為什么大家覺得有風(fēng)險(xiǎn)還要散售呢？很簡(jiǎn)單，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。

　　編者按：在高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生眼中，商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，其中散售是“最大的風(fēng)險(xiǎn)”，但有問題就有解決方案，他的解決方案是“資產(chǎn)精裝修”。

　　蘇鑫 在蘇州這樣一個(gè)市場(chǎng)，我們講商業(yè)地產(chǎn)，還是有它的意義的。大家都知道在今年初的時(shí)候蘇州突然公布了國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的政策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷售做了很多的限制，這給了我們一個(gè)思考，到底商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？有的人說供應(yīng)量太大，太集中，有的人說運(yùn)營(yíng)有很多問題。但是在我看來，我覺得最大的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是在散售。

　　為什么大家覺得有風(fēng)險(xiǎn)還要散售呢？很簡(jiǎn)單，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。因?yàn)榻鹑诋a(chǎn)品太多，支持商業(yè)地產(chǎn)的太少，所以開發(fā)商慣性的就是流動(dòng)性地賣著來，當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)也是如此。這樣問題就出現(xiàn)了，我們一棟寫字樓很多的業(yè)主同時(shí)收樓，同時(shí)在出租，有很多的代理公司，結(jié)果怎么樣呢？結(jié)果造成了小業(yè)主之間的互相競(jìng)價(jià)，租金就低下來，這樣就造成資產(chǎn)價(jià)值的大幅度縮減，不能達(dá)到這個(gè)資產(chǎn)應(yīng)有的水平。

　　有沒有解決方案？有問題就有解決方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，實(shí)際上公寓都已經(jīng)精裝修了，其實(shí)散賣的商業(yè)地產(chǎn)也必須要做精裝修。這個(gè)理念很簡(jiǎn)單，就是客戶在買這個(gè)投資品的同時(shí)要簽資產(chǎn)管理協(xié)議，這樣才能夠讓資產(chǎn)類似于單一的業(yè)主，這樣我們就不會(huì)出現(xiàn)小業(yè)主之間的互相競(jìng)價(jià)，我們的出租就是一個(gè)市場(chǎng)化水平的出租，租金和租客就能達(dá)到應(yīng)有的水平。租金上去了，資產(chǎn)的價(jià)值自然就能上去。但是我要強(qiáng)調(diào)一下，我們?yōu)槭裁唇匈Y產(chǎn)精裝修呢？因?yàn)楹芏嗤顿Y人是私營(yíng)企業(yè)家，對(duì)資產(chǎn)管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽明白。

　　資產(chǎn)精裝修不是我們說的包租，包租是一種定價(jià)手段，它是一個(gè)營(yíng)銷手段。更不是統(tǒng)一的出租，關(guān)鍵是你要跟投資人產(chǎn)生一種法律的托管關(guān)系。說起來容易，這個(gè)實(shí)際上對(duì)資產(chǎn)管理公司是有巨大挑戰(zhàn)的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

　　資產(chǎn)管理是有意義的，為什么資產(chǎn)管理有意義？為什么散售有問題？去年諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)的獲得者，他研究了美國(guó)一百年的股票市場(chǎng)的漲漲跌跌，預(yù)測(cè)了2008年的金融危機(jī)。不幸的是，他今年預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫也會(huì)出來，但愿沒有預(yù)測(cè)準(zhǔn)。他說人作為投資是非理性的，影響投資的這個(gè)價(jià)值波動(dòng)產(chǎn)生偏離在短期是大概的時(shí)間，所以任何一個(gè)人想預(yù)測(cè)明天的股價(jià)都是頭腦發(fā)熱。但是在中長(zhǎng)期它的價(jià)值和價(jià)格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費(fèi)品是不同的，靠什么判斷呢？靠經(jīng)驗(yàn)是解決不了投資的，我們不知道什么時(shí)候買房子，當(dāng)然我們可以找專家。但是專家呢，中央電視臺(tái)訪問任志強(qiáng)說房?jī)r(jià)要漲，同樣一個(gè)臺(tái)，過了廣告以后說房?jī)r(jià)要跌，相信誰？我們判斷商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就要看它的租金回報(bào)率。

　　能不能用一種資產(chǎn)管理的形式通過一種協(xié)議把這個(gè)管理權(quán)拿到呢？這是可行的，因?yàn)榇蠹铱梢运銈€(gè)簡(jiǎn)單的賬，如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資產(chǎn)精裝修是6塊錢，這樣只漲一塊錢，但是由租金定的未來的價(jià)值就產(chǎn)生了巨大不同，資產(chǎn)價(jià)值就差了20%。我有一個(gè)大膽的預(yù)言，未來不光是公寓是精裝修的，散賣的商業(yè)地產(chǎn)也必須做資產(chǎn)精裝修。

　　高和在蘇州投的項(xiàng)目叫樂嘉匯，它有寫字樓，有商業(yè)，也有服務(wù)式公寓。投資型服務(wù)公寓是租給了服務(wù)公寓的使用人，是一個(gè)月、幾個(gè)月的商務(wù)人士，而且商務(wù)人群的出資是比較高的。一個(gè)散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢，但是投資型的服務(wù)式公寓可能就是7千塊錢，它的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)高出40%。但是服務(wù)式公寓沒有那么容易做，必須要有品牌的運(yùn)營(yíng)商，有專業(yè)的資產(chǎn)管理公司。高和跟中國(guó)目前最大的服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商中服控股來合作，這說明不光是寫字樓可以做資產(chǎn)管理，資產(chǎn)精裝修，其實(shí)服務(wù)式公寓一樣可以。

　　說商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，最主要的是我們只是散售，而且沒有看到散售所遇到的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在已經(jīng)看到萬科開始做資產(chǎn)管理了，很多大的開發(fā)商也開始做資產(chǎn)管理了，這是給我們的一個(gè)啟發(fā)。

　　本文為高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生于2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行上的演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審核。