拿地不是我們今天或者明天的計(jì)劃，而是貫穿于我們一年365天的計(jì)劃，我們每天都有一批人在做土地投資的事情。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 11月25日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司刊發(fā)建議供股公告，稱(chēng)公司將以二供一的方式，按每股供股股份0.75港元的價(jià)格向合資格的股東發(fā)行9.93億股新股股份，借此籌資約7.45億港元。

　　而在25日下午，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)還特意召開(kāi)了媒體電話(huà)會(huì)議，詳細(xì)介紹了此次供股安排及公司的發(fā)展計(jì)劃。

　　事實(shí)上，此次朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的供股股價(jià)折讓比例較小，0.75港元的供股價(jià)僅比上周五每股0.77港元的交易價(jià)折讓2.6%。但對(duì)此，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)管理層認(rèn)為，這是對(duì)所有股東公平合理的一個(gè)價(jià)格，這個(gè)定價(jià)也反映大股東對(duì)目前股價(jià)和未來(lái)發(fā)展的信心。

　　在介紹此次供股籌資的背景時(shí)，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)管理層披露，這與其之前在上海和杭州兩次拿地不無(wú)關(guān)系，兩塊地的購(gòu)買(mǎi)造成了公司負(fù)債率的上升。而此次供股是為了擴(kuò)大公司權(quán)益，改善公司的財(cái)務(wù)狀況，為日后發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　此外，管理層表示，上海和杭州的兩項(xiàng)目若按朗詩(shī)一貫的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)明年就能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，加上有開(kāi)發(fā)貸進(jìn)賬，藉時(shí)將形成自己的杠桿和財(cái)務(wù)滾動(dòng)系統(tǒng)。

　　而關(guān)于朗詩(shī)綠色地產(chǎn)未來(lái)的拿地計(jì)劃，管理層方面稱(chēng)，對(duì)朗詩(shī)來(lái)說(shuō)，這不是某一天的事，而是一年365天持續(xù)進(jìn)行的事情。朗詩(shī)一直關(guān)注當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)的情況。為此，朗詩(shī)還形成了一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的土地投資研判機(jī)構(gòu)和研判的體系，爭(zhēng)取在比較火熱的市場(chǎng)中捕捉到非常好的機(jī)會(huì)。

　　同時(shí)，在拿地方面，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)這一上市平臺(tái)將成為投資主體，除非特殊情況，否則朗詩(shī)集團(tuán)將不再參與。而這也符合集團(tuán)當(dāng)初將朗詩(shī)綠色地產(chǎn)作為其綠色住宅發(fā)展業(yè)務(wù)的唯一上市平臺(tái)的承諾。

　　最后，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)回應(yīng)稱(chēng)，公司已經(jīng)在和朗詩(shī)集團(tuán)進(jìn)行磋商，將盡快將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目注入上市平臺(tái)，恢復(fù)上市平臺(tái)的融資功能。

　　以下為朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司CEO申樂(lè)瑩及CFO劉達(dá)在媒體電話(huà)會(huì)議上的問(wèn)答實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：朗詩(shī)綠色地產(chǎn)這次供股是大股東報(bào)銷(xiāo)，現(xiàn)在投資者承購(gòu)的情況有沒(méi)有已經(jīng)落實(shí)的？

　　劉達(dá)：因?yàn)榻裉靹倓偣?，所以，我們目前還沒(méi)有收到這方面確切的信息。

　　申樂(lè)瑩：這涉及到一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的香港聯(lián)交所指引時(shí)間表，這個(gè)時(shí)間表已經(jīng)得到聯(lián)交所的批復(fù)。今天是公告日，一直到本周五才會(huì)是含權(quán)股票交易的最后一天。一直要到12月6日才會(huì)發(fā)行，在那一天，我們的配股對(duì)象和合資格的所有股東都有公平機(jī)會(huì)，來(lái)作出供股或者是不供股的選擇。在這期間股票還會(huì)繼續(xù)交易，因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)信息可以告訴大家哪些股東是供股還是不供股，甚至哪些股東是我們這次配股的對(duì)象，也要等到12月6日才能知道。

　　劉達(dá)：我們現(xiàn)在供股的申請(qǐng)和付款是到12月23號(hào)。

　　媒體提問(wèn)：為什么這次供股股價(jià)的折讓比例比較??？

　　申樂(lè)瑩：這個(gè)價(jià)格是我們董事局和財(cái)務(wù)顧問(wèn)一起探討的，也是我們認(rèn)為對(duì)所有股東公平合理的定價(jià)。我覺(jué)得這個(gè)定價(jià)也反映大股東對(duì)目前股價(jià)和未來(lái)發(fā)展的信心，對(duì)大家來(lái)說(shuō)都是一個(gè)公平合理的定價(jià)。

　　媒體提問(wèn)：通過(guò)這次集資以后，未來(lái)買(mǎi)地計(jì)劃是怎么樣的，有沒(méi)有詳細(xì)一點(diǎn)的信息？

　　申樂(lè)瑩：整個(gè)朗詩(shī)購(gòu)置土地的計(jì)劃不是某一天的事，對(duì)朗詩(shī)來(lái)說(shuō)是一年365天持續(xù)進(jìn)行的事情。在過(guò)去兩個(gè)月里，上市公司這邊也拿了兩塊地。但是，我們研究了幾十塊，乃至上百塊地，去參與競(jìng)爭(zhēng)的大概十幾二十塊地，最后可能才拿到一塊地。

　　目前，我們有一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的土地投資研判機(jī)構(gòu)和研判的體系，每一天都在跟蹤土地市場(chǎng)的情況，包括政府公開(kāi)招拍掛的土地信息，對(duì)它進(jìn)行充分的研判。此外，在集團(tuán)我們有一個(gè)土地投資評(píng)審小組，這個(gè)決策委員會(huì)會(huì)根據(jù)自己很多的判斷標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決定這些地我們是不是要去參加拍賣(mài)。如果參加拍賣(mài)，我們理性投資的價(jià)格是多少。最后，還要看市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，才能拿到土地。

　　所以，拿地不是我們今天或者明天的計(jì)劃，而是貫穿于我們一年365天的計(jì)劃，我們每天都有一批人在做土地投資的事情。當(dāng)然，大家也關(guān)注到近期媒體說(shuō)目前整個(gè)大陸土地市場(chǎng)非常火熱，這也是很客觀的情況。

　　對(duì)于朗詩(shī)來(lái)說(shuō)，我們一貫秉承積極但是非常理性和穩(wěn)健的投資風(fēng)格。我們不會(huì)因?yàn)橐獢U(kuò)大土地儲(chǔ)備而激進(jìn)拿一些非常高價(jià)的土地。但是，我們會(huì)積極跟蹤每一個(gè)可能存在的機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取在比較火熱的市場(chǎng)中捕捉到非常好的機(jī)會(huì)。比如說(shuō)在上海和杭州拿的地就是我們?cè)诨馃岬耐恋厥袌?chǎng)中判斷下來(lái)的，非常具有投資價(jià)值的土地。

　　媒體提問(wèn)：這次集資是不是特別為了未來(lái)短期三個(gè)月，或者半年內(nèi)要在某個(gè)城市拿到地塊？

　　申樂(lè)瑩：因?yàn)槲覀兠總€(gè)月都有投資，投資是我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)常態(tài)。所以，我不能說(shuō)是為了某一個(gè)時(shí)刻，因?yàn)槲覀兛赡苋⒓邮闻馁u(mài)，最后可能獲得具有投資價(jià)值的土地也就只有兩塊。所以，我想以后每個(gè)月大家都可能看到我們朗詩(shī)的投資動(dòng)作。但是，不是針對(duì)下周，或者下個(gè)月要做的某一件事情。我想說(shuō)土地投資是我們公司的一個(gè)常態(tài)。

　　媒體提問(wèn)：是不是代表以后所有投地計(jì)劃都是由上市公司來(lái)進(jìn)行，集團(tuán)不會(huì)再參與，即使土地規(guī)模比較大，也不會(huì)用合作的方式競(jìng)投？

　　申樂(lè)瑩：和別人合作當(dāng)然有可能。但至于會(huì)否跟集團(tuán)合作拿地，只能說(shuō)，目前我們還是會(huì)以上市公司去投資，上市公司一定是投資的主體，除非后面有一些其他的考慮。

　　媒體提問(wèn)：剛才劉總提到這次供股是考慮到公司買(mǎi)了兩塊地以后，負(fù)債率比較高，現(xiàn)在公司負(fù)債率大概是多少，供股以后會(huì)下降到多少？另外，關(guān)于融資的額度，這次供股只融資到7億多港元，過(guò)去兩個(gè)月你們買(mǎi)地的額度每塊地都在8億多，是不是你們短期之內(nèi)還會(huì)有融資的可能性？

　　劉達(dá)：具體的負(fù)債率不太方便告訴大家。針對(duì)買(mǎi)地的資金量來(lái)說(shuō)，我們目前融資額比較小。剛才申總也說(shuō)了，我們除了供股拿到股權(quán)融資之外，朗詩(shī)集團(tuán)作為大股東還會(huì)不斷提供比較低成本的股東貸款給上市公司，但是，短期內(nèi)我們不會(huì)再考慮供股融資。

　　申樂(lè)瑩：雖然這次供股募集的資金和我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的投資資金相比來(lái)說(shuō)算小，但是這增加了總資產(chǎn)，畢竟一個(gè)公司的實(shí)收資本也是衡量這個(gè)公司資金實(shí)力非常重要的一個(gè)方面。我們希望，將來(lái)能夠在這個(gè)方面不過(guò)度依賴(lài)?yán)试?shī)集團(tuán)給上市公司的低息貸款，因?yàn)樵俚拖⑦€是有資金成本的。

　　在權(quán)益融資方面，上市公司不需要負(fù)擔(dān)額外的資金成本，這對(duì)上市公司是有好處的，但這只是方式之一。其他股東貸款還會(huì)繼續(xù)做一些，根據(jù)我們投資進(jìn)展的需要情況來(lái)進(jìn)行。

　　另外，我們有了新的地塊以后，上市公司自己也會(huì)建立自己的杠桿。朗詩(shī)的開(kāi)發(fā)速度非?？欤话隳玫?到12個(gè)月之后，高科技產(chǎn)品都能夠開(kāi)盤(pán)，6到9個(gè)月我們的剛需產(chǎn)品也能夠開(kāi)盤(pán)。

　　在這段時(shí)間之內(nèi)，我們會(huì)充分利用這些已經(jīng)購(gòu)得的土地做開(kāi)發(fā)貸，然后盡快形成銷(xiāo)售回款，收回我們的預(yù)售賬款。這樣持續(xù)的滾動(dòng)之后，上市公司自己很快就能夠建立起自己的一套財(cái)務(wù)滾動(dòng)系統(tǒng)。對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦自己的杠桿建立起來(lái)以后，就不再需要過(guò)度依賴(lài)大股東債務(wù)融資。當(dāng)然有需要時(shí)，大股東隨時(shí)都可以支持。

　　朗詩(shī)集團(tuán)是把上市公司作為非常重要的戰(zhàn)略高地來(lái)發(fā)展的，我覺(jué)得朗詩(shī)綠色地產(chǎn)自己投資的項(xiàng)目在明年就能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，加上會(huì)有開(kāi)發(fā)貸進(jìn)賬，也會(huì)形成自己的杠桿和財(cái)務(wù)滾動(dòng)系統(tǒng)。

　　媒體提問(wèn)：25日的股價(jià)已經(jīng)跌到了供股價(jià)以下，申總覺(jué)得投資者對(duì)朗詩(shī)供股的熱情度會(huì)怎樣？

　　申樂(lè)瑩：我沒(méi)有太關(guān)注公司短期的股價(jià)，朗詩(shī)一直秉持“做企業(yè)是長(zhǎng)跑”的理念，我們對(duì)于短期的股價(jià)不太關(guān)注，因?yàn)槎唐诘墓蓛r(jià)可能只反映今天，只反映這個(gè)公司的過(guò)去，并不反映這個(gè)公司的未來(lái)。

　　實(shí)際上，我們更關(guān)注公司長(zhǎng)期利益的創(chuàng)造。作為大股東，我們并不是很在意股價(jià)跌了幾分。從自己的角度來(lái)講，目前配股的價(jià)格對(duì)大小股東都是公平合理的，至于最終大家做出什么選擇，是個(gè)人的自由。我們也不是非常在意短期股價(jià)有沒(méi)有跌破配股價(jià)格。作為大股東來(lái)講，我們很愿意以目前配股的價(jià)格來(lái)進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)。

　　媒體提問(wèn)：您剛才講到，以后每個(gè)月都可能會(huì)看到朗詩(shī)買(mǎi)地的消息？

　　申樂(lè)瑩：從主觀來(lái)講，我們每一天都希望能夠投資。我們每一天都有人在關(guān)注這個(gè)事情，去為投得地塊努力研究。今天上午，我們還開(kāi)了土地投資的評(píng)審會(huì)，評(píng)審了很多塊地塊，決定是不是要去參加競(jìng)拍，而這也是我們每天的日常工作。

　　但是，對(duì)于最后的結(jié)果，除了我們主觀的努力之外，還取決于目前市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)情況和大陸土地市場(chǎng)的走勢(shì)，這個(gè)不是我們能夠控制的。從主觀意愿上來(lái)講，我們會(huì)積極關(guān)注，同時(shí)保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。

　　大陸土地市場(chǎng)不是朗詩(shī)一家能夠說(shuō)了算的，也不是我們能夠評(píng)判的。我們希望通過(guò)扎實(shí)的工作，能夠盡可能在這樣一個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中捕捉到比較好的投資機(jī)遇。

　　媒體提問(wèn)：可以介紹一下上海和杭州的土地情況嗎？

　　申樂(lè)瑩：現(xiàn)在我們已經(jīng)在做項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括前期的報(bào)批、報(bào)建。如果沒(méi)有意外，這兩個(gè)項(xiàng)目明年會(huì)為我們上市公司提供利潤(rùn)。

　　媒體提問(wèn)：您剛才講到兩個(gè)地塊在報(bào)批和報(bào)建的過(guò)程，兩個(gè)項(xiàng)目最快什么時(shí)候可以開(kāi)售？

　　申樂(lè)瑩：從我們過(guò)往的進(jìn)展來(lái)看，一般8到12個(gè)月一定會(huì)開(kāi)盤(pán)，具體哪個(gè)月我現(xiàn)在無(wú)法透露。另外還有報(bào)批、報(bào)建也要看政府審批的進(jìn)度，有時(shí)候快一點(diǎn)，有時(shí)候慢一點(diǎn)，現(xiàn)在讓我講還不方便。但是，明年這兩個(gè)項(xiàng)目就會(huì)為上市公司帶來(lái)利潤(rùn)，這是非常明確的。

　　預(yù)期會(huì)在明年下半年開(kāi)售，至于是偏早還是偏晚要看我們前期報(bào)批、報(bào)建的情況。

　　媒體提問(wèn)：開(kāi)發(fā)貸款有沒(méi)有和銀行在談的？

　　申樂(lè)瑩：內(nèi)地的開(kāi)發(fā)貸款是三證上會(huì)，四證放款，所以開(kāi)盤(pán)之前就會(huì)落實(shí)，至于具體什么時(shí)候不好說(shuō)。但是，從規(guī)則上來(lái)說(shuō)開(kāi)盤(pán)之前開(kāi)發(fā)貸款就要落實(shí)。

　　媒體提問(wèn)：大股東給朗詩(shī)綠色地產(chǎn)貸款的利率是多少？所有的貸款都是統(tǒng)一的利率嗎？

　　申樂(lè)瑩：5.5%，而且是沒(méi)有抵押的5.5%利率貸款，這是個(gè)比較優(yōu)厚的條件。

　　媒體提問(wèn)：這次供股由大股東來(lái)做，如果最后認(rèn)購(gòu)情況不是太理想，是不是剩余所有發(fā)行的新股由大股東進(jìn)行認(rèn)購(gòu)?

　　劉達(dá)：是的，是這樣的安排。

　　這次供股總額是7.45億港元，如果有別人認(rèn)購(gòu)就除去別人認(rèn)購(gòu)的部分，剩下的就是大股東支付的。如果一個(gè)人都沒(méi)有，這些股票就全部由大股東認(rèn)購(gòu)。

　　如果出現(xiàn)沒(méi)有人認(rèn)購(gòu)的情況，大股東會(huì)采取一切措施使我們維持這個(gè)最低要求，并按照發(fā)行價(jià)買(mǎi)所有的新股。

　　劉達(dá)：另外，大股東會(huì)通過(guò)供股給朗詩(shī)綠色地產(chǎn)這一上市平臺(tái)起碼注入4.84億港幣的股權(quán)資金。目前來(lái)說(shuō)，除了第二大股東是機(jī)構(gòu)投資者之外，別的都是散戶(hù)，所以，我們沒(méi)有對(duì)基金或者大的投資者進(jìn)行大規(guī)模的市場(chǎng)發(fā)行。

　　媒體提問(wèn)：目前集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目注入到上市平臺(tái)的進(jìn)展如何？

　　申樂(lè)瑩：我們此前在公告中有披露，收購(gòu)HK106以后集團(tuán)希望擇機(jī)注入一定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。香港的上市規(guī)則對(duì)于上市公司控股股東發(fā)生變更之后，24個(gè)月之內(nèi)注入資金規(guī)模有嚴(yán)格的五項(xiàng)限制，如果你的注入資產(chǎn)一旦超過(guò)這五項(xiàng)措施中的一項(xiàng)就會(huì)受到處罰。

　　所以，我們會(huì)在這個(gè)范疇之內(nèi)，盡快地注入大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)在我們已經(jīng)在和朗詩(shī)集團(tuán)進(jìn)行磋商。

　　媒體提問(wèn)：就目前的情況來(lái)看，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)這個(gè)上市平臺(tái)什么時(shí)候能夠恢復(fù)融資的功能？

　　劉達(dá)：朗詩(shī)收購(gòu)HK00106這個(gè)平臺(tái)，最終就是要恢復(fù)融資的功能，但是這個(gè)目標(biāo)什么時(shí)候能夠真正實(shí)現(xiàn)則受很多因素影響，比如說(shuō)我們以后發(fā)展進(jìn)度的快慢，還有市場(chǎng)的變化。

　　目前我們很難給出一個(gè)具體的時(shí)間表。但起碼目前，我們會(huì)在項(xiàng)目層面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的融資。但在香港資本市場(chǎng)上融資的功能，比如說(shuō)發(fā)債，現(xiàn)在還沒(méi)有確切的時(shí)間表。

　　申樂(lè)瑩：朗詩(shī)綠色地產(chǎn)這一上市公司能否進(jìn)行資本市場(chǎng)的融資還要看經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在HK00106還是個(gè)殼公司，我們會(huì)通過(guò)努力，包括投資新的項(xiàng)目形成資產(chǎn)，形成確認(rèn)收入和利潤(rùn)。

　　另外，我們還有大股東的兩個(gè)安排，也會(huì)對(duì)它產(chǎn)生額外的收入。我們希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)能夠在資產(chǎn)總量，在收入，在利潤(rùn)方面讓這個(gè)殼公司逐漸壯大。一旦各方面數(shù)據(jù)達(dá)到融資的要求，我們也會(huì)盡快地做這些事情，但具體的時(shí)間現(xiàn)在還很難給。

　　媒體提問(wèn)：朗詩(shī)集團(tuán)之前的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況如何呢？

　　申樂(lè)瑩：朗詩(shī)集團(tuán)今年的銷(xiāo)售額會(huì)超過(guò)100億，大概是100億到110億之間。現(xiàn)在還沒(méi)有到12月底，一旦數(shù)據(jù)出來(lái)我們會(huì)第一時(shí)間披露。而明年預(yù)計(jì)會(huì)在150億以上。未來(lái)五年的計(jì)劃是，在2016年集團(tuán)的銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)300億。此外，去年的銷(xiāo)售額是60到70億左右。