新政后，方興首發(fā)業(yè)績出現(xiàn)按月下降近7成、北京預(yù)售證難拿、梅溪湖土地零成交這一現(xiàn)實，還是令人為其后市感到擔憂。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 盡管在新政落地之前，方興地產(chǎn)有關(guān)“針對改善和自住型需求的高端物業(yè)受‘新國五條’影響較小”的說法頗為合乎邏輯。

　　但是在新政實施之后，該公司首發(fā)業(yè)績出現(xiàn)“按月下降近7成、北京預(yù)售證難拿、梅溪湖土地零成交”這一現(xiàn)實，還是令人為其后市感到擔憂。

　　三月七成降幅

　　上周，方興地產(chǎn)公布其最新銷售情況，今年3月，公司實現(xiàn)簽約銷售建筑面積共約3.29萬平方米；實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售額6.48億，環(huán)比下降67.6%。

　　對此，有市場分析師表示，3月份錄得簽約銷售額按月下降，主要是由于當月方興地產(chǎn)在售項目數(shù)量不多，可售貨源有限，不過由于單月業(yè)績并不具備普遍性意義，所以尚難就此判斷其銷售的好與壞。

　　“如果從第一季度來看，方興地產(chǎn)已完成近40億的簽約銷售額，已經(jīng)達到全年130億銷售目標的31%，而行業(yè)的平均水平是26%，所以方興在這方面表現(xiàn)尚可。”

　　數(shù)據(jù)披露，今年1-3月份，方興地產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售額39.40億，累計實現(xiàn)簽約銷售建筑面積約11.62萬平方米。

　　但另一市場研究人士就表示，從單月來看，方興的地產(chǎn)項目不是特別多，而且有些項目單筆的銷售會比較大，所以月與月之間其銷售業(yè)績會有波動性。

　　“該公司的產(chǎn)品相對比較高端，在過去政策持續(xù)趨緊的一年多時間里，方興地產(chǎn)北京、上海的高端項目銷售尚好，反映了其項目具有一定的需求量，特別是改善型需求。”但他認為，隨著現(xiàn)在“新國五條”細則的落地，各個地方政府對高售價項目預(yù)售等多多少少方面都會有一些考慮，其后續(xù)影響尚難估計。

　　因此，他認為，方興地產(chǎn)短期的業(yè)績波動現(xiàn)在并不能說明太大的問題，但倘若這一趨勢一直持續(xù)的話，就會令人擔憂。

　　北京預(yù)售證難拿

　　值得注意的是，上述兩位分析人士都認為，方興地產(chǎn)3月業(yè)績下滑的主要原因是由于當月該公司可售貨源不多。

　　事實上，3月份，方興僅在北京就有多個樓盤曾有開盤推新的計劃，但均出現(xiàn)延期開盤的情況。

　　根據(jù)此前的樓盤廣告，亞奧·金茂悅二期原計劃在3月底面市，推出5號樓和8號樓，而后延期至5月份開盤；金茂府·悅公館項目18號樓原計劃于3月24日推出，共計154套房源，目前仍未有開盤動作。

　　有知情人士援引市場消息表示，目前北京對于高端項目預(yù)售證的發(fā)放把控的非常嚴，特別是對于均價在6萬元/平方米以上的高端項目，北京市住建委已開始分批約談。據(jù)項目銷售人員透露，目前金茂府·悅公館在售房源售價已達8萬/平方米。

　　另有市場消息稱，3月份，亞奧·金茂悅新一期取證房源因要求漲價而被住建委駁回，因此。自3月下旬起，北京已暫停20多個熱銷項目的網(wǎng)簽，這些被停止網(wǎng)簽的項目成交均價普遍在2萬元/平米。

　　截至發(fā)稿日，在北京住建委網(wǎng)站上仍未能查到方興地產(chǎn)上述兩項目新一期房源的預(yù)售證。

　　“其實，北京國五條細則中就已明確提出，今年要確保新建商品房的價格與2012年保持穩(wěn)定。而一季度已經(jīng)出現(xiàn)較高漲幅，如果二季度遏制不住這一勢頭，全年的調(diào)控目標就會很難達到。”北京一家主要中介代理公司副總裁如此表示，他認為盡管約談以及限制發(fā)放預(yù)售證等手段在去年也有使用，但北京今年會更為嚴格。

　　“去年方興的幾個樓盤（價格）漲的比較快，所以今年（對這些項目的監(jiān)管）肯定會有所加強。”

　　現(xiàn)在來看，方興地產(chǎn)北京項目今年能否順利取得預(yù)售證，無疑將關(guān)乎其全年業(yè)績。

　　據(jù)介紹，今年方興地產(chǎn)在北京共有4個項目將陸續(xù)推新，除了上述兩項目之外，該公司還計劃在4月推出望京金茂府二期，共計96套房源。據(jù)望京金茂府銷售人員介紹，其項目二期已于近日開盤，并已售完。

　　下半年，亞奧金茂悅?cè)?、望京金茂府三期以及廣渠金茂府樓王產(chǎn)品將相繼面世；而位于亦莊的新項目也將在年內(nèi)入市。

　　長沙“勾地”零成交

　　方興除了北京高端項目銷售，長沙梅溪湖土地項目無疑是其業(yè)績又一關(guān)鍵增長點。

　　前不久，摩根大通在研究報告中就表示，過往方興地產(chǎn)欠缺足以反映其執(zhí)行力的記錄，目前僅長沙及北京項目能展現(xiàn)快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)策略。

　　然而據(jù)了解，3月份長沙梅溪湖區(qū)域并無新成交土地，僅有2、3宗成交意向。

　　查詢公開資料可得，今年1至3月，該片區(qū)累計錄得出讓土地計容建筑面積約95.84萬平方米，累計成交金額共計26.09億人民幣。

　　而春節(jié)后，僅有的一單地塊編號為[2013]網(wǎng)掛005號的岳麓區(qū)梅溪湖G-11地塊為方興出讓，不過僅是由方興地產(chǎn)自身旗下的長沙金茂梅溪湖國際廣場置業(yè)有限公司以底價10.08億元摘得的?？傉嫉丶s5.33萬平方米。

　　據(jù)長沙業(yè)內(nèi)人士介紹，目前梅溪湖項目的土地成交大多是以“勾地”的模式進行，之前已經(jīng)達成共識，簽訂協(xié)議，然后再掛牌成交。

　　“實際上，已經(jīng)達成了意向的企業(yè)才會在掛牌過程中做出摘牌的動作。相對來說，掛牌成交與‘勾地’成交之間有一定的滯后性。”該業(yè)內(nèi)人士補充解釋稱，有意向進入梅溪湖片區(qū)的企業(yè)可以與土地一級運營商去談，在股款方式、價格等方面達成共識之后，再行掛牌成交。

　　“通過這種‘勾地’的方式，目前在濱江新城、梅溪湖等板塊都有大量的這種公開的土地供應(yīng)。這些都可以直接與土地一級運營商取得聯(lián)系，談好付款方式、價格再行掛牌。”