通過高杠桿的資金運作激進(jìn)拿地，從而實現(xiàn)高速擴(kuò)張，這是泰禾集團(tuán)正在堅持的發(fā)展模式。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 國內(nèi)“錢荒”問題愈演愈烈，資本市場地產(chǎn)板塊在6月24日也全線失守，但面對如此背景，有些房企還是不為所動。

　　6月22日，泰禾集團(tuán)發(fā)布對外擔(dān)保公告稱，將為旗下福州、上海兩地的三個項目提供融資擔(dān)保共計31億元，擔(dān)保期限兩年。

　　而在6月6日，泰禾集團(tuán)還曾為旗下北京臺湖總部基地項目提供了25億元的連帶責(zé)任擔(dān)保，該擔(dān)保期限也為兩年。

　　至此，泰禾集團(tuán)實際對外擔(dān)?？傤~已高達(dá)109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的486.8%。

　　超高擔(dān)保額

　　總擔(dān)保額度已超過凈資產(chǎn)近五倍，這在業(yè)內(nèi)實屬少見。而泰禾集團(tuán)如此大規(guī)模的擔(dān)保行為，與其在土地市場上的激進(jìn)擴(kuò)張無不關(guān)系。

　　據(jù)統(tǒng)計，泰禾集團(tuán)上半年已在北京、上海等地拿下七幅地塊，總金額近79億元。更值得注意的是，泰禾拿下的多宗地塊均出現(xiàn)了高溢價、高總價的情況。

　　今年4月份，泰禾曾以19.3億元競得北京通州臺湖鎮(zhèn)251畝宅地，溢價率高達(dá)112%；而其5月20日以11.25億元拿下的臺湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面地價更是高達(dá)1.9萬元/平方米，成為北京通州新地王。

　　激進(jìn)的拿地策略也使泰禾集團(tuán)面臨極大的資金壓力。隨即，泰禾集團(tuán)就為上述項目提供了25億元的擔(dān)保；同時，泰禾還將與重慶信托合作發(fā)行約20億元的房地產(chǎn)信托，用于開發(fā)北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)的項目。

　　而據(jù)泰禾集團(tuán)早前發(fā)布的2013年一季度顯示，其財務(wù)狀況也呈惡化之勢。截至期末，泰禾集團(tuán)的貨幣資金僅14.79億元，比年初27.27億元減少45.76%，這主要是支付土地款增加所致。

　　另外，泰禾集團(tuán)一季度末的總資產(chǎn)為147.77億元，而總負(fù)債卻為122.12億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.64%，同時其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則為-13.47億元。

　　然而，在不斷惡化的財務(wù)狀況和資金壓力趨緊的情況下，泰禾集團(tuán)的拿地趨勢卻沒有減緩。

　　今年5月21日，泰禾集團(tuán)曾發(fā)布公告，在年初制定的50億元拿地基礎(chǔ)上，再新增60億元的拿地額度，這意味著其全年拿地額度達(dá)110億元。據(jù)此計算，泰禾集團(tuán)今年還有超過30億元的拿地預(yù)算。

　　以泰禾集團(tuán)每拿一塊土地就會為其提供擔(dān)保的方式，毫無疑問，其今后的總擔(dān)保額度還會進(jìn)一步增加，而相應(yīng)的風(fēng)險也會進(jìn)一步加劇。

　　對此，有分析直指，泰禾集團(tuán)的這種擔(dān)保模式，其風(fēng)險會在債務(wù)到期時集中爆發(fā)，一旦銷售節(jié)奏放緩，將對其造成嚴(yán)重的資金壓力和財務(wù)負(fù)擔(dān)，同時還會面臨較高的資金成本，這對其經(jīng)營能力和償債能力都是考驗。

　　另有分析也稱，超高額擔(dān)保說明泰禾的資金杠桿非常高，但此種模式風(fēng)險也很大，一旦項目銷售遇阻或市場有更嚴(yán)政策出臺，那么泰禾集團(tuán)極有可能面臨資金鏈緊繃甚至斷裂的困境。

　　擴(kuò)張風(fēng)險

　　通過高杠桿的資金運作激進(jìn)拿地，從而實現(xiàn)高速擴(kuò)張，這是泰禾集團(tuán)正在堅持的發(fā)展模式。

　　據(jù)此前媒體報道，泰禾集團(tuán)董事長黃其森在年初提出的目標(biāo)是：2013年泰禾集團(tuán)的銷售目標(biāo)翻番，并要進(jìn)入全國更多區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更為均衡的發(fā)展。而黃其森的信心，主要還是源于對房地產(chǎn)后市的看好。

　　然而，這種規(guī)模擴(kuò)張在實際發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)非一句“看好后市”所能帶過，多少房企因資金鏈崩裂而陷入困境？前有孫宏斌敗走順馳，后有宋衛(wèi)平賣地賣股求生。

　　在產(chǎn)品線方面，泰禾集團(tuán)擴(kuò)張的住宅路線為中高端產(chǎn)品，其中最具代表性的是北京“運河上的院子”。但由于該項目位于北京通州，且每棟報價超過一億，因而在區(qū)位不佳和售價過高的影響下，該項目運作多年后仍銷售不旺。

　　除住宅外，泰禾集團(tuán)從去年開始還逐步向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張，并表示在未來3-5年內(nèi)要開發(fā)10個到20個地標(biāo)級的超大型城市綜合體，甚至還提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)，趕超萬達(dá)”的口號。

　　按照泰禾人自己的說法，泰禾的商業(yè)項目也將偏向中高端，并盡量形成差異化。但如果按照泰禾的計劃，今后每年至少要布局3-5個泰禾廣場，那么如何做到差異化運營，其實還充滿疑問。

　　有分析就指出，成熟的商業(yè)模式并非想象中那么簡單，對于泰禾而言，也許將商鋪出售并不是問題，但后期運營和管理所面臨的問題或許會超乎他們想象。

　　而一個更為現(xiàn)實的問題則是，在泰禾目前整體銷售規(guī)模不大的現(xiàn)實下，其又將如何解決大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)所需的龐大資金？

　　據(jù)了解，在A股融資通道關(guān)閉的情況下，泰禾集團(tuán)主要融資的方式為銀行貸款、民間私募以及信托，而其抵押物從公司股權(quán)到項目股權(quán)均有，杠桿使用率極高。

　　今年5月，泰禾集團(tuán)第一大股東泰禾投資曾將其持有的泰禾集團(tuán)9500萬限售股質(zhì)押給中融國際信托，而截至5月17日，泰禾投資累計質(zhì)押的股份數(shù)約5.23億股，已占泰禾集團(tuán)總股本的51.43%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，相比一般房企，泰禾集團(tuán)確實有更強(qiáng)的融資能力，這為其提供了激進(jìn)拿地從而快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)，但此種方式，或許也會使泰禾集團(tuán)面臨更大的風(fēng)險。