“要是說我們今年以跑量為主，別說400億，500億都可以實(shí)現(xiàn)，但如果500億實(shí)現(xiàn)了，利潤率不夠也是空賺。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在去年銷售363億元的基礎(chǔ)上，招商地產(chǎn)今年提出了400億元的銷售目標(biāo)。然而，這個(gè)看似保守的目標(biāo)，在招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞看來卻還是存在壓力。

　　4月10日，賀建亞在招商地產(chǎn)2012年度股東大會(huì)上表示，400億目標(biāo)客觀來講還是存在挑戰(zhàn)和壓力，因?yàn)檎猩痰禺a(chǎn)追求的是有質(zhì)量的400億，要的是利潤率、毛利率和每股盈利都有適度的增長，“規(guī)模需要，但不是絕對(duì)”。

　　賀建亞還談到，壓力較大的另一原因是，經(jīng)過兩年的調(diào)整，公司目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是不夠均衡，大戶型產(chǎn)品占比較高，所以公司現(xiàn)在基本不拿豪宅的土地，盡量偏重中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，從而均衡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　在此之前，招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在3月份的網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上表示，在今年所推的產(chǎn)品戶型方面，大戶型占比將超過三分之一，公司會(huì)采取與小戶型不同的銷售策略以保障去化速度。

　　關(guān)于規(guī)模的增長，招商地產(chǎn)董事長林少斌在股東大會(huì)上亦表示，目前公司的銷售計(jì)劃是每年增長100億，期望到2018年能達(dá)到1000億元的規(guī)模。

　　“我們的奮斗目標(biāo)是每年銷售漲100億，利潤也要漲10億，基本上是增長10%的概念，從毛利到純利都一樣?！绷稚俦蠓Q。

　　另外，在談到如何面對(duì)調(diào)控時(shí)，賀建亞稱，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)的銷售幾乎沒有什么淡季和旺季概念，因此開發(fā)商能把握的就是對(duì)自己的產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)節(jié)，讓自己游刃有余。

　　對(duì)此，招商地產(chǎn)的看法是，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和組成需要盡可能地均衡，不要?jiǎng)ψ咂h，不能將資源過多布置在某個(gè)區(qū)域或某一類產(chǎn)品線，否則風(fēng)險(xiǎn)非常很大。

　　以下為招商地產(chǎn)2012年股東大會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：公司今年對(duì)完成400億銷售目標(biāo)的壓力大不大，還是說一定能完成？

　　賀建亞：400億目標(biāo)客觀來講還是存在挑戰(zhàn)和壓力，我們從來不愿弄一個(gè)很大的目標(biāo)忽悠大家，最后承諾的事干不了。但我們也不會(huì)很保守，提出一個(gè)一定能完成的目標(biāo)，然后年底狠狠地超出一把博得大家的稱贊，我們不是這樣的風(fēng)格。

　　今年公司提出來銷售超400億，我們認(rèn)為是謹(jǐn)慎略微帶點(diǎn)進(jìn)取的目標(biāo)。如果我們手上的貨值得到很好的銷售去化，400億不在話下。但現(xiàn)在不是年初量價(jià)齊升的時(shí)候，尤其國家調(diào)控政策出臺(tái)以后，各個(gè)地方的落實(shí)情況，對(duì)客戶構(gòu)成怎樣的影響和壓力，競爭形成了什么樣的積壓局面，這相比往年的情況又不一樣。

　　壓力比較大，主要還是因?yàn)楣粳F(xiàn)在的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)過這兩年調(diào)整后還是不夠均衡，大戶型產(chǎn)品比重還是略高一些，所以我們現(xiàn)在基本不拿豪宅的土地，反而會(huì)盡量拿一些偏向中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，從而均衡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　其實(shí)現(xiàn)在國家出臺(tái)的調(diào)控政策，基本上令大戶型受到了打擊，小戶型、中低價(jià)位受到保護(hù)，所以大家都轉(zhuǎn)型做小戶型產(chǎn)品，可是，再加上保障性住房也是小戶型為主，二手房大量也是小戶型。今天小戶型產(chǎn)品暢銷并不完全代表明天一樣暢銷，從這個(gè)意義上來說，不能說只要是小戶型就拼命地蓋，我們還是要按照正常的發(fā)展規(guī)律來調(diào)整結(jié)構(gòu)。

　　此外，對(duì)于銷售規(guī)模而言，我們不是簡單地看一個(gè)排名，而是要權(quán)衡一下。要是說我們今年以跑量為主，別說400億，500億都可以實(shí)現(xiàn)，但如果500億實(shí)現(xiàn)了，利潤率不夠也是空賺，轉(zhuǎn)得再快也是空賺。

　　所以，今年我們400億的銷售壓力還是比較大的，因?yàn)槲覀円獙?shí)現(xiàn)的是有質(zhì)量的400億，是能夠獲得較好盈利的400億。如果沒有實(shí)現(xiàn)400億的銷售額，也要看看利潤率，看看毛利率。保持好的利潤率、毛利率和每股盈利，一直以來是我們最看重的一件事情，規(guī)模需要，但不是絕對(duì)。

　　今天我想說400億銷售目標(biāo)我們會(huì)盡力完成，對(duì)于到來的二季度我們也會(huì)更有信心。而從目前的情況來看，我們有堅(jiān)決完成任務(wù)的堅(jiān)定信心，我們是卯足了勁的，到年底大家就可以看到我們的成績。

　　現(xiàn)場提問：之前林總曾提出招商地產(chǎn)的“百億千億”計(jì)劃，請(qǐng)問公司什么時(shí)候能實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模？

　　林少斌：現(xiàn)在房企的收入排名，都是按照銷售收入。去年我們排名第12名，銷售額是364億，而去年我們結(jié)轉(zhuǎn)的收入是230多億，兩者相差100億左右。目前我們的銷售計(jì)劃是每年增長100億，到2018年達(dá)到1000億元的規(guī)模。當(dāng)然，現(xiàn)在增長100億和到2017年增長100億還不不同的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的基數(shù)小，到900億的時(shí)候，增長100億只是增加了不到10%。所以，我們的奮斗目標(biāo)是每年銷售漲100億，利潤也要漲10億，基本上是增長10%的概念，從毛利到純利都一樣。

　　現(xiàn)場提問：目前深圳前海發(fā)展又成為了焦點(diǎn)，請(qǐng)問在前海的整體規(guī)劃中，招商地產(chǎn)有沒有初步的定位和計(jì)劃？

　　林少斌：目前前海的規(guī)劃還沒有最后定論。招商局集團(tuán)確實(shí)在前海擁有不少土地，這些土地的開發(fā)一方面是和規(guī)劃有關(guān)，另一方面也和整個(gè)招商局集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)系。據(jù)我所知，前海的保稅區(qū)會(huì)繼續(xù)保留，相應(yīng)的一些碼頭和堆場也會(huì)保留，但保留多長時(shí)間，做到什么時(shí)候現(xiàn)在也說不清楚。

　　對(duì)招商地產(chǎn)來說，我們相信只有待整個(gè)規(guī)劃落地之后，才可以進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，招商地產(chǎn)那個(gè)時(shí)候會(huì)有很大的機(jī)會(huì)。商業(yè)開發(fā)我們也分兩種情況，一種是住宅，二是商業(yè)。住宅方面，招商局集團(tuán)有承諾優(yōu)先讓我們做，但是具體的數(shù)字和項(xiàng)目現(xiàn)在還沒有辦法說清楚。前海這一塊政府推得很快，也很積極，我們也希望越快越好，定下來之后可以著手策劃一些具體的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：萬科之前已經(jīng)公布了B轉(zhuǎn)H股的方案，請(qǐng)問招商地產(chǎn)在這方面有哪些準(zhǔn)備，或者有哪些計(jì)劃？

　　黃培坤（財(cái)務(wù)總監(jiān)）：其實(shí)B轉(zhuǎn)H股這個(gè)事情我們也很關(guān)心，這個(gè)事情本身是證監(jiān)會(huì)為了解決原來B股遺留問題的工作。B轉(zhuǎn)H股確實(shí)有幾個(gè)好處，大家普遍認(rèn)為，第一，B股和H股折價(jià)比較多，轉(zhuǎn)成H股之后股價(jià)方面會(huì)有提升，對(duì)整個(gè)公司的市值會(huì)增加，這是最直接的好處。第二個(gè)，因?yàn)锽股流動(dòng)性不強(qiáng)，適當(dāng)調(diào)節(jié)之后可以改變它的流動(dòng)性。第三個(gè)，很多B股公司已經(jīng)沒有再融資的功能，上市那么多年沒有融資的適當(dāng)形式。

　　對(duì)照招商地產(chǎn)，自從中集和萬科公布B轉(zhuǎn)H股之后，估值的變化已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，所有B股公司估值基本上都被一起替代了；第二個(gè)，流動(dòng)性的問題涉及到規(guī)模的問題，我們整個(gè)B股規(guī)模相比A股小很多，同時(shí)我們的大股東又拿了比較多的B股，故市場流動(dòng)性很小，就算最終轉(zhuǎn)換成了H股，它的流動(dòng)性依然很小，所以這個(gè)問題也不太容易解決。

　　至于再融資的問題，現(xiàn)在H股和A股、B股是同樣的一個(gè)政策，不會(huì)有新的融資渠道。但是B轉(zhuǎn)H股之后有一個(gè)好處，海外投資者的認(rèn)知度會(huì)更高，畢竟H股交易的效率、成品是比較好的，而且也不排除未來B轉(zhuǎn)H股之后對(duì)工作帶來的益處也是有價(jià)值的，目前公司也在持續(xù)研究中。但如果大家用心研究我們B股的規(guī)模和流通量，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這不是太容易的事情，因?yàn)闀?huì)涉及非常多的技術(shù)環(huán)節(jié)問題。

　　現(xiàn)場提問：2012年年報(bào)中顯示公司的綜合成本是6%，這還是很低的，請(qǐng)問在借貸中，外幣借款占比有多大，整體借貸構(gòu)成是怎樣的？

　　黃培坤：我們的外幣借款截至2012年底是10億美元，公司總負(fù)債是240億元，因此外幣借款比重大概占三分之一，另外人民幣債務(wù)大概占三分之二，大概是160到170億，里面有一半是銀行貸款，一半是信托貸款，或者是保險(xiǎn)公司的借款。公司總的債務(wù)結(jié)構(gòu)是銀行借款占三分之一，外幣占三分之一，當(dāng)然外匯主要是銀行的錢，還有三分之一是信托、保險(xiǎn)公司提供的資金。

　　現(xiàn)場提問：請(qǐng)問公司管理層對(duì)未來樓價(jià)和地價(jià)的走勢有什么看法？目前各地國五條細(xì)則也陸續(xù)出臺(tái)，請(qǐng)問這些調(diào)控政策對(duì)公司有怎樣的影響，將采取什么措施應(yīng)對(duì)？

　　賀建亞：我今天說的觀點(diǎn)完全不代表招商地產(chǎn)的觀點(diǎn)，但我想簡單就地價(jià)的走勢講一下自己的看法。房價(jià)問題的根源是地價(jià)的核心內(nèi)容之一，最近大家都看到一篇文章，理性的分析房價(jià)構(gòu)成的因素到底是什么占的比較高。大家可以看到土地成本和稅務(wù)成本，包括費(fèi)用成本在房價(jià)里面占比最重，有的說60%，有的說70%。

　　其實(shí)，大家通過對(duì)上市公司的年報(bào)分析可以看到，地產(chǎn)公司的營業(yè)收入、營業(yè)利潤都有很清楚的數(shù)據(jù)，其中稅務(wù)支出，買地費(fèi)用是多少也很容易算出來。所以，在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，稅務(wù)和土地的成本占比是相當(dāng)大的。這兩塊是誰拿去了呢？是中央政府和地方政府。因此在這個(gè)問題上發(fā)展商也是在商言商，它需要土地，在這種情況下，它的利潤空間和很多行業(yè)是差不多的，已經(jīng)沒有非常大的差距了。

　　現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率，無論是銷售毛利率還是成本利潤率已經(jīng)不是很暴利了，并且越來越趨于平庸。在這種情況下，房價(jià)的構(gòu)成很大程度上和土地價(jià)格相關(guān)，地價(jià)和稅收又與國家的稅務(wù)體制改革和土地的供應(yīng)制度密切相關(guān)。所以，房價(jià)和地價(jià)會(huì)高還是會(huì)低，這個(gè)我確實(shí)判斷不了，這要看未來一段時(shí)間我們國家中央和地方的賦稅改革上有沒有什么重要的變化，也要看全國土地供應(yīng)有沒有明顯的變化。如果這兩方面沒有什么明顯的變化，我覺得經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整以后，向上的力量還是會(huì)成為主導(dǎo)。

　　就從今年國家政策的出臺(tái)情況來看，更多的還是為了解決房價(jià)快速上漲的問題，成交量的下降是中央和地方政府都不愿看到的，因此我覺得二季度整個(gè)成交量變化和今年的走勢還會(huì)比較理想。

　　至于招商地產(chǎn)應(yīng)對(duì)調(diào)控的策略，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)的銷售沒有什么簡單的淡季和旺季概念，想要非常準(zhǔn)的踏準(zhǔn)市場節(jié)拍也是非常困難的事情。開發(fā)商能把握的就是對(duì)自己的產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)節(jié)，讓自己游刃有余。另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和組成也需要盡可能的均衡一些，不要?jiǎng)ψ咂h，把自己的資源過多布置在某個(gè)區(qū)域或某一類產(chǎn)品線，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。

　　在這樣的總體安排下，我們會(huì)權(quán)衡銷售額和利潤的合理均衡，以及銷售回籠和購買土地之間的平衡。招商地產(chǎn)堅(jiān)持規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展的理念也是招商局集團(tuán)一直要求我們這樣做的，我們?cè)诮衲赀@樣的形勢下更多的不是看房價(jià)漲還是地價(jià)漲，而是做合理的安排，在保持具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力的情況下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。

　　現(xiàn)場提問：目前關(guān)于房產(chǎn)稅的討論也還在持續(xù)，請(qǐng)問管理層對(duì)房產(chǎn)稅的問題怎么看？

　　黃培坤：其實(shí)房產(chǎn)稅很多國家都在用，我覺得我們國家這么大，把這個(gè)作為調(diào)控的方法也可以，這不完全只是為了調(diào)控房價(jià)。另外，每個(gè)城市有不同的案例，只要不斷去試，一定會(huì)試出很多問題，并且試的方法比較簡單，稅率也不高，我覺得有機(jī)會(huì)每個(gè)城市都會(huì)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)的概率。至于效果，普遍來說很少有商品是因?yàn)榧佣惗鴮?dǎo)致價(jià)值下降的，目前看來很少會(huì)發(fā)生這種狀況，所以房產(chǎn)稅能否起到降房價(jià)的效果，目前看來也不是很清楚。

　　另外，從國外使用房產(chǎn)稅的情況來看，澳大利亞、新加坡、加拿大他們都有房產(chǎn)稅，并且普遍的稅率是一年1%。那么1%的利率有多重呢，其實(shí)這個(gè)利率我們老百姓不太愿意想這個(gè)事情，因?yàn)橘I房的時(shí)候如果利率上浮10%就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房產(chǎn)稅要高，利率很厲害。

　　還有一個(gè)普遍的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一旦成本成為整個(gè)社會(huì)的平均成本，大家就會(huì)慢慢忽略了。所以，房產(chǎn)稅的影響到底有多大，我也說不清楚，但我們會(huì)繼續(xù)研究。