　　根據(jù)彼時的出讓公告，徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊東至規(guī)劃六路西側(cè)紅線，南至規(guī)劃六路北側(cè)紅線，西至諸光路東側(cè)紅線，北至盈港東路南側(cè)紅線，出讓面積184292.8平方米，容積率為3，土地用途為商業(yè)，起始總價13.68億元，起始樓面地價2473元/平方米。

　　然而，剛剛掛牌半個月之后，出讓方宣布暫時中止該出讓活動。而在今年1月4日，上海土地交易市場又發(fā)布公告表示，根據(jù)出讓人要求，終止出讓徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊。

　　彼時，上海市青浦區(qū)土地儲備中心相關(guān)負責人在接受媒體采訪時曾表示，終止出讓的原因是要對出讓條件進行一些變動。

　　但誰也沒有想到的是，終止出讓僅4個月之后，起始樓面價竟然從原來的2473元/平方米飆升至約8000元/平方米。

　　根據(jù)上海土地交易市場5月10日發(fā)布的出讓公告，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊(02-01)土地用途調(diào)整為商辦；出讓年限從40年修改成商業(yè)40年、辦公50年。地塊掛牌起始價上調(diào)30.55億元至44.23億元，折合樓面地價約8000元/平方米，較首次掛牌樓面地價高出5527元/平方米。

　　對此，上海中原地產(chǎn)咨詢部總監(jiān)宋會雍在接受觀點新媒體采訪時表示，該地塊最初的底價就很有問題，當時其周邊的住宅售價已達2萬/平方米上下，周圍也有地鐵站。而且商業(yè)用地在該區(qū)域還是比較稀缺的，根本就沒有城市廣場類的商業(yè)項目。

　　“再加上早期已有好幾個社區(qū)住宅項目進入該區(qū)域，因而業(yè)界對于該地塊的開發(fā)前景還是比較看好的。”宋會雍續(xù)稱，但是與之配套的商業(yè)用地的起始樓面地價僅為2473元/平方米，這顯然是不合理的。

　　“不過，這次的底價直接飆升至8000元/平方米無疑是拍腦袋的做法。”宋會雍進一步指出，眼下土地市場異?；鸨?，特別是最近出讓的幾宗世博片區(qū)地塊，有一宗的成交樓面價竟然沖破了4萬/平方米。因而徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊也開始較上勁了，樓面價直飆8000元/平方米。

　　人口導(dǎo)入薄弱

　　“這是從一個極端走向了另一個極端。”宋會雍補充稱，8000元/平方米的起始樓面地價對于該區(qū)域來說無疑是虛高的，6000元/平方米左右或許會是比較合理的價格。

　　“盡管該區(qū)域已有不少的社區(qū)住宅項目在開發(fā)，但其人口導(dǎo)入?yún)s是非常薄弱的。這也就意味著，企業(yè)在做商業(yè)開發(fā)的時候需要較長的時間，待人口導(dǎo)入成熟了，其收益才能有所起色。”宋會雍坦言，如果地價定得太高會給開發(fā)商帶來很大的壓力。

　　一位央企開發(fā)商代表的觀點與上述看法不謀而合。該開發(fā)商在接受媒體采訪時就指出，目前來看，虹橋商務(wù)區(qū)土地樓面地價在2萬/平方米徘徊，此前區(qū)域內(nèi)多數(shù)地塊的起始樓面地價僅為1萬元/平方米左右。與此同時，這一類大型城市商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，一般都要需要5-10年的時間陸續(xù)體現(xiàn)。所以，在虹橋商務(wù)核心區(qū)域發(fā)展尚未成熟的背景下，輻射帶商務(wù)區(qū)開出近1萬元/平方米的起始樓面地價，有點偏高。

　　宋會雍進一步表示，目前來看，徐涇這邊的人口的集中度不夠，同時，新開發(fā)的項目人口導(dǎo)入很慢，甚至有一些項目根本就沒有賣動。

　　據(jù)介紹，徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊周邊的住宅項目，銷售速度都比較滯后，有幾個項目的銷售數(shù)據(jù)甚至比較難看，交易僅達3、4成而已。

　　不得不提的是，金地天御就是此類項目中的代表之一。據(jù)了解，作為金地集團在上海的首個天字系項目，金地天御自2010年開盤以來僅完成3、4成的銷售。

　　而談及徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊的出讓前景，宋會雍則坦言，8000元/平方米的起始樓面地價留給將來溢價的空間并不大。

　　“底價成交或者稍微有一點溢價的可能性比較大，當然也不排除像世博地塊這種“發(fā)燒”的情況。”宋會雍表示，目前還沒有聽說哪個企業(yè)對這塊地有興趣。

（審校：勞蓉蓉）