“我們也希望說出來的數(shù)字能夠得到企業(yè)的能力和資源的支撐，希望能夠說到做到。”

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 魯鵬 8月15日，新城發(fā)展控股有限公司公布中期業(yè)績，2013年上半年，新城控股合約銷售額較2012年同期增長7.7%至76.09億元；營業(yè)額較2012年同期增長34.1%至50.26億元；歸屬于公司權(quán)益持有人核心溢利8551.9萬元。

　　在50.26億元的營業(yè)額中，物業(yè)銷售收入為48.26億元，較去年同期增長32.1%；物業(yè)管理及其他收入1.51億元，較上年同期增長86.6%；租金收入為人民幣4850萬元，較上年同期增長290.1%。

　　雖然上半年銷售較去年同期有所增長，但76.09億元的銷售同早前定下的200億元目標還是略有差距。新城控股高級副總裁歐陽捷對該目標卻顯得頗為淡然，只是表示希望能夠往這個目標上沖。

　　歐陽捷介紹，按照今年的安排，新城下半年的推貨比較多，而且下半年銷售要比上半年多已經(jīng)是新城近年來的慣例。

　　“因為新城一般是過了年之后才拿地，過年前需要把待支付資金處理完，到三四月才有錢去拿地。”歐陽捷解釋稱，這樣的情況下，基本上都是當年拿地當年銷售，而且下半年的銷售要比上半年多。

　　對于接下來要完成的銷售目標，歐陽捷稱，肯定會有各種各樣的推盤方式。“比如說我們會在新盤推出上加大一些宣傳，把一些新盤的優(yōu)勢、特色說透說足，也會在存貨上采取一些措施，做一些清理。”

　　對于下半年的房地產(chǎn)市場以及如何較好地完成銷售任務(wù)，歐陽捷表示，第一，從下半年市場情況來看，大家的共識是認為市場還是會相對比較平穩(wěn)，不但平穩(wěn)而且穩(wěn)定。

　　第二，作為企業(yè)來講，不能把希望寄托于市場上，必須要有自己的一些想法，必須要有自己的舉措和動作。如果完全把希望寄托在市場上，市場好你就好，市場不好你就不好，那這個企業(yè)就很難持續(xù)。

　　第三，企業(yè)還是要在團隊建設(shè)上下更多工夫，打造自己的銷售核心競爭力。我們認為定客戶也是一個道理，銷售團隊的努力是非常重要的。

　　第四，現(xiàn)在渠道上會加大一些力度，采用各種各樣的銷售渠道。比如說跟電商做一些合作，采用一些有針對性的銷售渠道，包括一些線下的圈層營銷等等，主要是通過自己的能力達成銷售目標。

　　在傳統(tǒng)銷售推廣渠道之外，新城也已涉足電商方式來做營銷和推廣。據(jù)歐陽捷透露，新城是上海第一家做電商的房企，“不同的項目做法不一樣，有的做得好，有的做得不好，不能夠一概而論，有的項目做了電商之后可以帶來30%的客流。”

　　七月份，新城以3.14億元底價競得杭州余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一幅商住地塊。在歐陽捷看來，該地塊總的來講壓力不是很大，新城完全有可能把將之作為標桿項目，在杭州打響新城的第一槍。

　　“我們非常有信心能夠進入到杭州市場。”歐陽捷表示，新城強調(diào)產(chǎn)品的均好性，各個方面都要好，包括物業(yè)管理等各個方面。

　　他認為，消費者來買新城的房子有兩個特點，一是說各方面都不錯，二是說性價比比較好。“達到均好性的前提下，相信我們的產(chǎn)品在杭州是能夠得到消費者的認可的。”

　　在財務(wù)方面，據(jù)歐陽捷介紹，新城這兩年做了一些置換，等于是為企業(yè)贏得了一些時間，同時也贏得了一些空間。而且，今后如果說真的需要，新城對利息的成本承受能力也會相應(yīng)增強一些。

　　盡管新城現(xiàn)在處于快速擴張的階段，但在歐陽捷看來，有了戰(zhàn)略之后看戰(zhàn)略實現(xiàn)的資源有沒有匹配，有了資源之后還要看能力有沒有可能達得到，三者之間需要匹配。

　　“我們也希望說出來的數(shù)字能夠得到企業(yè)的能力和資源的支撐，希望能夠說到做到。”

　　數(shù)據(jù)顯示，在企業(yè)擴展方面，自2003年以來，新城復合增長率大概在35%到30%之間。歐陽捷稱：“這樣的水平在行業(yè)百強企業(yè)里肯定是屬于快的，但是在前二十強企業(yè)里還屬偏慢的水平。”

　　以下為新城控股高級副總裁歐陽捷在2013博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場接受觀點新媒體專訪實錄：

　　觀點新媒體：新城下半年銷售的安排和計劃是怎樣的？

　　歐陽捷：按照我們的正常安排，下半年推貨較多。

　　按照以往的慣例，我們是上半年的銷售少，下半年銷售多。因為我們一般是過了年之后才能拿到地，過年前有資金要支付，支付資金之后，到三四月份才有錢去拿地。

　　年關(guān)首先要過，拿了地之后要求快速開發(fā)，快速銷售，這種情況下基本上是當年拿地當年銷售，往往在下半年的銷售要比上半年多。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在還有五個月要賣110億？會有什么樣的推進方式嗎？

　　歐陽捷：應(yīng)該這么說，我們反正是每年都這么努力去沖，幾年下來，距離我們的目標要么略微超一點，要么稍微差一點，總的來講基本比較平穩(wěn)。

　　從企業(yè)角度來講，肯定會有各種各樣的推盤方式。比如說我們會在新盤的推出上加大一些宣傳，把一些新盤的優(yōu)勢、特色說透說足。我們也會在存貨上采取一些措施，做一些清理。

　　觀點新媒體：很多人認為下半年的市場可能沒有上半年那么好，如果在市場預(yù)期沒那么樂觀的情況下，新城下半年還要有這么大的銷售目標需要去完成，您怎么看這個情況？

　　歐陽捷：第一，從下半年市場情況來看，大家還是有一些共識的，基本上認為市場還是會相對比較平穩(wěn)，不但平穩(wěn)還是穩(wěn)定。

　　第二，作為企業(yè)來講，不能把希望寄托于市場上，必須要有自己的一些想法，必須要有自己的舉措和動作。如果完全把希望寄托在市場上，市場好你就好，市場不好你就不好，那這個企業(yè)就很難持續(xù)。

　　第三，作為企業(yè)來講，更多的還是在團隊建設(shè)上下工夫，打造自己的銷售核心競爭力，實際上銷售團隊的好與不好區(qū)別非常之大。我們認為定客戶也是一個道理，銷售團隊的努力是非常重要的。

　　第四，現(xiàn)在在渠道上會加大一些力度，采用各種各樣的渠道去做。比如說跟電商做一些合作，采用一些有針對性的銷售渠道，包括做一些線下的圈層營銷等等，主要是通過自己的能力提升達成銷售目標。

　　觀點新媒體：看到很多企業(yè)都有用電商這種方式來做營銷和推廣，不知道新城有沒有用過這種方式？電商能起到多大的效果？

　　歐陽捷：在上海我們是第一個做電商的，當時做電商的時候也是抱著一個嘗試的態(tài)度去做。后來不同的項目做法不一樣，有的做得好，有的做得不好，不能夠一概而論，有的項目做了電商之后可以帶來30%的客流。

　　觀點新媒體：七月份新城剛剛在杭州拿了一塊地，對于在杭州的發(fā)展新城是如何考量的？

　　歐陽捷：浙江的房地產(chǎn)企業(yè)包括綠城、濱江，這些品質(zhì)做得非常好，他們是一種品牌價值導向。對于新城來講，我們強調(diào)均好性，不僅僅是在規(guī)劃方面，在設(shè)計方面，在產(chǎn)品的標準化方面，在景觀園林方面，在人居舒適方面，都做了很多工作。我們強調(diào)叫均好性，各個方面都要好，包括我們的物業(yè)管理各個方面都要好，達到均好性的前提下我們相信我們的產(chǎn)品在杭州是能夠得到消費者的認可的。

　　消費者來買新城的房子有兩個特點，第一個是說各方面都不錯，第二個是性價比比較好，所以我們非常有信心能夠進入到杭州市場。

　　杭州是個很好的市場，機會比較好，而且這塊地總的來講壓力不是很大，完全有可能把這個項目能夠作為我們的標桿項目，在杭州打響我們的第一槍。

　　觀點新媒體：新城之前說過有28個億的海外資金可以用于拿地，公司在拿地上限制會比較大？會不會迫使公司只能往一些上海比較郊區(qū)的位置或者是華東的三四線區(qū)域發(fā)展呢？

　　歐陽捷：其實不光是像我們這樣的企業(yè)，把自己還定位為中小企業(yè)，雖然老早過了百億的規(guī)模，但是房地產(chǎn)企業(yè)永遠缺錢，不光是房地產(chǎn)企業(yè)，所有的中國企業(yè)沒有不缺錢的。

　　所以這個問題不是說有錢或者沒錢，關(guān)鍵是采取什么樣的策略去做。對于新城目前來講更多的還是以自主開發(fā)為主，按照這種模式去做的話，我們可能會選擇有策略的去按照自己資金的角度去考慮這個問題。

　　觀點新媒體：是否會考慮加大融資，特別是現(xiàn)在在H股上市了，新城在下半年的融資上會不會有新的考量？

　　歐陽捷：第一，企業(yè)永遠是缺錢，只要是想發(fā)展，就永遠缺錢，不管是不是在窗口期，不管是不是處于波動周期。除非這個企業(yè)不想發(fā)展，只想守著一畝三分地，那就不缺錢。

　　第二，既然缺錢，就一定想盡辦法去找錢，所以我覺得新城也不排除任何能夠融資的機會。

　　第三，對于新城這樣的企業(yè)來講，看資金的成本，如果說給20%的利息，沒有哪個企業(yè)，沒有哪家銀行，沒有哪家券商，或者說投資者會不給你錢。但是做企業(yè)來講一定要選選合適的，適合自己的。我們認為合適融資機會就要看最終的窗口期，同時也要看企業(yè)業(yè)績狀況，如果企業(yè)業(yè)績狀況比較好，整個評級就會上去，成本自然就會下來。

　　觀點新媒體：新城這兩年上市之后，把融資成本已經(jīng)降下來非常的多，而且之前的債務(wù)也處理差不多。目前新城的債務(wù)狀況如何？

　　歐陽捷：我們做了一些置換，等于是為企業(yè)贏得了一些時間，贏得了一些空間。今后如果說真的需要，企業(yè)對利息的成本承受能力也會相應(yīng)的增強一些。

　　觀點新媒體：之前聽王振華總裁談擴張，稱新城的擴張是分節(jié)奏的，當前的新城是處于什么擴張階段？

　　歐陽捷：總的來講我們還是希望能夠把規(guī)模做上去，但是企業(yè)不是想怎么做就怎么做。有了戰(zhàn)略之后看戰(zhàn)略實現(xiàn)的資源有沒有匹配，有了資源之后還要看能力有沒有可能達得到，三者之間需要匹配。我們也希望說出來的數(shù)字能夠得到企業(yè)的能力和資源的支撐，希望能夠說到做到。

　　另外在做大規(guī)模的同時，還是考慮項目要做均好性，在均好性控制的前提下去推進規(guī)模和生產(chǎn)，并不是說一味追求規(guī)模生產(chǎn)，而放棄了質(zhì)量控制、成本控制或者說產(chǎn)品控制。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在都講競合，由競爭變成合作，新城會不會也采取這些方式？

　　歐陽捷：我們曾經(jīng)做過。比如說我們在上海的一個項目，跟萬科合作，合作過程中大家通過這種方式也交換了很多經(jīng)驗，應(yīng)該說這種合作對大家雙方的成長是雙贏。不過項目的規(guī)模比較小，真正的價值和效應(yīng)體現(xiàn)得還不夠很充分。

　　我們也不排斥以后可能還會有機會再去做一些合作，這個主要是看緣分。

　　觀點新媒體：新城在融資方面目前采取什么樣的形式，這些融資成本怎么樣？融資規(guī)劃是怎么樣的？

　　歐陽捷：從企業(yè)融資來看，我們在海外已經(jīng)上市，融資平臺已經(jīng)打開，打開之后后面的融資主要是看企業(yè)的自身的業(yè)績和對投資者的一種信心看是不是夠。

　　對我們來講，現(xiàn)在融資本身已經(jīng)不成為障礙，只不過說看你融資的窗口期是不是合適，融資成本是不是恰大。主要是這個問題，這個問題可能要跟我們整個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略要去匹配。

　　企業(yè)發(fā)展如果需要，那這個時候就必須要去加大融資的力度，加大融資的力度可能在不是恰當?shù)拇翱谄谌谫Y成本會高一點，如果在恰當?shù)某杀酒谌谫Y成本會低一點。我們會去選擇合適的一些窗口期，做這些工作。從融資的規(guī)模上講，也要看企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和發(fā)展的規(guī)模情況，比如我們現(xiàn)在在海外還有二十多個億沒有進來，現(xiàn)在拿地完全是可以拿這個錢做的。

　　現(xiàn)在有些地房企也是通過海外融資來做的，但是有些也是通過國內(nèi)的資金去匹配，兩方面去做，所以將來要看企業(yè)怎么把這筆錢又好還用在刀刃上去做，確實非常需要的時候我們會再去融資，所以直接融資相對來講海外資金成本比國內(nèi)的資金成本顯然是要低，我們今后如果有可能的話還會去考慮這方面的事情。

　　觀點新媒體：公司現(xiàn)在的負債率保持在什么樣的水平呢？

　　歐陽捷：因為前些年基本上沒有融資，都是靠自有的資金和銷售，所以我們的負債率偏高。

　　負債率偏高從兩個方面看，一是在企業(yè)規(guī)?；那疤嵯?，企業(yè)的運營模式又是高周轉(zhuǎn)模式，負債率適當高一些是有利于去達到這樣的目標。如果又拿到錢，又沒有一定的負債率，沒有高杠桿去撬動，規(guī)模就走不上去。

　　企業(yè)的風險到底有多少，只要企業(yè)在可控的風險范圍內(nèi)，那就是合適的。國內(nèi)的企業(yè)跟香港企業(yè)不太一樣，香港企業(yè)因為經(jīng)歷了2008年甚至1997年這種風波之后，對生存問題的看法會更加謹慎--首先是保持能活下去。

　　在國內(nèi)來講，可能大家看法跟香港企業(yè)不太一樣，對國內(nèi)經(jīng)濟形勢更加樂觀，對中國政府控制經(jīng)濟的節(jié)奏這種能力也看得比較樂觀。相對來講國內(nèi)的企業(yè)在負債率會略微比香港企業(yè)偏高一些，我覺得只要在企業(yè)認為可以控制風險范圍內(nèi)應(yīng)該不成大問題。

　　觀點新媒體：新城今年的銷售目標是200億？增長速度方面有怎樣的目標？

　　歐陽捷：我們希望能夠往這個目標上去沖。

　　自2003年以來，新城基本上復合增長率大概在35%到30%之間。這樣的水平在行業(yè)百強企業(yè)里我們肯定是屬于快的，但是在前二十強企業(yè)里還屬偏慢的水平。

（審校：勞蓉蓉）