6月11日深夜，廣州中介銷售人員在微信群爆出，雅居樂劍橋郡將于本周五晚上推出一棟新品，貨量100套，預(yù)計(jì)價格1.2萬/平米，直降5千毛坯發(fā)售！

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月13日，雅居樂發(fā)布公告稱，公司秘書及授權(quán)代表衛(wèi)靜心辭任，由官鉦欽繼任雅居樂公司秘書及授權(quán)代表，即日起生效。

　　資料顯示，衛(wèi)靜心自2005年加入雅居樂，主要負(fù)責(zé)雅居樂的企業(yè)管治、企業(yè)事務(wù)及香港區(qū)域的業(yè)務(wù)管理。

　　衛(wèi)靜心本人曾獲英國倫敦大學(xué)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)碩士學(xué)位，她是英國特許秘書及行政人員公會及香港特許秘書公會的資深會員，并持有香港特許秘書公會簽發(fā)的執(zhí)業(yè)者證明。在加入雅居樂之前，其曾于多間聯(lián)交所上市公司任職及擁有逾22年的相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　現(xiàn)在，在入職雅居樂即將十年之際，衛(wèi)靜心突然離職，此前亦毫無征兆，多少讓人頗感驚訝。有分析認(rèn)為，這可能和雅居樂今年為大力提振近年來持續(xù)疲軟的銷售，從年初就開始的管理層調(diào)整有直接關(guān)系。

　　甩賣“劍橋郡”

　　雅居樂近年銷售乏力已是不爭的事實(shí)。不過今年為了提振銷售，雅居樂近期已多次祭出了降價促銷這一“利器”。

　　6月11日深夜，廣州中介銷售人員在微信群爆出，雅居樂劍橋郡將于本周五晚上推出一棟新品，貨量100套，預(yù)計(jì)價格1.2萬/平米，直降5千毛坯發(fā)售！

　　6月13日，雅居樂劍橋郡果然推出限量一口價特價單位，產(chǎn)品為247平米的五房單位，部分樓層可望江景。而價格確實(shí)只有1.2萬元/平米，貨量為100套。

　　據(jù)了解，由于本次推出的單位讓利幅度較大，因此雅居樂要求購房者需要7天內(nèi)完成簽約，付款方式僅限一次性付清房款或者首付3成起，不能“分期首付”。

　　劍橋郡此前銷售數(shù)據(jù)顯示，其售價已達(dá)1.8萬元/平米以上，最高曾突破3萬元/平米米。

　　如此算來，雅居樂此番降價幅度頗為驚人，最低也有30%以上。

　　據(jù)市場人士稱，雅居樂劍橋郡一夜清貨，目的就是做好上半年業(yè)績，回籠資金。

　　對于這次不惜成本的降價促銷，廣州資深地產(chǎn)人士趙卓文在微博上寫到：“開發(fā)商資金壓力大。甩賣決心很大。價格一次降到底，夠狠；市場還是有承接力，只要價格有吸引；在樓市下行階段，盲目做豪宅，特別是大批量做豪宅，風(fēng)險很大。市場好，賣尊貴，市場不好，只有賣實(shí)惠。”

　　事實(shí)上，這并不是雅居樂在今年的首次促銷。

　　在剛剛過去的端午小長假前后，雅居樂旗下廣州、佛山、中山、惠州等地的項(xiàng)目集中推出了特價單位。廣州的雅居樂君御公館加推79-130平米方米兩至三房，毛坯均價約12000元/平米，最低售價10700元/平米起。6月2日-8日，該盤網(wǎng)簽42套均價12222元/平米，較5月15649元/平米降低不少。

　　惠州雅居樂白鷺湖在端午前夕推出的洋房售價較早前的6000元/平米降至4600元/平米。而在大本營中山，雅居樂聯(lián)動5盤，直接以特價、團(tuán)購等形式降價促銷沖刺銷售，現(xiàn)場打出“底價入市限時大促”，其中雅居樂御龍山降價幅度達(dá)2500元/平米。

　　加上從2月就開始的南京、成都等項(xiàng)目降價促銷的情況，雅居樂在2014年看起來要將“降價進(jìn)行到底”了。

　　均價持續(xù)下降

　　這大半年的降價已經(jīng)明顯的表現(xiàn)在雅居樂公布的銷售月報(bào)上了。

　　6月9日，雅居樂公告5月份公司實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額32.5億元，預(yù)售建筑面積35萬平方米，環(huán)比4月分別增長11.68%及15.13%；平均預(yù)售價格為9291元/平方米，環(huán)比持續(xù)下滑。

　　今年首5個月，雅居樂累積實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額164.6億元，累積預(yù)售建筑面積156萬平方米，同比分別增長27.5%及41.8%。

　　但值得注意的是，雅居樂的預(yù)售均價從1月份至今一路下滑，5月預(yù)售均價較1月的1.29萬元/平方米已下降超過28%；首5月預(yù)售均價1.06萬元/平方米，較2013年全年的1.16萬元/平方米亦降幅明顯。

　　瑞信在此前的研報(bào)中指出，雅居樂近期對個別項(xiàng)目積極降價，雖然可有助刺激銷售，但代價是犧牲利潤率及影響現(xiàn)金回籠。

　　瑞銀認(rèn)為，受項(xiàng)目降價影響，雅居樂2014年的毛利率或由2013年的36%降至32%。巴克萊資本此前發(fā)表報(bào)告指出，跑量去庫存使得雅居樂毛利率受壓，預(yù)計(jì)今年的毛利率水平跌至20%-25%。

　　這些預(yù)期和表現(xiàn)看起來略顯悲觀，尤其在3月雅居樂大力調(diào)整了董事會之后，銷售額的提升并沒有帶來財(cái)務(wù)指標(biāo)的明顯改善，而市場壓力即使是以犧牲利潤為代價也未見轉(zhuǎn)折。

　　3月28日，雅居樂發(fā)布公告顯示，原董事會執(zhí)行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳（陳卓林妻子）調(diào)任為非執(zhí)行董事，而副總裁黃奉潮、梁正堅(jiān)及陳忠其獲委任為公司的執(zhí)行董事，并于即日生效。

　　雅居樂稱，2013年集團(tuán)實(shí)行多項(xiàng)改革措施，包括成立管治委員會，其日常運(yùn)作已由副總裁及各區(qū)域總裁負(fù)責(zé)。因此，將3名資深的副總裁委任為執(zhí)行董事，以及調(diào)任4位執(zhí)行董事為非執(zhí)行董事是“順理成章”。

　　當(dāng)時普遍分析認(rèn)為，雅居樂在董事會的變化也是為未來的“業(yè)績體現(xiàn)”做準(zhǔn)備，特別是其將一些銷售表現(xiàn)不錯的區(qū)域負(fù)責(zé)人委任為執(zhí)行董事。

　　樓市預(yù)期悲觀

　　然而，2014年一半時光即將度過，雅居樂全年480億的目標(biāo)只完成了164億元。按照雅居樂前幾年一直宣稱的上半年只需達(dá)到四成銷售計(jì)算，其6個月的銷售金額應(yīng)為192億元。

　　現(xiàn)在在剩余的1個月的時間雅居樂需要完成近30億銷售，也許在雅居樂當(dāng)前如此大力促銷的情況下并不難以辦到。

　　但另一個讓人頗感壓力的事情則是，諸多分析人士對2014年下半年的市場預(yù)期并不樂觀，有人甚至認(rèn)為2014年最為艱難的時候就是三、四季度。

　　相當(dāng)多境外研究團(tuán)體和媒體都認(rèn)為，由于政策時滯等原因，第一波房地產(chǎn)沖擊將在第三季度來臨：房地產(chǎn)市場泡沫程度前所未有，一旦行業(yè)開始去杠桿化，違約將雪崩式來臨；第三季度或?qū)⑹欠科蟾叨任ｋU期。

　　如果情況真的如此演變，那么雅居樂能否在下半年完成六成的銷售金額，將是目前無法確認(rèn)的不確定事件。

　　至少，近期已經(jīng)有多家研究機(jī)構(gòu)對房企的全年銷售表示了不樂觀的態(tài)度。

　　6月9日，標(biāo)普發(fā)布預(yù)測報(bào)告稱，開發(fā)商將在今年下半年在提高現(xiàn)金流和實(shí)現(xiàn)年初制定的較高的銷售目標(biāo)方面，面臨更大的壓力。

　　而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在已公布銷售額的30家上市房企中，從完成年度目標(biāo)情況看，除恒大、萬科等個別企業(yè)外，其他房企普遍完成銷售目標(biāo)狀況非常差，平均完成率僅29%。

　　中原指出，如果房地產(chǎn)市場延續(xù)目前的發(fā)展趨勢，而房企又不努力地加快以價換量，很可能90%以上的企業(yè)將難以完成年度目標(biāo)。

　　或許，雅居樂如今如此大力度的以價換量加快銷售就不難理解。

　　只不過，在雅居樂的銷售與利潤并未出現(xiàn)根本性改善的情況下，曾為公司2005年上市立下汗馬功勞服務(wù)將近十年的老將離職，對于其接下來發(fā)展是否會帶來波動的影響，倒是一個值得觀察的事件。