中駿置業(yè)控股有限公司常務(wù)副總裁李維表示，中駿置業(yè)已經(jīng)做好了向百億銷售額沖刺的準(zhǔn)備。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 鄭鵬 隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)與深入，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷調(diào)整，以找到適合自身的發(fā)展方式。

　　對于今年年初國五條的出臺，中駿置業(yè)控股有限公司常務(wù)副總裁李維卻表示，這并未對中駿置業(yè)的銷售產(chǎn)生很明顯的影響，反而在三月份中創(chuàng)了新高。

　　7月11日，中駿置業(yè)刊發(fā)上半年正面盈利預(yù)告，預(yù)計今年上半年收入及經(jīng)營利潤將較去年同期有明顯增長，增加原因是由今年上半年交付的竣工物業(yè)大幅增加所致。

　　截止6月30日，中駿置業(yè)今年首6個月累計實現(xiàn)合同銷售金額約51.55億元，累計合同銷售面積約40.98萬平方米，同比分別大幅增加150%和69%，累計合同銷售金額占全年銷售目標(biāo)75億元的69%。

　　對此，李維表示，中駿置業(yè)已經(jīng)做好了向百億銷售額沖刺的準(zhǔn)備，如果下半年市場平穩(wěn)，應(yīng)該會有機會實現(xiàn)這一階段性的目標(biāo)。

　　以下為觀點新媒體對中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：中駿置業(yè)今年銷售進度是否符合公司的預(yù)期？

　　李維：我們年初制定了一個相對保守的銷售目標(biāo)，75億。

　　因為2012年的銷售目標(biāo)是40億，后來完成了60億，今年提出要有合理的增長，根據(jù)推盤計劃定了75億。原來的設(shè)想是上半年35億，下半年40億，結(jié)果上半年實際完成了51.55億，超越公司的預(yù)期。

　　我們也已經(jīng)做好了向百億銷售額沖刺的準(zhǔn)備，如果下半年市場平穩(wěn)，應(yīng)該會有機會實現(xiàn)這一階段性的目標(biāo)。

　　觀點新媒體：國五條下來之后對中駿置業(yè)有沒有產(chǎn)生影響？您覺得什么樣的政策對市場影響比較大？

　　李維：國五條對公司沒有產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，反而在三月份銷售創(chuàng)了新高。

　　國五條是上一屆政府做的事情，新一屆政府在做一些正面的決策，在思考過去為什么越調(diào)越漲的問題。

　　解決這個問題有一定的難度，我個人的看法是兩手抓、兩手都要硬，市場的歸市場，政府的歸政府。供應(yīng)的雙軌制就比較好，有市場的供應(yīng)，也有政策性的供應(yīng)，而且要做到公開、公正、透明的管理，拿出一些好的模式，這樣才能解決住房問題，解決房價上漲的問題。

　　觀點新媒體：有人說現(xiàn)在政策調(diào)控已經(jīng)成了一種常態(tài)，關(guān)鍵是企業(yè)要把自己的事情做好，中駿置業(yè)在營銷策略或者在價格方面有什么樣的應(yīng)對措施？

　　李維：我們長期堅持的一種營銷方式是體驗式營銷，比如說推一個新盤，會讓準(zhǔn)業(yè)主來看過去所有的盤，不是單單看新盤，讓他們看到中駿的成長，看到中駿越做越好，就會有信心。

　　同時，這種體驗式營銷讓業(yè)主會有一種身臨其境的感覺，對品質(zhì)、對后期物業(yè)會有認(rèn)同感，這樣才會真正打動客戶的心。把給業(yè)主呈現(xiàn)的東西提前打造好，在市場好的時候會賣得比別人更好，在市場不好的時候會賣得比別人更快，堅持品質(zhì)是我們長期以來一直做的事情。

　　觀點新媒體：中駿置業(yè)為客戶提供的物業(yè)服務(wù)有什么樣的特色？

　　李維：物業(yè)管理都是由自己的物業(yè)公司負責(zé)，第一目標(biāo)不是賺錢，而是使房產(chǎn)保值增值。

　　我們在這方面吸收了香港的經(jīng)驗，盡量導(dǎo)向酬金式的管理，抽取合理的利潤，其他都是業(yè)主的。

　　未來，物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)能不能做好的一個非常重要部分。

　　觀點新媒體：上半年土地市場很熱，出了很多地王，您怎樣看現(xiàn)在的土地市場？

　　李維：上半年主要是因為全球資金都比較寬松，有海外融資平臺的地產(chǎn)公司，比如說在香港有上市平臺的地產(chǎn)公司在境外融資，還有國內(nèi)比較大型的央企地產(chǎn)公司資金鏈比較寬松。

　　但是，地方政府特別是一、二線城市上半年推出來的土地不是很多，特別是好的土地比較少。所以，過去一個說法是僧多粥少，現(xiàn)在大家的提法是狼多肉少，這肯定會導(dǎo)致市場表現(xiàn)非?？簥^。其實我覺得中國這么大，不會有開發(fā)商拿不到地的情況，土地還是有的，但是大家可能想追求更高的利潤回報，加快周轉(zhuǎn)，所以拿地拿得特別激進。

　　觀點新媒體：中駿置業(yè)在拿地方面是否會做調(diào)整？會不會擔(dān)心土地成本過高？

　　李維：我們長期以來一直比較穩(wěn)健地拿項目，上半年六個月平均每個月拿一塊地，全部集中在傳統(tǒng)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)。

　　上半年我們總共拿了130多萬平方米土地，花了23億左右，拿地成本樓面價在1700元到1800元之間，也是以做剛性需求產(chǎn)品為主。我們在拿地方面還是堅持穩(wěn)健，不著急的策略。下半年如果出現(xiàn)市場逆轉(zhuǎn)，可能是更好的拿地機會，我們一直用比較平和的心態(tài)去看。

　　觀點新媒體：中駿在全國其他區(qū)域的拓展重點是哪里？

　　李維：主力市場是在海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，同時也進軍了環(huán)渤海和珠三角，下一步的重點目標(biāo)會在長三角，當(dāng)然我們也希望能夠盡快進入上海市場。

　　觀點新媒體：住宅產(chǎn)品線的比例是怎么樣的？商業(yè)地產(chǎn)占公司的利潤比例是多少？

　　李維：今年上半年三條線都賣得很好，但是從過去幾年情況來看，高端產(chǎn)品銷售額占10%左右，中高端產(chǎn)品過去的比例在50%，現(xiàn)在壓到30%左右。中端產(chǎn)品過去在40%，現(xiàn)在提升到60%左右。原來是1：5：4，現(xiàn)在是1：3：6。

　　因為受到宏觀調(diào)控政策的影響，改善型產(chǎn)品比重會相對減少，剛性需求產(chǎn)品更受市場追捧，所以我們會做一些調(diào)整，但是10%高端產(chǎn)品不會放棄。

　　商業(yè)地產(chǎn)比例還比較少，我們一直在摸索，但是步子沒有邁得特別大。我們覺得需要持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，能夠帶來豐厚的租金回報，對企業(yè)發(fā)展很有利。特別是在市場波動的時候，有一些穩(wěn)定的現(xiàn)金流對抵御市場波動風(fēng)險是非常有利的，這需要時間，我們會一步步做好。

　　因為商業(yè)地產(chǎn)部分不是最大的比重，所以在這方面是穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營，把現(xiàn)有項目經(jīng)營好，把在建項目建設(shè)好。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)的融資動作比較頻繁，公司有沒有融資方面的考慮？

　　李維：我們還是秉持穩(wěn)健的財務(wù)政策，因為有一種說法，大量的負債是下雨天挑棉花，越來越重，會給企業(yè)帶來更大的壓力，企業(yè)的合理舉債和合理成長速度要匹配。

　　我們過去幾年的合約銷售額增長是25%，未來可能會有40%、50%的增長速度，如果舉債太高會把利潤壓榨掉，所以要合理運用財務(wù)杠桿。

　　關(guān)鍵要加速周轉(zhuǎn)，拿到項目以后能夠盡快運作、盡快開盤、盡快銷售，用高周轉(zhuǎn)方式來彌補資金方面的缺乏。因為債務(wù)太高，碰到市場波動很厲害的時候壓力會非常大，這對企業(yè)發(fā)展是不利的，保持一個健康長期的發(fā)展會更有利一些。

　　觀點新媒體：閩派地產(chǎn)項目特色主要表現(xiàn)在哪些方面？隨著越來越多企業(yè)進入福建，如何提高企業(yè)競爭力？

　　李維：閩派地產(chǎn)商總體風(fēng)格是做工精細，像園林景觀、外立面、精裝修這方面做工比較精細。在企業(yè)管理方面也是比較細膩，品質(zhì)上也很細，閩派地產(chǎn)作為一支新生力量，正在慢慢崛起。

　　我們是歡迎競爭的，因為好的地產(chǎn)公司在一起競爭的是品質(zhì)，而不是競爭價格。這對整個社會、對國家是有利的，對購房者也是有利的。所以，我們在提高競爭力方面還是深入細致的把品質(zhì)提升，實現(xiàn)又快又好的發(fā)展。

　　觀點新媒體：城鎮(zhèn)化是新一屆政府推進的重點，新型城鎮(zhèn)化對中國房地產(chǎn)有什么影響？

　　李維：中國城鎮(zhèn)化進程會造成城市的分化，大的城市越來越大，周邊的衛(wèi)星城也會越來越集中。但是，中西部一些小城市人口還是在外流，這是城市分化的結(jié)果，城市分化會造就一大批移民城市。

　　另外，城鎮(zhèn)化過程中也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的分化，一些區(qū)域性和全國性的房地產(chǎn)公司會越做越強、越做越大，因為建立了整套管理機制。

　　原來一些中小發(fā)展商因為沒有人才、資金優(yōu)勢，走不出去，如果是在中小城市，業(yè)務(wù)會慢慢的萎縮。所以，過去三、五年上市公司的比重越來越大，非上市公司的比重越來越小。

　　在香港上市的公司逐步超越在國內(nèi)上市的公司，在香港上市的一些地產(chǎn)公司，有很好的國際融資平臺，受到國內(nèi)金融調(diào)控政策的影響相對比較小，可以到境外發(fā)債，可以發(fā)新股、配股、銀行貸款、境外基金合作等，有很多融資渠道，而國內(nèi)上市公司資金壓力比較大。

　　所以，城鎮(zhèn)化過程中，城市在分化，房地產(chǎn)企業(yè)在分化。房地產(chǎn)企業(yè)分化的特殊表現(xiàn)是上市公司超越非上市公司，香港上市公司超越國內(nèi)上市公司，這個現(xiàn)象比較明顯。

　　其實，房地產(chǎn)怎么做？人到哪里去我們就到哪里去蓋房子。

　　所以，今年開發(fā)商全部又回到一、二線城市搶地，因為大量的人口往這邊來。三、四線城市需求不足，人口不足，利潤空間比較小，所以現(xiàn)在大的開發(fā)商逐漸回到一、二線城市。