旭輝今年以來(lái)的確在土地市場(chǎng)投入重金，不過(guò)這也與該公司的高周轉(zhuǎn)模式有關(guān)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 “生意場(chǎng)上沒(méi)有永遠(yuǎn)的朋友，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人。”這句話在旭輝與綠地之間詮釋得淋漓盡致。

　　6月24日，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司公告宣布，與綠地控股集團(tuán)定立合作框架協(xié)議，以成立合營(yíng)公司共同開(kāi)發(fā)杭州奧體博覽城地塊，雙方分別持有50%股份。

　　而在一個(gè)月之前，這兩家企業(yè)還互為“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，作為上述熱地的競(jìng)買方出場(chǎng)亮相。

　　對(duì)手與伙伴

　　公告詳細(xì)披露，旭輝、旭升（旭輝直接全資附屬）、綠地控股集團(tuán)有限公司及維特懷（綠地間接全資附屬），將成立合營(yíng)企業(yè)，共同發(fā)展旭輝間接全資附屬公司旭寶在5月以35.65億競(jìng)得的杭州奧體博覽城地塊。

　　旭升通過(guò)旭寶BVI持有旭寶的全部權(quán)益，而旭寶BVI則將成為合營(yíng)企業(yè)公司，并由旭升及維特懷分別持有50%的股權(quán)。

　　根據(jù)協(xié)議，在成立合營(yíng)企業(yè)之后，旭寶將在中國(guó)成立項(xiàng)目公司以發(fā)展上述土地，旭升及維特懷將平均分擔(dān)合營(yíng)企業(yè)就收購(gòu)該土地所作出的資金貢獻(xiàn)。其中，旭升所投入的總金額估計(jì)將達(dá)17.83億元，并將由旭輝內(nèi)部資源撥付。

　　另外，此次成立的合營(yíng)企業(yè)董事會(huì)共由5名董事組成，其中包括董事會(huì)主席在內(nèi)的三名董事由維特懷委任，而余下兩名則由旭升委任。

　　旭升及維特懷將有權(quán)按彼等各自所占的合營(yíng)企業(yè)股權(quán)比例，分享或分擔(dān)合營(yíng)企業(yè)的溢利或虧損。

　　資料顯示，5月21日，杭州推出杭政儲(chǔ)出【2013】33號(hào)奧體單元地塊，經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)拍，由99號(hào)競(jìng)買人旭寶香港有限公司（旭輝）擊敗了綠地、濱江、萬(wàn)科、復(fù)地等房企競(jìng)得，總成交金額為35.65億元，折合樓面價(jià)13476元/平方米。

　　這并不是一次出人意料的合作，旭輝集團(tuán)執(zhí)行總裁林峰此前在接受媒體采訪時(shí)就曾透露，旭輝確實(shí)在考慮引入合作伙伴共同開(kāi)發(fā)濱江奧體地塊，但當(dāng)時(shí)還沒(méi)有完全確定合作對(duì)象。

　　據(jù)長(zhǎng)期關(guān)注杭州土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士回憶，奧體地塊并不是旭輝引入了綠地，當(dāng)初競(jìng)拍之時(shí)，綠地、旭輝都想拿這塊地，這兩家企業(yè)是一拍即合。

　　該人士分析表示，綠地可能是做了兩手準(zhǔn)備：與旭輝合作拿地，同時(shí)自己也想低價(jià)拿地。從心態(tài)來(lái)看，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，綠地能在將價(jià)格控制在自己底線之內(nèi)，就會(huì)自己拿下來(lái)，但在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多的情況下，便轉(zhuǎn)而支持旭輝。

　　“甚至不排除旭輝與綠地有私下協(xié)議的可能性，超過(guò)某一價(jià)格，綠地就轉(zhuǎn)而支持旭輝。”該人士進(jìn)一步指出，比起隱匿在背后的綠地，旭輝更多的是充當(dāng)了一個(gè)向前沖的角色。

　　回應(yīng)資金壓力

　　在旭輝主席兼行政總裁林中看來(lái)，是次聯(lián)手綠地體現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)合作，在開(kāi)發(fā)商之間是很正常的事情。未來(lái)，旭輝亦將續(xù)強(qiáng)化與各房企合作，推動(dòng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　據(jù)透露，此次合作開(kāi)發(fā)的杭州奧體項(xiàng)目操盤方是旭輝。“住宅部分和商業(yè)部分都是由我們來(lái)操盤，這個(gè)項(xiàng)目不會(huì)分割。”林中指出，旭輝和綠地會(huì)在很多經(jīng)營(yíng)決策問(wèn)題上進(jìn)行討論，具體操作則是由旭輝負(fù)責(zé)。

　　在投資者看來(lái)，此次引入綠地作為合作伙伴無(wú)疑是旭輝的一個(gè)利好消息。穆迪分析師在接受媒體采訪時(shí)就曾表示，杭州濱江奧體地塊需要投入龐大的資金，假設(shè)旭輝100%持有此項(xiàng)目，則35.65億元的收購(gòu)金額約合其2012年底總庫(kù)存價(jià)值的23%左右，相對(duì)于其運(yùn)營(yíng)規(guī)模而言十分龐大，也因此會(huì)提高旭輝的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　盡管如此，旭輝在今年前5個(gè)月的納儲(chǔ)動(dòng)作還是令外界為其資金情況感到擔(dān)憂。翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，截至5月底，旭輝已斥資近78億競(jìng)得10宗土地，重金布局了上海、北京、蘇州、杭州、重慶等城市。

　　值得注意的是，今年前五月的拿地金額已是旭輝2012年全年土地投入實(shí)際支出額31.5億元的近2.5倍。

　　僅在杭州，4天之內(nèi)豪擲47億的拿地頻率亦令業(yè)界廣為關(guān)注。更有報(bào)道比指出，該公司截至目前的拿地投入已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前5月56.9億元的累計(jì)合同銷售額，并已經(jīng)達(dá)到全年銷售目標(biāo)125億元的62%。

　　對(duì)于外界的質(zhì)疑，旭輝主席兼行政總裁林中在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)回應(yīng)稱，旭輝資金方面沒(méi)有問(wèn)題，公司拿地以銷售額為依據(jù)。

　　林中還透露：“旭輝可以完成今年的銷售目標(biāo)，六月份不買地的話，六月以后的銷售額已經(jīng)把買地的錢覆蓋了。”

　　林中續(xù)稱，旭輝會(huì)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流以及負(fù)債率水平?jīng)Q定買多少地。

　　在此之前，旭輝總裁林峰在接受媒體采訪時(shí)亦曾表示，外界對(duì)于資金的擔(dān)心純屬多余，一向以穩(wěn)健著稱的旭輝只會(huì)做自己力所能及的事。

　　另有分析人士指出，僅從買地金額來(lái)看，旭輝今年以來(lái)的確在土地市場(chǎng)投入重金，不過(guò)這也與該公司的高周轉(zhuǎn)模式有關(guān)。在高周轉(zhuǎn)模式之下，旭輝需要很快地回補(bǔ)土地。

　　“旭輝絕大部分的項(xiàng)目都能做到當(dāng)年買地當(dāng)年開(kāi)盤，而且整個(gè)開(kāi)盤周期也維持在3年左右。”分析人士續(xù)稱，開(kāi)發(fā)周期比較短也要求開(kāi)發(fā)商以較快的速度補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　另外，今年4月，旭輝發(fā)行了于2018年到期的2.75億美元優(yōu)先票據(jù)，票面息率12.25%，用于償還舊債和收購(gòu)新項(xiàng)目等。

　　“發(fā)債為其帶來(lái)的資金除了能夠償還舊債之外，也能夠提供額外的資金去買地，所以現(xiàn)金流還是沒(méi)問(wèn)題的。”該人士最后指出。