由于市場上熱錢過剩，因此對京基來說，只要能順利獲得該項目，就不用擔心資金的問題。

　　觀點網 陳業(yè) 對于想在深圳深入發(fā)展的房企來說，重點或不在資金是否殷實，而在是否有能力通過各種渠道獲得項目，以此來拓寬自己的發(fā)展半徑。

　　當前深圳可謂寸土寸金，通過舊改來獲得項目，無疑是個非常不錯的選擇，京基或算得上是一個通過舊改來謀發(fā)展的典型。

　　舊改新碼

　　近日，深圳市2013年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃正式公示，其中，位于羅湖區(qū)桂園街道的蔡屋圍城市更新統籌片區(qū)位列其中。

　　公示顯示，蔡屋圍城市更新統籌片區(qū)的申報主體為深圳市羅湖區(qū)重建局、深圳市京基房地產股份有限公司，該片區(qū)擬更新方向為商業(yè)、辦公、居住、教育等功能。

　　根據公告公布的范圍示意圖顯示，該項目東起紅嶺中路，西至紅嶺路，北至紅寶路，南至濱河大道，整個片區(qū)面積約為31萬平方米。若公示成功獲批，京基將在先前做過舊改項目的蔡屋圍片區(qū)獲得一個新的舊改項目。

　　上述蔡屋圍更新項目即早前傳聞京基擬造666米大樓的晶都舊改項目，根據最新的消息得知，京基晶都舊改項目已確定規(guī)劃建筑面積270萬平方米，相當于建面為60萬平方米的京基100綜合體的4-5倍，是深圳已確認的第二大舊改項目。

　　目前深圳第一大舊改項目為華潤置地于2007年3月以60億資金奪得的大沖舊改項目，該項目占地68.4萬平方米，總建筑面積近300萬平方米。

　　關于晶都舊改項目未來的規(guī)劃，京基相關負責人對觀點新媒體表示，整個項目從開發(fā)到最后的建成總周期或需要9到10年，因此現在說規(guī)劃還為時過早。

　　相關分析則認為，在成功開發(fā)京基100后，京基本身在舊改方面的經驗，或有助于其今后舊改項目的開發(fā)。

　　拆遷難題

　　與京基100所處同一片區(qū)的晶都舊改項目，毫無例外，自然避免不了拆遷問題。

　　對于該片區(qū)未來拆遷的問題，深圳一業(yè)內認為，晶都舊改在拆遷方面面臨的問題確實存在一定難度，“有很多退休政府官員住在那里，估計會有難度，因此，這就要看京基怎么去處理、去考慮相關補償的問題了。”

　　但京基地產相關負責人在接受觀點新媒體采訪時曾表示，通過京基100的開發(fā)，京基地產自身已積累了許多經驗，同時和蔡屋圍的居民也形成了一定的合作關系，因此今后的拆遷難度應該不會很大。

　　不過，在京基100所在的蔡屋圍地區(qū)，京基地產確實曾經歷過不少挫折。

　　2004年，京基地產與蔡屋圍集團公司簽署相關協議，獲得了蔡屋圍城中村舊城改造項目。

　　但很快他們發(fā)現事實與想象相去甚遠，蔡屋圍集團并未把賣地的事情告訴蔡屋圍的村民。

　　在此之后，蔡屋圍城中村的拆遷問題一直困擾著京基，也才有了平安保險想接手蔡屋圍項目的事情。

　　到了2007年，京基花了整整三年的時間才將蔡屋圍的拆遷問題解決，其中還包括為一戶釘子戶賠了1200萬元的巨額拆遷代價。

　　資金問題

　　相較于拆遷賠償問題，在一位熟悉舊改運作的分析師看來，對于新獲得的舊改項目來說，重點不在賠償上，而在于項目開發(fā)周期所引申出來的資金沉淀問題。

　　該分析師表示，因開發(fā)該項目會凍結一部分資金，而項目開發(fā)周期拖得越久，財務成本也就越高。

　　據相關知情人士猜測，此前京基開發(fā)項目所用資金多半來自自有資金，而隨著京基舊改項目的逐漸增多，因此不排除通過其他融資渠道獲取資金的可能。

　　而據另一位相關知情人士透露的消息，由于此前開發(fā)的一些項目留下的后遺癥，目前京基的負債率非常高，甚至市場有傳聞稱京基100的土地款至今未繳清。

　　除晶都舊改項目外，京基目前在羅湖、南山、寶安、龍崗四大區(qū)域還有5個城市更新項目，5個項目的總體改造面積為63.9萬平方米，預計開發(fā)總量達到300萬平方米，而根據京基的計劃，5個項目的改造投資額度約為255億元。

　　不過，若晶都項目正式拿下來，那京基在融資上又多了一個砝碼，可以用該物業(yè)做抵押獲取更多的資金。

　　該人士表示，由于市場上熱錢過剩，因此對京基來說，只要能順利獲得該項目，就不用擔心資金的問題?！爸灰阌修k法拿到土地，就一定有錢會去找你，現在市場上就怕找不到項目，找不到操盤的人?！?/p>

　　上述人士還補充，操盤晶都舊改的肯定是新成立的項目公司，因此不管母公司的負債如何高，都不會影響市場對晶都舊改的投資。