城市觀點(diǎn)論壇在云貴高原上架起討論的平臺(tái)，共同探討貴陽(yáng)的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

　　貴陽(yáng)，云貴高原上的風(fēng)向標(biāo)，雖身處內(nèi)陸卻從沒被忘記。從旅游地產(chǎn)到超級(jí)大盤，探索貴陽(yáng)的城市建設(shè)與發(fā)展之路從未停止。

　　一紙公文《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》激起千層浪，貴陽(yáng)究竟是房產(chǎn)行業(yè)的下一片藍(lán)海，還是下一座鄂爾多斯？旅游地產(chǎn)的前景又有多明朗？超級(jí)大盤在2013的市場(chǎng)是否繼續(xù)火熱？

　　為此，城市觀點(diǎn)論壇將在云貴高原上架起討論的平臺(tái)，力邀秦虹（住建部政策研究中心主任）、舒筱波（貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)）、譚遠(yuǎn)國(guó)（威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任）、黎振偉（世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官）、趙云偉（洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)五合國(guó)際CEO）、高志（加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首席代表）、胡港文（世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理）、合富輝煌（中國(guó)）貴州公司總經(jīng)理李瑋與貴陽(yáng)地產(chǎn)精英們暢所欲言，共同探討貴陽(yáng)的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

　　4月11日上午，由觀點(diǎn)新媒體、貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)辦的2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專題：2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行

　　直播實(shí)錄：2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行（二）

 

　　主持人：

　　尊敬的各位來(lái)賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！

　　歡迎大家來(lái)到貴陽(yáng)，來(lái)到2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行現(xiàn)場(chǎng)。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行” 先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無(wú)錫、文登、天津、常州、杭州、昆明等二十多個(gè)省市，對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動(dòng)力的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點(diǎn)論壇首次來(lái)到貴陽(yáng)，與眾多行業(yè)精英共襄盛會(huì)。而且，這個(gè)云貴高原的金筑林城，雖處西南邊陲之地，但從未被忘記。從旅游地產(chǎn)到超級(jí)大盤，探索貴陽(yáng)的城市建設(shè)與發(fā)展之路也從未停止。

　　2013年已進(jìn)入四月，調(diào)控仍然是房地產(chǎn)的緊箍枷鎖，但不能忽視房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中擁有的舉足輕重力量。特別是在新城鎮(zhèn)化大旗之下，西部貴陽(yáng)占盡天時(shí)、地利，迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。因此，今天我們?cè)谶@里，探討“新城鎮(zhèn)化的西部機(jī)遇”、交流“貴陽(yáng)房地產(chǎn)時(shí)與機(jī)”。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、貴州都市報(bào)、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、世聯(lián)地產(chǎn)、世邦魏理仕、博眾房地產(chǎn)管理研究院，歡迎各界朋友的到來(lái)！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　◎ 住建部政策研究中心主任　秦  虹女士

　　◎ 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)　舒筱波先生

　　◎ 世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官　黎振偉先生

　　◎ 洲聯(lián)集團(tuán)（WWW5A)五合國(guó)際CEO　趙云偉先生

　　◎ 貴陽(yáng)俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司總經(jīng)理　張  播先生

　　◎ 貴陽(yáng)中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理　王成平先生

　　◎ 貴州宏德置業(yè)有限公司副總裁　賈   響先生

　　◎ 貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理　周紅林先生

　　◎ 貴州利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理　喻正琳女士

　　◎ 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)　陳世平先生

　　◎ 貴陽(yáng)思源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理　彭 方先生

　　◎ 山東省文登市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)　賽永忠先生

　　◎ 世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理　胡港文先生

　　◎ 威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室科長(zhǎng)　畢建超先生

　　◎ 美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計(jì)師、董事長(zhǎng)　馮   瑩女士

　　◎ 貴州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司項(xiàng)目總監(jiān)　魏   萊先生

　　◎ 貴州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)廣告營(yíng)運(yùn)中心副主任、地產(chǎn)周刊主編　徐升帆先生

　　◎ 觀點(diǎn)新媒體出品人 博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人　陳詩(shī)濤女士

　　下面將首先有請(qǐng)的是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳世平先生為我們致辭。歡迎！

　　陳世平：尊敬的秦虹主任，各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、房開企業(yè)的代表，媒體朋友們，大家上午好！

　　由觀點(diǎn)新媒體、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、貴州都市報(bào)聯(lián)合主辦的“新城鎮(zhèn)化的西部機(jī)遇2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行”今天在這里隆重舉行，我僅代表貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)各位的到來(lái)表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

　　作為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，我們一直致力在房地產(chǎn)企業(yè)的工作上多下工夫，我們力求探尋更多的渠道，更好的方式，整合最優(yōu)質(zhì)的信息資源，服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)，以此發(fā)揮協(xié)會(huì)的橋梁紐帶作用。目前，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直朝著平穩(wěn)、健康的方向發(fā)展。在當(dāng)前的政策背景下，城鎮(zhèn)化作為國(guó)家發(fā)展的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新一輪的激勵(lì)。同時(shí)，也伴隨著新的挑戰(zhàn)。

　　今天的論壇主題圍繞著“新城鎮(zhèn)化的西部機(jī)遇”展開。我們將聆聽到各位領(lǐng)導(dǎo)和專家們的真知灼見和新思想，以及多角度的新觀點(diǎn)。在此，希望在座各位領(lǐng)導(dǎo)、專家和房企代表表一起共同研討，為貴陽(yáng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展提出新的思路，指明方向。

　　最后，祝新城鎮(zhèn)化的西部機(jī)遇2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行的舉辦獲得圓滿成功。謝謝！

　　主持人：謝謝陳世平先生。下面有請(qǐng)貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)廣告營(yíng)運(yùn)中心副主任、地產(chǎn)周刊主編徐升帆先生為我們致辭。掌聲有請(qǐng)！

　　徐升帆：尊敬的各位來(lái)賓，大家上午好！歡迎大家參加本次城市觀點(diǎn)論壇，我僅代表這次聯(lián)合主辦放貴州都市報(bào)歡迎大家蒞臨貴陽(yáng)，共同探討新城鎮(zhèn)化背景下貴陽(yáng)機(jī)遇的話題。城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)辦于2005年，這一年我也參加了博鰲觀點(diǎn)論壇，今年已經(jīng)是第九年，觀點(diǎn)論壇終于落地貴陽(yáng)，并有幸邀請(qǐng)到相關(guān)的地產(chǎn)精英匯聚貴陽(yáng)。我認(rèn)為這是貴陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)展到今天的影響力提升的結(jié)果。

　　從城市的面積、人口數(shù)據(jù)來(lái)看，貴陽(yáng)不算大城市，但一直以來(lái)，我認(rèn)為貴陽(yáng)提供了很大的地產(chǎn)舞臺(tái)，全國(guó)最大的地產(chǎn)超大項(xiàng)目在貴陽(yáng)比比皆是，這一系列也形成了貴陽(yáng)樓市在國(guó)內(nèi)大量被關(guān)注的情況。貴陽(yáng)的樓市在全國(guó)的影響力也屢創(chuàng)奇跡。貴陽(yáng)的紅星美凱龍年銷售額在全國(guó)排名前十，這一系列的表現(xiàn)促成了今天的城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行。在城鎮(zhèn)化大潮影響下的貴陽(yáng)，是我們今天共同探討的重要主題。

　　讓我們一起在爽爽的貴陽(yáng)，在南明河畔，在城市觀點(diǎn)論壇上激發(fā)思想的火花。預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功！謝謝大家！

　　主持人：接下來(lái)有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人 博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士，為我們致辭。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓：上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇舉辦九年，首次走進(jìn)貴陽(yáng)， 并攜手貴陽(yáng)房協(xié)、貴州都市報(bào)，期望為新春四月的貴州房地產(chǎn)貢獻(xiàn)一份專業(yè)的力量。

　　相對(duì)于2005年城市觀點(diǎn)論壇啟動(dòng)之時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，貴陽(yáng)更是如此，在1月份發(fā)布的2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜里面，貴陽(yáng)本土房企及項(xiàng)目都榜上有名，可以說(shuō)，從開發(fā)到持續(xù)經(jīng)營(yíng)、從模仿到實(shí)踐，從住宅到商業(yè)，貴陽(yáng)房企一直在探索獨(dú)特的前行之路。

　　今天，貴陽(yáng)本土及外地在此投資的重要開發(fā)企業(yè)基本到來(lái)，我想是我們的當(dāng)前的形勢(shì)所要求，也是大家都在為自己未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行學(xué)習(xí)及思考。所以，我也特別希望遠(yuǎn)道而來(lái)的秦主任、黎總、趙總、胡總可以給大家?guī)?lái)更多政策層面、樓市、建筑規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)等各方面的全新訊息及獨(dú)特見解，更希望我們的與會(huì)來(lái)賓一起為貴陽(yáng)的大盤模式及樓市2013新走勢(shì)進(jìn)行一場(chǎng)精彩的對(duì)話。

　　貴陽(yáng)房地產(chǎn)需要走出去，也需要引進(jìn)來(lái)，在此，我代表觀點(diǎn)新媒體邀請(qǐng)大家4月23日與我們共同走進(jìn)大連，26日走進(jìn)南京，夏季相聚在海南，相聚在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴貴陽(yáng)房協(xié)、貴州都市報(bào)，山東文登市政府、雙島灣科技城等，感謝所有與會(huì)的企業(yè)來(lái)賓及媒體朋友，因?yàn)槟銈兊牡絹?lái)與傳播，我相信2013的貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)更加有活力、更加有希望！

　　謝謝大家！

　　主持人：今天的嘉賓致辭就到這里。接下來(lái)我們將進(jìn)行的是論壇的正式議程。

　　2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行的議程主題是：新城鎮(zhèn)化的西部機(jī)遇。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們非常榮幸地邀請(qǐng)到了住建部政策研究中心主任秦虹女士、世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文先生、洲聯(lián)集團(tuán)·五合國(guó)際CEO趙云偉先生、世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生、為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先有請(qǐng)今天論壇的第一位演講嘉賓住建部政策研究中心主任秦虹女士。秦虹女士的演講題目是：新城鎮(zhèn)化與新調(diào)控之觀察。歡迎！

　　秦虹：從中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在發(fā)展的格局來(lái)看，未來(lái)的城鎮(zhèn)化在中國(guó)發(fā)展中可以說(shuō)是一個(gè)舉足輕重的非常重要的地位。大家如果注意到十八大報(bào)告里提出，到2020年的時(shí)候我們要全面建成小康社會(huì)，那么建成小康社會(huì)的時(shí)候，我們的新四化是怎么提的呢？說(shuō)是工業(yè)化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城鎮(zhèn)化是質(zhì)量明顯提高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成效顯著。也就是說(shuō)，我們到2020年全面建成小康社會(huì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的那一天，我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量應(yīng)該是明顯提高的這樣一個(gè)水平。所以，我們說(shuō)城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)列為我們?nèi)娼ǔ尚】瞪鐣?huì)里面的重要組成部分，所以很重要。除了這個(gè)之外，我們也看到，下一步到2020年之前，十八大報(bào)告提出來(lái)還有兩個(gè)翻一番，就是GDP總量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)翻一番，我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是需要多少呢？大致需要每年在7.2%左右就可以實(shí)現(xiàn)。那么，這7.2%又如何實(shí)現(xiàn)呢？現(xiàn)在來(lái)看，由于全球金融危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)非常的不穩(wěn)定，特別是歐債危機(jī)不斷呈現(xiàn)。那么，我們下一步要保持7.2%的增長(zhǎng)速度，我們也不能走過(guò)去十年走過(guò)的發(fā)展道路，怎么辦？不能靠外需，只能靠?jī)?nèi)需。內(nèi)需這里面，大家知道我們中國(guó)的發(fā)展一個(gè)是工業(yè)化，一個(gè)是城鎮(zhèn)化，兩輪驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了過(guò)去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，但是工業(yè)化是創(chuàng)造供給，只有城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求。工業(yè)化現(xiàn)在的情況是全國(guó)很多很多產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)，大量的新興產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過(guò)剩，所以在外部市場(chǎng)不夠穩(wěn)定的情況下，大量工業(yè)化面臨著過(guò)剩消費(fèi)的問題。所以，我覺得國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)把握得比較準(zhǔn)的方向，就是我們未來(lái)要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，這就是李克強(qiáng)總理所說(shuō)的，城鎮(zhèn)化是推動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)需發(fā)展最大的潛力所在，因?yàn)橹挥谐擎?zhèn)化才能創(chuàng)造需求，才能消化很多制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的很多問題。毫無(wú)疑問，下一步城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)非常重要的方面。

　　當(dāng)然，我們說(shuō)這次十八大報(bào)告之后提出來(lái)的城鎮(zhèn)化，只在前面加了兩個(gè)字“新型”城鎮(zhèn)化。什么是新型城鎮(zhèn)化？目前來(lái)看，我們還沒有從官方的文件里找到什么是新型城鎮(zhèn)化的確切定義。但是，我們?cè)谙?，?guó)務(wù)院之所以提出來(lái)新型城鎮(zhèn)化，那就一定是區(qū)別于過(guò)去的城鎮(zhèn)化。如果是我們今后到2020年大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化走的道路和過(guò)去十年是一樣的話，那何必要加“新型”城鎮(zhèn)化這兩個(gè)字呢？為什么要加“新型”城鎮(zhèn)化，一定是區(qū)別于過(guò)去的城鎮(zhèn)化。

　　在國(guó)務(wù)院的有關(guān)文件里，以及在國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的有關(guān)講話里，我們研究了和新型城鎮(zhèn)化有關(guān)的提法。我們認(rèn)為，盡管現(xiàn)在政府沒有明確給新型城鎮(zhèn)化下定義，但是我們認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化至少要包括以下幾方面內(nèi)容：

　　第一，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。比如戶口不在城市，但是在城市里已經(jīng)生活半年以上的時(shí)間，但是沒有享受城市化的一系列待遇。我們就是要使這些已經(jīng)在城市里面生活、就業(yè)的農(nóng)民，享受城市的待遇。

　　第二，集約、高效的土地利用。過(guò)去十年我們的城鎮(zhèn)化年均提高率是1.36%，每年兩千多萬(wàn)人口進(jìn)城，規(guī)模很大，速度很快，但是我們的土地城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口城鎮(zhèn)化速度。如果我們城鎮(zhèn)化速度從2008年6億人口和1990年3億人口相比，我們的人口總量翻了一倍的話，我們城市的建成區(qū)的面積2008年比1990年增長(zhǎng)了兩倍，也就是說(shuō)土地的擴(kuò)張速度比人口進(jìn)城的速度快了一倍。我們過(guò)去的城鎮(zhèn)化是粗放的，是追求數(shù)量性的城鎮(zhèn)化。下一步，我們認(rèn)為新型的城鎮(zhèn)化一定要在土地的利用上高效和集約上做文章，不可能再像過(guò)去十年、二十年那樣，無(wú)限的、快速的擴(kuò)張城市的土地，而是要提高土地已有的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的土地利用率。

　　第三，城市群的科學(xué)布局（大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展）。改革開放之后，中國(guó)的城鎮(zhèn)化只有20%，我們經(jīng)過(guò)了30多年的時(shí)間，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)了50%，進(jìn)展的速度是非?？斓?。大家知道歐洲城鎮(zhèn)化率從20%提高到80%這個(gè)階段，用了兩百年的時(shí)間。美國(guó)從20%的城鎮(zhèn)化率提高到80%，用了一百年的時(shí)間。中國(guó)，顯然，我們從20%1978年到下一步提高到70%這樣一個(gè)水平的話，我們走過(guò)的路程和使用的時(shí)間是短的，所以我們城鎮(zhèn)化率是快的。但是怎么發(fā)展城市，如何推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展這個(gè)問題，我們?cè)谶^(guò)去的政策里應(yīng)該不是十分清楚，一會(huì)要建立小城鎮(zhèn)，一會(huì)要大城鎮(zhèn)的發(fā)展，我們經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的探索。但是，從現(xiàn)在開始，我認(rèn)為我們的國(guó)家，我們的政府找到了一條推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的明確的道路指向。這個(gè)道路指向是什么？就是改變過(guò)去各自城市獨(dú)立、分散的發(fā)展格局，開始走以城市群作為推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間形態(tài)的格局。所以，我們現(xiàn)在的城市群的發(fā)展是通過(guò)城市群里面各個(gè)城市的桐城化來(lái)提高城市群的發(fā)展速度，國(guó)家再通過(guò)高速鐵路網(wǎng)把各個(gè)城市群連接起來(lái)，通過(guò)這樣一個(gè)模式來(lái)推動(dòng)我們城市城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。我覺得這個(gè)發(fā)展速度是符合國(guó)際發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的。這個(gè)需要對(duì)我們的開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到這樣的問題，是非常有意義的。

　　第四，城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)資源相適應(yīng)。我們過(guò)去有一些這樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有些地方由于脫離了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單獨(dú)發(fā)展城市，盡管城市的面貌可能煥然一新，城市的房地產(chǎn)可能繁榮一時(shí)，但是由于沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們城市的繁榮或者房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，也就只能保持很短的時(shí)間，后來(lái)可能會(huì)下來(lái)。持續(xù)下來(lái)之后，很難再恢復(fù)，因?yàn)檫@個(gè)城市發(fā)展脫離了產(chǎn)業(yè)的支撐。所以，下一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化的核心要義，發(fā)展城市要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，用產(chǎn)業(yè)做支撐，這才是可持續(xù)的發(fā)展。

　　第五，綠色、低碳、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)建設(shè)。我們整個(gè)建筑業(yè)量大面廣，對(duì)資源的消耗、占有量非常大，下一步在發(fā)展城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何和國(guó)家大的能源政策、和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，就要求我們大力發(fā)展綠色技術(shù)、低碳、環(huán)保的建設(shè)技術(shù)來(lái)推動(dòng)城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展。

　　第六，智能化、以人為本的城市現(xiàn)代化管理。

　　我們做政策研究，我們?cè)谘芯苛讼嚓P(guān)的國(guó)家有關(guān)文件里面新的城鎮(zhèn)化問題里面，我們認(rèn)為至少新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該包括以上幾方面內(nèi)容。下一步，我們房地產(chǎn)業(yè)的政策定位會(huì)是什么？我們開發(fā)企業(yè)又如何做出我們的選擇和應(yīng)對(duì)。我談?wù)勥@兩個(gè)方面。

　　首先，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第一，我們認(rèn)為未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著新的發(fā)展空間。關(guān)于中國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)是不是發(fā)展過(guò)度，是不是要掉頭向下，是不是未來(lái)還有巨大的增長(zhǎng)，關(guān)于這樣的話題有很多的爭(zhēng)論。但是，我們看來(lái)，因?yàn)槌擎?zhèn)化的進(jìn)程還沒有結(jié)束，因?yàn)槲覀兊南M(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所帶來(lái)的無(wú)論是住的需求還是對(duì)商業(yè)、服務(wù)、旅游等等這樣一些需求，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足。所以，我們未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，到2020年之前仍然是面臨著增長(zhǎng)的空間，這是沒有懸念的。但是，我們未來(lái)的房地產(chǎn)政策，在新型城鎮(zhèn)化下如何確定政策方向呢？我認(rèn)為恐怕要進(jìn)一步對(duì)當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)做出判斷。我們當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際情況是什么？我認(rèn)為有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，我們現(xiàn)在的供應(yīng)能力足夠大。到去年年底計(jì)算，全國(guó)城鎮(zhèn)總住房面積，包括商品房，凡是在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新住房面積接近12億平方米，這個(gè)量應(yīng)該說(shuō)是足夠大的量。如果按這個(gè)量來(lái)計(jì)算，我們到2020年的時(shí)候，竣工面積的增長(zhǎng)不需要太高的增速，就完全可以應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)新增的住房需求。所以說(shuō)，我們現(xiàn)在供應(yīng)能力不是太小。但是說(shuō)供應(yīng)量比較大，怎么北京、上海這些地方房?jī)r(jià)還在上漲，還說(shuō)供不應(yīng)求呢？主要是結(jié)構(gòu)性問題。我們的供應(yīng)能力、資金、施工力量都是可以移動(dòng)的，現(xiàn)在我們總的供應(yīng)能力不是問題，而且已經(jīng)是巨大的一個(gè)供應(yīng)量。那么，我們未來(lái)的增長(zhǎng)不需要太高，只要保持，應(yīng)對(duì)未來(lái)的新的需求沒有任何供應(yīng)上的問題。

　　第二，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)處于不低的水平。溫家寶總理在兩會(huì)期間用了很多數(shù)字，其中一個(gè)數(shù)字與住房有關(guān)，他說(shuō)：到2020年時(shí)城鎮(zhèn)人均住房面積到32.9平方米。這是什么概念？我們大概計(jì)算了一下，現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家，歐洲、日本，他們當(dāng)年在我們今天這個(gè)發(fā)展階段，就是城鎮(zhèn)化率53%，人均GDP5000美金左右。當(dāng)他們?cè)谖覀冞@個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候， 他們的人均住房面積，我們現(xiàn)在的水平不比他們低。也就是說(shuō)，現(xiàn)在我們的人均住房面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，我們沒有滯后。

　　第三，中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民的住房，住新房率很高。現(xiàn)在城鎮(zhèn)里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭來(lái)計(jì)算的話，刨除集體宿舍，比如大學(xué)、大型企業(yè)等，按家庭戶來(lái)計(jì)算，城鎮(zhèn)里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，住房的成新率很高。這也是一個(gè)總量的概念。

　　第四，現(xiàn)在我們的問題是什么，住房、房地產(chǎn)發(fā)展的問題是什么？我認(rèn)為主要是不平衡的問題。盡管未來(lái)還有新增住房需求，但是以我們現(xiàn)在的供應(yīng)能力和資金狀況來(lái)看，應(yīng)對(duì)新增住房需求沒有問題，不存在能力上的問題。如果我們不能夠管好需求，簡(jiǎn)單地增加供應(yīng)，那么將會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？導(dǎo)致的結(jié)果就是，增加的供應(yīng)會(huì)繼續(xù)的供應(yīng)給那些有能力多占有住房的家庭，這個(gè)不平衡就會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。也就是說(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)住房發(fā)展最大的問題就是不平衡。第一就是住房資源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都買不起。二是速度不平衡。有的家庭換了好幾次房，而一部分家庭新增職工，特別是在大城市，在一線城市尤其突出，蝸居、群居，那么住不起，買不起，這些問題都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房?jī)r(jià)超過(guò)居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應(yīng)量居大，這樣的問題也存在。所以，我認(rèn)為，我們不需要知道具體的今年或者明年還會(huì)出幾條，會(huì)不會(huì)出國(guó)六條等等，不用去猜，但是我們大體想，如果真是我們認(rèn)可這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的話，那下一步國(guó)家的政策會(huì)是什么？下一步一定是會(huì)在供求雙向來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)市場(chǎng)。一是更有效率的來(lái)控制投機(jī)性的需求，就是已經(jīng)擁有很多套房，還要繼續(xù)占有住房的，這種需求一定會(huì)得到控制。如果不控制這樣一些需求，那么我們的不平衡問題就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。二是要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，就是對(duì)那些剛需，我們的政策一定會(huì)保護(hù)。無(wú)論今天的行政手段，明天的經(jīng)濟(jì)手段，我認(rèn)為從發(fā)展上來(lái)講，一定會(huì)沿著這個(gè)方向進(jìn)行控制。不讓多占有住房的繼續(xù)多占有，讓那些沒有房子的，住不好房子的家庭盡可能改善住房，來(lái)縮小這種不平衡。

　　對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)如何應(yīng)對(duì)？我不是做企業(yè)的，我認(rèn)為下一步的發(fā)展過(guò)程中，需要有四個(gè)需要注意的方面，僅供參考。

　　第一，做好趨勢(shì)判斷。如果過(guò)去十年我們的趨勢(shì)判斷不是十分重要，因?yàn)檫^(guò)去十年我們房地產(chǎn)業(yè)是在漲的格局，不論在哪，只要投資就會(huì)賺錢。那么未來(lái)十年，我們一定要做好趨勢(shì)判斷，因?yàn)槲覀兊呐袛嘣谶@樣一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀下，未來(lái)城市的發(fā)展一定是分化的格局。這就意味著未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展一定是不均衡的。你做好局勢(shì)判斷，即使?fàn)I銷手段差一點(diǎn)，企業(yè)管理能力差一點(diǎn)，也不影響你賺錢，只是賺多和賺少的問題。如果你趨勢(shì)判斷錯(cuò)誤，再高明的營(yíng)銷技巧，再好的設(shè)計(jì)，也要在市場(chǎng)碰壁。從未來(lái)到2020年之前，城鎮(zhèn)的常住人口不會(huì)減少還會(huì)增加，但是我們要注意到增加的這些人口主要去哪里，我們需要分析。大家要注意，下一步的城市群發(fā)展空間形態(tài)，國(guó)家在打造快速交通最后要形成的城市網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的格局，更多的關(guān)注網(wǎng)格交差點(diǎn)的城市，因?yàn)樗鼈儗⒖赡茉诎l(fā)展產(chǎn)業(yè)方面有更多的優(yōu)勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了需求的增加，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。

　　第二，要采取謹(jǐn)慎的投資策略。因?yàn)槲磥?lái)房地產(chǎn)的發(fā)展和過(guò)去十年可能會(huì)出現(xiàn)不同的格局。過(guò)去十年是單邊上漲的格局，在哪投資都賺錢，未來(lái)不一定，所以要謹(jǐn)慎。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)所面臨的外部環(huán)境過(guò)去十年已經(jīng)發(fā)生了變化。簡(jiǎn)單說(shuō)，住房制度改革市場(chǎng)需求的紅利，未來(lái)沒有這個(gè)紅利，還要把需求拿到一部分進(jìn)到保障房里。過(guò)去十年，2010年之前，我認(rèn)為我們的政策從來(lái)沒有對(duì)投資、投機(jī)性需求真正進(jìn)行控制。一個(gè)市場(chǎng)上，投資、投機(jī)性需求占比很大的話，是沒有辦法估計(jì)的，但我相信未來(lái)的政策一定會(huì)對(duì)投資和投機(jī)性需求進(jìn)行控制，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)有多少需求大致是個(gè)常數(shù)，所以我們說(shuō)這也是一個(gè)變化。

　　城鎮(zhèn)化人口的增長(zhǎng)質(zhì)量和速度會(huì)下降?，F(xiàn)在農(nóng)村里青壯勞動(dòng)力都已經(jīng)在城市里，下一步，我們還要提高20%個(gè)點(diǎn)。

　　第三，實(shí)施多元化戰(zhàn)略。企業(yè)依實(shí)力不同選擇不同的多元化，如果說(shuō)你不是這么大的企業(yè)，沒有這么大的能力，就是一個(gè)省內(nèi)的企業(yè)，我覺得也要做多元化，至少在省會(huì)城市，地級(jí)市、縣級(jí)市搞點(diǎn)開發(fā)。如果企業(yè)還小，也要做多元化，比如可以在產(chǎn)品的多元化上下工夫。多元化就是中國(guó)的特點(diǎn)，中國(guó)最大的特點(diǎn)就是大，不平衡，利用這個(gè)不平衡，我們來(lái)減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四，關(guān)注房地產(chǎn)直接融資趨勢(shì)。下一步，房地產(chǎn)是個(gè)資金密集行業(yè)，離開了錢什么事都辦不成，企業(yè)發(fā)展需要極大的資金。下一步，如果在間接融資不煩瑣的時(shí)候，直接融資可以為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。未來(lái)發(fā)展這種取向是非常明確的，希望企業(yè)在直接融資方面做好儲(chǔ)備和研究，以便把握直接融資的技術(shù)和手段來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)在資金方面可能會(huì)出現(xiàn)的一些問題。

　　以上，是關(guān)于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的一些問題，我們研究的一些體會(huì)和大家做交流，希望給大家能有所啟發(fā)。謝謝大家！

　　提問：全國(guó)各地國(guó)五條細(xì)則的相繼出臺(tái)，大家最關(guān)注的問題就是20%的個(gè)稅，是否會(huì)影響到房?jī)r(jià)？

　　秦虹：我沒有看到有哪個(gè)城市有更細(xì)的細(xì)則，我只看到了北京。北京的細(xì)則是比較清楚的，在文件的第二篇開始就執(zhí)行了20%，還明確了什么人可以買，什么人不可以買。對(duì)市場(chǎng)的影響是明顯的，北京的二手房現(xiàn)在可以說(shuō)已經(jīng)到冰點(diǎn)，現(xiàn)在的交易場(chǎng)所非常冷清，這個(gè)效果已經(jīng)很明顯，事實(shí)已經(jīng)說(shuō)明。別的地方因?yàn)闆]有細(xì)則，我沒辦法判斷。

　　提問：新型城鎮(zhèn)化，您感覺對(duì)二三四線城市，哪個(gè)城市更有利，為什么？更有利一放具體有利在哪里？

　　秦虹：我認(rèn)為都有機(jī)遇，但是不能簡(jiǎn)單分什么線的城市。我認(rèn)為要關(guān)注到未來(lái)城市發(fā)展的這張網(wǎng)。今后，高速鐵路網(wǎng)正在規(guī)劃和建設(shè)，還沒建成，各個(gè)城市群的同城化正在規(guī)劃，也還沒有建成。將來(lái)，城市的同城化怎么實(shí)現(xiàn)，要靠城市群里面，也是通過(guò)軌道交通的公交化實(shí)現(xiàn)城市群里面的同城化，然后在和國(guó)家的高速鐵路網(wǎng)把各個(gè)城市群連起來(lái)，我們相信有那一天，等這些網(wǎng)絡(luò)都建成的時(shí)候，中國(guó)的城市將是一張城市網(wǎng)。當(dāng)然，這個(gè)城市網(wǎng)不可能涵蓋所有的600多個(gè)城市。我更看好下一個(gè)網(wǎng)，就是在這張城市網(wǎng)的交叉點(diǎn)的地方，將來(lái)的發(fā)展會(huì)更大，它也可能是大城市，也可能是涉及到我們的地級(jí)市，可能就是三四線城市。為什么交叉點(diǎn)的城市更有機(jī)會(huì)？因?yàn)榻徊纥c(diǎn)的城市交通的便利性，將會(huì)帶來(lái)生產(chǎn)成本的降低，會(huì)帶來(lái)投資和人口的積聚。有了人口和投資的積聚，我們就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生需求。我始終認(rèn)為房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，脫離產(chǎn)業(yè)的支撐，單獨(dú)發(fā)展房地產(chǎn)，一時(shí)繁榮，早晚會(huì)下來(lái)，如果沒有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的市場(chǎng)，是沒有未來(lái)的。比如北京、上海，每年新增常住人口60萬(wàn)，北京是全國(guó)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控北京漲得最快，就是因?yàn)橐荒晷略龀Ｗ∪丝?0萬(wàn)決定的。如果有這么大的增長(zhǎng)情況，就說(shuō)明需求量很大。所以，我認(rèn)為，下一步投資的時(shí)候選擇很重要。

　　主持人：10分鐘的答問環(huán)節(jié)到此結(jié)束。掌聲歡送秦虹女士。接下來(lái)有請(qǐng)今天論壇的第二位演講嘉賓，世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文先生，題目是：商業(yè)地產(chǎn)與西部發(fā)展。有請(qǐng)！

　　胡港文：謝謝主持，謝謝各位嘉賓！首先抱歉，我的港普話很重。

　　中國(guó)大陸在過(guò)去的快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程，在15分鐘里面，大會(huì)給我這個(gè)題目太大了，我想今天可能跟大家分享幾點(diǎn)，在過(guò)去十幾年我在中國(guó)大陸看到的一些問題。

　　作為世邦魏理仕，我們是一家在美國(guó)紐約上市，超過(guò)三百年歷史，我們的業(yè)績(jī)發(fā)展重點(diǎn)還是在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。我們看到，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，是我們企業(yè)未來(lái)在中國(guó)大陸發(fā)展的機(jī)遇。所以，今天我的題目還是會(huì)集中在可能補(bǔ)充“我們對(duì)中國(guó)大陸商業(yè)房地產(chǎn)的看法”。

　　剛才講的西部開發(fā)政策對(duì)我們的影響，我們做了一些比較，這些大家都可以從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局看到。在城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，對(duì)我們，像貴陽(yáng)這類的省會(huì)城市會(huì)有一個(gè)很大的機(jī)遇。我同意剛才秦女士所講的，我覺得我們現(xiàn)在是到了另外一個(gè)思維模式。剛剛講到的這個(gè)機(jī)遇，我們?cè)谌珖?guó)的高鐵發(fā)展，貴陽(yáng)就是其中一個(gè)城市會(huì)享受到這樣的機(jī)遇，我們有這樣的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)會(huì)越來(lái)越緊密，跟周邊城市連接，會(huì)成為一個(gè)非常便捷的交通樞紐，跟周邊的重要城市會(huì)帶來(lái)更快更緊密的連接。我以前在上海工作的時(shí)候，我們已經(jīng)體會(huì)到高鐵發(fā)展對(duì)我們的便捷性。當(dāng)高鐵發(fā)展后，滬寧、滬行的高鐵，我們到蘇州、杭州等地會(huì)更方便，可能20分鐘就會(huì)到上海，回到市區(qū)會(huì)更快，這就是我們享受到的同城化的有點(diǎn)。

　　當(dāng)然，在投資方面，從我們過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)可以看到，各方面房地產(chǎn)的投資，包括商業(yè)方面的房地產(chǎn)投資，但是高鐵是否對(duì)房?jī)r(jià)有一個(gè)必然的關(guān)聯(lián)，我想說(shuō)的是，可以看過(guò)去在華東地區(qū)的個(gè)別例子。大家可以看到，滬寧高鐵通車之后，分水嶺在2010、2011年的時(shí)間?，F(xiàn)在中國(guó)很多時(shí)候，一些利好的消息，包括在房地產(chǎn)方面，像股票市場(chǎng)，這些利好消息會(huì)提前透支體現(xiàn)。這幾年在貴陽(yáng)這類城市是房地產(chǎn)投資最好的時(shí)候，因?yàn)楝F(xiàn)在是透支體現(xiàn)高鐵對(duì)我們的效益。但是，可能如果按過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，等到通車前要快。當(dāng)然，我們不是鼓勵(lì)希望繼續(xù)看到這種局面，但是這是我們目前經(jīng)常會(huì)看到的一個(gè)狀況。

　　我們要看商業(yè)房地產(chǎn)模式的時(shí)候，我今天主要想提出兩個(gè)觀點(diǎn)跟大家分享。我們?cè)谧錾虡I(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，究竟商業(yè)房地產(chǎn)是什么？很多時(shí)候業(yè)內(nèi)人士會(huì)說(shuō)：商業(yè)房地產(chǎn)就是蓋一些購(gòu)物中心、辦公樓。但是，在商業(yè)房地產(chǎn)方面，結(jié)合剛才秦虹女士所講的，其實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)是除了商品住房和住宅以外，在第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所需要的物業(yè)都應(yīng)該是商業(yè)房地產(chǎn)。所以，在我們開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，在研究商業(yè)房地產(chǎn)需求的時(shí)候，我非常同意的是，我們每一個(gè)城市要認(rèn)清楚城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際支撐，房地產(chǎn)是一個(gè)載體，只是方便第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，它本身不可能是直接帶來(lái)GDP的貢獻(xiàn)，這只是在開放過(guò)程的貢獻(xiàn)。但我們看到在很多城市，不管在一線城市還是在二三線城市，同樣我們看到這種現(xiàn)象，房子蓋起來(lái)，但里面還是沒辦法，以前我們?cè)谌A東地區(qū)看到很多的項(xiàng)目，蓋起來(lái)之后，雖然它還是在市中心地區(qū)，但由于它某些因素，比如產(chǎn)權(quán)銷售的因素等等，我們還是看到有很多的建成項(xiàng)目，里面是空蕩蕩的，或是里面的生意沒辦法做起來(lái)。雖然它擁有這些地段，雖然從理論上來(lái)看，地段是歷來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)很重要的一個(gè)因素，但是在商業(yè)房地產(chǎn)里面，它是其中一個(gè)因素，但它不是唯一的一個(gè)因素。我們可以看到，在商業(yè)房地產(chǎn)里面，地段是一個(gè)因素，但是很多時(shí)候我們忽略了它的復(fù)雜性跟后期的運(yùn)營(yíng)、管理、經(jīng)營(yíng)。這是非常重要的兩個(gè)元素。

　　我們?cè)倏瓷虡I(yè)房地產(chǎn)，我集中講一個(gè)我們看到的現(xiàn)象，在開發(fā)一些購(gòu)物中心、商業(yè)中心的時(shí)候，我看到我們現(xiàn)在會(huì)非常單一，而且現(xiàn)在有兩個(gè)很重要很大的問題。比如說(shuō)現(xiàn)在的購(gòu)物中心慢慢的體量越來(lái)越大，里面能放很多不同的品牌，但是我們都發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在有一個(gè)叫“購(gòu)物中心同質(zhì)化”的問題?？梢钥吹?，不管里面有多大，其實(shí)可以安放的品牌都大同小異。還有一點(diǎn)，我們很多時(shí)候就是追求很多在一二線城市成功的案例，去考察、參觀、仿照、參考一些做法，我們?cè)絹?lái)越多的是千篇一律的方式，我們所說(shuō)的盒子的購(gòu)物中心。我們以前的出發(fā)點(diǎn)是從追求建筑形態(tài)，追求所謂的里面的品牌商家，但是我覺得很多時(shí)候這是違背了做商業(yè)房地產(chǎn)很重要的定律。

　　我們做商業(yè)房地產(chǎn)首先要研究它的消費(fèi)，就是這個(gè)地段未來(lái)會(huì)有什么消費(fèi)。這可能也關(guān)乎著中國(guó)以前的消費(fèi)，現(xiàn)在說(shuō)當(dāng)然不是說(shuō)投資的渠道比較少，包括現(xiàn)在消費(fèi)的渠道也比較少，在過(guò)去改革開放這幾十年里面，集中的消費(fèi)還是在研究購(gòu)物消費(fèi)，但是在增進(jìn)的消費(fèi)里面不應(yīng)該只看購(gòu)物消費(fèi)，有旅游消費(fèi)、餐飲消費(fèi)、購(gòu)物消費(fèi)等等，這是在一個(gè)國(guó)家財(cái)富、人民財(cái)富增長(zhǎng)之后，消費(fèi)者會(huì)有不同類型的消費(fèi)追求。所以，這也配合在不同城市的時(shí)候，我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向也不太一樣。所以，這幾年我們又開始看到一個(gè)新的話題，包括剛才秦虹女士所講到的，所謂“新型城鎮(zhèn)化”里面還要看綠色、環(huán)保。有些消費(fèi)方面，不是說(shuō)我們的原生態(tài)，我們能賺的錢一定會(huì)比在城市里面的商業(yè)體消費(fèi)率低，反而現(xiàn)在有些時(shí)候我們看到，有些高收入人群會(huì)反過(guò)來(lái)追求一些原生態(tài)消費(fèi)的需求。所以，在這里我提出一個(gè)大家可以再研究的方式，就是我們?cè)谧鲆粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要定位的時(shí)候，我們要從消費(fèi)定位入手，這里以后會(huì)有什么樣的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)，我會(huì)滿足這些消費(fèi)群體，會(huì)尋找各種各樣的運(yùn)營(yíng)商，做到有足夠生意支撐的時(shí)候，這樣的商圈才能夠有效運(yùn)營(yíng)下去。

　　另外，后期經(jīng)營(yíng)不善的問題。包括產(chǎn)品定位、租戶搭配、租賃能力、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、購(gòu)物廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)等等問題。一個(gè)商場(chǎng)開業(yè)之后的兩三年是最重要的，通常它的成敗在于物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。從去年開始，我看到有很多人說(shuō)，當(dāng)一個(gè)商場(chǎng)的主力店搬離，就會(huì)有危機(jī)出現(xiàn)。那么如果我鎖定我的目標(biāo)群體以后，就不怕這樣的問題發(fā)生，因?yàn)橄M(fèi)群體穩(wěn)定的話，就會(huì)不斷有新的商家進(jìn)來(lái)。如果沒有讓消費(fèi)者有一個(gè)觀念，很多消費(fèi)者去購(gòu)物，不是沖著這個(gè)購(gòu)物中心去購(gòu)物，其實(shí)是去這個(gè)地方消閑，順便去購(gòu)物，這才是更多的購(gòu)物行為的發(fā)生情況。所以，前期策劃是非常重要的。

　　還有一點(diǎn)，我想跟大家分享的是，類似在貴陽(yáng)，就是在西部的城市，有一些很好的資源，就是旅游資源，或是比沿海城市、一二線城市，還沒有到城鎮(zhèn)化高比例的時(shí)候，我們還有一些旅游的資源。所以，我覺得西部城市在考慮商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)該要重新思考，我們?cè)谶@里會(huì)吸引的一些目標(biāo)消費(fèi)者，他來(lái)貴陽(yáng)是看貴陽(yáng)的什么東西，還是他要看上海、北京或者海外的那些東西。這是我們要考慮的問題。第二，就是在招商目標(biāo)時(shí)，我們以前太集中在一些目標(biāo)的品牌。跟大家講，在中國(guó)大陸市場(chǎng)里面活躍運(yùn)營(yíng)成功的品牌，我相信不會(huì)超過(guò)一千個(gè)，每一個(gè)商場(chǎng)八萬(wàn)個(gè)體量，所以我們現(xiàn)在在很多招商時(shí)，沒有討價(jià)還價(jià)的空間。所以，在招商的時(shí)候，在歐美或是在海外，有一個(gè)所謂的黃金定律，我們希望有三分之一主要目標(biāo)活躍的商家；三分之一是在成長(zhǎng)發(fā)展當(dāng)中的商家，這樣的商家愿意比較進(jìn)取，這是未來(lái)所謂的商業(yè)火花；另外的三分之一是我們經(jīng)常忽略的，就是培育本地品牌，尤其是餐飲行業(yè)。餐飲是一個(gè)非常本土性的消費(fèi)，就是大家有文化、有口味的差異，你強(qiáng)硬的要把一些所謂歐美的品牌拉進(jìn)來(lái)，我自己覺得在貴陽(yáng)要招一些西餐的品牌，不一定成功。所以，我認(rèn)為有本地品牌培育的必要。

　　在商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，每一段時(shí)間都會(huì)洗牌，不是說(shuō)這些商家經(jīng)營(yíng)不善，經(jīng)常洗牌是因?yàn)橐舷M(fèi)者口味的改變。我認(rèn)為，我們作為一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的顧問公司，我們最成功的是希望在我退休的時(shí)候，可以把我們中國(guó)貴陽(yáng)或是當(dāng)?shù)氐奈髂掀放埔呀?jīng)帶到歐美去開業(yè)。最近，我們已經(jīng)看到一些這樣的方向。我最近在臺(tái)北看到俏江南的時(shí)候，非常的有感情。我看到成都的蜀酒香開業(yè)的時(shí)候，也非常有感情。所以，從前期策劃到招商到后期的運(yùn)營(yíng)管理，中國(guó)應(yīng)該到了有一個(gè)新的思維、新的模式去看，不能再用九十年代去看的時(shí)候，我覺得貴州可能會(huì)有成功的空間。

　　主持人：下面有請(qǐng)第三位嘉賓演講：洲聯(lián)集團(tuán)（WWW5A)五合國(guó)際CEO趙云偉先生。他演講的題目是：迎接城市群時(shí)代的到來(lái)。有請(qǐng)！

　　趙云偉：各位嘉賓上午好！

　　剛才秦虹女士講了很多，我們國(guó)家到現(xiàn)在沒有一個(gè)新型城市化的定位，有很多人說(shuō)是對(duì)于更多的環(huán)境保護(hù)，有人說(shuō)是農(nóng)民進(jìn)城，這在未來(lái)大家還是會(huì)爭(zhēng)論的事情。但是有一個(gè)事情，新型城市化一定會(huì)落地，一定會(huì)落地在城市。這是沒有爭(zhēng)議的。

　　一，世界城市發(fā)展趨勢(shì)。

　　1.世界城市。世界地圖里標(biāo)的是學(xué)術(shù)界里比較出名的世界城市，其實(shí)說(shuō)起來(lái)就是指揮和控制世界經(jīng)濟(jì)命脈的特大城市，目前公認(rèn)的城市有紐約、倫敦、東京、巴黎這些城市。在2012年著名的咨詢公司曾經(jīng)用中英文兩種語(yǔ)言發(fā)表了叫《都市機(jī)遇》的報(bào)告，他把未來(lái)2025年認(rèn)為北京市將成為世界的老大。當(dāng)然，他有一套自己完整的分析，其中最重要的分析，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)影響力，城市文化的定位等等都有重要的說(shuō)明，它已經(jīng)凌駕于紐約、東京這些城市之上。當(dāng)然，也有一些技術(shù)的數(shù)據(jù)，比如機(jī)場(chǎng)。貴陽(yáng)也在擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)，北京市的機(jī)場(chǎng)排名現(xiàn)在是全球第二。結(jié)論是在世界城市的指揮和控制的指導(dǎo)下，城市是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)里面一定有老大、老二、老三，這是一個(gè)之間互相協(xié)調(diào)的指揮、組織世界生產(chǎn)的布局。

　　這些地區(qū)構(gòu)成的就叫全球城市地區(qū)，以大城市為核心，和其他城市進(jìn)行溝通，共同參與競(jìng)爭(zhēng)，這是未來(lái)的目標(biāo)。大城市由于資金、技術(shù)、人才、基礎(chǔ)設(shè)施非常好，就會(huì)吸引更多的人、更多的資金，這是一個(gè)定律。

　　從技術(shù)上，現(xiàn)在已經(jīng)能夠解決原料地、生產(chǎn)地、市場(chǎng)地，三位一體的解決。比如蘋果，蘋果的生產(chǎn)全世界都有，原料地在哪，全世界都有。

　　在這種綜合布局之下，實(shí)際上目前城市的格局已經(jīng)發(fā)生了很大變化，人們的活動(dòng)已經(jīng)打破了原來(lái)城市的界限，更多的是在城市之間活動(dòng)，所以人們的選擇也大了，所以房地產(chǎn)的選擇也大了?？梢钥吹?，在新型城市中，美國(guó)的貢獻(xiàn)率夠大的，但是它近些年的增長(zhǎng)基本上都是在郊區(qū)，所以美國(guó)也做了自己城鎮(zhèn)體系的規(guī)劃。歐洲也是這樣，歐洲花了六年時(shí)間研究整個(gè)歐洲國(guó)家的大城市群的布局，得出的結(jié)論也是從曼徹斯特到米蘭是會(huì)承擔(dān)歐洲最大的城市群的功能。所以，未來(lái)會(huì)有更多的國(guó)家和地區(qū)加入到城市群的發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)。

　　這些東西，總結(jié)一下，目前的城市發(fā)展是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，城市擴(kuò)張是本能，它必須擴(kuò)張才能去競(jìng)爭(zhēng)。城市是流動(dòng)的，城市一定有上下游關(guān)系，所以才有城市群，一定是下游往上游這樣一個(gè)關(guān)系。另外，區(qū)位規(guī)模，比如剛才說(shuō)的北京，它的規(guī)模大，規(guī)模越大，它的流域面積越大，所以將來(lái)的擴(kuò)張速度也更快。這是一個(gè)基本的全球城市的理論框架。我們看到，我們國(guó)家發(fā)展城市化布局，要做城市群，這是一個(gè)必然的道路。

　　二，我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃政策。

　　2011年是一個(gè)分界點(diǎn)，已經(jīng)標(biāo)志著我們正式進(jìn)入了城市型國(guó)家。那么未來(lái)20年，還有4億人口進(jìn)城，這些人群安排在什么地方，不可能都擠到大城市，這是從國(guó)家層面上必須要解決的。在西方的研究機(jī)構(gòu)里，未來(lái)的發(fā)展可能最主要的，不管是從人口、GDP、建筑面積、供水等等，未來(lái)市場(chǎng)都是在競(jìng)爭(zhēng)。

　　中國(guó)有兩大國(guó)策，從發(fā)改委的角度說(shuō)，國(guó)家資源要控制、人口也要控制。城市化就分了優(yōu)化地區(qū)和重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，在這種基礎(chǔ)上有若干個(gè)大小不同的城市。另外，就是城市群規(guī)劃。通過(guò)最主要的大型城市群，比如珠三角地區(qū)是最早的城市群規(guī)劃，現(xiàn)在也是中國(guó)最主要的制造業(yè)基地。國(guó)務(wù)院批復(fù)的長(zhǎng)三角地區(qū)規(guī)劃，是全球最重要的制造業(yè)中心。關(guān)于貴陽(yáng)，黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)里面發(fā)展的重要戰(zhàn)略規(guī)劃，貴陽(yáng)是核心區(qū)。這些都說(shuō)明，我們國(guó)家城市群的規(guī)劃推進(jìn)已經(jīng)到了一個(gè)很成熟的階段。

　　發(fā)改委統(tǒng)計(jì)的結(jié)論是中國(guó)已經(jīng)形成十大城市群，占11%的國(guó)土面積，39%的人口，將近三分之二的GDP。

　　如何縮小城鄉(xiāng)差距？如何縮小中西部差距？這十大城市群之外的人口進(jìn)入十大城市群；十大城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)遷出，新增若干城市。

　　三，城市群的空間戰(zhàn)略。

　　1.中心結(jié)構(gòu)。比如廣州和佛山的廣佛同城，實(shí)現(xiàn)多中心空間布局。再比如東京，在50公里的半徑范圍內(nèi)這些年基本不變，基本上這些年大家的變化都是在50公里的范圍內(nèi)。大家可以想象一下這是什么概念。同樣，比如北京，北京現(xiàn)在的范圍基本是在20公里，20公里范圍以外還沒有開發(fā)。北京近十年人口增長(zhǎng)速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于京津冀地區(qū)的其他城市。我們也做過(guò)四大新城的發(fā)展規(guī)劃，模式也是一樣。

　　2.新區(qū)規(guī)劃。新區(qū)特別重要的是以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，以區(qū)建城這樣的方向。國(guó)家先后批了六個(gè)國(guó)家級(jí)先區(qū)，面積都非常大，比如重慶市的江南產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，這些規(guī)劃是一套完整的研究國(guó)家政策如何落實(shí)，這不是趨向，一期已經(jīng)啟動(dòng)。類似這樣的一些項(xiàng)目。另外一個(gè)例子曹妃甸新區(qū)。新城面積120平方公里，建設(shè)用地80平方公里，工業(yè)區(qū)填海面積30平方公里。在一年多的時(shí)間，基本上這個(gè)區(qū)已經(jīng)建成。以新區(qū)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式。

　　四，城市群時(shí)代的地產(chǎn)創(chuàng)新。這是一個(gè)核心。在若干個(gè)大城市群體如何來(lái)選擇項(xiàng)目，除了市區(qū)，除了住宅，還有沒有其他的途徑。大型房地產(chǎn)開發(fā)主展場(chǎng)從大城市中心區(qū)逐漸項(xiàng)城市新區(qū)、郊區(qū)以及周圍小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。舉四個(gè)例子，是我們公司做的項(xiàng)目。

　　1.旅游地產(chǎn)——夢(mèng)上海。要做一個(gè)老上海、老城鄉(xiāng)的旅游小鎮(zhèn)。這是比較典型的小鎮(zhèn)模式，但不是以房地產(chǎn)為主，而是以旅游地產(chǎn)為主。

　　2.養(yǎng)生地產(chǎn)。我們做這個(gè)項(xiàng)目的城市是在海南的海南灣，98平方公里的土地里面沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目，也就是沒有傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目。這是中國(guó)為數(shù)不多的保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老地產(chǎn)的典型項(xiàng)目，它的特點(diǎn)是有一套完整的持有體系，包括一些康復(fù)、體檢，包括一些酒店式的項(xiàng)目，有一些項(xiàng)目能出售，還有一些旅游的項(xiàng)目。

　　3.文化地產(chǎn)。中西部我覺得特別有機(jī)會(huì)做這件事情，比如我們做的陜西漢中地區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，它是以一個(gè)特別純粹的建筑宮殿來(lái)帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)批復(fù)。是把整個(gè)漢朝的文化全部在一個(gè)中心街區(qū)體現(xiàn)。

　　4.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這是一個(gè)在中國(guó)不太知名的企業(yè)（聯(lián)東地產(chǎn)）的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目做得非常好。

　　5.賽事地產(chǎn)。最近我們接了好幾單這樣的項(xiàng)目，比如在南寧巴馬鎮(zhèn)做世界釣魚灣，它承諾舉辦三年的世界釣魚大賽，其他的時(shí)間就是賽后的利用?，F(xiàn)在不讓建別墅，都是運(yùn)動(dòng)員村。

　　所以，結(jié)論就是在城市化的過(guò)程中，城市群是城市化落地的模式，城市空間重構(gòu)必將創(chuàng)新低產(chǎn)開發(fā)模式，西部地區(qū)擁有豐富的自然資源和土地資源，前景無(wú)限。

　　主持人：下面有請(qǐng)今天最后的一位演講嘉賓，世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生，他的題目是：從廣州到貴陽(yáng) 中國(guó)城市大盤的發(fā)展與回顧。有請(qǐng)！

　　黎振偉：我來(lái)自廣州，1985年來(lái)過(guò)貴陽(yáng)。從廣州到貴陽(yáng)，中國(guó)城市的發(fā)展，回顧。

　　2013年，我們的房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的話題是什么？我想是：1房地產(chǎn)調(diào)控與轉(zhuǎn)型；2城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)；3從鄂爾多斯帶出的房地產(chǎn)泡沫與延續(xù)。

　　貴陽(yáng)同樣面臨著考驗(yàn)，我們打開網(wǎng)站，只要把貴陽(yáng)和鄂爾多斯兩個(gè)詞一搜，一大串網(wǎng)頁(yè)也出來(lái)了。很多的數(shù)字在貴陽(yáng)今天，為什么會(huì)令人感到擔(dān)憂，因?yàn)槲覀兛吹降臄?shù)據(jù)，在貴陽(yáng)很多的樓盤在中國(guó)創(chuàng)造了很多的奇跡，它的量、它的寫字樓，貴陽(yáng)是個(gè)三線城市，但是貴陽(yáng)的寫字樓非常多。從以上統(tǒng)計(jì)可能并不準(zhǔn)確，但是在市場(chǎng)上是這樣流傳的。我們將要思考，貴陽(yáng)給我們帶來(lái)的將是城市創(chuàng)新發(fā)展的典范，還是別的什么？

思考這個(gè)問題，我覺得不容易。我們不能夠簡(jiǎn)單否定，也不能夠簡(jiǎn)單地盲目推崇。我想我們需要客觀、理性地認(rèn)識(shí)。

我們?cè)趧?chuàng)造奇跡的同時(shí)也要認(rèn)識(shí)規(guī)律。為什么要講廣州，因?yàn)閺V州是中國(guó)房地產(chǎn)最成熟的城市，它的歷程、它的經(jīng)驗(yàn)以及教訓(xùn)可以給我們?cè)黾映晒Φ陌盐铡ＹF陽(yáng)這樣一個(gè)三線城市的典型，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的典型，它是天時(shí)地利人和獲得的機(jī)會(huì)，偶然中的必然，快速發(fā)展中的弊端與防范對(duì)類似的城市都很值得借鑒。

首先看廣州，講大盤不得不講廣州。廣州，中國(guó)典型城市發(fā)展的典范，可以看到規(guī)律。廣州為什么在九十年代中就可以有大盤呢？它是中國(guó)最早開放的城市，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最早崛起的城市，所以決定了廣州有中國(guó)最早的大盤。廣州是既傳統(tǒng)又充滿活力的城市，廣州有很多新潮的東西可以被接受，因?yàn)橄愀鄣挠绊?。廣州GDP的增長(zhǎng)一定領(lǐng)先全國(guó)，廣州的人均收入增長(zhǎng)也拉大了全國(guó)的平均水平，廣州的戶籍人口跟流動(dòng)人口是1：1，廣州在2000年時(shí)，我們的市場(chǎng)供不應(yīng)求，也導(dǎo)致了廣州的成交價(jià)格也上漲。城市的高密度開發(fā)，房地產(chǎn)在城市里面已經(jīng)變得不那么宜居，所以開發(fā)區(qū)需要尋找更多的空間，買房者也需要尋找更多的空間，所以郊區(qū)的大盤就出現(xiàn)了，于是，對(duì)廣州的影響很巨大。比如香港的太古城，香港的御景灣。

二，大型郊外住區(qū)發(fā)展的歷程與成效。

1.從起步到成熟，分節(jié)但發(fā)展。2.解決政府資金與效率的不足。3.解決城市中心區(qū)土地資源的不足。4.解決中低收入者的居住需求，引導(dǎo)并適應(yīng)人民生活水平、生活方式的提升。5.提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)、城市與房地產(chǎn)發(fā)展的水平并擴(kuò)展城市功能。

大盤給城市帶來(lái)很多很多的過(guò)去沒有的經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然，也會(huì)帶來(lái)些問題。

廣州大盤經(jīng)歷將近20年：第一階段：1991-1998年郊區(qū)大盤的發(fā)展期，單一的功能與簡(jiǎn)單配套，探索與積累階段。第二階段：1999-2001年郊區(qū)大盤的開花期，從單一開發(fā)到復(fù)合，概念的提升。第三階段：2001年至2003年，郊區(qū)大盤的結(jié)果期，從個(gè)別樓盤到板塊的提升、產(chǎn)品綜合質(zhì)素的空前提升，開發(fā)營(yíng)銷模式成型并成熟。第四階段，2004年至今，郊區(qū)大盤的引進(jìn)與外拓提升期，從本地發(fā)展到外地企業(yè)引入。

廣州的發(fā)展也是四面開花，但區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境時(shí)機(jī)決定了項(xiàng)目發(fā)展的效果以及成敗。番禺是最好的，因?yàn)樗膮^(qū)位最好。所以我覺得貴陽(yáng)的開發(fā)商們千萬(wàn)不要看到地就去拿，不光看地，看環(huán)境，還要看經(jīng)濟(jì)、交通及城市的發(fā)展。在廣州華南板塊這個(gè)很小的區(qū)域里面有15個(gè)樓盤的進(jìn)駐，一個(gè)很小的區(qū)域的一年銷售量達(dá)到整個(gè)廣州的三分之一，這些開發(fā)商今天已經(jīng)很多是中國(guó)的上市公司，當(dāng)然，也有很多公司死掉。

今天貴陽(yáng)的發(fā)展可以說(shuō)已經(jīng)超越廣州，有很多大盤的發(fā)展。

在廣州，特色很重要，在競(jìng)爭(zhēng)之下，沒有準(zhǔn)確的布局很難做。廣州麗江花園，是中產(chǎn)人文的典范，一方水土一方人。奧林匹克花園，是中國(guó)體育與健康復(fù)合地產(chǎn)的典范。廣州星河灣，是中國(guó)品質(zhì)與景觀社區(qū)的典范。星河灣的成功不僅在廣州，已經(jīng)在北京、上海都成功。鳳凰城，碧桂園最成熟發(fā)展的大型社區(qū)，與區(qū)域城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的典范。這是廣州東部的工業(yè)城鎮(zhèn)，它的發(fā)展可以延續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間，而且價(jià)格不斷提升。廣州雅居樂是中國(guó)休閑的典范，它把旅游產(chǎn)業(yè)帶到了海南。所以，從廣州的經(jīng)驗(yàn)看，真的不簡(jiǎn)單，每一個(gè)項(xiàng)目都創(chuàng)造了一個(gè)新的模式。我想今天的貴陽(yáng)，我們的開發(fā)商如何創(chuàng)造自己的模式。有一點(diǎn)還需要我們學(xué)習(xí)的是廣州祈福新村，這是名副其實(shí)的中國(guó)第一村。這是在1992年的規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃一直延續(xù)到現(xiàn)在，規(guī)?；蓍e度假配套，推進(jìn)樓盤形成休閑、居住相宜的特色生活氛圍，有效帶動(dòng)售價(jià)提升。它給我們展示的是一幅非常宜居的情形。這里有三分之一的香港人，三分之一的廣東人，還有三分之一的本地人。這里的商場(chǎng)是臨時(shí)的，因?yàn)樯虉?chǎng)要解決的是基本的需求，這里的學(xué)校做得非常好。這里的會(huì)所、菜市場(chǎng)都是臨時(shí)的，不斷變化的，而這里的醫(yī)院做得非常好。

成功的背后要捉住先機(jī)與務(wù)實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)的操作，準(zhǔn)確的客戶與產(chǎn)品定位，多樣化的選擇；完善與有效的配套，便利的生活設(shè)施；引導(dǎo)生活、由度假概念到郊區(qū)生活方式。

彭磷基董事長(zhǎng)的發(fā)展心得：一個(gè)企業(yè)、一個(gè)人的精力是有限的，有舍才有得，專心致志。羅馬不是一天建成的，祈福精英衛(wèi)星城，十年如一日。

廣州早期城郊大盤發(fā)展存在的問題：1.企業(yè)開發(fā)先行而政府規(guī)劃滯后導(dǎo)致土地的浪費(fèi)與發(fā)展的無(wú)序。2.強(qiáng)調(diào)個(gè)體的發(fā)展而忽略整體的城市發(fā)展配套，導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)與居民生活的不便，也給企業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很大的困難。3.郊外居住區(qū)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)及生態(tài)環(huán)境發(fā)展未能協(xié)調(diào)，從而導(dǎo)致開發(fā)過(guò)度與難以持續(xù)。4.要重視硬件與個(gè)體的發(fā)展，而忽略周邊文化的建設(shè)與發(fā)展。

還有我們的堵車問題，華南板塊居住了廣州四分之一的人口，它的交通也是不通暢的。還有開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)，這些矛盾到今天還在發(fā)生。當(dāng)然，也包括一些無(wú)序、盲目的發(fā)展，導(dǎo)致了很多浪費(fèi)，包括資源浪費(fèi)。這些，我覺得在廣州還好，它是一個(gè)巨大城市。但是貴陽(yáng)，如果經(jīng)濟(jì)跟不上，這些問題將會(huì)很嚴(yán)重。

以企業(yè)主導(dǎo)發(fā)展，可提升開發(fā)的效率，但政府的缺位令發(fā)展缺乏整體的規(guī)劃，而快速發(fā)展與經(jīng)驗(yàn)不足的矛盾，則發(fā)展造成資源的浪費(fèi)與環(huán)境的破壞，而完善到位的交通配套與管理是城郊大盤發(fā)展的持續(xù)保證。

貴陽(yáng)在新型城鎮(zhèn)化城郊大盤的發(fā)展將會(huì)如何？貴陽(yáng)是一個(gè)首位度極高的城市，同時(shí)也是一座土地缺少、人口高度密集的城市，貴陽(yáng)山多，平地少。貴陽(yáng)今天城市在發(fā)展，貴陽(yáng)一旦打通隧道，其實(shí)城市到郊區(qū)大盤距離非常近，所以為什么花果園能夠這么成功，很簡(jiǎn)單，因?yàn)樗o挨著城市。未來(lái)方舟為什么有機(jī)會(huì)？因?yàn)榇蛲ㄋ淼?，跟中心城區(qū)就是幾公里。同時(shí)，貴陽(yáng)的政策，限購(gòu)范圍狹窄，政策也很有利。同時(shí)，貴陽(yáng)現(xiàn)在的需求，目前還是以首置、首買等剛性需求。當(dāng)然，我們也看到它的生產(chǎn)也會(huì)過(guò)剩，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)去年緊挨著前年跌了，但是成交量大量上漲。我們認(rèn)為，城市的特點(diǎn)，基礎(chǔ)的完善，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們生活水平的提升，政策的支持與寬松，房地產(chǎn)發(fā)展的提升與外部企業(yè)、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的引入，城市改造更新的壓力與動(dòng)力，造就了貴陽(yáng)城市與郊區(qū)大盤的天時(shí)地利人和。政府的支持，后發(fā)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新的精神與企業(yè)家的大膽進(jìn)取成就了貴陽(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)城市大盤的奇跡。充足的市場(chǎng)供應(yīng)加劇了競(jìng)爭(zhēng)也促進(jìn)了進(jìn)步，更平抑了房?jī)r(jià)。

這就是我們今天看到的花果園，我去年這個(gè)時(shí)候去，我今年這個(gè)時(shí)候再去，我希望明年再去，五年后，我想就可以跟廣州比了?？梢钥吹交ü麍@的建設(shè)速度非常快，未來(lái)方舟的口號(hào)是“讓一切重新再來(lái)”，這個(gè)口號(hào)很厲害，在廣州不敢說(shuō)，它敢說(shuō)，確實(shí)厲害。我覺得這就是西部的真實(shí)，跟我們沿海不一樣，它們確實(shí)很厲害。

但是在城市快速發(fā)展的同時(shí)，更需要清醒地認(rèn)識(shí)，我覺得質(zhì)跟量是矛盾，但也應(yīng)該是共生的。超常規(guī)的發(fā)展只能一時(shí)，卻不可持續(xù)。大盤的建設(shè)與銷售可以加速，而大盤生活與配套的成熟需要時(shí)間的歷練與培育。開發(fā)商可幫助政府推進(jìn)城市改造與建設(shè)，但政府不能在城市運(yùn)營(yíng)管理中缺位，開發(fā)商更不能代替其功能與作用。市場(chǎng)的房?jī)r(jià)并非越低越好。

結(jié)論與建議：1.城市與經(jīng)濟(jì)興旺帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，令大型城市郊區(qū)住宅碰蓬勃發(fā)展，但不能簡(jiǎn)單模仿與照搬。2.企業(yè)的參與城鎮(zhèn)化的發(fā)展令項(xiàng)目發(fā)展的水平提高，速度加快但不能盲目與失控。3.政府須加強(qiáng)規(guī)劃與開發(fā)的指導(dǎo)，令土地資源更有效地利用并令開發(fā)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)進(jìn)行。

謝謝各位！

　　主持人：謝謝黎先生。

　　親愛的各位來(lái)賓，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就告一段落了。接下來(lái)，我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行貴陽(yáng)圓桌。

　　新城鎮(zhèn)化大幕已啟動(dòng)，西南中心貴陽(yáng)雄心百倍，大盤造城與旅游興市戰(zhàn)略齊頭并進(jìn)，如何在新時(shí)期下辯明形勢(shì)，更進(jìn)一步？因此，本次貴陽(yáng)圓桌的主題是：西部雄心 貴陽(yáng)房地產(chǎn)時(shí)與機(jī)

　　直播實(shí)錄：2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽(yáng)行（二）

（審校：徐耀輝）