在人和商業(yè)應(yīng)收款陷入爭議之際，該公司逐漸落伍的“防空洞”商業(yè)模式和財務(wù)狀況不佳卻是顯而易見的事實。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 曾經(jīng)成功開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個省市級城市地下人防商城的哈爾濱商人戴永革，在漫長的3年等待之后，終于等來了應(yīng)收賬款的契約。

　　3月5日，人和商業(yè)發(fā)布公告稱，與買方簽訂成都契據(jù)，買方已同意向集團(tuán)支付1.9億港元以結(jié)清成都付款，該付款全部結(jié)清后，買方對購買成都項目一事應(yīng)不再有任何未付或未解除的債項和義務(wù)，而成都個人擔(dān)保也會被解除。

　　同日(3月5日)，人和商業(yè)集團(tuán)亦與另一買方簽訂鞍山契據(jù)，該買方已同意支付1.27億港元以結(jié)清鞍山付款。在該付款全部結(jié)清后，買方對購買鞍山項目一事應(yīng)不再有任何未付或未解除的債項和義務(wù)，而鞍山個人擔(dān)保也會被解除。

　　據(jù)悉，成都及鞍山項目與買方簽訂契據(jù)，人和商業(yè)將獲得3.17億港元未付款項。但是，這一次，人和商業(yè)依舊未言明所謂的“買方”究竟何許人也。

　　應(yīng)付款之謎

　　查閱資料可發(fā)現(xiàn)，以上這兩筆款項可以追溯到三年前。

　　在2010年11月13日,人和商業(yè)公告宣布，向買方出售遼寧省鞍山項目，總價款為13.05億港元。在簽訂鞍山契據(jù)當(dāng)日，仍有3.45億港元仍未支付。

　　一年后的2011年12月9日，人和商業(yè)再次公告稱,同意向另一買方出售成都項目。據(jù)此，買方有義務(wù)支付總價款23.72億港元。在簽訂成都契據(jù)當(dāng)天仍有6.38億港元仍未支付。

　　同日(2011年12月9日)，港媒報道稱，中渝置地主席張松橋在購買成都項目時，拖欠人和商業(yè)20億元，該筆款項應(yīng)于11月底到期。

　　此消息一出，人和商業(yè)董事會馬上發(fā)布公告，證實確有約20億元應(yīng)收款于去年11月30日到期，并承認(rèn)成都項目應(yīng)收款遭拖欠，僅收到30%對價，而剩余70%、約10億港元的余款將于未來數(shù)個月收取。

　　同時，人和商業(yè)還表示，張松橋或中渝置地從未牽涉入成都項目或其他項目的收購及買賣中。中渝置地也同時發(fā)出公告予以否認(rèn)。

　　人和商業(yè)半遮半掩的澄清最終使事情暫時告一段落。2012年2月21日，一家名為RipleyCapital的機(jī)構(gòu)，發(fā)研究報告重提應(yīng)收款遭拖欠舊事。

　　RipleyCapital在報告中稱，人和商業(yè)遭到拖欠的應(yīng)收款并非來自出售成都項目，而是來自出售濰坊項目的對價。并且，有可能是張松橋透過中渝置地收購了人和商業(yè)的濰坊項目，所以中渝置地副主席林孝文成了濰坊項目的新法人代表，但中渝置地或因為項目不佳或因為自身資金問題并未及時支付收購款。

　　該報告一出，人和商業(yè)即發(fā)出第二份澄清公告，表示出售濰坊項目股權(quán)的對價約10.9億港元，已經(jīng)全部于2011年收訖。濰坊項目的買家不是張松橋，也非中渝置地，而是一個與人和商業(yè)沒有任何關(guān)連的獨立第三方。

　　事到如今，人和商業(yè)再次公告宣布，鞍山和成都項目的買方同意結(jié)清款項。雖然，人和商業(yè)始終并未明確說明遭拖欠應(yīng)收款的總額以及構(gòu)成，也未說明成都項目買家的真實身份。

　　在人和商業(yè)應(yīng)收款陷入爭議之際，該公司逐漸落伍的“防空洞”商業(yè)模式和財務(wù)狀況不佳卻是顯而易見的事實。

　　“防空洞”模式?jīng)]落

　　資料顯示，人和商業(yè)發(fā)端于上世紀(jì)90年代初的哈爾濱。

　　1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開設(shè)了第一個項目“人和地下大道”，大部分鋪面出租給了從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶。

　　據(jù)悉，人和商業(yè)的商業(yè)模式主要是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)的方式，獲取回報。

　　此后，人和商業(yè)沿著地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)這條道路不斷前行，成功開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個省市級城市地下人防商城，并創(chuàng)造了中國首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。

　　人和商業(yè)13年中期業(yè)績報告顯示，截至2013年6月30日止，該公司在全國11個城市已擁有在運(yùn)營商場19個。儲備總建筑面積目前為497萬平方米。其中包括總建筑面積相當(dāng)于149萬平方米的13個在建項目和立項批準(zhǔn)總建筑面積相當(dāng)于349萬平方米的19個已批項目及計劃開工當(dāng)中項目。

　　但是，在擴(kuò)張的同時，一些問題也在不斷浮出水面。

　　有分析稱，地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及出租項目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。

　　此外，人和商業(yè)的運(yùn)營模式也有一定的局限性。首先，其運(yùn)營的是人防工程設(shè)施，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范圍；其次，購買者受讓的是商鋪單元的經(jīng)營權(quán)，難以取得其商鋪單元的房產(chǎn)證，銀行按揭模式并不適用。由此，人和商業(yè)可能面臨比一般商業(yè)地產(chǎn)更長的資金回收周期。

　　并且，受運(yùn)營模式的影響，人和商業(yè)的近年來的收入就受到極大影響，其2013年中期業(yè)績報告也顯示，截至2013年6月30日止6個月，人和商業(yè)錄得收入為2.62億元，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入0.39億元，銀行存款和現(xiàn)金合計為10.38億元。

　　但是，截至2013年6月30日，人和商業(yè)已訂約但未撥備及已授權(quán)但未訂約的未來資本開支分別約為28.17億元及34.45億元。遠(yuǎn)超過人和商業(yè)半年的收入和流動金額。

　　同時，人和商業(yè)的融資費用由去年同期的1.98億元增加至2.16億元。

　　也正是在如此緊張的現(xiàn)金狀況下，人和商業(yè)應(yīng)收款的問題變得更為敏感了。

　　人和商業(yè)半年報顯示，截至2013年6月30日，該公司記錄入流動資產(chǎn)的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款為21.65億元。

　　“這次的應(yīng)收賬款的即將成行也只能暫緩其在現(xiàn)金流上壓力。”有市場人士如此分析道。

　　某市場人士亦對觀點新媒體稱，除了以上的影響，近年來大熱的電商對商場影響非常大，定位低端、購物環(huán)境較差的“防空洞”商場首當(dāng)其沖。

　　“最近，我去了青島等二線城市考察，所見到的地下商場空置率都有不同程度上升，較好的地下商場空置率也有50%。”上述的市場人士如此說。