只要公司保證15%以上的凈利潤率，我不介意在促銷方面調(diào)整我們的策略，包括價格。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵、羅舒晗 “我們今年的目標定得比較高，210億元，對比去年增長30%”，合景泰富主席孔健岷在3月18日召開的2013全年業(yè)績會上表示，集團新項目的數(shù)量增長可以支撐目標的完成。

　　針對此前提出的2015年達成250-300億目標，孔健岷再次強調(diào)該目標并無變化，“2015年接近300個億的目標是指權(quán)益銷售，是全部為我們公司的銷售?！?/p>

　　合景泰富投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡表示，集團2014年將推出10-15個新盤，預(yù)計到2014年底將有35-40個項目在售，“我們非常有信心達成銷售的目標，因為今年的可售貨量充足，貨值從去年的230億上升超過50%到350億?！?/p>

　　據(jù)其介紹，合景泰富今年的產(chǎn)品將繼續(xù)從過去幾年的大戶型、高端定位向中小戶型剛需調(diào)整，同時加快從拿地到銷售的開發(fā)。

　　對于高周轉(zhuǎn)追求可能降低毛利率的質(zhì)疑，孔健岷現(xiàn)場回應(yīng)稱，周轉(zhuǎn)速度加快對集團的毛利率影響不會太大，“周轉(zhuǎn)速度加快，利息低了支出成本低了，也可以促進公司負債率的改善?！?/p>

　　對于商業(yè)地產(chǎn)投資，孔健岷表示，集團一直希望每年按照銷售總額5%-7%的比例去投資商業(yè)地產(chǎn)，在發(fā)展過程中也可能會視項目情況引入合營方。

　　據(jù)其透露，2014年，合景泰富將會推出上海商場，2015年蘇州和成都商場也將面市，而目前集團寫字樓銷售的毛利率約36-38%，2013年5月開業(yè)的W酒店預(yù)計今年的營業(yè)收入目標為2.5億。

　　談及內(nèi)地樓市和房價，孔健岷預(yù)期一線城市房價會較平穩(wěn)，三四線城市視供應(yīng)關(guān)系房價表現(xiàn)可能有所不同，“整體來說今年樓市是穩(wěn)定的，不存在大幅度降價的可能。”

　　關(guān)于近期熱議的樓市降價和房企風(fēng)險話題，孔健岷舉例稱，在北京并未看到有普遍大降價的跡象，并稱合景在北京的新項目將按集團預(yù)期售價推出。但其也表示，在保證利潤率的前提下不介意價格調(diào)整，“只要公司保證15%以上的凈利潤率，我不介意在促銷方面調(diào)整我們的策略，包括價格?！?/p>

　　以下為合景泰富2013全年業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：2月份70個大中城市中絕大部分樓價繼續(xù)上升，一線城市升幅超過一成，合景泰富今年一線城市的推盤策略是怎樣的？會不會像萬科一樣調(diào)整一下策略，會不會降價賣樓？有消息說浙江有房企資不抵債欠超過30億的貸款，你們怎么看這個情況？

　　孔健岷：地產(chǎn)市場的整體升幅是收窄的，一線城市可能樂觀一點，房價平穩(wěn)一點，三四線城市可能會根據(jù)供應(yīng)量的問題有所不同。供大于求的三、四線城市，我相信有房價下跌。個別的二線、三線城市，如果土地供應(yīng)量不是太大，供求關(guān)系比較平等，降價壓力就小一些。

　　關(guān)于萬科新盤的策略，我就不發(fā)表意見了。從我們北京的項目來看，沒有看到明顯的降價跡象。我們準備推出的一個新盤，都是符合集團的預(yù)期售價去推售。

　　我們今年的目標210億元，對比去年增長30%。這個目標首先是基于市場比較穩(wěn)定，第二基于我們今年新盤數(shù)量比前兩年要多，新的區(qū)域增加了兩個，一個是杭州一個是廣西，這對于公司完成今年銷售目標的信心有助力。

　　個別項目的一些優(yōu)惠措施公司也會有，但整體上今年樓市是穩(wěn)定，相對健康的，也不存在大幅度降價的可能。

　　浙江那個公司可能是個別案例，可能是公司在以前買了很多貴地。這是很個別的案例，我相信地產(chǎn)還是比較穩(wěn)定的行業(yè)，我們2013年的總體負債率對比2012年從70%多下降到50%多，公司的財務(wù)是比較健康的。

　　現(xiàn)場提問：2013年合景收入下跌的原因是什么？今年合景物業(yè)整體銷售均價預(yù)計是多少？之前合景也有參加香港地塊的競拍，會不會繼續(xù)參與？怎么看香港的樓市？

　　吳曉怡：去年的收入下降是因為我們從2012年開始有一些合營項目公司的入賬，按照會計準則合營項目公司的收入是不并入的，如果我們把合營項目的收入按比例派回到收入的話，我們的收入是125億。今年銷售均價估計可以去到15000元/平左右，主要是因城市配比的變化，今年會多一些一線城市比如北京、上海、廣州的新盤銷售。

　　孔健岷：在香港我們是啟德項目入標拿到了那一塊地。整體從經(jīng)營角度出發(fā)，我們在境外會適當(dāng)考慮投資一些項目，但還要看城市。城市方面，我個人比較傾向于香港，或者其他一些地價比較便宜，又適合集團均衡發(fā)展的境外項目。

　　樓市主要是看每個城市的地理位置，香港有很多優(yōu)勢，因為香港的剛需產(chǎn)品市場還是很大的，豪宅市場我覺得現(xiàn)在可能是觀望期，集團方面傾向于在香港做剛需產(chǎn)品。第二個是香港市場比較規(guī)范，稅收比較合理。

　　從風(fēng)險投資的角度看，我們建議在境外做一些適當(dāng)?shù)耐顿Y，但比例一定要控制好，主要還是以國內(nèi)投資為主。

　　現(xiàn)場提問：今年是否還會繼續(xù)在香港投資？

　　孔健岷：我想會根據(jù)地塊來看，集團一直在留意境外市場，不排除今年還會有。

　　現(xiàn)場提問：聽說月底公司會在上海發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)策略，能否透露一下未來商業(yè)地產(chǎn)會占公司業(yè)務(wù)的比例？剛才提到今年目標290億，但之前曾提過2015年目標是300億？公司內(nèi)部似乎有說法是利潤達到15%或者是18%前提下，為完成銷售目標會做更多促銷，這個策略在盤源充裕的情況下適用嗎？合景一直是做高端產(chǎn)品，促銷會不會跟公司定位有沖突？蘇州年初的時候政府出了商業(yè)地產(chǎn)新政，部分資金要凍結(jié)三年，會不會影響合景未來在蘇州的投資呢？

　　吳曉怡：剛才提到的290億是因為市場上有兩種統(tǒng)計口徑，一種是按照權(quán)益占比統(tǒng)計，這樣計算我們2013年銷售是163億，今年的目標是210億。另外一種是總的銷售口徑，即合資公司項目產(chǎn)生的銷售全部都加到銷售總數(shù)里面，如果按照這個口徑，我們今年的目標是290億。之前講的2015年爭取達到250-300億目標是沒有變的，這個目標是按照權(quán)益的口徑而定的。

　　蘇州新政是針對2014年之后新拿的地。我們2014年在廣州、杭州、北京拿地，蘇州還沒有拿新的地。另外從拿地的方向來說，我們現(xiàn)在更注重拿住宅用地。因為我們整體的小戶型剛需產(chǎn)品的住宅項目銷售去化做得更好，所以蘇州是以拿住宅地塊優(yōu)先。

　　孔健岷：只要公司保證15%以上的凈利潤率，我不介意在促銷方面調(diào)整我們的策略，包括價格。在整個行業(yè)來說，15%的凈利潤是很高的，現(xiàn)在很多企業(yè)都保持在12-13%，我希望合景維持在這方面一個策略，保證高凈利潤率。

　　蘇州商業(yè)地產(chǎn)出了兩個政策，一個政策要求三年凍結(jié)部分資金，第二個政策是不能分割小產(chǎn)權(quán)，要先經(jīng)過政府審批。我們蘇州的地是早期拿的，所以不存在這方面的情況。因為蘇州住宅項目貢獻份額比較大，我們還是堅持在蘇州拿住宅地產(chǎn)項目，如果合景在蘇州要拿新的商業(yè)用地，我們會跟政府進行溝通后決定拿還是不拿。

　　關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我們4月底會做一個上海發(fā)布會，因為我們寫字樓項目、酒店項目對集團的貢獻相對比較穩(wěn)定，而且回報率也不錯。發(fā)布會主要是針對商場，明年我們會開一個上海的商場，后年開蘇州跟成都的商場，所以集團會做一些關(guān)于招租或者是商業(yè)地產(chǎn)品牌方面策略的宣傳。

　　現(xiàn)場提問：能否解釋一下所得稅開支大幅度減少的原因？另外，國務(wù)院提到可能在今年6月份推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例，可能會讓內(nèi)地房價下跌，管理層怎么看不動產(chǎn)登記的條例對內(nèi)地樓價的影響？

　　徐錦添：所得稅開支下降主要是我們今年售價下降了，相對土地增值稅是下降的。

　　孔健岷：一線城市都已經(jīng)有要求對不動產(chǎn)登記，比如廣州。現(xiàn)在只是針對一些沒有的城市推行，健全全國網(wǎng)絡(luò)，因為一些二、三線城市以前是沒有做的。

　　我不認為不動產(chǎn)登記對樓價會有大的影響，只可能會對首付有一點影響，二套住房提升首付比例，但對于整體樓價、樓市是平穩(wěn)健康的促進，不會有大的影響。

　　現(xiàn)場提問：合景W酒店去年正式營業(yè)，去年入住率達到多少，營業(yè)收入有多少？今年酒店的計劃收入是多少？

　　孔健岷：我們的酒店是去年5月份開業(yè)的，是W品牌在國內(nèi)第一間酒店。去年的入住率從5月份開業(yè)到年底平均的入住率大概在45%左右，今年1月到3月整體的入住率達到80%以上，預(yù)計今年的整體收入大概是2.5億。

　　整體來說W酒店還是比較成功的，因為入住率從去年45%很快上升到現(xiàn)在的平均80%。酒店人流比較多的時候價格會貴一點，平時也會做一些促銷策略，整體上只要能夠滿足2.5億的收入，我都覺得是一個非常理想的投資。

　　現(xiàn)場提問：今年的派息多了很多的原因是什么，未來是否保持這個水平？為什么今年會有以股代息的方式？另外，你們追求高周轉(zhuǎn)率會不會因為推盤比較快影響到毛利率？

　　孔健岷：以股代息其實是給股東多一個選擇，股東可以選現(xiàn)金派息，也可以選以股代息。公司以前都曾有20%以上的派息，今年按照盈利是29%，略高一點，但今年整個行業(yè)派息的水平都高了。公司派息主要是看兩個方面，第一看現(xiàn)金流充裕程度，第二是能否維持公司未來的高速發(fā)展，如果這兩個條件都可以滿足，財務(wù)也比較穩(wěn)健，公司提高一點股東收益是合理的。

　　至于周轉(zhuǎn)速度，我想哪個行業(yè)的公司都希望能貨如輪轉(zhuǎn)。集團的策略同樣如此，可以促進公司財務(wù)更健康，可以看到我們的負債率從之前的70%多下降到2013年的50%多。

　　當(dāng)然負債率下降的同時，我們毛利率偏差不是太大。這和幾方面有關(guān)，因為周轉(zhuǎn)速度快了，利息低了，支出成本就低了，這其實是做一個平衡，所以我認為未來周轉(zhuǎn)速度加快對集團的毛利率影響不會太大。

　　現(xiàn)場提問：未來會不會進一步降低負債率？每年投資商業(yè)物業(yè)的比例是多少？合景會不會考慮分拆酒店物業(yè)？

　　孔健岷：公司多年維持的策略是希望通過銷售還債去降低總的負債比率或者總債，我們可以接受中期的負債率稍微高一點。

　　集團一直希望每年按照銷售總額5%-7%的比例去投商業(yè)地產(chǎn)，即是用增加相應(yīng)比例的收益維持公司每年商業(yè)地產(chǎn)的增長，這是公司未來的策略。

　　暫時沒有分拆酒店的計劃。

　　現(xiàn)場提問：剛才您說今年的樓市會平穩(wěn)發(fā)展，但一線城市樓價升幅會放慢，有沒有特別原因？

　　孔健岷：主要是市場的觀望情況會有一點影響。另外要看供求關(guān)系，一線城市相對來說是供不應(yīng)求，而三、四線有個別城市出現(xiàn)了供大于求，但整個市場供求關(guān)系是成正比的，所以我覺得一線城市因為土地資源比較稀缺，樓價會比較平穩(wěn)。

　　現(xiàn)場提問：去年你們跟南寧政府簽訂了一個1000億框架協(xié)議，相信未來投入的資金會不少，但剛才提到流動資金只是54億，你們會如何解決資金問題？許多開發(fā)商都逐漸回到一線城市，你們?yōu)槭裁磿x在南寧這樣的二線城市做這么大的投入？

　　孔健岷：南寧方面我們是簽訂了一個框架協(xié)議。但是54億凈現(xiàn)金是指收入減去銷售，沒有計算存款，我們的存款有一百多個億，加起來是不止54億的。

　　另外，從目前的盈利能力來看，南寧還是比較好的市場，而且南寧目前的品牌發(fā)展商還比較少。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險比較大，有考慮做合營的模式或者找一些股份入股來減少持有比例嗎？上海的商業(yè)項目都是自持的嗎？

　　孔健岷：有的，我們成都的商場是和香港置地合作的。目前商場自持比例是一半一半。上海的寫字樓是賣的，商場是持有的。

　　現(xiàn)場提問：你們的寫字樓出售的毛利率大概是多少？

　　孔健岷：寫字樓部分我們的毛利率都是維持在36%-38%。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到想去地價低的海外市場，你覺得香港現(xiàn)在地價算低嗎？還是預(yù)計土地會是一個回落的趨勢呢？

　　孔健岷：香港的地價不算低，但是能維持利潤率，長遠來說香港市場是可以的。