對(duì)于主力客群與自住型商品房重疊的開(kāi)發(fā)商而言，該項(xiàng)政策的大力推進(jìn)，如同在市場(chǎng)中放入一條鯰魚(yú)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 春江水暖鴨先知，金風(fēng)未動(dòng)蟬先覺(jué)。在樓市發(fā)生變化時(shí)，不需要做太多調(diào)查和數(shù)據(jù)，身處其中的開(kāi)發(fā)商就會(huì)以自身策略的調(diào)整和改變，向外界釋放市場(chǎng)風(fēng)向變動(dòng)的信號(hào)。

　　去年10月，北京市住建委推出低于市價(jià)30%的自住型商品房這一新的住宅產(chǎn)品，同時(shí)計(jì)劃在2013、2014兩年實(shí)現(xiàn)7萬(wàn)套供應(yīng)量，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成了根本性變化。

　　鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，僅2014年一季度，就有金隅·匯景苑、金隅·匯星苑、當(dāng)代采育滿庭春MOMA、富力惠蘭美居和首創(chuàng)·悅都匯5個(gè)自住型商品住宅項(xiàng)目啟動(dòng)申購(gòu)程序。預(yù)計(jì)原本商品住宅市場(chǎng)的需求觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加深，釋放程度會(huì)有明顯降低。

　　而根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10萬(wàn)套左右，如果僅按2014年計(jì)劃推出的5萬(wàn)套自住型商品房計(jì)算，就應(yīng)能占到當(dāng)年商品住宅銷(xiāo)量的50%。如果再加上經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障性住房，那么2014年，中低價(jià)位商品住宅將成為北京市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

　　對(duì)于主力客群與自住型商品房重疊的開(kāi)發(fā)商而言，該項(xiàng)政策的大力推進(jìn)，如同在市場(chǎng)中放入一條鯰魚(yú)，在客群競(jìng)爭(zhēng)以及信貸收緊的綜合壓力下，萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)紛紛求變。而對(duì)于諸如金隅、恒大們來(lái)說(shuō)，自住型商品房卻意味著新的機(jī)遇。

　　北京萬(wàn)科：平價(jià)跑量

　　眾所周知，針對(duì)“剛需”客群的90平方米左右三居戶(hù)型一直是萬(wàn)科樓盤(pán)的主力，因此自住型商品房政策可以說(shuō)正中北京萬(wàn)科靶心。而北京萬(wàn)科亦在最近兩個(gè)回合中給出了應(yīng)對(duì)策略，平價(jià)跑量、毛坯出貨。

　　3月中旬以及4月初開(kāi)盤(pán)的住總?cè)f科橙以及首開(kāi)萬(wàn)科公園里，皆因?yàn)楸本┳〗ㄎ鷱?fù)的精裝修價(jià)格太低而轉(zhuǎn)為毛坯房銷(xiāo)售。而號(hào)稱(chēng)進(jìn)入全精裝修時(shí)代的萬(wàn)科，2013年萬(wàn)科裝修房比例已達(dá)約九成。在自住型商品房沖擊下，北京萬(wàn)科也不得不做出妥協(xié)。

　　雖然不是真正意義上的“降價(jià)”，北京萬(wàn)科精裝改毛坯的做法事實(shí)上也達(dá)到了“降價(jià)”的目的。

　　“未來(lái)肯定要避開(kāi)自住型商品房的競(jìng)爭(zhēng)，至少90平方米以下的戶(hù)型自住房已全包了?！比f(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶接受媒體采訪時(shí)表示，現(xiàn)在受沖擊最大的就是和自住房戶(hù)型“撞車(chē)”的樓盤(pán)，大批客戶(hù)被政策房“鎖定”。

　　因此毛大慶指出，今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售策略是平價(jià)快速出貨。北京業(yè)內(nèi)也稱(chēng)，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)透露的出貨意愿非常強(qiáng)烈，在一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)計(jì)劃連續(xù)推出4個(gè)項(xiàng)目，其中京投銀泰萬(wàn)科西華府原本計(jì)劃在今年6月份開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)提前至4月份。

　　行業(yè)老大不僅是業(yè)績(jī)實(shí)力的顯示，同時(shí)也意味著對(duì)于同行的影響力以及對(duì)于行業(yè)的代表性。北京剛需樓盤(pán)平價(jià)跑量的大幕或?qū)⒗_(kāi)。

　　北京龍湖：主推別墅

　　邁過(guò)首改和剛需項(xiàng)目貢獻(xiàn)頗豐的2013年，龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林稱(chēng)今年將主推別墅?！白宰》坎糠职焉鐣?huì)基礎(chǔ)性住房需求覆蓋，而龍湖會(huì)關(guān)注于覆蓋另一些客群，可能更多的是在首改、在高改方面?！?/p>

　　據(jù)他介紹，龍湖“今年在北京沒(méi)有推出純剛需類(lèi)項(xiàng)目?！痹阡N(xiāo)售完大興剛需盤(pán)時(shí)代天街的住宅后，龍湖今年推出的產(chǎn)品以別墅為主，推出少量洋房，總價(jià)囊括了200萬(wàn)元到上億元。截至目前，龍湖進(jìn)入北京市場(chǎng)總共開(kāi)發(fā)了10個(gè)別墅項(xiàng)目，在今年將形成集中供應(yīng)的高峰。

　　龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿亦回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體稱(chēng)，別墅策略?xún)H是針對(duì)北京市場(chǎng)，從短期來(lái)看是其差異化的策略體現(xiàn)。

　　不僅僅是龍湖，北京的開(kāi)發(fā)商對(duì)在今年“高端項(xiàng)目會(huì)賣(mài)得更好”上似乎達(dá)成了共識(shí)。金地也在2013年集中銷(xiāo)售了剛需項(xiàng)目金地格林格林，2014年則主打改善型項(xiàng)目格林云墅和西山藝境。而融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌更是在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上頗為得意的表示，聚焦高端的策略讓公司在現(xiàn)時(shí)階段受益。

　　孫宏斌指出，北京目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，包括30%的商品房，30%的限價(jià)房，40%的自住商品房，所以實(shí)際上真正商品房只有30%，而過(guò)去30%的商品房里面開(kāi)發(fā)商大幅度做的是剛需產(chǎn)品?；诠┣箨P(guān)系，孫宏斌認(rèn)為“剛需市場(chǎng)可能會(huì)出問(wèn)題，改善型的項(xiàng)目需求會(huì)更大”。

　　鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2014年北京一季度純商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，總價(jià)200萬(wàn)元以上的達(dá)到58.02%，而這個(gè)數(shù)字在2013年僅為37.39%。

　　受益者：金隅&恒大

　　一枚硬幣，總有正反兩面。在萬(wàn)科、龍湖與自住型商品房政策斗智斗勇之時(shí)，北京金隅卻在坐收政策利好。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，北京市推出的自住型商品房項(xiàng)目，或?yàn)榻鹩绻煞荼P(pán)活自有工業(yè)用地儲(chǔ)備打開(kāi)了一扇大門(mén)。而金隅股份董事長(zhǎng)蔣衛(wèi)平則表示，2014年金隅股份將大規(guī)模開(kāi)發(fā)自住房項(xiàng)目。

　　資料顯示，金隅股份前身是北京市建材工業(yè)局，目前一共有2000多萬(wàn)平米工業(yè)用地，其中近一半位于北京。其在北京的工業(yè)用地面積達(dá)到700多萬(wàn)平方米，其中五環(huán)內(nèi)的土地約為200萬(wàn)平方米，且絕大部分位于目前北京市自住型商品房土地推進(jìn)最密集的區(qū)域。

　　北京金隅股份有限公司副總經(jīng)理王世忠，在接受觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)訪時(shí)曾表示，“我們把握機(jī)會(huì)比較準(zhǔn)一些，決策比較快一些?！睋?jù)他介紹，當(dāng)時(shí)北京市住建委關(guān)于自住型商品房的會(huì)議是面向北京所有國(guó)企開(kāi)的，“有的企業(yè)當(dāng)時(shí)沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，沒(méi)把地拿出來(lái)，我們只是提前把地拿出來(lái)了?！?/p>

　　而對(duì)于土豪恒大來(lái)說(shuō)，自住型商品房政策儼然成為其進(jìn)入并立足北京市場(chǎng)的敲門(mén)磚。3月底，恒大以20.5億元的成交價(jià)摘得朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)地塊，該宗地將建限價(jià)商品房和自住型商品房，自住房銷(xiāo)售單價(jià)為目前北京最高，達(dá)到了2.8萬(wàn)元/平方米。至此，去年7月份才順利進(jìn)入北京市場(chǎng)的恒大已斬獲4宗地，累計(jì)土地出讓金為147.85億，但只在東壩地塊有5萬(wàn)平米的可定價(jià)產(chǎn)品，其他全部為限價(jià)房源。

　　許家印在4月1日的香港業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，恒大在北京拿的是限價(jià)房，限價(jià)房從正負(fù)零以上可售部分基本上是微利。對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，民生地產(chǎn)有一點(diǎn)微利就滿足了，本身恒大就是靠量取勝。

　　相比于許家印的圓滑表態(tài)，北京業(yè)內(nèi)直指要害，“這四地塊可以給恒大在2014年帶來(lái)200億左右的銷(xiāo)售額，對(duì)恒大全國(guó)布局，搶占北京市場(chǎng)份額非常關(guān)鍵?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）