除預(yù)售證監(jiān)管可能增加項(xiàng)目的定價(jià)難度外，來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目還將面臨同區(qū)域其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 北京預(yù)售證監(jiān)管從嚴(yán)讓眾多高價(jià)項(xiàng)目難以入市，隨之而來(lái)可能導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏變亂，甚至造成開(kāi)發(fā)商資金偏緊，招商地產(chǎn)、九龍倉(cāng)及華僑城三方合作的來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目可能正面臨此難題。

　　5月24日晚間，華僑城發(fā)布公告稱，公司擬按持股比例為參股公司北京廣盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供不超過(guò)10億元的貸款擔(dān)保，及不超過(guò)10億元的財(cái)務(wù)資助。

　　華僑城在公告中還表示，北京廣盈的其他兩名股東也將按照持股比例對(duì)公司提供同等條件的擔(dān)保及財(cái)務(wù)資助。

　　北京廣盈的主要資產(chǎn)是位于廣營(yíng)鄉(xiāng)的A4和B4地塊，土地總面積約7.27萬(wàn)平米，計(jì)劃開(kāi)發(fā)為住宅，最大可開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積約18.18萬(wàn)平米。

　　該地塊是由招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)在2012年2月以底價(jià)23.7億元聯(lián)合競(jìng)得，而華僑城則于2012年12月入股該項(xiàng)目，最終由華僑城、招商地產(chǎn)及九龍倉(cāng)分別擁有33%、34%及33%。

　　由于招商地產(chǎn)為第一大股東，項(xiàng)目由其主導(dǎo)操盤(pán)，華僑城和九龍倉(cāng)則通過(guò)項(xiàng)目公司參與運(yùn)營(yíng)建設(shè)，但更多是作為財(cái)務(wù)投資者的角色。

　　10億缺口

　　對(duì)于為何會(huì)在此時(shí)給來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目提供貸款擔(dān)保及財(cái)務(wù)資助，華僑城董秘倪征表示，來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)資金方面的需要是10億多，因此公司與招商地產(chǎn)及九龍倉(cāng)會(huì)按持股比例為這筆資金進(jìn)行貸款擔(dān)保和必要的財(cái)務(wù)資助。

　　倪征稱，合作三方其實(shí)是希望來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目能在銀行貸款方面取得10億元的資金，三方只需進(jìn)行貸款擔(dān)保即可。但由于項(xiàng)目處于建設(shè)期，尚未入市，取得10億元貸款有一定難度，因此三方約定將以財(cái)務(wù)資助的形式補(bǔ)充銀行貸款的不足。

　　其實(shí)在此之前，華僑城方面就曾明確表示，會(huì)為項(xiàng)目可能的貸款進(jìn)行擔(dān)保。

　　在去年底入股時(shí)，華僑城提到，如果北京廣盈今后要求進(jìn)一步股東貸款或擔(dān)保，華僑城、招商地產(chǎn)及九龍倉(cāng)各自將向北京廣盈提供的股東貸款及擔(dān)保累計(jì)總金額分別不超過(guò)9.24億元、9.52億元及9.24億元。

　　而此次華僑城等三方對(duì)來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目的資金支持可謂“及時(shí)雨”，因?yàn)樵擁?xiàng)目的資金狀況已相當(dāng)吃緊。

　　資料顯示，北京廣盈截止今年3月31日的總資產(chǎn)為25.34億元，負(fù)債總額為24.82億元（其中流動(dòng)負(fù)債24.82億元），凈資產(chǎn)為0.52億元。今年一季度的凈利潤(rùn)為-56.11萬(wàn)元。

　　相關(guān)分析師也認(rèn)為，華僑城等三方的貸款擔(dān)保及財(cái)務(wù)資助，正好可以緩解來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目在入市前期的運(yùn)營(yíng)資金壓力，為項(xiàng)目如期入市提供保障。

　　入市前景

　　雖然華僑城等三方的資金支持能為來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目如期入市提供保障，但在當(dāng)前北京對(duì)高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售證嚴(yán)格監(jiān)管的市場(chǎng)形勢(shì)下，該項(xiàng)目入市前景依然不明朗。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲得的消息顯示，來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)劃是中高端住宅物業(yè)，預(yù)計(jì)2016年完成全部開(kāi)發(fā)，而今年年中會(huì)有首期銷售，預(yù)計(jì)可銷售面積約6萬(wàn)平方米。

　　但有相關(guān)媒體報(bào)道稱，北京市住建委已扣押了近40個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證，同時(shí)就如何調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。在此種情況下，定位中高端的來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目毫無(wú)疑問(wèn)也會(huì)面臨預(yù)售證監(jiān)管。

　　北京相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就表示，如果來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目的預(yù)售證不能如期取得，那么項(xiàng)目的營(yíng)銷、推廣之類的工作肯定無(wú)法按計(jì)劃開(kāi)展，這將增加項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和開(kāi)發(fā)周期。

　　如果此種情況出現(xiàn)，顯然會(huì)與來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏相悖。倪征曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，這個(gè)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)思路是“短、平、快”，將采取快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的模式進(jìn)行。

　　另外，雖然當(dāng)時(shí)是以底價(jià)拿地，但成交樓面價(jià)卻達(dá)到12523元/平方米，為來(lái)廣營(yíng)板塊樓面價(jià)最高的用地。

　　上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，按照該地塊的樓面價(jià)格及周邊項(xiàng)目售價(jià)看，定位肯定偏向高端，但高端市場(chǎng)受政策影響，定價(jià)空間有限。

　　而除預(yù)售證監(jiān)管可能增加項(xiàng)目的定價(jià)難度外，來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目還將面臨同區(qū)域其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　據(jù)北京多家機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，來(lái)廣營(yíng)大區(qū)域在2012年的新增房源供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平米，同時(shí)今年周邊的潤(rùn)澤公園城、天潤(rùn)福熙大道仍將有新品推出，來(lái)廣營(yíng)區(qū)域的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。