“房企融資渠道拓寬了，發(fā)展方向變了，洗牌不會(huì)很快發(fā)生。”

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門(mén)前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪(fǎng)眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 趙思茵 在中國(guó)，趙駒很大程度上已經(jīng)等同于“瑞銀”兩個(gè)字，瑞銀投資銀行在中國(guó)市場(chǎng)迅速崛起與其現(xiàn)任中國(guó)區(qū)主席趙駒密不可分。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體的采訪(fǎng)時(shí)，趙駒一直表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)方方面面認(rèn)識(shí)的深刻。他很明確地指出，房地產(chǎn)還是有一定的擴(kuò)張范圍，還沒(méi)有到整個(gè)行業(yè)處于極度蕭條或者極度壓抑的情況。原因則是，“房企融資渠道拓寬了，發(fā)展方向變了，洗牌不會(huì)很快發(fā)生”。

　　但是對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，趙駒也很清晰地表示，在未來(lái)十年，房地產(chǎn)肯定不會(huì)繼續(xù)保持這么高的發(fā)展速度，因?yàn)?ldquo;增長(zhǎng)速度還與中國(guó)的家庭數(shù)量、現(xiàn)在的存量有關(guān)系。所以，房地產(chǎn)肯定會(huì)有一個(gè)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候”。

　　而對(duì)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控問(wèn)題，他認(rèn)為，金融控制對(duì)房企會(huì)產(chǎn)生一定影響，但不能說(shuō)控制了國(guó)內(nèi)銀行的信貸就能控制房企的融資安排。“調(diào)控之下，房企還是各自有各自的出路，各自有各自的辦法”。

　　此外，這幾年港股IPO始終不是很景氣，上市的房企不是很多。但趙駒并不擔(dān)心，只要股票足夠便宜，總有投資人愿意來(lái)買(mǎi)，房企赴港上市的前景仍然會(huì)有。

　　對(duì)于房企來(lái)講，在香港上市只是目的之一，目的之二是希望在香港利用債務(wù)資本進(jìn)行融資，“盡管通過(guò)債務(wù)資本進(jìn)行融資速度緩慢，但前景還是非常不錯(cuò)的”。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)瑞銀證券有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席趙駒先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)融資環(huán)境非常嚴(yán)峻，您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商如何解決資金問(wèn)題？未來(lái)房地產(chǎn)金融改革的方向是什么？

　　趙駒：金融控制對(duì)房企會(huì)產(chǎn)生一定影響，但不能說(shuō)控制了國(guó)內(nèi)銀行的信貸就能控制房企的融資安排。調(diào)控之下，房企還是各自有各自的出路，各自有各自的辦法。

　　第一、房企自身的股本，這些年開(kāi)發(fā)商都賺了很多前，房企之前的資金就可以支持其一段時(shí)間的發(fā)展。

　　第二、今年房企的房子都賣(mài)得不錯(cuò)，回款都很高。一些在香港的紅籌房企，都表示今年回款不錯(cuò)，暫時(shí)沒(méi)有融資的計(jì)劃。

　　第三、通過(guò)國(guó)內(nèi)的信托市場(chǎng)、擔(dān)保公司、資產(chǎn)管理公司、典當(dāng)公司等都可以解決房企短期融資的問(wèn)題。

　　第四、相當(dāng)部分房企都有境外融資的渠道，特別是紅籌房企、境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以各種方式在香港市場(chǎng)發(fā)行了大量的美元債券。今年來(lái)就有萬(wàn)科、世茂、河南建業(yè)、雅居樂(lè)、奧園、合生創(chuàng)展等房企，都在五月前的窗口期進(jìn)行了大量的融資。

　　觀點(diǎn)新媒體：貨幣超發(fā)與流動(dòng)性泛濫被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的推手，中國(guó)金融與貨幣政策是否需要調(diào)整？

　　趙駒：要維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是要有一點(diǎn)量化寬松政策。目前來(lái)看，我國(guó)每個(gè)月的新增貸款量還是很大的。雖然六月底的時(shí)候資金有過(guò)緊張的時(shí)候，但這并沒(méi)有改變宏觀政策的基本面。

　　銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)或者涉房企業(yè)的貸款已經(jīng)非常大了，銀行的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制也會(huì)關(guān)注到這一點(diǎn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，銀行信貸政策對(duì)房企來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大的變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：在這種情況下，是否擔(dān)心港股IPO窗口收緊甚至關(guān)閉？

　　趙駒：這幾年港股IPO始終不是很景氣。從2009年起，北京金隅、龍湖等大塊頭企業(yè)在香港上市以后，現(xiàn)在每年都有幾宗房企赴港上市的案例，但總的來(lái)說(shuō)，上市的房企不是很多。

　　只要股票足夠便宜，總有投資人愿意來(lái)買(mǎi)，房企赴港上市的前景仍然會(huì)有。

　　另外，現(xiàn)在房企在香港上市以后大量轉(zhuǎn)向境外融資，在香港上市只是目的之一。目的之二是希望在香港利用債務(wù)資本進(jìn)行融資。盡管通過(guò)債務(wù)資本進(jìn)行融資速度緩慢，但前景還是非常不錯(cuò)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來(lái)的融資趨勢(shì)會(huì)有什么變化？

　　趙駒：目前看來(lái)，國(guó)家對(duì)純房地產(chǎn)企業(yè)和涉房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有任何的開(kāi)放國(guó)內(nèi)股本市場(chǎng)和債務(wù)市場(chǎng)的融資跡象，房企融資目的和融資的方向并不會(huì)有什么改變。一旦國(guó)外市場(chǎng)窗口期出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房企還會(huì)積極準(zhǔn)備到境外融資。

　　境內(nèi)銀行對(duì)融資額度仍然會(huì)控制得比較嚴(yán)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房貸或者開(kāi)發(fā)貸款還是有內(nèi)部的控制額度，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)像2008年底、2009年初對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特別傾斜和特別支持的跡象。

　　此外，境外融資對(duì)于境內(nèi)房企來(lái)講依然很有吸引力，特別是用美元債務(wù)融資。未來(lái)兩三年時(shí)間內(nèi)，人民幣仍是升值的趨勢(shì)，美元融資還能夠給房企帶來(lái)匯率上的收益。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)信托與基金都取得了長(zhǎng)足發(fā)展，如何看信托和基金與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之間的相互作用？

　　趙駒：盡管其他國(guó)家也有房地產(chǎn)，但是像中國(guó)這樣房地產(chǎn)對(duì)于GDP增長(zhǎng)具有很大的推動(dòng)作用的很少見(jiàn)到。然而，房地產(chǎn)這么大的推動(dòng)力量和國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是同步的。這種大的規(guī)模建設(shè)一定要有融資的支持，因?yàn)檫@樣才能轉(zhuǎn)動(dòng)，各方都能夠獲得利益。房地產(chǎn)商得到了利益，金融機(jī)構(gòu)也得到了利益。

　　金融是逐利的，信托公司、擔(dān)保公司、典當(dāng)公司等都是在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行逐利，而房地產(chǎn)本身短期利益相當(dāng)穩(wěn)定。要維持一定的GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)就必須在一定的量上運(yùn)行，房地產(chǎn)金融業(yè)也會(huì)在一定量上運(yùn)行。

　　而且，市場(chǎng)上的信托產(chǎn)品以及很多的短期融資產(chǎn)品的出現(xiàn)和發(fā)展，都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接或者間接的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人認(rèn)為這次宏觀調(diào)控可以使中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度減緩，行業(yè)可能出現(xiàn)一次大的洗牌，您同意這種說(shuō)法嗎？

　　趙駒：房地產(chǎn)還是有一定的擴(kuò)張范圍，還沒(méi)有到整個(gè)行業(yè)處于極度蕭條或者極度壓抑的情況。

　　發(fā)展速度放緩就會(huì)產(chǎn)生很多機(jī)會(huì)，房企原來(lái)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和想法，現(xiàn)在可能會(huì)有一些新的考慮。現(xiàn)在房企的資金狀況并不像2008年下半年、2009年上半年那樣緊張。房企融資渠道拓寬了，發(fā)展方向變了，洗牌不會(huì)很快發(fā)生。

　　但在未來(lái)十年，房地產(chǎn)肯定不會(huì)繼續(xù)保持這么高的發(fā)展速度。“一年一千萬(wàn)套房，五年就五千萬(wàn)套房”的增長(zhǎng)速度不會(huì)再維持，增長(zhǎng)速度還與中國(guó)的家庭數(shù)量、現(xiàn)在的存量有關(guān)系。所以，房地產(chǎn)肯定會(huì)有一個(gè)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到房地產(chǎn)這幾年之內(nèi)還有一定的擴(kuò)張，具體指哪幾個(gè)方面？

　　趙駒：我認(rèn)為這不叫擴(kuò)張，而是房企在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)理念上會(huì)有一定的變化。例如高端產(chǎn)品、服務(wù)配套方面、養(yǎng)老社區(qū)方面、公共服務(wù)方面、教育等方面，用戶(hù)的追求和心理都會(huì)向更高層次追求。這種追求會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)從最初的“建房子賣(mài)房子”到考慮商業(yè)的運(yùn)作、開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)的持有與養(yǎng)老社區(qū)、文化社區(qū)的融合等問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨改革與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢(shì)下如何保持增長(zhǎng)？

　　趙駒：房地產(chǎn)是GDP的推手，雖然GDP增長(zhǎng)速度也減緩了，但哪怕每年只保持7.5%的增長(zhǎng)，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性沒(méi)有發(fā)生大的變更之前，房地產(chǎn)仍然是重要支柱。而且從我國(guó)往年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式來(lái)看，要維持一定的GDP發(fā)展，只有幾個(gè)行業(yè)能夠起到最終消費(fèi)的作用：汽車(chē)、房地產(chǎn)。

　　現(xiàn)在很多房企在尋求境外發(fā)展，在美國(guó)新房量并不大的情況下，一些房企去美國(guó)尋找各種生存機(jī)會(huì)和空間，甚至也有一些跟國(guó)內(nèi)房企進(jìn)行聯(lián)合，一起推進(jìn)建設(shè)。這些都可能對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定推動(dòng)作用，房企能夠不斷取得增值，這對(duì)GDP本身來(lái)講也是有很大的幫助。

　　此外，房企在品質(zhì)、數(shù)量、經(jīng)營(yíng)方面會(huì)尋求一些變化。從普通的建房、賣(mài)房，以及粗放式的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)化，投入產(chǎn)出比會(huì)升高。目前在提高質(zhì)量，在細(xì)分行業(yè)，甚至在進(jìn)行國(guó)際化方面，房企還會(huì)面臨很多空間、很多機(jī)會(huì)以及很多挑戰(zhàn)，這些可能都會(huì)成為房企發(fā)展的動(dòng)力和支柱。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，在推進(jìn)改革的過(guò)程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？

　　趙駒：房企尋求新的發(fā)展思路、新的發(fā)展立足點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)給社會(huì)帶來(lái)發(fā)展，人們各方面需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生相應(yīng)變化。

　　諸如，就業(yè)呈現(xiàn)多元化的方式、人口逐步老齡化，社區(qū)和養(yǎng)老的問(wèn)題逐漸會(huì)變得突出等，對(duì)于房地產(chǎn)本身來(lái)講也會(huì)有這方面的發(fā)展需求，很多問(wèn)題都可以為房企提供新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　此外，房企為國(guó)家文化建設(shè)、人文建設(shè)、精神建設(shè)等方面的進(jìn)步和發(fā)展貢獻(xiàn)了力量，建筑藝術(shù)方面會(huì)給社會(huì)增加很多色彩，會(huì)給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)很多想象空間。相比之下，外國(guó)比較鼓勵(lì)個(gè)人建房子，一個(gè)社區(qū)會(huì)有不同造型的房子。在一些東歐國(guó)家，他們的建筑往往能夠體現(xiàn)出過(guò)去的歷史人文風(fēng)貌，建筑模式都是一個(gè)時(shí)代的代表，很難將它們抹去。

　　我國(guó)是以整體力量為主，這種模式下，地產(chǎn)公司可以給社會(huì)帶來(lái)改革、帶來(lái)發(fā)展、帶來(lái)一些新的色彩和力量。

　　同樣，在新的時(shí)代里面，房地產(chǎn)或各種標(biāo)志性建筑都會(huì)成為這個(gè)時(shí)代發(fā)展的動(dòng)力，都會(huì)留給這個(gè)時(shí)代很多記憶的東西。

　　以后不能簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)企業(yè)看成是造房子和批量生產(chǎn)的單位，房企也是在實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商的一種理想：改變?nèi)藗兊木幼…h(huán)境、生活環(huán)境。