歐俊明稱：“越秀一年之內(nèi)到期的債務(wù)大概是80多億，占總的債務(wù)35%。因此，考慮到維護(hù)投資評(píng)級(jí)，對(duì)債務(wù)規(guī)?？刂茣?huì)是一個(gè)非常關(guān)鍵的點(diǎn)?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯趙思茵 3月21日，越秀地產(chǎn)股份有限公司在香港召開2013年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。董事長(zhǎng)張招興、副董事長(zhǎng)朱春秀、總經(jīng)理陳志鴻、財(cái)務(wù)總監(jiān)歐俊明、以及執(zhí)行董事唐壽春出席了現(xiàn)場(chǎng)。

　　和其它企業(yè)一樣，越秀地產(chǎn)也在業(yè)績(jī)會(huì)上公布其今年銷售目標(biāo)。會(huì)上，張招興宣布，越秀地產(chǎn)2014年業(yè)績(jī)目標(biāo)為220億元，較2013年146.34億的業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)50%。并且，張招興說(shuō)：“一般企業(yè)報(bào)得大一點(diǎn)更好，但是我們有信心會(huì)超額完成?！?/p>

　　公告顯示，2013年越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為142.09億，核心凈利潤(rùn)約為15.4億，同比增28.8%，毛利41.04億，同比增6.4%，但毛利率下降18.6%至28.9%。管理層認(rèn)為，毛利率下降是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及區(qū)域結(jié)構(gòu)變化。

　　據(jù)越秀地產(chǎn)管理層介紹說(shuō)，2013年集團(tuán)共有34個(gè)在建項(xiàng)目，在建面積773萬(wàn)平方米，未來(lái)將加大建設(shè)，縮短開發(fā)周期，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能“半年開工、次年銷售”的目標(biāo)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年越秀地產(chǎn)共購(gòu)入7塊土地，總金額約為201.24億元，總建筑面積約275萬(wàn)平方米，其中4塊土地是通過(guò)與投資基金的合作模式投得，因此集團(tuán)應(yīng)付的土地款金額約58.17億元。截至2013年底，越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)備約1526萬(wàn)平方米，分布于全國(guó)12個(gè)城市。

　　此種與基金合作拿地的方式，通常越秀地產(chǎn)占5%-20%權(quán)益，基金占80%-95%權(quán)益，雙方合作18個(gè)月后越秀地產(chǎn)可回購(gòu)股權(quán)。張招興稱，與基金合作的拿地方式可以讓越秀地產(chǎn)的資金得到更好利用，集團(tuán)未來(lái)的拿地仍會(huì)考慮和基金合作，但該種方式并不是主要方式，僅起補(bǔ)助作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，越秀地產(chǎn)旗下廣州財(cái)富中心于2013年6月完成主體封頂，已展開招商工作。廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)2013年8月開業(yè)，目前簽約出租率為93%。張招興透露，在合適的時(shí)機(jī)，廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)也將注入越秀房托。

　　對(duì)于融資方面，歐俊明稱：“越秀一年之內(nèi)到期的債務(wù)大概是80多億，占總的債務(wù)35%。因此，考慮到維護(hù)投資評(píng)級(jí)，對(duì)債務(wù)規(guī)?？刂茣?huì)是一個(gè)非常關(guān)鍵的點(diǎn)?！?/p>

　　此外，越秀地產(chǎn)公告宣布，自3月21日起，張招興不再擔(dān)任總經(jīng)理但留任公司董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事，陳志鴻獲委任為該公司總經(jīng)理。同時(shí)，李鋒及歐俊明獲委任為公司執(zhí)行董事。

　　對(duì)此，張招興調(diào)侃說(shuō)：“我一個(gè)人當(dāng)那么多職務(wù)干嘛?！?/p>

　　以下為越秀地產(chǎn)2013全年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年越秀和基金合作拿地的成本是11%左右，這有點(diǎn)像信托。一年到一年半時(shí)間，越秀可以用11%左右的價(jià)格買回來(lái)，這個(gè)會(huì)對(duì)融資成本有一定上升的壓力？

　　張招興：和基金合作的11%的成本不能看成是融資成本。如果沒(méi)有這個(gè)環(huán)節(jié)，沒(méi)有資源的整合，就把握不住現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。這里面有一個(gè)機(jī)會(huì)成本、機(jī)會(huì)的效益在，不能單純說(shuō)是11%的成本。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：以你們?nèi)ツ?0月份在武漢拿的90億地塊來(lái)算，一年大概花去10億的成本。張總剛才說(shuō)這是一個(gè)機(jī)會(huì)成本，你們對(duì)機(jī)會(huì)成本有沒(méi)有一個(gè)上限？以后會(huì)不會(huì)繼續(xù)與基金合作拿地，這樣的拿地方式會(huì)不會(huì)成為你們拿地的一種主要方式？此外，越秀還會(huì)繼續(xù)拿像武漢那樣90億地塊的高價(jià)地嗎？

　　張招興：我覺(jué)得與基金合作拿地是一個(gè)補(bǔ)充方式，不會(huì)作為主要方式。至于的機(jī)會(huì)成本有沒(méi)有上限，所有成本我們都會(huì)有一個(gè)合理的控制限度。

　　一年要付出10億左右，但是如果當(dāng)初不按照這個(gè)價(jià)格買下來(lái)，等第二年去買，地價(jià)漲幅就不止10億。武漢的高價(jià)地其實(shí)不高價(jià)，在我眼里看來(lái)它是合理的價(jià)格。這個(gè)地段的土地在這個(gè)城市中心升值的機(jī)會(huì)很大，一年成本10億，但是一年土地增值肯定不止10億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：機(jī)會(huì)成本上限是多少？

　　張招興：機(jī)會(huì)成本的上限也要根據(jù)形勢(shì)變化而變化，怎么能夠設(shè)定一個(gè)上限呢。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在與基金合作拿地大概占比多少？會(huì)根據(jù)什么情況來(lái)進(jìn)行回購(gòu)的計(jì)劃？

　　張招興：至于回購(gòu)協(xié)議上有條件，按照條件來(lái)執(zhí)行，這個(gè)條件有公告。

　　至于和基金合作的比例方面，沒(méi)有一個(gè)固定的比例，要看項(xiàng)目。因?yàn)榛鹜恫煌恫皇俏易屗麃?lái)，他就一定來(lái)?；鹩袀€(gè)管理公司，他也是市場(chǎng)化的運(yùn)作，雙方都要按照市場(chǎng)化規(guī)則運(yùn)作，沒(méi)有固定的比例。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀定的220億的銷售目標(biāo)是不是有點(diǎn)太保守？還是想像去年一樣，到中期業(yè)績(jī)的時(shí)候再調(diào)高目標(biāo)？

　　張招興：至于說(shuō)銷售目標(biāo)，越秀現(xiàn)在預(yù)測(cè)是220億。因?yàn)橥度氲耐恋厥俏覀兊脑牧?，現(xiàn)在有什么具備開工條件的，今年、去年少了一半，是不是因?yàn)槲覀儗?duì)后續(xù)不看好的問(wèn)題。

　　其實(shí)現(xiàn)在所有房地產(chǎn)企業(yè)手上的東西，能夠做的都要盡快開發(fā)，不是說(shuō)，看好了多開發(fā)一點(diǎn)，不看好少開發(fā)一點(diǎn)，這是根據(jù)節(jié)奏，根據(jù)開盤條件做投入。

　　正好去年具備條件的是300萬(wàn)平方米，今年具備條件的是170萬(wàn)平方米，越秀今年就有170萬(wàn)方的計(jì)劃。這個(gè)不是說(shuō)不看好后市的問(wèn)題，而是具備不具備條件的問(wèn)題。

　　220億銷售目標(biāo)也是根據(jù)今年我們什么樓盤達(dá)到銷售的條件，價(jià)格預(yù)售是多少而預(yù)測(cè)出來(lái)的。現(xiàn)在我們預(yù)測(cè)基本節(jié)奏可以算出來(lái)是220億，不是故意調(diào)低銷售目標(biāo)。不會(huì)說(shuō)先保守，后面再調(diào)高目標(biāo)，當(dāng)然我也希望后面不是220億的銷售目標(biāo)，能夠給投資者帶來(lái)更好的業(yè)績(jī)。一般企業(yè)報(bào)得大一點(diǎn)更好，但是我們有信心會(huì)超額完成。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：PPT里提到今年新開工比去年降了一半左右，為什么？是不看好今年和明年的市場(chǎng)嗎？

　　陳志鴻：今年開工面積是170萬(wàn)平方米，去年是388萬(wàn)平方米。過(guò)去這三年整個(gè)開發(fā)規(guī)模大幅上升，2012年是200多萬(wàn)平方米，2013年300多萬(wàn)平方米，今年降到170萬(wàn)平方米。

　　第一，這是一個(gè)生產(chǎn)計(jì)劃的鋪牌，不代表我們不看好市場(chǎng)。越秀去年的銷售面積是115萬(wàn)平方米，三年下來(lái)，2012、2013，再加上2014年170萬(wàn)平方米，三年開工的面積超過(guò)600萬(wàn)平方米。所以，越秀的整個(gè)開工面積是結(jié)合規(guī)模的鋪牌，是按照戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃拿地開發(fā)。

　　今年越秀安排220億的銷售目標(biāo)，200多萬(wàn)平方米的銷售。也就是說(shuō)這是按照我們資源狀況和整個(gè)發(fā)展規(guī)模的計(jì)劃鋪牌，不代表不看好今年市場(chǎng)。我們對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向是堅(jiān)定信心的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年頭兩個(gè)月的銷售情況也不是很好，越秀對(duì)接下來(lái)的日子的看法是怎樣的？

　　張招興：頭兩個(gè)月合同銷售額不怎么樣，不是越秀一家的事情，整個(gè)行業(yè)都這樣。目前，有一種觀望的氣氛。

　　越秀主要還是在國(guó)內(nèi)，香港有部分業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)形勢(shì)肯定會(huì)比較穩(wěn)定。

　　一方面是供求關(guān)系。很多一線城市他的市場(chǎng)供應(yīng)量都在半年到九個(gè)月左右，這說(shuō)明有客觀的需求存在。另外一方面，房地產(chǎn)在國(guó)家整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵作用也決定，房地產(chǎn)肯定是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。

　　此外，還要看公司的土地儲(chǔ)備地點(diǎn)。越秀地產(chǎn)土地儲(chǔ)備都是優(yōu)質(zhì)的土地，現(xiàn)在儲(chǔ)備的土地的形勢(shì)都不錯(cuò)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你說(shuō)的供求關(guān)系的問(wèn)題，申銀萬(wàn)國(guó)出的報(bào)告說(shuō)武漢、福州已經(jīng)屬于供求過(guò)剩的城市，除了一線是供求不足，二、三線城市普遍存在供求過(guò)剩的情況。你去年拿了武漢、杭州的地，會(huì)不會(huì)有這方面的擔(dān)心？

　　張招興：武漢也沒(méi)有供求過(guò)剩。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：但是報(bào)告說(shuō)武漢是嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩的城市？

　　張招興：那可能是在邊緣，越秀拿的是市中心的地。現(xiàn)在國(guó)家提出城鎮(zhèn)化策略，大城市要控制規(guī)模，控制規(guī)模只要是控制土地供應(yīng)量，所以中心城市的地會(huì)越來(lái)越少。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀一年之內(nèi)到期的債務(wù)大概是80多億，占總的債務(wù)35%，金額算比較高，越秀會(huì)有什么再融資的計(jì)劃嗎？如果按照基本支出和流出資金來(lái)計(jì)算，大概有100億的正流入現(xiàn)金流，這個(gè)是越秀今年土地儲(chǔ)備的一個(gè)預(yù)算嗎？

　　張招興：40億是今年準(zhǔn)備新買土地的金額，14億是去年簽了合同今年要付的土地款。

　　歐俊明：2014年到期的債務(wù)80多億占總債務(wù)35%，這個(gè)情況是過(guò)去幾年發(fā)展的正常反應(yīng)?；仡櫱皫啄昕梢钥吹?，越秀地產(chǎn)2010、2011年有比較大規(guī)模的提升融資規(guī)模，增加投入。

　　之前的融資品種主要是來(lái)自銀行，多數(shù)是三年期的，所以算下來(lái)，三年期的債務(wù)到2014年就有80多億到期。

　　目前，越秀既有發(fā)債的條件，也有和銀行良好合作的基礎(chǔ)，公司會(huì)在平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)和成本情況下，選擇更合適的方式來(lái)覆蓋到期的債務(wù)。越秀是根據(jù)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)情況進(jìn)行安排，通過(guò)資本市場(chǎng)的融資目前沒(méi)有計(jì)劃。

　　報(bào)告提到資源上有300多億可以支撐，但是其中包括了未使用銀行授信額度。雖然有那么多額度會(huì)用，也可以支撐需要投入，滿足再融資部分的金額。但是現(xiàn)在我們手上的資源是比較充足的，可能不會(huì)提高再大規(guī)模使用銀行額度來(lái)增加現(xiàn)金。并且，考慮到維護(hù)投資評(píng)級(jí)，對(duì)債務(wù)規(guī)?？刂茣?huì)是一個(gè)非常關(guān)鍵的點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前越秀完成了對(duì)創(chuàng)興銀行的股權(quán)收購(gòu)，未來(lái)對(duì)123(越秀)有沒(méi)有互動(dòng)的動(dòng)作，或者在資金方面實(shí)質(zhì)性的幫助？

　　張招興：關(guān)于收購(gòu)創(chuàng)興銀行和123的互動(dòng)。銀行和地產(chǎn)是兩個(gè)不同的行業(yè)，但是現(xiàn)在都是在越秀集團(tuán)的控股范圍內(nèi)。只要是合規(guī)的，合理的互動(dòng)都會(huì)有，但強(qiáng)調(diào)的是他們獨(dú)立的發(fā)展，銀行按照監(jiān)管的要求去做，地產(chǎn)也按照地產(chǎn)的規(guī)律運(yùn)作。

　　至于之間的互動(dòng)，會(huì)在合規(guī)，合理的前提下，地產(chǎn)可以和銀行打交道、做生意，進(jìn)行互動(dòng)。越秀集團(tuán)買銀行不是專門為了地產(chǎn)買銀行，而是要做強(qiáng)做大金融主業(yè)，才買的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在未來(lái)，會(huì)不會(huì)在香港增加更多的土地儲(chǔ)備?；蛘呦裢幸粯尤ズＭ?，諸如東南亞、馬來(lái)西亞這些市場(chǎng)？如果有，這種比例會(huì)占總銷售額的多少？

　　張招興：至于香港和海外市場(chǎng)，馬來(lái)西亞肯定暫時(shí)不去，飛機(jī)都失聯(lián)了。海外的市場(chǎng)條件成熟的時(shí)候可以考慮，包括香港，越秀拓展了12個(gè)城市，如果海外市場(chǎng)比較成熟，符合越秀的戰(zhàn)略和投資，會(huì)考慮走出去。

　　香港有一些項(xiàng)目，也有一些土地儲(chǔ)備，條件合適我們還會(huì)重點(diǎn)考慮。

　　在比例上，就像關(guān)于基金的比重一樣，海外市場(chǎng)還是看項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)固定的比例要求海外要占多少。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：會(huì)不會(huì)積極去布局海外市場(chǎng)？

　　張招興：我認(rèn)為現(xiàn)在越秀應(yīng)該在國(guó)內(nèi)積極一點(diǎn)，因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)很大，機(jī)會(huì)比較多。海外也要積極考慮，但是不會(huì)把資源往海外輸出而放棄國(guó)內(nèi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：廣州保利等一些開發(fā)商都有降價(jià)行為，你們?cè)趺纯磸V州未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)？

　　張招興：廣州保利沒(méi)有降價(jià)，保利在廣州和越秀有合作，還漲價(jià)了，這個(gè)可能搞錯(cuò)了。降價(jià)不降價(jià)始終是供求關(guān)系，像杭州那些尾貨的處理，這些都不能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題?？偟内厔?shì)是，政府的是不能過(guò)快增長(zhǎng)，要慢慢吻合的保持健康合理的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀發(fā)債的比例相對(duì)比較高，最近人民幣貶值近3%，在這方面越秀有沒(méi)有對(duì)沖機(jī)制，未來(lái)會(huì)怎么應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題？

　　張招興：因?yàn)橄愀圪Y金相對(duì)國(guó)內(nèi)比較便宜，所以我們調(diào)結(jié)構(gòu)，把外面貸款比例調(diào)到高于國(guó)內(nèi)，這是我們的優(yōu)勢(shì)。反過(guò)來(lái)人民幣升值有一個(gè)匯率差，人民幣如果貶值可能有一個(gè)負(fù)面效益。

　　這方面我們會(huì)作為一個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控點(diǎn)，會(huì)密切處理。需要做對(duì)沖的時(shí)候就會(huì)做對(duì)沖，但是到底什么時(shí)候需要要看整個(gè)匯率，利率情況的判斷。但是這個(gè)問(wèn)題我們一直在關(guān)注。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：廣州珠江新城里面有很多寫字樓是爛尾，甚至很多落成的寫字樓都沒(méi)有租滿。在商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)不會(huì)在廣州，或者在其他市場(chǎng)看到供過(guò)于求的情況？

　　張招興：珠江新城沒(méi)有爛尾寫字樓，但是現(xiàn)在推出的量比較大。目前什么產(chǎn)品都有一個(gè)消化過(guò)程，包括寫字樓。所以像你說(shuō)的現(xiàn)在有很多空置現(xiàn)象，但是作為廣州這樣一個(gè)特大城市，廣州珠江新城是現(xiàn)在廣州新的中心和中軸線，它的前景還是不錯(cuò)，但是我沒(méi)有看到珠江新城有爛尾樓。

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，因?yàn)樵叫闶亲≌由虡I(yè)，也是個(gè)戰(zhàn)略上的布局，所以有好的商業(yè)地產(chǎn)我們還是會(huì)去做。在土地儲(chǔ)備里面，我們也有300萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，只要地理好我們還是會(huì)去做商業(yè)地產(chǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：會(huì)不會(huì)有一些商業(yè)物業(yè)注入越秀房托？

　　張招興：有合適的我們會(huì)考慮，條件成熟就會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：財(cái)富天地出租率很高，您覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目成熟嗎？

　　張招興：財(cái)富天地簽約率還是很高的，但是要看后面的運(yùn)營(yíng)情況，還有一段時(shí)間考驗(yàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年國(guó)金中心的出租率有沒(méi)有達(dá)到當(dāng)時(shí)承諾注入房托的出租率？

　　張招興：達(dá)到了，到年底是90%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年地產(chǎn)會(huì)給房托那邊多少補(bǔ)貼？

　　張招興：一定會(huì)按照原來(lái)承諾的數(shù)目給。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有沒(méi)有一個(gè)預(yù)計(jì)？

　　張招興：這個(gè)不好說(shuō)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：房托業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)以后會(huì)優(yōu)先注入寫字樓和批發(fā)市場(chǎng)，房托入住的物業(yè)是不是都由地產(chǎn)這邊開發(fā)？

　　張招興：不一定，他外面有合適的也可以去買。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：地產(chǎn)這邊會(huì)不會(huì)對(duì)商業(yè)青睞多一點(diǎn)，像寫字樓和出租市場(chǎng)？

　　張招興：因?yàn)樵叫阌羞@么一個(gè)雙平臺(tái)互動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，以后看到地點(diǎn)好的，有可能注入到房托的項(xiàng)目，別的地產(chǎn)商不敢做，越秀就應(yīng)該有能力和信心去做。做多了以后，資金占用就很大，但是越秀有平臺(tái)和這方面的信心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你覺(jué)得開業(yè)率能夠達(dá)到100%嗎？

　　張招興：這個(gè)要看情況，現(xiàn)在93%了，一個(gè)新項(xiàng)目不可能馬上100%，這樣很容易出問(wèn)題。那個(gè)地方整個(gè)市場(chǎng)的氛圍很好，到處都是人。按照香港協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，是在那里做五星級(jí)的展示平臺(tái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你為什么不當(dāng)總經(jīng)理了？

　　張招興：我一個(gè)人當(dāng)那么多職務(wù)干嘛。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：什么時(shí)候決定的？

　　張招興：以前我們集團(tuán)董事長(zhǎng)沒(méi)退休，他接任董事長(zhǎng)，我就接總經(jīng)理，現(xiàn)在我接了地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)以后，他就兼地產(chǎn)董事長(zhǎng)。

（審校：楊曉敏）