在選擇合作方上，萬科需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目剂浚?ldquo;如果合作過程中遇到意見不合等不確定變故，都會對項(xiàng)目開發(fā)造成影響”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯郭凈凈 大佬萬科的任何舉動都令外界浮想聯(lián)翩。日前，繼北京萬科橙項(xiàng)目降價事件后，泰禾控股萬科房山長陽項(xiàng)目再惹眼球。

　　3月21日，泰禾集團(tuán)宣布，其全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2040萬元受讓北京萬科所持有的，北京祥筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)。受讓后，北京祥筑的股權(quán)結(jié)構(gòu)為福州泰禾持股40%、北京萬科持股35%、其他股東持股25%。

　　“這應(yīng)該算是萬科“小股操盤”模式的一個體現(xiàn)，但體現(xiàn)得并不徹底，”長期跟蹤萬科的相關(guān)分析人士對觀點(diǎn)新媒體透露，萬科讓出去一部分利潤，有助于防風(fēng)險，快速擴(kuò)大規(guī)模，這將是其以后的發(fā)展趨勢。

　　泰禾入伙北京祥筑

　　根據(jù)公告，北京祥筑各方股東福州泰禾、北京萬科等同意合作開發(fā)北京房山長陽九號地項(xiàng)目，各方按照持股比例共同投入地價款及后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金，該地塊的地價款為9億元。

　　該幅地塊即為北京萬科在去年7月3日以9億元整拿下房山03-9-02地塊，其位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，建設(shè)用地63949平方米，地上總建筑面積15.64萬平方米。地塊用地性質(zhì)包括F3其它類多功能用地、C3文化娛樂用地、S3社會停車場庫用地、U2交通設(shè)施用地、U3郵電設(shè)施用地。

　　為滿足資金需求，北京祥筑擬向金融機(jī)構(gòu)申請貸款不超過10億元，福州泰禾和北京萬科以所持北京祥筑股權(quán)為質(zhì)押，公司同意為本次貸款按股權(quán)比例提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保額度最高不超過6.77億元(其中貸款本金不超過5.33億元)，擔(dān)保期限不超過兩年。

　　北京萬科相關(guān)人士對觀點(diǎn)新媒體表示，萬科所有的合作盤都是由萬科來操盤的，“利潤分配主要是股權(quán)分配，合作方主要是財務(wù)方面的管控”。

　　對此，泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男認(rèn)可道，這是泰禾和北京萬科合作的第一個項(xiàng)目，此次合作中，泰禾主要是投資方，萬科負(fù)責(zé)操盤，“因?yàn)槿f科非常熟悉房山市場，未來不管是萬科主動邀約還是泰禾主動，只要有利可圖，不排除其他與萬科的合作機(jī)會”。

　　“小股操盤”利與弊

　　“此次合作應(yīng)該算是萬科“小股操盤”模式的一個體現(xiàn)，但體現(xiàn)得并不徹底，”長期跟蹤萬科的相關(guān)分析人士對觀點(diǎn)新媒體透露，萬科讓出去一部分利潤，有助于防風(fēng)險，快速擴(kuò)大規(guī)模，這將是其以后的發(fā)展趨勢。

　　“小股操盤”是萬科總裁郁亮今年初提的新概念。據(jù)其解釋，這是萬科在合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即萬科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。

　　“這并不是什么新東西，這實(shí)際上就是由開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)基金操作方式，只不過萬科取名為‘小股操盤’，”在長期跟蹤萬科的相關(guān)分析人士看來，萬科選擇“小股操盤”，一是要快速擴(kuò)大規(guī)模，二是提高凈資產(chǎn)收益率；“通過“小股操盤”模式快速擴(kuò)大萬科對資源的控制力”。

　　而郁亮此前曾表示，小股操盤是合作模式的新變化，過去是“大股操盤”，萬科與人合作項(xiàng)目，占一半以上股份，所費(fèi)的資金較多；轉(zhuǎn)型后，萬科只占小股份，輸出管理和品牌；“萬科是小股操盤，重點(diǎn)是在操盤上，不是品牌輸出，但我們會學(xué)會使用杠桿做這件事情，用盡可能少的股東投入來給創(chuàng)造更多回報”。

　　萬科2013年年報的數(shù)據(jù)顯示，其ROE(凈資產(chǎn)收益率)水平在08年以來逐步上升，2013年萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，為1993年以來的歷史性高位。

　　相關(guān)分析人士指出，在資金成本不斷走高的情況下，單純通過降財務(wù)杠桿有點(diǎn)困難，萬科試圖通過“小股操盤”模式降低經(jīng)營成本，抬高經(jīng)營杠桿。

　　事實(shí)上，萬科已經(jīng)開始向“小股操盤”的輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變。據(jù)悉，北京的金隅萬科廣場，已將90%的股份賣出，萬科只占10%的股份；而深圳萬科廣場也正在尋找買方準(zhǔn)備全部賣出。

　　然而，不容忽視的是，從大股操盤到小股操盤，萬科不得不面對的是攤薄的利潤。數(shù)據(jù)顯示，近年來，萬科2013年結(jié)算價格和毛利率連續(xù)下降，其年報顯示，去年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，同比下降3.53%；結(jié)算凈利率12.01%，同比下降1.07%。

　　除此之外，相關(guān)分析認(rèn)為，在選擇合作方上，萬科需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目剂浚?ldquo;如果合作過程中遇到意見不合等不確定變故，都會對項(xiàng)目開發(fā)造成影響”。