李戰(zhàn)洪：我本來的演講題目是“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中的房企發(fā)展模式”，今天上午我看了這個(gè)背景，有幾個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是觀點(diǎn)，一個(gè)是卓越100，中午我就把PPT重新做了一下，原來是講產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中的房企發(fā)展模式，如果我們房企在這里面都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型出去了，我覺得就談不上卓越，更談不上卓越100，所以我們不談房地產(chǎn)之外的事情，我們房地產(chǎn)就不轉(zhuǎn)型，要突出主業(yè)。包括在資本市場，在股市上面，主業(yè)越突出的企業(yè)，它股價(jià)是越高的。所以我就想不談產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，用另外一個(gè)話題來談，把我的題目改為“轉(zhuǎn)型期的房企模式思考”。

　　我這里不愿意用企業(yè)的頭銜給大家溝通，我更愿意用全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)副主席的身份跟大家溝通。

　　這是去博鰲論壇理事沙龍的時(shí)候講的，談到“兩種轉(zhuǎn)型、兩種能力”，第一個(gè)是周期性的調(diào)整，第二個(gè)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這兩種調(diào)整體現(xiàn)兩種企業(yè)的能力。周期性調(diào)整，我們企業(yè)往往是等待，它的關(guān)鍵詞是時(shí)間。結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型靠的是能力。

　　這里有一組數(shù)據(jù)，這里列的是前50強(qiáng)占的市場份額，我們每一次調(diào)整，最后的結(jié)果都是集中度越來越高，2010年的時(shí)候前50強(qiáng)占的市場份額是26.7%，2011年是27.9%，2012年是29.6%，2013年達(dá)到32.5%。這有什么關(guān)系？我們仔細(xì)看，這三年里面，在三年調(diào)整的過程中，大家都在唱衰，包括龍頭企業(yè)，他們所有的發(fā)言基本上都是唱衰。但是在唱衰的過程中，大家越做越強(qiáng)大，把一部分企業(yè)給“唱”出去了，這樣市場更干凈，競爭更小。所以，市場的集中度越來越高，并且向大企業(yè)集中的速度越來越快。未來地產(chǎn)的格局是三分天下，三分之一的企業(yè)在這個(gè)過程中越來越強(qiáng)大，三分之一的企業(yè)退出，三分之一的企業(yè)正在掙扎，掙扎過去了就強(qiáng)大了，就活下去了，掙扎不過去，那你就要轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)出去了。

　　在轉(zhuǎn)型浪潮下的思考。第一種情況：被忽視，這就是被動(dòng)的轉(zhuǎn)型，包括我們未來拿地的指標(biāo)，逼著你去做商業(yè)，逼著你去做養(yǎng)老，逼著你做旅游休閑等等，它是很被動(dòng)的，這是企業(yè)的能力不夠。未來無米下鍋，所以他要被動(dòng)轉(zhuǎn)型。第二種情況是被夸大的，他盲目的轉(zhuǎn)型，第三中是被正視的，理性的轉(zhuǎn)型。其實(shí)這三種都正在進(jìn)行。

　　下面講一下被夸大的轉(zhuǎn)型。從去年博鰲論壇到現(xiàn)在，沒有一個(gè)大型的會(huì)議不談轉(zhuǎn)型，我覺得這個(gè)轉(zhuǎn)型是被夸大的。到底它好了誰？我這里寫的，第一個(gè)是功利方。我們越說房價(jià)高，政府就越有理由加你的稅，你說錢緊張了，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)加高利息，你說供求出現(xiàn)矛盾了，政府賣地就會(huì)賣出高價(jià)?？焖侔l(fā)展的大型企業(yè)它說危機(jī)感，把那些中小企業(yè)給嚇退出去，它的集中度越來越高，最后像美國一樣，形成幾家企業(yè)獨(dú)大的格局。大家不要一味地轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其實(shí)在中國所有產(chǎn)業(yè)里面是數(shù)一數(shù)二的，在未來幾年時(shí)間里面是不可動(dòng)搖的，無論怎么樣，不要輕易轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型大師拉里·博西迪和拉姆·查蘭曾經(jīng)說過，“到了徹底改變企業(yè)思維的時(shí)候了，要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)”。后面有一個(gè)名詞解釋，什么叫轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)出企業(yè)之外，企業(yè)主動(dòng)預(yù)見未來，實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，企業(yè)分析、預(yù)見和控制轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)對于轉(zhuǎn)型能否成功至關(guān)重要。好好研究一些話題，就知道企業(yè)怎么做。

　　我們怎么看待轉(zhuǎn)型？它是企業(yè)長期的經(jīng)營方向、運(yùn)營模式，及其相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。碧桂園轉(zhuǎn)型是非常好的，它不是把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)走了，而是強(qiáng)化了它的能力，它有一點(diǎn)值得我們借鑒，就是它在機(jī)制上進(jìn)行了創(chuàng)新，它的每個(gè)團(tuán)隊(duì)特別有活力，而且它每個(gè)區(qū)域公司可以跨區(qū)域拿地發(fā)展，比如說你是上海公司的，你拿一塊西安公司的地也可以由上海公司來操作，它有機(jī)制的創(chuàng)新，是內(nèi)部的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

　　轉(zhuǎn)型的趨勢。在過去的十年，全國50強(qiáng)品牌開發(fā)商主要做了兩件事，一是上市，第二是全國化。未來的10年，全國50強(qiáng)品牌開發(fā)商正在做兩件事，一是房地產(chǎn)金融，二是多業(yè)態(tài)拓展，它不是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)到其他的地方去，而是把旅游、工業(yè)園區(qū)、酒店、商業(yè)、寫字樓、商務(wù)等等都冠上地產(chǎn)的名字。所以它的主業(yè)還是地產(chǎn)。

　　在轉(zhuǎn)型的過程中有5個(gè)方面的戰(zhàn)略選擇，第一個(gè)是有機(jī)增長型的，他們主要是按照規(guī)律穩(wěn)定增長，不為無關(guān)的商業(yè)機(jī)會(huì)所動(dòng)，堅(jiān)持主業(yè)。第二種是搏傻投機(jī)型，他們進(jìn)入全新的領(lǐng)域，靠早入行而成為專家，對自認(rèn)為不長遠(yuǎn)的項(xiàng)目也會(huì)早入早出。第三個(gè)是三級躍升型的，他走出一條產(chǎn)品、品牌、資本經(jīng)營層面躍升之路。第四個(gè)是基地驟變型，它是以地為本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，享受地產(chǎn)增值，塑造實(shí)力形象，借助某一時(shí)機(jī)突然崛起。第四是危機(jī)推遲型，習(xí)慣把危機(jī)作為發(fā)展線索，樂觀在危機(jī)中不斷地解決問題，把企業(yè)不斷地帶到明年。就是我們說的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，好多的企業(yè)現(xiàn)在的對策基本上都是采取危機(jī)推遲型，先拿到地再說，不管是做什么項(xiàng)目，本來是擅長做住宅項(xiàng)目的，他去做商業(yè)、養(yǎng)老、園區(qū)等等，他都是先拿到再說，然后再想辦法，讓企業(yè)一年一年的活下去。

　　轉(zhuǎn)型主要有四個(gè)方面，一個(gè)是開發(fā)產(chǎn)品的提升，第二個(gè)是開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，包括酒店、商業(yè)、旅游、休閑、養(yǎng)老等等，第三個(gè)是開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，第四個(gè)是開發(fā)融資的創(chuàng)新。

　　轉(zhuǎn)型也有轉(zhuǎn)型的難處，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)有4個(gè)不要進(jìn)入：第一個(gè)，如果是掛商業(yè)的頭賣住宅的肉，不要進(jìn)入，第二，如果商家的控制能力不夠，不要進(jìn)入，還有一個(gè)是受指標(biāo)所限，被動(dòng)的企業(yè)不要進(jìn)入。第四個(gè)是如果是高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流導(dǎo)向的企業(yè)不要進(jìn)入。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)型要贏得未來，他要注意到這三個(gè)方面的變化：第一，從黃金到青銅，黃金是不用加工就有價(jià)值的，青銅是要加工才有價(jià)值，這指的是產(chǎn)品，產(chǎn)品是從黃金到青銅的。第二是從情人到夫人，對未來的可持續(xù)經(jīng)營更重要，第三是從資金到資產(chǎn)，由過去的注重現(xiàn)金流導(dǎo)向到注重資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化，現(xiàn)在正在向這方面過渡。

　　最后回到美國著名學(xué)者的一句話，中國的企業(yè)很多能看到方向，但往往在原地踏步。希望還處在觀望階段和迷惘階段的地產(chǎn)企業(yè)盡快行動(dòng)起來，將新的發(fā)展戰(zhàn)略付諸行動(dòng)。歷史的經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)，不具備可持續(xù)發(fā)展能力。在這里面沒有泡沫，如果有泡沫，就說明你的企業(yè)能力已經(jīng)弱化了，你真的要做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型了。