城市觀點(diǎn)論壇在云貴高原上架起討論的平臺(tái)，共同探討貴陽的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

　　秦虹（住建部政策研究中心主任）：從中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在發(fā)展的格局來看，未來的城鎮(zhèn)化在中國(guó)發(fā)展中可以說是一個(gè)舉足輕重的非常重要的地位。大家如果注意到十八大報(bào)告里提出，到2020年的時(shí)候我們要全面建成小康社會(huì)，那么建成小康社會(huì)的時(shí)候，我們的新四化是怎么提的呢？說是工業(yè)化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城鎮(zhèn)化是質(zhì)量明顯提高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成效顯著。也就是說，我們到2020年全面建成小康社會(huì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的那一天，我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量應(yīng)該是明顯提高的這樣一個(gè)水平。所以，我們說城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)列為我們?nèi)娼ǔ尚】瞪鐣?huì)里面的重要組成部分，所以很重要。

　　除了這個(gè)之外，我們也看到，下一步到2020年之前，十八大報(bào)告提出來還有兩個(gè)翻一番，就是GDP總量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)翻一番，我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是需要多少呢？大致需要每年在7.2%左右就可以實(shí)現(xiàn)。那么，這7.2%又如何實(shí)現(xiàn)呢？現(xiàn)在來看，由于全球金融危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)非常的不穩(wěn)定，特別是歐債危機(jī)不斷呈現(xiàn)。那么，我們下一步要保持7.2%的增長(zhǎng)速度，我們也不能走過去十年走過的發(fā)展道路，怎么辦？不能靠外需，只能靠?jī)?nèi)需。內(nèi)需這里面，大家知道我們中國(guó)的發(fā)展一個(gè)是工業(yè)化，一個(gè)是城鎮(zhèn)化，兩輪驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了過去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，但是工業(yè)化是創(chuàng)造供給，只有城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求。工業(yè)化現(xiàn)在的情況是全國(guó)很多很多產(chǎn)能過剩的行業(yè)，大量的新興產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過剩，所以在外部市場(chǎng)不夠穩(wěn)定的情況下，大量工業(yè)化面臨著過剩消費(fèi)的問題。所以，我覺得國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)把握得比較準(zhǔn)的方向，就是我們未來要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，這就是李克強(qiáng)總理所說的，城鎮(zhèn)化是推動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)需發(fā)展最大的潛力所在，因?yàn)橹挥谐擎?zhèn)化才能創(chuàng)造需求，才能消化很多制造業(yè)產(chǎn)能過剩的很多問題。毫無疑問，下一步城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)非常重要的方面。

　　當(dāng)然，我們說這次十八大報(bào)告之后提出來的城鎮(zhèn)化，只在前面加了兩個(gè)字“新型”城鎮(zhèn)化。什么是新型城鎮(zhèn)化？目前來看，我們還沒有從官方的文件里找到什么是新型城鎮(zhèn)化的確切定義。但是，我們?cè)谙?，?guó)務(wù)院之所以提出來新型城鎮(zhèn)化，那就一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。如果是我們今后到2020年大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化走的道路和過去十年是一樣的話，那何必要加“新型”城鎮(zhèn)化這兩個(gè)字呢？為什么要加“新型”城鎮(zhèn)化，一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。

　　在國(guó)務(wù)院的有關(guān)文件里，以及在國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的有關(guān)講話里，我們研究了和新型城鎮(zhèn)化有關(guān)的提法。我們認(rèn)為，盡管現(xiàn)在政府沒有明確給新型城鎮(zhèn)化下定義，但是我們認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化至少要包括以下幾方面內(nèi)容：

　　第一，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。比如戶口不在城市，但是在城市里已經(jīng)生活半年以上的時(shí)間，但是沒有享受城市化的一系列待遇。我們就是要使這些已經(jīng)在城市里面生活、就業(yè)的農(nóng)民，享受城市的待遇。

　　第二，集約、高效的土地利用。過去十年我們的城鎮(zhèn)化年均提高率是1.36%，每年兩千多萬人口進(jìn)城，規(guī)模很大，速度很快，但是我們的土地城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口城鎮(zhèn)化速度。如果我們城鎮(zhèn)化速度從2008年6億人口和1990年3億人口相比，我們的人口總量翻了一倍的話，我們城市的建成區(qū)的面積2008年比1990年增長(zhǎng)了兩倍，也就是說土地的擴(kuò)張速度比人口進(jìn)城的速度快了一倍。我們過去的城鎮(zhèn)化是粗放的，是追求數(shù)量性的城鎮(zhèn)化。下一步，我們認(rèn)為新型的城鎮(zhèn)化一定要在土地的利用上高效和集約上做文章，不可能再像過去十年、二十年那樣，無限的、快速的擴(kuò)張城市的土地，而是要提高土地已有的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的土地利用率。

　　第三，城市群的科學(xué)布局(大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展)。改革開放之后，中國(guó)的城鎮(zhèn)化只有20%，我們經(jīng)過了30多年的時(shí)間，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了50%，進(jìn)展的速度是非?？斓?。大家知道歐洲城鎮(zhèn)化率從20%提高到80%這個(gè)階段，用了兩百年的時(shí)間。美國(guó)從20%的城鎮(zhèn)化率提高到80%，用了一百年的時(shí)間。中國(guó)，顯然，我們從20%1978年到下一步提高到70%這樣一個(gè)水平的話，我們走過的路程和使用的時(shí)間是短的，所以我們城鎮(zhèn)化率是快的。但是怎么發(fā)展城市，如何推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展這個(gè)問題，我們?cè)谶^去的政策里應(yīng)該不是十分清楚，一會(huì)要建立小城鎮(zhèn)，一會(huì)要大城鎮(zhèn)的發(fā)展，我們經(jīng)過了漫長(zhǎng)的探索。但是，從現(xiàn)在開始，我認(rèn)為我們的國(guó)家，我們的政府找到了一條推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的明確的道路指向。這個(gè)道路指向是什么？就是改變過去各自城市獨(dú)立、分散的發(fā)展格局，開始走以城市群作為推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間形態(tài)的格局。所以，我們現(xiàn)在的城市群的發(fā)展是通過城市群里面各個(gè)城市的桐城化來提高城市群的發(fā)展速度，國(guó)家再通過高速鐵路網(wǎng)把各個(gè)城市群連接起來，通過這樣一個(gè)模式來推動(dòng)我們城市城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。我覺得這個(gè)發(fā)展速度是符合國(guó)際發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的。這個(gè)需要對(duì)我們的開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到這樣的問題，是非常有意義的。

　　第四，城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)資源相適應(yīng)。我們過去有一些這樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有些地方由于脫離了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單獨(dú)發(fā)展城市，盡管城市的面貌可能煥然一新，城市的房地產(chǎn)可能繁榮一時(shí)，但是由于沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們城市的繁榮或者房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，也就只能保持很短的時(shí)間，后來可能會(huì)下來。持續(xù)下來之后，很難再恢復(fù)，因?yàn)檫@個(gè)城市發(fā)展脫離了產(chǎn)業(yè)的支撐。所以，下一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化的核心要義，發(fā)展城市要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，用產(chǎn)業(yè)做支撐，這才是可持續(xù)的發(fā)展。

　　第五，綠色、低碳、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)建設(shè)。我們整個(gè)建筑業(yè)量大面廣，對(duì)資源的消耗、占有量非常大，下一步在發(fā)展城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，如何和國(guó)家大的能源政策、和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，就要求我們大力發(fā)展綠色技術(shù)、低碳、環(huán)保的建設(shè)技術(shù)來推動(dòng)城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展。

　　第六，智能化、以人為本的城市現(xiàn)代化管理。

　　我們做政策研究，我們?cè)谘芯苛讼嚓P(guān)的國(guó)家有關(guān)文件里面新的城鎮(zhèn)化問題里面，我們認(rèn)為至少新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該包括以上幾方面內(nèi)容。下一步，我們房地產(chǎn)業(yè)的政策定位會(huì)是什么？我們開發(fā)企業(yè)又如何做出我們的選擇和應(yīng)對(duì)。我談?wù)勥@兩個(gè)方面。

　　首先，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第一，我們認(rèn)為未來的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著新的發(fā)展空間。關(guān)于中國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)是不是發(fā)展過度，是不是要掉頭向下，是不是未來還有巨大的增長(zhǎng)，關(guān)于這樣的話題有很多的爭(zhēng)論。但是，我們看來，因?yàn)槌擎?zhèn)化的進(jìn)程還沒有結(jié)束，因?yàn)槲覀兊南M(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所帶來的無論是住的需求還是對(duì)商業(yè)、服務(wù)、旅游等等這樣一些需求，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足。所以，我們未來的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前仍然是面臨著增長(zhǎng)的空間，這是沒有懸念的。但是，我們未來的房地產(chǎn)政策，在新型城鎮(zhèn)化下如何確定政策方向呢？我認(rèn)為恐怕要進(jìn)一步對(duì)當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況來做出判斷。我們當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際情況是什么？我認(rèn)為有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，我們現(xiàn)在的供應(yīng)能力足夠大。到去年年底計(jì)算，全國(guó)城鎮(zhèn)總住房面積，包括商品房，凡是在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新住房面積接近12億平方米，這個(gè)量應(yīng)該說是足夠大的量。如果按這個(gè)量來計(jì)算，我們到2020年的時(shí)候，竣工面積的增長(zhǎng)不需要太高的增速，就完全可以應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)新增的住房需求。所以說，我們現(xiàn)在供應(yīng)能力不是太小。但是說供應(yīng)量比較大，怎么北京、上海這些地方房?jī)r(jià)還在上漲，還說供不應(yīng)求呢？主要是結(jié)構(gòu)性問題。我們的供應(yīng)能力、資金、施工力量都是可以移動(dòng)的，現(xiàn)在我們總的供應(yīng)能力不是問題，而且已經(jīng)是巨大的一個(gè)供應(yīng)量。那么，我們未來的增長(zhǎng)不需要太高，只要保持，應(yīng)對(duì)未來的新的需求沒有任何供應(yīng)上的問題。

　　第二，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)處于不低的水平。溫家寶總理在兩會(huì)期間用了很多數(shù)字，其中一個(gè)數(shù)字與住房有關(guān)，他說：到2020年時(shí)城鎮(zhèn)人均住房面積到32.9平方米。這是什么概念？我們大概計(jì)算了一下，現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家，歐洲、日本，他們當(dāng)年在我們今天這個(gè)發(fā)展階段，就是城鎮(zhèn)化率53%，人均GDP5000美金左右。當(dāng)他們?cè)谖覀冞@個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候，他們的人均住房面積，我們現(xiàn)在的水平不比他們低。也就是說，現(xiàn)在我們的人均住房面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，我們沒有滯后。

　　第三，中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民的住房，住新房率很高?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭來計(jì)算的話，刨除集體宿舍，比如大學(xué)、大型企業(yè)等，按家庭戶來計(jì)算，城鎮(zhèn)里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，住房的成新率很高。這也是一個(gè)總量的概念。

　　第四，現(xiàn)在我們的問題是什么，住房、房地產(chǎn)發(fā)展的問題是什么？我認(rèn)為主要是不平衡的問題。盡管未來還有新增住房需求，但是以我們現(xiàn)在的供應(yīng)能力和資金狀況來看，應(yīng)對(duì)新增住房需求沒有問題，不存在能力上的問題。如果我們不能夠管好需求，簡(jiǎn)單地增加供應(yīng)，那么將會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？導(dǎo)致的結(jié)果就是，增加的供應(yīng)會(huì)繼續(xù)的供應(yīng)給那些有能力多占有住房的家庭，這個(gè)不平衡就會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。也就是說，現(xiàn)在中國(guó)住房發(fā)展最大的問題就是不平衡。第一就是住房資源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都買不起。二是速度不平衡。有的家庭換了好幾次房，而一部分家庭新增職工，特別是在大城市，在一線城市尤其突出，蝸居、群居，那么住不起，買不起，這些問題都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房?jī)r(jià)超過居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應(yīng)量居大，這樣的問題也存在。所以，我認(rèn)為，我們不需要知道具體的今年或者明年還會(huì)出幾條，會(huì)不會(huì)出國(guó)六條等等，不用去猜，但是我們大體想，如果真是我們認(rèn)可這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的話，那下一步國(guó)家的政策會(huì)是什么？下一步一定是會(huì)在供求雙向來進(jìn)行調(diào)節(jié)市場(chǎng)。一是更有效率的來控制投機(jī)性的需求，就是已經(jīng)擁有很多套房，還要繼續(xù)占有住房的，這種需求一定會(huì)得到控制。如果不控制這樣一些需求，那么我們的不平衡問題就會(huì)越來越嚴(yán)重。二是要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，就是對(duì)那些剛需，我們的政策一定會(huì)保護(hù)。無論今天的行政手段，明天的經(jīng)濟(jì)手段，我認(rèn)為從發(fā)展上來講，一定會(huì)沿著這個(gè)方向進(jìn)行控制。不讓多占有住房的繼續(xù)多占有，讓那些沒有房子的，住不好房子的家庭盡可能改善住房，來縮小這種不平衡。

　　對(duì)企業(yè)來說如何應(yīng)對(duì)？我不是做企業(yè)的，我認(rèn)為下一步的發(fā)展過程中，需要有四個(gè)需要注意的方面，僅供參考。

　　第一，做好趨勢(shì)判斷。如果過去十年我們的趨勢(shì)判斷不是十分重要，因?yàn)檫^去十年我們房地產(chǎn)業(yè)是在漲的格局，不論在哪，只要投資就會(huì)賺錢。那么未來十年，我們一定要做好趨勢(shì)判斷，因?yàn)槲覀兊呐袛嘣谶@樣一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀下，未來城市的發(fā)展一定是分化的格局。這就意味著未來城市房地產(chǎn)發(fā)展一定是不均衡的。你做好局勢(shì)判斷，即使?fàn)I銷手段差一點(diǎn)，企業(yè)管理能力差一點(diǎn)，也不影響你賺錢，只是賺多和賺少的問題。如果你趨勢(shì)判斷錯(cuò)誤，再高明的營(yíng)銷技巧，再好的設(shè)計(jì)，也要在市場(chǎng)碰壁。從未來到2020年之前，城鎮(zhèn)的常住人口不會(huì)減少還會(huì)增加，但是我們要注意到增加的這些人口主要去哪里，我們需要分析。大家要注意，下一步的城市群發(fā)展空間形態(tài)，國(guó)家在打造快速交通最后要形成的城市網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的格局，更多的關(guān)注網(wǎng)格交差點(diǎn)的城市，因?yàn)樗鼈儗⒖赡茉诎l(fā)展產(chǎn)業(yè)方面有更多的優(yōu)勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了需求的增加，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)會(huì)。

　　第二，要采取謹(jǐn)慎的投資策略。因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)的發(fā)展和過去十年可能會(huì)出現(xiàn)不同的格局。過去十年是單邊上漲的格局，在哪投資都賺錢，未來不一定，所以要謹(jǐn)慎。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)所面臨的外部環(huán)境過去十年已經(jīng)發(fā)生了變化。簡(jiǎn)單說，住房制度改革市場(chǎng)需求的紅利，未來沒有這個(gè)紅利，還要把需求拿到一部分進(jìn)到保障房里。過去十年，2010年之前，我認(rèn)為我們的政策從來沒有對(duì)投資、投機(jī)性需求真正進(jìn)行控制。一個(gè)市場(chǎng)上，投資、投機(jī)性需求占比很大的話，是沒有辦法估計(jì)的，但我相信未來的政策一定會(huì)對(duì)投資和投機(jī)性需求進(jìn)行控制，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)有多少需求大致是個(gè)常數(shù)，所以我們說這也是一個(gè)變化。

　　城鎮(zhèn)化人口的增長(zhǎng)質(zhì)量和速度會(huì)下降。現(xiàn)在農(nóng)村里青壯勞動(dòng)力都已經(jīng)在城市里，下一步，我們還要提高20%個(gè)點(diǎn)。

　　第三，實(shí)施多元化戰(zhàn)略。企業(yè)依實(shí)力不同選擇不同的多元化，如果說你不是這么大的企業(yè)，沒有這么大的能力，就是一個(gè)省內(nèi)的企業(yè)，我覺得也要做多元化，至少在省會(huì)城市，地級(jí)市、縣級(jí)市搞點(diǎn)開發(fā)。如果企業(yè)還小，也要做多元化，比如可以在產(chǎn)品的多元化上下工夫。多元化就是中國(guó)的特點(diǎn)，中國(guó)最大的特點(diǎn)就是大，不平衡，利用這個(gè)不平衡，我們來減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四，關(guān)注房地產(chǎn)直接融資趨勢(shì)。下一步，房地產(chǎn)是個(gè)資金密集行業(yè)，離開了錢什么事都辦不成，企業(yè)發(fā)展需要極大的資金。下一步，如果在間接融資不煩瑣的時(shí)候，直接融資可以為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。未來發(fā)展這種取向是非常明確的，希望企業(yè)在直接融資方面做好儲(chǔ)備和研究，以便把握直接融資的技術(shù)和手段來應(yīng)對(duì)未來在資金方面可能會(huì)出現(xiàn)的一些問題。

　　以上，是關(guān)于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的一些問題，我們研究的一些體會(huì)和大家做交流，希望給大家能有所啟發(fā)。謝謝大家！

　　提問：全國(guó)各地國(guó)五條細(xì)則的相繼出臺(tái)，大家最關(guān)注的問題就是20%的個(gè)稅，是否會(huì)影響到房?jī)r(jià)？

　　秦虹：我沒有看到有哪個(gè)城市有更細(xì)的細(xì)則，我只看到了北京。北京的細(xì)則是比較清楚的，在文件的第二篇開始就執(zhí)行了20%，還明確了什么人可以買，什么人不可以買。對(duì)市場(chǎng)的影響是明顯的，北京的二手房現(xiàn)在可以說已經(jīng)到冰點(diǎn)，現(xiàn)在的交易場(chǎng)所非常冷清，這個(gè)效果已經(jīng)很明顯，事實(shí)已經(jīng)說明。別的地方因?yàn)闆]有細(xì)則，我沒辦法判斷。

　　提問：新型城鎮(zhèn)化，您感覺對(duì)二三四線城市，哪個(gè)城市更有利，為什么？更有利一放具體有利在哪里？

　　秦虹：我認(rèn)為都有機(jī)遇，但是不能簡(jiǎn)單分什么線的城市。我認(rèn)為要關(guān)注到未來城市發(fā)展的這張網(wǎng)。今后，高速鐵路網(wǎng)正在規(guī)劃和建設(shè)，還沒建成，各個(gè)城市群的同城化正在規(guī)劃，也還沒有建成。將來，城市的同城化怎么實(shí)現(xiàn)，要靠城市群里面，也是通過軌道交通的公交化實(shí)現(xiàn)城市群里面的同城化，然后在和國(guó)家的高速鐵路網(wǎng)把各個(gè)城市群連起來，我們相信有那一天，等這些網(wǎng)絡(luò)都建成的時(shí)候，中國(guó)的城市將是一張城市網(wǎng)。當(dāng)然，這個(gè)城市網(wǎng)不可能涵蓋所有的600多個(gè)城市。我更看好下一個(gè)網(wǎng)，就是在這張城市網(wǎng)的交叉點(diǎn)的地方，將來的發(fā)展會(huì)更大，它也可能是大城市，也可能是涉及到我們的地級(jí)市，可能就是三四線城市。為什么交叉點(diǎn)的城市更有機(jī)會(huì)？因?yàn)榻徊纥c(diǎn)的城市交通的便利性，將會(huì)帶來生產(chǎn)成本的降低，會(huì)帶來投資和人口的積聚。有了人口和投資的積聚，我們就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生需求。我始終認(rèn)為房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，脫離產(chǎn)業(yè)的支撐，單獨(dú)發(fā)展房地產(chǎn)，一時(shí)繁榮，早晚會(huì)下來，如果沒有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的市場(chǎng)，是沒有未來的。比如北京、上海，每年新增常住人口60萬，北京是全國(guó)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控北京漲得最快，就是因?yàn)橐荒晷略龀Ｗ∪丝?0萬決定的。如果有這么大的增長(zhǎng)情況，就說明需求量很大。所以，我認(rèn)為，下一步投資的時(shí)候選擇很重要。