(tái)、（AoClub）社區(qū)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)、網(wǎng)上商城服務(wù)平臺(tái)（AoMall）、文化旅游服務(wù)平臺(tái)（AoTour），分別對(duì)應(yīng)奧園目前五大多元產(chǎn)業(yè)板塊，形成云大數(shù)據(jù)資源共享、互聯(lián)互通，以客戶端為客戶提供高效、高體驗(yàn)感的服務(wù)。

　　而技術(shù)平臺(tái)作為生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)作的資源支撐則包括大數(shù)據(jù)、奧園自有的住宅商業(yè)資源以及與奧園建立合作的醫(yī)療、教育、旅游等社會(huì)服務(wù)資源。

　　楊忠表示，Ao代表“Smart Home“，不是某個(gè)單項(xiàng)產(chǎn)品，而是奧園智慧產(chǎn)品線概念的內(nèi)核，代表著“智慧、共享、包容”的服務(wù)內(nèi)涵，以及“互動(dòng)、開放、個(gè)性”的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)精神。將形成各個(gè)專業(yè)技術(shù)功能模塊，方便不同產(chǎn)品類型的靈活搭建。本次Ao產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，奧園推出Ao全系產(chǎn)品線，囊括目前所有開發(fā)物業(yè)形態(tài)，即Ao社區(qū)、Ao商城、Ao商街、Ao公寓。。其中，Ao公寓1.0版將首先在廣州奧園越時(shí)代、奧園城市天地和蘿崗?qiáng)W園廣場項(xiàng)目推行，預(yù)計(jì)今年7月份就能見到使用效果。其中，奧園微信（公眾號(hào)：奧園）微營銷平臺(tái)全民經(jīng)紀(jì)人業(yè)已上線，Ao商城“奧園廣場”APP已進(jìn)入試運(yùn)營階段。

　　以Ao公寓為例，包含Ao產(chǎn)品的概念內(nèi)核，在“智能硬件、智慧服務(wù)、智愛生活”三大維度進(jìn)行布局。楊忠對(duì)其功能做出解釋，“最出彩的兩點(diǎn)是智慧服務(wù)和智愛生活。”據(jù)了解，Ao公寓智慧服務(wù)是在智能硬件上加上由技術(shù)平臺(tái)支撐提供的服務(wù)，比如智慧停車等。

　　智愛生活，是Ao產(chǎn)品的體驗(yàn)核心，可讓客戶自主決定個(gè)性生活，通過開辟大堂等共享空間，以智能硬件和智慧服務(wù)作保障，令住在AO公寓的年輕人能自己制定更多彩的生活方式。通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)接入和智慧WiFi定位，住在這里天天都是聚會(huì)，鄰里O2O玩不停，房間最多是用來睡覺。還能自由定制社交和商務(wù)內(nèi)容，簡直比一般公寓所謂的拎包入住更有逼格。使用奧園智慧WiFi，住戶通過手機(jī)搖一搖，周邊的美食、咖啡廳、購物商場等商家信息就會(huì)自動(dòng)推送，可實(shí)現(xiàn)提前預(yù)定、下單，住戶也可以將個(gè)人需要的信息資源進(jìn)行個(gè)性化整合，想要什么樣的生活都可以自行設(shè)定。

　　此外，奧園的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略將不局限于在現(xiàn)有產(chǎn)品線上進(jìn)行融合應(yīng)用，同時(shí)還將應(yīng)用在新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)打造中。據(jù)楊忠介紹，未來奧園將嘗試通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)資源分析客戶需求，反推導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、配套和開發(fā)模式，“奧園在韶關(guān)的文化旅游項(xiàng)目正在嘗試這種新模式。”

　　以下為奧園地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略及AO公寓v1.0發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答：

　　現(xiàn)場提問：Ao公寓的服務(wù)形式是怎樣的，包括哪些功能？在生活方式上有哪些不同？

　　楊忠：奧園的Ao產(chǎn)品會(huì)有客戶端，除了客戶端之外跟微信、騰訊有合作。

　　Ao公寓最出彩的東西是“智慧服務(wù)”和“智愛生活”。智慧服務(wù)是在產(chǎn)品硬件上再提供的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是由技術(shù)平臺(tái)支撐的軟件服務(wù)功能，比如智慧停車等等。

　　智愛生活的功能非常適合以互動(dòng)、開放、個(gè)性為代表的新時(shí)代生活，我們可以給住戶提供一個(gè)平臺(tái)，提供渠道和資源，讓客戶可以設(shè)計(jì)自己想要的生活。例如，住戶通過手機(jī)使用智愛生活功能搖一搖，周邊的美食、咖啡廳、購物商場等商家信息就會(huì)推送過來，這樣住戶入住后的吃喝玩樂等需求都可以通過智愛生活實(shí)現(xiàn)提前預(yù)定、下單。當(dāng)然這個(gè)信息不僅限于搖一搖推送，住戶也可以再進(jìn)行整合，將個(gè)人需要的信息資源都整合在一個(gè)按鍵上，可以設(shè)計(jì)自己想要的生活。

　　現(xiàn)場提問：使用這一套系統(tǒng)需要另外交錢嗎？

　　楊忠：不需要。我們的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略思維關(guān)鍵一點(diǎn)就是客戶至上。

　　另外我認(rèn)為未來地產(chǎn)公司的盈利公式會(huì)發(fā)生變化，過去是售價(jià)-成本-稅費(fèi)，地產(chǎn)商的組織架構(gòu)流程是圍繞這個(gè)盈利公式進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。但在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)影響下不是這樣，新模式更加注重客戶價(jià)值，也就是互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在一個(gè)比較時(shí)髦的話“羊毛出在狗身上，豬來買單”。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，哪怕樓已經(jīng)賣完，我們該做的服務(wù)還是要做，要做出讓客戶很滿意的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：未來這套系統(tǒng)會(huì)直接為奧園帶來盈利嗎？主要從哪里賺錢？

　　楊忠：相信肯定會(huì)的，你有一個(gè)人們愿意使用的好產(chǎn)品之后，溢價(jià)自然而然就產(chǎn)生。但我們打造互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略并不是主要靠做這個(gè)產(chǎn)品從客戶身上賺錢，根本思想是要改變盈利公式。

　　剛才我講到房地產(chǎn)商傳統(tǒng)盈利公式發(fā)生轉(zhuǎn)變，我們的角色需要轉(zhuǎn)變?yōu)樽錾套】蛻舻倪\(yùn)營服務(wù)商，通過后期運(yùn)營和服務(wù)讓它帶來更好的效益。

　　現(xiàn)場提問：奧園的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略會(huì)首先應(yīng)用在哪些項(xiàng)目？

　　楊忠：我們現(xiàn)在在推Ao公寓，范圍首先在廣州和重慶，廣州包括奧園越時(shí)代、奧園城市天地、蘿崗?qiáng)W園廣場這幾個(gè)項(xiàng)目先做1.0版，重慶也有兩個(gè)項(xiàng)目。時(shí)間方面，最先落地的項(xiàng)目是奧園城市天地和奧園越時(shí)代，使用狀態(tài)在今年7月份就會(huì)見到效果。

　　現(xiàn)場提問：奧園公寓產(chǎn)品正在進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)升級(jí)，住宅等其他產(chǎn)品是否陸續(xù)推進(jìn)？

　　楊忠：Ao產(chǎn)品是互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃的一部分，Ao產(chǎn)品是一個(gè)系列，包括Ao公寓、Ao商城、Ao商街、Ao社區(qū)，這是一個(gè)系列，會(huì)推行到各種產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：目前奧園軟件運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)是怎樣一個(gè)構(gòu)成，這種模式非常新穎但可能很容易被競爭對(duì)手所模仿，會(huì)怎樣去應(yīng)對(duì)？

　　楊忠：奧園有自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)做最核心的功能開發(fā)和軟件開發(fā)，還有一部分是我們跟別人合作開發(fā)的，兩方面結(jié)合在一起。

　　至于核心競爭力會(huì)不會(huì)失去或者說是否很容易保密，我認(rèn)為如果很多人真心深入去做的時(shí)候大家都會(huì)各自走出一條路來，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)的融合存在一些技術(shù)問題，但是這個(gè)鴻溝不是特別寬，也不是特別深，用馬云的話說，數(shù)字不是鴻溝，關(guān)鍵是認(rèn)識(shí)問題、意識(shí)問題。

　　現(xiàn)場提問：互聯(lián)網(wǎng)上升為集團(tuán)戰(zhàn)略層面，和奧園已有的商住戰(zhàn)略如何融合？

　　楊忠：奧園已經(jīng)有成型的投資、開發(fā)、產(chǎn)品戰(zhàn)略，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略是跟我們既有戰(zhàn)略的融合?；ヂ?lián)網(wǎng)戰(zhàn)略思想是融合到既有戰(zhàn)略過程中，比如說我們談到商住雙線是一個(gè)策略，商業(yè)產(chǎn)品如何做住宅產(chǎn)品如何做，而互聯(lián)網(wǎng)的思想戰(zhàn)略是如何在里面創(chuàng)新變革，它們是一個(gè)融合的關(guān)系。

　　現(xiàn)場提問：奧園設(shè)計(jì)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略系列產(chǎn)品的靈感來自于哪里？

　　楊忠：一個(gè)方面是我們自己對(duì)這個(gè)問題的關(guān)注和研究，關(guān)鍵是理念，另一個(gè)是參考同行的做法，還有一個(gè)就是來自合作方總結(jié)的想法，所以這是一個(gè)多方面工作的成果，集體智慧的結(jié)晶。

　　現(xiàn)場提問：公司在互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型方面的籌備過程是怎樣的？投入達(dá)到多少？

　　楊忠：奧園2014年初研討會(huì)上的主題就是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展很多年了，但我們感受到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中國產(chǎn)業(yè)的影響，特別對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響真正突顯是從2013年底2014年初開始，我們的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略主要跟移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的融合關(guān)系。奧園從2014年初開始做這個(gè)事情，比如說奧園Ao社區(qū)在番禺也開始在做。所以互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略是2014年初開始，現(xiàn)在是把戰(zhàn)略思想、規(guī)劃系統(tǒng)起來整合推進(jìn)。

　　至于花費(fèi)成本，從一個(gè)地產(chǎn)商的角度來看不是很大。成本比較大會(huì)體現(xiàn)什么方面？整合資源方面，但奧園是合作路線，拼接長板共建平臺(tái)，開放共贏共享，所以目前這方面大投入沒有。

　　現(xiàn)場提問：奧園商住雙線戰(zhàn)略當(dāng)時(shí)說商住比例大概四成，2015年商住雙線商業(yè)跟住宅比例會(huì)不會(huì)調(diào)整？

　　楊忠：四六比例是我們在三年規(guī)劃中提出來的，是一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，什么叫做規(guī)劃？就是大致是這么多但實(shí)際上每年會(huì)根據(jù)情況不同作調(diào)整，比如說土地儲(chǔ)備或者項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度或者市場情況的變化。

　　2014年銷售中商業(yè)占到50%，主要是這一段時(shí)間一線城市表現(xiàn)比較好，而廣州這種一線城市大部分拿到地都是商業(yè)性質(zhì)用地，是受土儲(chǔ)因素影響而不是戰(zhàn)略趨向。所以總的來說商住四六比例變化基本不大，只不過市場、土地開發(fā)節(jié)奏各方面情況都有調(diào)整，但隨著住宅大面積上來之后就調(diào)整回來了。

　　現(xiàn)場提問：奧園之前有一個(gè)三年規(guī)劃，現(xiàn)在的進(jìn)展怎么樣？

　　楊忠：奧園2013年做第一檔三年計(jì)劃時(shí)并沒有想到互聯(lián)網(wǎng)的影響那么大。2014年已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，2015年我們再做三年規(guī)劃的時(shí)候肯定會(huì)放進(jìn)去，因?yàn)閵W園的三年規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)規(guī)劃，也就是說2013年做 2014、2015、2016年的規(guī)劃，現(xiàn)在2014年底2015年初做2016、2017年的規(guī)劃，每年做都會(huì)有所調(diào)整，只有這樣才是科學(xué)的態(tài)度，才能適應(yīng)市場的變化，競爭對(duì)手的變化，客戶需求的變化，才能給企業(yè)帶來很好的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：2015年奧園的關(guān)鍵詞是高速或者提速還是會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎一點(diǎn)？

　　楊忠：2015年依然是奧園的發(fā)展期，我們的發(fā)展速度不會(huì)低于行業(yè)平均速度。2014年奧園業(yè)績同比增長22%，100-300億的房地產(chǎn)企業(yè)平均增長率大概是10.8%左右，奧園22%的增長已經(jīng)高于行業(yè)平均增長率。今年的主題肯定會(huì)是發(fā)展，我相信轉(zhuǎn)型應(yīng)該也是一個(gè)主題。