“只要人們對物質(zhì)文化的需求尚未完全滿足，那么商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)就會持續(xù)發(fā)展下去?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風(fēng)險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 作為深諳商業(yè)地產(chǎn)的老兵，萊蒙國際副總裁、萊蒙商業(yè)公司董事長羅文俊認為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)處于一個升級階段。

　　在這個過程中，羅文俊認為泡沫肯定會有，但只要操作者在項目定位的時候進行錯位經(jīng)營，通過不同業(yè)態(tài)進行整合創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)市場一定會在經(jīng)營過程中進行完善。

　　就萊蒙國際而言，羅文俊表示，公司最近在啟動一些新的商業(yè)項目，里面將會包含更多的文化元素，做更多業(yè)態(tài)的提升。

　　他還認為，所謂的文化地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，都是吻合消費者不斷提高的需求，也只有這樣，項目才會有生命力。

　　談及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和擴張，資金和人才是繞不開的話題，羅文俊認為，萊蒙國際現(xiàn)在不是沒錢，而是沒有合適項目?！肮疽苍诓粩鄬ふ液玫耐顿Y項目，一旦確定，從集團層面來說，資金不是問題?！?/p>

　　在重要的商業(yè)項目方面，萊蒙國際都引入了境外資金，比如南昌萊蒙都會和上海莎瑪世紀公園項目(酒店式住宅)都引進了新加坡美羅控股。

　　另外，在商業(yè)項目的運營過程中，如何維護與重要品牌商的關(guān)系也是重點。羅文俊認為，運營商和品牌商的關(guān)系首先是要練好內(nèi)功，只有把自己的項目做旺，才能實現(xiàn)品牌商的利益訴求，這也才是維持品牌客戶關(guān)系的正道。

　　以下為觀點新媒體對萊蒙商業(yè)公司董事長羅文俊先生及常務(wù)副總經(jīng)理王雨女士的采訪實錄：

　　觀點新媒體：南昌萊蒙都會是萊蒙國際的重點商業(yè)項目，項目的整體定位是基于怎樣的考慮？

　　羅文?。?/strong>由于項目位于南昌紅河谷區(qū)，是南昌今后最具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤剑R蒙項目的體量、業(yè)態(tài)以及設(shè)施、設(shè)備和經(jīng)營的手段等方面，都要高于其他項目，在南昌投入的是最先進，最符合當(dāng)?shù)匦枰拈_放式街區(qū)和建筑MALL形式。

　　其次，在定位上做到了和當(dāng)?shù)仨椖垮e位，因為萊蒙都會旁邊有萬達、綠地和金融街的項目。其他這幾個項目的體量都在10萬平方米以內(nèi)，而萊蒙都會商業(yè)面積有20多萬平方米，所以我們覺得要做差異化，同時整體定位也更高。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)的運營和擴張對團隊的核心競爭力要求會非常高，您如何看待商業(yè)人才的培養(yǎng)？

　　王雨：整個萊蒙國際的員工有1500多人，其中將近有1150人是在商業(yè)物業(yè)團隊，所以這個團隊的發(fā)展一定是聚焦人才的培養(yǎng)，進而提升組織效能，這是萊蒙國際人才培養(yǎng)的關(guān)鍵。

　　如何在這個領(lǐng)域使人才快速成長？一方面，公司已經(jīng)在住宅開發(fā)領(lǐng)域有大量的人才沉淀，所以現(xiàn)在以內(nèi)部培養(yǎng)為主，外部吸納為輔。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)方面可以儲備和釋放的人才量非常少，而且良莠不齊。在面臨市場外部無法提供很多人才的情況下，怎樣有的放矢做好自己的人才成長計劃就顯得尤為重要。

　　觀點新媒體：在商業(yè)人才的培養(yǎng)方面，有怎樣的具體策略？

　　王雨：第一，萊蒙商業(yè)物業(yè)在做資源整合類的工作，試圖讓商業(yè)運營顧問和專家大量參與項目，通過他們的影響來不斷使我們的團隊快速成長。

　　第二，和開發(fā)公司人才互通，把對房地產(chǎn)行業(yè)有深刻認識的人才引進到商業(yè)團隊中，把商業(yè)、物業(yè)、開發(fā)的鏈條打通。

　　第三，人才下沉，從去年開始，商管公司已經(jīng)在做管理培訓(xùn)生計劃，這將是長期和持久性的工作，人才的成長和發(fā)展不是短期的，所以要花時間和精力去培養(yǎng)管理培訓(xùn)生，從基層人才抓起。

　　比如說，早年沃爾瑪在蛇口有一家店，是專門培養(yǎng)和輸出管理人才的店，所以我們很有可能會把一個商業(yè)項目作為人才輸出和培養(yǎng)基地，從而把這個基地變成萊蒙商業(yè)人才的黃埔軍校。

　　觀點新媒體：除了人才培養(yǎng)外，資金層面也是很重要的因素，萊蒙國際在商業(yè)項目上的投資主要來源是什么？

　　羅文?。?/strong>從兩個方面來看，第一，萊蒙國際的高管和股東都有非常大的能量，所以我們在商業(yè)項目的投入中，會將一些核心數(shù)據(jù)放進模型中計算，如果指標非常好，股東會支持投入。

　　第二，有些項目引入了境外資金，如南昌萊蒙都會和上海莎瑪世紀公園都引進了外資?，F(xiàn)在不是沒錢，而是沒有好項目，我們也在不斷尋找好的投資項目，一旦確定，從集團層面來說，資金是沒有問題的。

　　觀點新媒體：萊蒙國際選擇商業(yè)項目是否會和住宅項目進行更多聯(lián)動？

　　羅文?。?/strong>這是肯定的，雖然說商業(yè)和住宅互動在內(nèi)部來看是被動的，但是項目確定后，我們就會去努力做，爭取實現(xiàn)公司的利益訴求。

　　最近在啟動一些新的項目，會包含更多的文化元素，所以有一些項目要做業(yè)態(tài)的提升。所謂的文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，都是吻合消費者不斷提高的需求，也只有這樣，項目才會有生命力。

　　觀點新媒體：在商業(yè)項目的招商和運營過程中，怎樣維護與品牌商的良好關(guān)系？

　　羅文?。?/strong>項目需要通過日常的運營提升人氣，當(dāng)人氣旺了之后，加上我們這么多年在商業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗，和品牌商洽談就會一拍即合。這其中的關(guān)鍵就是要實現(xiàn)雙贏，讓品牌商都能賺錢，這也是我們在做的事情。

　　因此，和品牌商的關(guān)系首先是要練好內(nèi)功，把自己的項目做旺，才能實現(xiàn)各方的利益訴求，這才是維持品牌客戶關(guān)系的正道。

　　觀點新媒體：一些熱點區(qū)域在建和擬建的商業(yè)項目體量非常大，這種趨勢是否會出現(xiàn)過剩，甚至泡沫化？

　　羅文?。?/strong>肯定會有泡沫，但是應(yīng)該從兩個方面去看這個問題。第一，泡沫在某一個階段肯定會產(chǎn)生，也必然會產(chǎn)生，因為不存在就不會有進步。但只要全部通過市場競爭，一定會在接下來的經(jīng)營過程中進行完善和調(diào)整。

　　從大環(huán)境來講，商業(yè)不能說“過?！保驗椤斑^?！币苁袌鼋?jīng)濟制約的。社會各方面都有投入，如果市場投入的開發(fā)商越來越多，自然也會進行調(diào)整。

　　第二，在城市里，隨著開發(fā)商和專業(yè)人員的逐步成熟，會根據(jù)不同的地理位置進行調(diào)整和改變。在競爭過程中，除了定位時進行錯位經(jīng)營，通過各種不同的業(yè)態(tài)進行整合創(chuàng)新，市場也會進行調(diào)整。

　　觀點新媒體：開發(fā)商拿地時會有很多配套商業(yè)，有時是不得不做商業(yè)，那您覺得開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是主動還是被動行為？

　　羅文俊：兩者都有?？陀^來講，住宅的稅率很高，如果沒有物業(yè)作為載體，開發(fā)商的凈利率不高，所以有很多住宅開發(fā)商不得不涉入商業(yè)地產(chǎn)。

　　從另外一個角度而言，開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)也是一種財富效應(yīng)，這里有開發(fā)商的利益訴求，因為商業(yè)項目和住宅產(chǎn)品相結(jié)合，在前期的住宅銷售完后，商業(yè)項目經(jīng)過若干年的培育，也會有升值空間。

　　觀點新媒體：商業(yè)項目招商及后期運營主要會遇到什么問題？

　　羅文?。?/strong>首先，商業(yè)項目都需要培育，也需要進行滾動開發(fā)；其次，在運營過程中要衡量哪些業(yè)態(tài)先開、哪些慢開；第三，經(jīng)常要做一些推廣活動，帶動片區(qū)人氣，縮短培育期；第四，政府方面的規(guī)劃也是非常大的影響因素。

　　一般考察項目，除了依據(jù)基本的數(shù)據(jù)判斷外，很重要的一點就是政府規(guī)劃是不是有利于項目。

　　觀點新媒體：從一個運營者的角度，您覺得國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)處于什么態(tài)勢？

　　羅文?。?/strong>我不太認可“商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步”這一說法，假如說是起步，那么永遠都在起步，過去是起步，今后還在起步。

　　從操作層面來說，商業(yè)地產(chǎn)是在提升和升級，在這個過程中會有越來越強大的驅(qū)動力，這個驅(qū)動力就是人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需求，在這種背景下，商業(yè)地產(chǎn)要不斷提升和升級來吻合這些需求。

　　從電商角度講，商業(yè)地產(chǎn)是在起步。從一個時代來看，這個起步是不斷在升級，不斷在成熟。這個升級和提升的原動力實際上是市場支持，或者是如何去滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需求，如何結(jié)合體驗式消費。

　　如果要說這個過程會持續(xù)多久，只要人們對物質(zhì)和文化的需求尚未完全滿足，那么商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)就會持續(xù)發(fā)展下去。

（審校：劉滿桃）