張遠(yuǎn)：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，今天非常高興在這個(gè)講臺(tái)上講這么大一個(gè)題，作為一個(gè)企業(yè)來(lái)講“問(wèn)道商業(yè)地產(chǎn)，把脈發(fā)展趨勢(shì)”，顯得有點(diǎn)自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結(jié)合卓越的一些經(jīng)驗(yàn)談一談。

　　我報(bào)告三個(gè)方面的內(nèi)容：第一，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。第二，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，第三，新形勢(shì)下地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)策略。

　　第一，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。

　　截止2012年底全國(guó)約有3100多家購(gòu)物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資5000億，增長(zhǎng)26.1%，增長(zhǎng)速度比住宅投資增速要高5.3個(gè)百分點(diǎn)。投資方面，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長(zhǎng)，其投資額增速已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)住宅。我們認(rèn)為在未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到一定的影響。

　　另外，從整個(gè)區(qū)域分布來(lái)看，我們簡(jiǎn)單搜集了一下2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地的情況和業(yè)務(wù)的分布，從幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地的區(qū)域分布來(lái)講，還是二三線城市更多一點(diǎn)，我們?nèi)绻屑?xì)分析，只要是在這些二三線城市中心區(qū)、城區(qū)，或者城郊區(qū)拿的地里面，商業(yè)的比例一定是很高的，要比原來(lái)高得多，我們沒(méi)有具體研究它的比例數(shù)，但是我們各個(gè)大企業(yè)應(yīng)該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區(qū)、郊區(qū)拿的地，政府一定要求有商業(yè)配套。

　　在這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的模式里面，我們歸納起來(lái)有三大類，一類是萬(wàn)達(dá)的模式，我們叫做訂單式的開(kāi)發(fā)模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經(jīng)過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)型整整花了11年。再一個(gè)就是凱德的資本加商業(yè)的模式，凱德現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中應(yīng)該說(shuō)是獨(dú)樹(shù)一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)講，它的模式的可復(fù)制性，可能國(guó)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)，也很難做得到。它具體怎么運(yùn)作的，我也不在這里多講了，但是我覺(jué)得在行業(yè)內(nèi)，大家都有這樣一個(gè)基本的看法。從典型企業(yè)就看到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有這么三大類模式。

　　簡(jiǎn)單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹(shù)立了首個(gè)卓越商業(yè)地產(chǎn)的品牌——卓越時(shí)代廣場(chǎng)，我們就開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。卓越集團(tuán)一直堅(jiān)持是商業(yè)并舉、貨如輪轉(zhuǎn)。公司不斷推出商業(yè)住宅產(chǎn)品，我們不僅做商業(yè)，我們也有蔚藍(lán)系列，我們卓越的蔚藍(lán)海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍(lán)系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經(jīng)成為深圳CBD商務(wù)開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的企業(yè)。

　　講了總的投資需求，也講了幾個(gè)典型的開(kāi)發(fā)模式，下面我簡(jiǎn)單歸納一下，我們認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個(gè)大的問(wèn)題。第一，投資盲目性較強(qiáng)，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來(lái)人口導(dǎo)入的期望不大的情況下，我們大量的建了商業(yè)綜合體。第二，電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，購(gòu)物消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)角度來(lái)看，電商應(yīng)該是一個(gè)最大的敵人。但是電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)阻擋不住，我們必須要承認(rèn)它帶來(lái)的后果，我們必須要做相應(yīng)的調(diào)整。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長(zhǎng)，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這三大類問(wèn)題，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要共同面對(duì)。

　　第二，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　1、隨著人口導(dǎo)入的進(jìn)一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區(qū)新城發(fā)展的需要，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為常態(tài)，在商業(yè)地塊的選擇上，卓越集團(tuán)的戰(zhàn)略定位是一二線城市的中心區(qū)域和次中心區(qū)域，也是城市最具價(jià)值的潛力區(qū)域。我們認(rèn)為業(yè)務(wù)布局會(huì)有一個(gè)郊區(qū)話，但是我們卓越還是要堅(jiān)持在中心區(qū)和次中心，這是一個(gè)大的趨勢(shì)和卓越選擇的錯(cuò)位。

　　2、產(chǎn)權(quán)持有比例的合理化。從卓越來(lái)講，卓越集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會(huì)根據(jù)不同地段的商業(yè)項(xiàng)目適當(dāng)增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

　　3、融資方式多元化。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將呈現(xiàn)前所未有的創(chuàng)新態(tài)勢(shì)，多元化格局明顯，融資方式主要由原來(lái)的主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向更多的依靠權(quán)益性的融資與債務(wù)性的融資相結(jié)合，間接的融資與直接融資相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。近年來(lái)REITs作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門(mén)檻過(guò)高，REITs在中國(guó)還屬于個(gè)案，預(yù)計(jì)未來(lái)有關(guān)政策環(huán)境將明顯改善，REITs以及各種創(chuàng)新的融資渠道和工具將迅速發(fā)展。這是我們更多的看到REITs對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講可能會(huì)是嶄新的融資的大門(mén)。

　　4、抓機(jī)遇、謀發(fā)展。高端城市商業(yè)綜合體、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購(gòu)物中心等類型的商業(yè)將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。第二種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗(yàn)消費(fèi)，所以說(shuō)體驗(yàn)式購(gòu)物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)，再就是社區(qū)商業(yè)，一個(gè)樓盤(pán)也好，一個(gè)社區(qū)也好，它需要有一定的商業(yè)的支持。第四個(gè)是區(qū)域性的購(gòu)物中心，因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容，需要城市中心和新城的建立，另外消費(fèi)者更加追求建立，要解決消費(fèi)、輿論等問(wèn)題，也和前面講的郊區(qū)化趨勢(shì)有關(guān)。一個(gè)大的片區(qū)，區(qū)域性的購(gòu)物中心，這種商業(yè)形態(tài)也應(yīng)該是有很大的生命力。

　　在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)的進(jìn)步和變革，抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)，才能取得更快、更好的發(fā)展。謝謝大家?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）