李萬明：官員們不敢用PPT，我還是用一下PPT。現(xiàn)在國六條確實(shí)引來了很多爭議，到底情況怎么樣。剛才兩位專家已經(jīng)從不同層面講了他的看法。我這里從另外一個角度分析我們房地產(chǎn)，金融下一步的走勢。

　　很多人都在討論，我也發(fā)表一下我的看法，我認(rèn)為調(diào)控效果有這四個方面，第一個方面短期打壓了二手房的成交，加快一手房的銷售。這個在北京已經(jīng)表現(xiàn)很明顯，一個月前我已經(jīng)做這個預(yù)測，現(xiàn)在有這個作用。二手房捏著，原來計(jì)劃轉(zhuǎn)賣之后掙100萬，現(xiàn)在掙不了，就捏著。這是從短期來說。

　　第二點(diǎn)從中期來說會減少投資性購房，影響開發(fā)商的資金鏈。所以大家還要有準(zhǔn)備，在一段時間內(nèi)過冬，尤其是今年。

　　第三點(diǎn)從長期來說，保障性住房如果占比合理的話，市場的房價(jià)會平穩(wěn)增長。我并不認(rèn)為推出了這些政策，房價(jià)一定會大跌，會平穩(wěn)。當(dāng)然如果市場房價(jià)，也就是市場性的房價(jià)能夠在土地出讓金上，能夠心慈手軟，能夠降低一點(diǎn)土地出讓金，包括政府對出讓金的需求，我認(rèn)為長期來說房價(jià)會平穩(wěn)的增長。但是前提是保障性住房是不是能抓好，如果抓得不好，可能整體房價(jià)還會快速上漲。

　　第四個銀行的貸款增速會降低，金融創(chuàng)新會穩(wěn)步推進(jìn)。剛才也說到貨幣的供應(yīng)，應(yīng)該說這幾年主要是貨幣供應(yīng)超發(fā)惹的禍。這樣的話貨幣流動性大之后，確實(shí)購買力迅速，更主要的原因在中國一旦購買力加大，20-30%都轉(zhuǎn)向大的企業(yè)，當(dāng)然包括部分貪官，這樣的話使得少數(shù)富人會更加富裕，普通的工薪階層工資有所上漲，但是上漲的速度還是很慢的。這種情況下對少數(shù)的富人購買往房地產(chǎn)的方向投是比較常見的一種趨勢。所以這樣的話，我們未來央行來說，已經(jīng)有這種動向會縮緊房地產(chǎn)貸款，整個貸款增速也會降低。房地產(chǎn)貸款一旦收緊，房地產(chǎn)開發(fā)的模式格局都會改變。同時推進(jìn)金融創(chuàng)新，當(dāng)然包括各個方面的金融創(chuàng)新。

　　房地產(chǎn)開發(fā)融資的形式，我們傳統(tǒng)都知道，有股東借款，有銀行貸款，當(dāng)然傳統(tǒng)上，最近七八年發(fā)展比較快的有信托計(jì)劃的融資。這兩年P(guān)E房地產(chǎn)做的基金融資占比也在增加。從去年開始證券類的融資已經(jīng)浮出水面，而且發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)基金通過私募的方式，通過基金公司來管理，實(shí)際上解決了資本金的問題。

　　房地產(chǎn)基金的投融資特點(diǎn)屬于介于債權(quán)與股權(quán)之間，應(yīng)該屬于夾層融資，通常有保底收益的。它是一個階段性股權(quán)投資，是一個常見的方式。由于是夾層融資，所以風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。

　　在中國《合伙企業(yè)法》催生了房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道狹窄，尤其是銀行不斷的收緊信貸，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)基金能夠有更好的機(jī)會，作用不用說，它幫助開發(fā)商，原始資金的參與，使得能夠助推城市化的進(jìn)程。在中國房地產(chǎn)基金有四個發(fā)展階段，就不再多講。

　　第四個階段是2010年以來的在融資高壓下房地產(chǎn)的發(fā)展，重慶很多公司可能也使用了。包括排名前幾位的公司也都會使用房地產(chǎn)基金的方式擴(kuò)大資金的自有規(guī)模，增加開發(fā)總量。

　　第三個現(xiàn)狀募集渠道還是比較少，多數(shù)房地產(chǎn)基金的規(guī)模還是不大。我們曾經(jīng)搞了一個排行榜，或者叫十強(qiáng)，這里面即使很大的也是百八十個億，多數(shù)是二三十個億的水平。所以房地產(chǎn)基金的發(fā)展前景還非常寬廣，也有賴于跟各個開發(fā)商進(jìn)行合作。對房地產(chǎn)基金的特點(diǎn)和投資有一個矛盾，相對來說在中國房地產(chǎn)開發(fā)是屬于偏中長期的，一般都是兩三年，甚至三五年，但是長期資金在中國是欠缺，那么像國外有養(yǎng)老基金，保險(xiǎn)基金，甚至高級大學(xué)專政的基金，都是比較長期的，動不動就是五年，七年，中國有點(diǎn)欠缺，多數(shù)都是零散的投資人，當(dāng)然也有金融機(jī)構(gòu)，但是是很少量的嘗試。相對來說時間比較短，所以我們房地產(chǎn)基金需要創(chuàng)新，不能照搬國外的。

　　房地產(chǎn)基金一般來說有五項(xiàng)優(yōu)勢，第一擁有豐富房地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì)。第二對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目判斷比較強(qiáng)。第三項(xiàng)目運(yùn)營以及風(fēng)險(xiǎn)管控能力比較強(qiáng)。第四如果項(xiàng)目運(yùn)行過程中，有小的障礙，應(yīng)對能力比較強(qiáng)。第五在項(xiàng)目進(jìn)展不順利的情況下，具有接盤能力，不論是管控還是資金后盾。PE基金就不講有些投資人基本不分享收益，主要靠后面的分紅。它最大的特點(diǎn)是同股不同酬，同股不同權(quán)。

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)來說，可能局部有一些地方是有前景的，但是作為房地產(chǎn)基金來說并不是主打的陣地，因?yàn)楫吘股婕暗酵顿Y人對城市的認(rèn)可，不是自己的錢，是要吸引投資人的錢，所以相應(yīng)來說二三線城市是主戰(zhàn)場。

　　這里說一個自己的看法，不同的統(tǒng)計(jì)，不同的研究分析可能有不同的方法。我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在中國仍然有廣闊的前景，尤其是城市化，畢竟中國富裕起來之后，在現(xiàn)代化之后，在工業(yè)化之后，顯然是要帶動城市化的。當(dāng)然這個主戰(zhàn)場可能是各個發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是不排除在發(fā)達(dá)市的郊區(qū)也是非常強(qiáng)勁的?？慈丝诘脑鲩L速度我們知道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的階段，城市化率達(dá)到一定的階段，速度會加快。中國現(xiàn)在只有40%左右的城市化率，正處于快速發(fā)展時期，未來還有很好的發(fā)展。當(dāng)然“十二五”規(guī)劃也做了詳細(xì)的描述，就不再多說。各種城市，中心城市都有發(fā)展。

　　這里闡明一下我的觀點(diǎn)，其實(shí)我們需求并不一定代表房價(jià)一定上漲，剛才前面說了跟保障性住房的推進(jìn)，跟地價(jià)的增長是有關(guān)聯(lián)的。那么這三年的發(fā)展確實(shí)很多房地產(chǎn)基金已經(jīng)幫助這么多開發(fā)商解決了自有資金，解決了擴(kuò)大規(guī)模的需求。我們這里面有三個簡單的案例做一個分享。

　　第一種完全平行去投某個房地產(chǎn)。這個房地產(chǎn)公司屬于百八十位的，屬于地方前十的企業(yè)。房地產(chǎn)基金一般要求擁有較好的風(fēng)險(xiǎn)控制權(quán)，通常擁有90%的股份。投資人的收益是平行的，包括GP的收益也是平行的。只不過GP在房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的時候要承擔(dān)無限的責(zé)任。GP股東出的錢占比比較大。

　　第二個是全國排名前十位的大興開發(fā)商的投資。這個項(xiàng)目總得需要是4年到4.5年的開發(fā)其。B類主要是分享股權(quán)，甚至在股權(quán)收益的時候要貼股。

　　第三個案例，現(xiàn)在公募基金包括證券類的基金正在做大量的資產(chǎn)計(jì)劃，投向房地產(chǎn)管理計(jì)劃。跟公募基金的合作有六個可能性，第一公募基金管理的資產(chǎn)可直接投向房地產(chǎn)。第二對標(biāo)的的投資仍有少許擔(dān)憂。第三暫時缺乏房地產(chǎn)投資管控的梯級團(tuán)隊(duì)。第四投資人對投資回報(bào)要求不太高，是公募基金和證券類基金的一個特點(diǎn)。前段時間主要投資股票，股票不僅不高，甚至有可能本都賠了。對這種人投資需求不高，留有空間跟PE，房地產(chǎn)基金合作。第五有PE房地產(chǎn)基金的專項(xiàng)管控比較放心。第六如果有PE房地產(chǎn)基金次級投資就更加放心。公募基金管理的資產(chǎn)計(jì)劃是通過入股加委托貸款的方式，有安全的保障。私募基金通過分紅的方式去分享收益。時間關(guān)系，就不再多說了，謝謝大家！