在銀行信貸緊縮的市場背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇。

　　張宏偉 當(dāng)前來看，“地王”營銷正在盛行，這一定程度上會(huì)推升買漲不買跌的行情，使市場表現(xiàn)有些虛火。

　　然而，當(dāng)市場的腳步進(jìn)入2014年，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，今年1-5月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成，市場成交量表現(xiàn)欠佳。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，上半年整個(gè)市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，甚至在第三季度仍然會(huì)延續(xù)這樣的市場行情。

　　那么，在銀行信貸緊縮持續(xù)，市場基本面開始轉(zhuǎn)為“以價(jià)換量”的市場背景下，這些“地王”企業(yè)的生存狀況如何？

　　筆者認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，具體來講：

　　第一、標(biāo)榜“高溢價(jià)”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的企業(yè)。

　　有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號(hào)稱產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價(jià)”，在拿地時(shí)候也不惜代價(jià)，頻頻拿“地王”，也號(hào)稱可以通過“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是，在今年市場低迷期，“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

　　第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”，甚至個(gè)別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重超支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢破滅，同時(shí)，資本市場融資成本高居不下，此時(shí)，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

　　第三、過度依賴民間資本，最終因?yàn)槟玫爻杀?、融資成本過高等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。比如受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響，光耀集團(tuán)深陷資金鏈危機(jī)，青島君利豪集團(tuán)有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

　　第四、沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，屬于市場跟風(fēng)著，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當(dāng)時(shí)拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對(duì)“地王”樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

　　不可否認(rèn)，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實(shí)使令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么，從具體操盤策略而言，“地王”企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前持續(xù)銀行信貸緊縮的壓力？怎樣才可以立于不敗之地？

　　筆者認(rèn)為，首先，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級(jí)豪宅產(chǎn)品的之間的關(guān)系，在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　在推盤時(shí)序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進(jìn)攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性，要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期。伴隨著項(xiàng)目開發(fā)周期的拉長，以項(xiàng)目本身土地的升值及房價(jià)的上漲來對(duì)沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對(duì)虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價(jià)的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

　　從今年部分全國性企業(yè)的布局策略調(diào)整也可以看出，盡管市場交易量普遍下滑，企業(yè)多數(shù)項(xiàng)目銷售不良好，但是各個(gè)房企開始以個(gè)別項(xiàng)目突圍市場，開始大幅降價(jià)回籠資金，以此來保全或優(yōu)化公司在全國的整體布局的穩(wěn)定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價(jià)行為等。

　　其次，“地王”開發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡櫲ツ暌詠淼牡赝酰聪裆虾Ｐ旒覅R中心“全國地王”新鴻基那樣擁有充裕的現(xiàn)金流與融資渠道作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、海外融資、銀行授信等融資渠道，要么企業(yè)的背后有銀行財(cái)團(tuán)的大力支持。

　　第三、合作開發(fā)模式，市場資源優(yōu)化配置，“地王”風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤，復(fù)星持有50﹪股權(quán)，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個(gè)合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場資源配置。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者