龍湖剛剛補(bǔ)充的土地還沒有進(jìn)入銷售，因此遭遇轉(zhuǎn)型陣痛在所難免。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 對(duì)于大多數(shù)房企而言，最難的日子似乎已經(jīng)過(guò)去了。2013年之后，樓市成交價(jià)和成交量飛速上漲，市場(chǎng)看上去一片紅火。

　　不過(guò)，對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)，銷售的增長(zhǎng)似乎并不直接，前5個(gè)月的銷售額為180億元，離全年460億元的目標(biāo)尚有距離。

　　但另一方面，龍湖在香港做融資毫不含糊，貸款規(guī)模從30億港元迅速擴(kuò)大至75億港元。

　　規(guī)模擴(kuò)大2.5倍

　　有香港資本市場(chǎng)消息稱，龍湖地產(chǎn)將擴(kuò)大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規(guī)模至75億港元。該貸款的額度分配即將敲定，本月內(nèi)有希望簽署合約。

　　該筆貸款可能參貸的銀行包括中國(guó)銀行、東亞銀行、法國(guó)巴黎銀行、中國(guó)建設(shè)銀行香港分行、中國(guó)光大銀行、招商銀行、中信銀行(國(guó)際)、恒生銀行、匯豐、渣打銀行、大豐銀行、永隆銀行。

　　貸款的綜合收益與此前早前消息一致，均為380個(gè)基點(diǎn)，利率較香港銀行同業(yè)拆息/倫敦銀行間拆放款利率加碼310個(gè)基點(diǎn)。

　　對(duì)于擴(kuò)大融資規(guī)模一事，龍湖方面表示暫時(shí)不發(fā)表任何回應(yīng)。

　　龍湖本次30億港元融資早已取得市場(chǎng)認(rèn)可。5月31日就有報(bào)道稱，龍湖將可能擴(kuò)大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規(guī)模，且貸款已經(jīng)獲得約10家銀行的超額認(rèn)購(gòu)。

　　從2013年來(lái)看，龍湖融資并不算頻密。雖然全年已經(jīng)過(guò)半，但在本次借貸之前，僅在1月進(jìn)行了一次發(fā)債。

　　資料顯示，龍湖1月23日公布稱與花旗、匯豐、摩根士丹利及渣打銀行，就發(fā)行于2023年到期的5億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議。

　　顯然，龍湖地產(chǎn)此次75億港元貸款規(guī)模更為巨大，而與龍湖擴(kuò)大融資額度相應(yīng)的是該公司近期在土地市場(chǎng)上的積極表現(xiàn)。

　　6月19日，龍湖旗下的上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司，以2.06億元投得上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)30A-05A商住地塊。

　　4月22日，蘇州高新區(qū)2013-G-18號(hào)地塊經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，最終由龍湖地產(chǎn)旗下順升企業(yè)以25億競(jìng)得，折合樓面價(jià)為4685元/平方米，溢價(jià)率達(dá)62.23%。

　　4月8日，大連龍湖西城置業(yè)有限公以底價(jià)6.9億元競(jìng)得大連甘區(qū)紅旗街道五岔營(yíng)一居住、商務(wù)地塊，樓面價(jià)約為3500元/平方米。

　　若再加上龍湖于今年第一季度在上海、長(zhǎng)沙、昆明、杭州、大連等地以近55億元競(jìng)得的多宗地塊，龍湖上半年用于拿地的資金已有90億元左右。

　　轉(zhuǎn)型調(diào)整陣痛

　　國(guó)泰君安分析師余立峰表示，導(dǎo)致龍湖需要在香港擴(kuò)大融資規(guī)模獲得更多現(xiàn)金的重要原因是其毛利率的下降。

　　余立峰稱，此前龍湖的銷售項(xiàng)目大多以別墅為主，這樣的項(xiàng)目毛利空間高，公司的盈利也比較高，但現(xiàn)在龍湖加大了高層的銷售比重，由于高層住宅比別墅的毛利低，其真正的利潤(rùn)自然也明顯下降。

　　同時(shí)，因高層的銷售比重加大，為了滿足今年460億元的銷售目標(biāo)及未來(lái)更高的銷售增幅，龍湖必須加大銷售貨量，沖抵別墅產(chǎn)品減少造成的核心盈利縮減。

　　因此，龍湖急需補(bǔ)充大量土地儲(chǔ)備，自然也就要花錢拿地。

　　余立峰還稱，今年龍湖會(huì)比較難受，這是因?yàn)辇埡^(guò)去的拿地位置、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例所致。此前龍湖拿地很少位于一二線城市的核心地段，大部分土儲(chǔ)都是在相對(duì)比較偏僻的位置，這樣的地理位置決定龍湖過(guò)去以開發(fā)低密度產(chǎn)品，即別墅為多。

　　但在調(diào)控之時(shí)，低密度別墅產(chǎn)品首當(dāng)其沖遭受限制，龍湖不得不調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大高層產(chǎn)品，同時(shí)加快開發(fā)周期。

　　“目前龍湖拿地到銷售一般7-8個(gè)月的時(shí)間。”余立峰進(jìn)一步指出，為了改善過(guò)去土地位置不佳所帶來(lái)的連鎖問題，龍湖今年拿地的區(qū)域選擇明顯有所改變。

　　然而，在一二線城市相對(duì)較好的位置拿地意味著土地成本的上升，為此龍湖的資本支出不得不增加。

　　“從上半年各地的土地出讓來(lái)看，土地成本上升是肯定的，那么未來(lái)就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)方向：一是小企業(yè)越來(lái)越不容易在核心區(qū)域拿地；二是促使很多企業(yè)合作拿地開發(fā)。”余立峰認(rèn)為，目前正是龍湖調(diào)整的尷尬期，剛剛補(bǔ)充的土地還沒有進(jìn)入銷售，因此遭遇轉(zhuǎn)型的陣痛在所難免。

　　“這其實(shí)不是龍湖一家的問題，很多企業(yè)都在進(jìn)行調(diào)整。”余立峰續(xù)稱，為了未來(lái)更高速的發(fā)展，龍湖進(jìn)行調(diào)整是非常有必要的。

　　另一方面，余立峰認(rèn)為龍湖能夠從香港資本市場(chǎng)融資，并能將融資規(guī)模從30億港元順利擴(kuò)展至75億港元，而且利率非常低，也說(shuō)明投資者對(duì)龍湖的前景還是非常認(rèn)可的。

　　值得注意的是，近期中國(guó)金融市場(chǎng)鬧起了“錢荒”，和在A股上市的房企相比，類似龍湖這樣的境外上市房企還是有更多的渠道可以融資。

　　“最近的金融環(huán)境對(duì)房企還是有影響的。”余立峰指出，必須在國(guó)內(nèi)進(jìn)行的項(xiàng)目開發(fā)貸下半年則可能收緊，屆時(shí)很多小企業(yè)可能會(huì)很難在國(guó)內(nèi)獲得開發(fā)貸，或者會(huì)面臨利率上升，融資成本加劇。