“為什么民企在境外上市以后，像碧桂園、雅居樂(lè)發(fā)展這么快，這跟境外融資平臺(tái)有很大的關(guān)系”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直都以資金開路，而在市場(chǎng)不景氣的當(dāng)下，房企擁有一條更廣闊的融資渠道則顯得尤為重要。

　　在就內(nèi)地開發(fā)商融資問(wèn)題展開的訪問(wèn)中，第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部董事黃國(guó)鈞介紹，目前，房企通過(guò)銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款融資是比較主要的一個(gè)類別，雖然此種融資方式備受青睞，但同時(shí)也受到監(jiān)管層面的頗多限制，因此想獲得也并非易事。

　　在該背景下房企通過(guò)信托、私募基金向市場(chǎng)融資也成了越來(lái)越多企業(yè)的選擇，尤其是通過(guò)境外市場(chǎng)去做融資。

　　“為什么民企在境外上市以后，像碧桂園、雅居樂(lè)發(fā)展這么快，這跟境外融資平臺(tái)有很大的關(guān)系，境外的融資平臺(tái)作用很大”。

　　房企的融資選擇

　　據(jù)黃國(guó)鈞介紹，目前房企除銀行貸款外，可通過(guò)信托方式融資，但信托融資成本比銀行貸款要高很多。以銀行基準(zhǔn)利率約6.5%左右，上浮大概20%到50%。但是，就算上浮也比信托要便宜。

　　不過(guò)，信托相對(duì)要求的條件沒(méi)有銀行那么嚴(yán)謹(jǐn)，通常100萬(wàn)起價(jià)就可以買信托，而且回報(bào)率比銀行存款利率高。

　　“銀行貸款的利率一般是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%到50%，而信托是在10%到15%之間。但是有一些特別有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，比如說(shuō)萬(wàn)科、保利這些一線龍頭地產(chǎn)商，或者帶有國(guó)資背景的，他們可以獲得8%到9%的信托利率”。

　　同時(shí)，房企還可通過(guò)私募基金融資。信托與私募基金二者的區(qū)別在于具體的形式，信托通常都是公開募集的。

　　但私募基金是找特定的客戶，“比如說(shuō)你是1億身價(jià)以上的人我才找你，也就是說(shuō)私募基金的受眾相對(duì)局限一些，但是他們募集的資金不小，而且更大。關(guān)鍵是，基金可以等待比較長(zhǎng)的時(shí)間以取得更高回報(bào)”。

　　相對(duì)而言，基金的靈活性大一些，彼此間可以溝通交流，成功率也比較大；再者，基金可能回本時(shí)間更長(zhǎng)一些，信托通常在一到三年左右，基金可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。

　　因?yàn)榛鸬馁Y金來(lái)源是一期一期募集的，也可以有了項(xiàng)目再募集，不過(guò)通常是募集了一筆資金后再找項(xiàng)目，比如說(shuō)他先募集了3億美元或者10億美元。

　　“舉個(gè)例子，我們合作的海岸投資，美國(guó)和廣州兩地合作的基金，他們現(xiàn)在在募集地產(chǎn)投資基金，加上前兩期就達(dá)到10億美元的規(guī)模；還有基匯資本，和摩根斯坦利買李嘉誠(chéng)廣州的西城都薈。他們這種是募集了一筆錢，再去找項(xiàng)目投。他們的對(duì)象比較指定，不像信托一樣向全社會(huì)募集，你有100萬(wàn)就可以投”。

　　除上述融資方式外，房企可通過(guò)發(fā)可轉(zhuǎn)換債，或者高息債融資。但這些要有上市平臺(tái)才能做，國(guó)內(nèi)發(fā)債要監(jiān)管和批準(zhǔn)，但是境外的好處是市場(chǎng)接受就可以發(fā)。

　　黃國(guó)鈞舉例稱，例如2012年發(fā)行債券利率在12%、13%或者以上的外幣(美元或港幣)債券，然后再把這些錢以資本金方式投資到國(guó)內(nèi)項(xiàng)目，可以享受人民幣升值的好處，而且債券的期限通常可以長(zhǎng)達(dá)到3到5年。

　　“如果我看好人民幣，我的回報(bào)就會(huì)更大一些，而且他也有提前還款的條件在里面。比如說(shuō)2012年發(fā)債，利率12%，2013年他發(fā)現(xiàn)資金市場(chǎng)松動(dòng)的時(shí)候又再發(fā)新債。比如說(shuō)佳兆業(yè)在2012年發(fā)的債券利率在12.5%左右，到2013年的時(shí)候看到松動(dòng)就馬上再發(fā)債，最后就變成了6.5%左右的利率。

　　之后，就用募集的錢，比如說(shuō)6億美元，用這些錢還掉之前的債券，成本又節(jié)省了一半。另外，又把2016年到期的債務(wù)延長(zhǎng)到2018年，這樣資金的靈活度又大了很多，資金成本又低了很多，這是一個(gè)方式。所以佳兆業(yè)在財(cái)務(wù)規(guī)劃上超前，非常值得同行參考”。

　　此外，黃國(guó)鈞還透露，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金也是主要的融資渠道。相信未來(lái)會(huì)越來(lái)越多的險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資或購(gòu)買物業(yè)自用，這也符合國(guó)家推進(jìn)保障制度，讓險(xiǎn)企收入規(guī)模擴(kuò)大從而釋放出更多資金到各類投資。允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)10%的保費(fèi)收入可以投到房地產(chǎn)的政策已經(jīng)實(shí)施幾年，他們主要以委托理財(cái)?shù)男问桨l(fā)行；同時(shí)，合作開發(fā)也是企業(yè)一個(gè)很好的融資方式。

　　境外融資與商業(yè)發(fā)展

　　“那些一直局限在A股的房企，現(xiàn)在都沖出去買香港的上市平臺(tái)，我覺(jué)得也可能受國(guó)內(nèi)銀根經(jīng)常不定期收緊的約束，雖然有A股平臺(tái)，但是融資功能薄弱”。

　　黃國(guó)鈞表示，基于A股融資受限原因，讓國(guó)內(nèi)開發(fā)商更積極思考，如去H股尋求上市平臺(tái)。

　　“為什么民企在境外上市以后，像碧桂園、雅居樂(lè)發(fā)展這么快，這跟境外融資平臺(tái)有很大的關(guān)系，境外的融資平臺(tái)作用還是很大的”。

　　不過(guò)，黃國(guó)鈞指出，去境外融資也有一些前提條件，即要在境外有上市平臺(tái)，或者有海外主體，才能利用境外資金。如果沒(méi)有境外的主體，境外的銀行不會(huì)直接貸款給境內(nèi)項(xiàng)目。

　　一方面是房企自主的選擇吸納資金，但另一方面，境外資金或也在針對(duì)企業(yè)的實(shí)力、企業(yè)所有的物業(yè)類型靈活的選擇投資對(duì)象，其中，商業(yè)地產(chǎn)或成為境外資金的關(guān)注對(duì)象。

　　針對(duì)境外資本更關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的說(shuō)法，黃國(guó)鈞稱，只能說(shuō)隨著中國(guó)政府對(duì)樓市出臺(tái)調(diào)控政策，境外資金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法在逐漸改變而已。

　　提到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不得不提到眼下各大房企效仿凱德的商業(yè)運(yùn)作模式，即將商業(yè)打包上市做REITs。

　　黃國(guó)鈞介紹，目前國(guó)內(nèi)尚在探討做REITs的條件，因此去境外就成了目前的選擇。

　　“如果去境外做REITs首先要搭建境外渠道，同時(shí)，財(cái)務(wù)的效果達(dá)到已經(jīng)在香港交易的REITs里面每年的平均回報(bào)，這個(gè)一般在5%-7%左右；另外，商業(yè)資產(chǎn)體量要做得夠大，原則上在香港做REITs的資產(chǎn)不應(yīng)該低于40個(gè)億”。

　　同時(shí)，黃國(guó)鈞還表示，如果國(guó)內(nèi)能放開做REITs的門檻，讓更多具備條件的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行REITs，能為各方帶來(lái)諸多好處。

　　“可參考境外的模式，將扣除營(yíng)運(yùn)成本之后90%的盈利分派出去，這樣一來(lái)，一方面高額的分派利息能高過(guò)銀行存款，可挽留一部分資金不會(huì)流到境外去，也為國(guó)內(nèi)投資者增加一條投資渠道；另一方面，REITs這種資產(chǎn)運(yùn)作模式漸漸成熟后，還可提升中國(guó)商業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平”。

　　另?yè)?jù)黃國(guó)鈞介紹，現(xiàn)在受電商的影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在一些區(qū)域有點(diǎn)供應(yīng)過(guò)剩，需要時(shí)間去消化，租金有一定的壓力。但如果是一線城市的核心區(qū)域影響就會(huì)小一些；此外，商業(yè)還面臨同質(zhì)化現(xiàn)象。但電商也需要落地，所以阿里與銀泰的合作可見虛實(shí)的結(jié)合。

　　“我們有一些客戶會(huì)投物流，做倉(cāng)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)，這是電商的帶動(dòng)。為什么華南城被騰訊購(gòu)買了，就是騰訊看重他的這一點(diǎn)能力”。

（發(fā)稿：陳業(yè) 見習(xí)編輯 何緣    審校：武瑾瑩）