5月6日的4宗地塊完成交易后，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站將沒(méi)有近期推介的地塊，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有大幅減少。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)  5月6日，北京土地市場(chǎng)4宗多功能用地入市，其中，2宗位于大興區(qū)西紅門(mén)，另外兩宗位于通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)。

　　盡管仍有包括萬(wàn)科、綠地、華遠(yuǎn)、天恒、復(fù)地、東亞、K2、東旭偉業(yè)等19家房企參與角逐。但是，相比以往熱火朝天的北京拍地，當(dāng)天不論從報(bào)價(jià)還是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)情況看，都表現(xiàn)平平。最終，這些地塊成交總價(jià)達(dá)58.45億元，平均溢價(jià)率為29.17%。

　　值得注意的是，5月6日的4宗地塊完成交易后，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站將沒(méi)有近期推介的地塊，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有大幅減少。

　　對(duì)此，北京思源總經(jīng)理丁武指出，北京一般會(huì)提前一個(gè)月公布預(yù)出讓的土地，現(xiàn)在這種情況就意味著未來(lái)一個(gè)月內(nèi)，北京或?qū)⒉粫?huì)再有地塊出讓。

　　四地平淡出讓

　　5月6日下午，首先開(kāi)拍的是北京市通州區(qū)兩宗地塊，即通州運(yùn)河IX-02F3地塊和IX-06F3地塊。據(jù)悉，通州兩地塊共吸引天恒、綠地、復(fù)地、大連一方、K2等房企參與了競(jìng)爭(zhēng)。

　　根據(jù)土地出讓文件，通州運(yùn)河核心區(qū)Ⅸ-02地塊和Ⅸ-06地塊均為F3其它類(lèi)多功能用地，其中，Ⅸ-02地塊建設(shè)用地面積為8949平方米，建筑控制規(guī)模≤8.9萬(wàn)平方米，起始價(jià)10.06億元。而Ⅸ-06地塊建設(shè)用地面積為1.78萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模≤13.35萬(wàn)平方米，起始價(jià)15.09億元。

　　最終，復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司和上海復(fù)賢投資有限公司聯(lián)合體成功摘得北京通州兩地塊，，共斥資28.55億元。

　　其中，僅經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)拍，復(fù)地以10.7億元迅速拿下Ⅸ-02地塊，樓面價(jià)12022元/平方米；而Ⅸ-06地塊競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，經(jīng)過(guò)49輪舉牌，由復(fù)地以17.85億元的價(jià)格奪得，不過(guò)溢價(jià)率僅為18%，樓面價(jià)13371元/平方米。

　　"位于通州運(yùn)河核心區(qū)的兩宗多功能用地，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)熱度一般，這與前期通州臺(tái)湖區(qū)域的商業(yè)地塊交易情況大不相同。"在北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭看來(lái)，平均溢價(jià)率比2013年以及今年4月成交的多功能地塊有小幅上漲；從樓面價(jià)的角度看，與2013年四季度成交的地塊基本持平。

　　而隨后競(jìng)拍的北京大興西紅門(mén)兩宗多功能地塊，則遭遇冷熱不同對(duì)待，雖同處西紅門(mén)板塊，但最終成交的樓面價(jià)相差近一倍。

　　其中，大興區(qū)西紅門(mén)0302-010-2地塊經(jīng)過(guò)了86輪激烈競(jìng)價(jià)，終于由北京天恒房地產(chǎn)股份有限公司以19.1億元力壓東旭搶得，溢價(jià)率達(dá)85%，樓面價(jià)15752元/平方米。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司以10.8億元拿大興區(qū)西紅門(mén)0302-010-1、0302-009地塊，溢價(jià)率僅10.2%，樓面價(jià)僅為8800元/平方米，這也是華遠(yuǎn)年內(nèi)首次在京拿地。

　　資料顯示，大興西紅門(mén)0302-010-1.0302-009地塊的土地面積約6.92萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地約4.80萬(wàn)平方米，建筑控制面積是12.27萬(wàn)平方米，起始價(jià)為9.8億元。而0302-010-2f3地塊的土地面積是68323.92平方米，其中建設(shè)用地40417.42平方米，建筑控制規(guī)模12.13萬(wàn)平方米，起始價(jià)為10.3億元。

　　對(duì)此，北京思源總經(jīng)理丁武分析道，房企在整體開(kāi)發(fā)速度放緩的情況下，大型房企的拿地也更加謹(jǐn)慎，大型城市土地成交或依然維持一定熱度，但也會(huì)更向優(yōu)質(zhì)地塊聚焦，"土地市場(chǎng)一般要比商品房銷(xiāo)售的反應(yīng)要晚三至五個(gè)月，現(xiàn)在，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫"。

　　張旭認(rèn)為，相對(duì)于居住類(lèi)地塊，商業(yè)地塊的成交熱度更加依賴(lài)于地塊本身的區(qū)域價(jià)值，"從近兩年的土地交易數(shù)據(jù)看，在近郊區(qū)域，大興黃村、通州臺(tái)湖等成為許多房企熱捧的商業(yè)用地選擇"。

　　此外，該業(yè)內(nèi)還認(rèn)為商業(yè)地塊的成交熱度也與區(qū)域規(guī)劃較為緊密。據(jù)了解，早在2010年，通州政府就已經(jīng)不再審批運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)單純住宅項(xiàng)目，該區(qū)劃出運(yùn)河兩岸16平方公里的運(yùn)河核心區(qū)，計(jì)劃到2015年打造一批高端功能性項(xiàng)目群。

　　北京土地趨冷

　　根據(jù)鏈家最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月6日，2014年北京土地成交量為88宗，土地出讓總收入達(dá)1114.53億元，比去年同期上漲103.5%，其中居住類(lèi)地塊，無(wú)論從成交宗數(shù)還是土地出讓金來(lái)看，今年是2007年以來(lái)同期的最高量。

　　"在市場(chǎng)升溫期，北京土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪高溫交易周期，在今年一季度，土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)程度依然激烈。"不過(guò)，張旭同時(shí)指出，今年二季度以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)愈加明顯，北京土地市場(chǎng)交易狀態(tài)也開(kāi)始呈現(xiàn)出分化和觀望趨勢(shì)。

　　據(jù)其分析，今年4月以及5月初，北京商品住宅成交的形勢(shì)或許影響整個(gè)市場(chǎng)主體預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)折，這將直接影響到房企在土地市場(chǎng)的拿地力度。

　　在張旭看來(lái)，今年以來(lái)，日益唱衰的樓市也對(duì)北京炙熱的土地市場(chǎng)潑了一盆冷水，"短期內(nèi)，商品住宅市場(chǎng)依舊持續(xù)低迷，北京土地市場(chǎng)在5月之后或有明顯降溫，政府的推地頻率也會(huì)有所調(diào)整。"

　　值得注意的是，5月6日的4宗地塊完成交易后，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站沒(méi)有近期推介的地塊，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的供應(yīng)量在短期內(nèi)會(huì)有大幅減少。

　　對(duì)此，北京思源經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理丁武指出，北京一般會(huì)提前一個(gè)月公布預(yù)出讓的土地，這就意味著未來(lái)一個(gè)月內(nèi)，北京或?qū)⒉粫?huì)再有地塊出讓。

　　而總結(jié)6日當(dāng)天拍地，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭提出，可以看出兩個(gè)特點(diǎn)，一是整體競(jìng)爭(zhēng)程度較為冷淡，房企觀望情緒頗深；二是大型品牌房企參與較少。

　　事實(shí)上，在日前網(wǎng)傳的講話中，萬(wàn)科副總裁毛大慶就指出，現(xiàn)在拍賣(mài)土地的參與結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，原來(lái)是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)力很實(shí)，都在舉牌。

　　"但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報(bào)名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，一些長(zhǎng)時(shí)間在北京開(kāi)發(fā)的較成熟的企業(yè)，如最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬(wàn)科等，目前基本處于相對(duì)來(lái)講比較溫和的狀態(tài)。"

　　此外，在演講中，毛氏自稱(chēng)"感受到了一絲涼意"，原因在于："對(duì)于有些城市來(lái)說(shuō)，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會(huì)帶來(lái)這個(gè)城市房地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間處在難以反彈的局面。"

　　與此同時(shí)，野村證券在5日公布的研報(bào)中預(yù)言，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅。該機(jī)構(gòu)指出，問(wèn)題已不是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，而是這個(gè)調(diào)整會(huì)有多嚴(yán)重。