如果說“三十一年還舊國，落花時節(jié)讀華章”體現(xiàn)著重慶歷史的厚重，那么“兩大港口、三線輕軌、七大商圈”則代表了重慶現(xiàn)代的繁榮。今時今日的重慶在經歷了三年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改建試驗之后，又是全國房產稅首批試點城市之一。

　　白駒過隙，兩年前對于政策議論的余音還縈繞耳邊，伴隨著國五條的新調控又接踵而來。

　　為此，城市觀點論壇再走進重慶，邀請到朱中一(中國房地產業(yè)協(xié)會副會長)、賈康(著名財經專家、財政部財政科學研究所所長)、王小廣(國家發(fā)改委宏觀經濟研究室主任)、劉愛明(協(xié)信地產控股有限公司CEO)、李萬明(盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司CEO)、潘曉東(博眾房地產管理研究院常務副院長)、駱勇濤(世邦魏理仕重慶分公司商業(yè)服務部副董事)、樊華(重慶領域機構董事長)與眾多重慶開發(fā)企業(yè)高層、行業(yè)精英，共同總結過去得失、剖解今日局勢，嘗試撥開兩會后中國房地產行業(yè)與市道的迷霧。

　　3月29日上午，由觀點新媒體、重慶合力主辦的2013城市觀點論壇重慶行開幕。觀點網作為論壇官方網站，將對會議進行全程網絡圖文直播，敬請關注！

　　進入專題：2013城市觀點論壇重慶行

　　主持人：親愛的各位來賓：大家早上好！

　　三月即將過去，新的季節(jié)即將來臨。在這個時節(jié)，歡迎大家來到美麗的山城—重慶，來到2013城市觀點論壇重慶行現(xiàn)場，歡迎大家！城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產思想發(fā)展與建設為宗旨，以房地產開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年的時間，“城市觀點論壇中國行”先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、文登、無錫、常州、昆明等二十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產建設、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點論壇自2009年以來再次走進重慶。重慶地處長江上游經濟帶核心地區(qū)，中國東西結合部，是中國政府實行西部大開發(fā)的重點開發(fā)地區(qū)，其成長競爭力甚至超過北京、上海，位居全國前列。

　　“兩大港口、三線輕軌、七大商圈”則代表了重慶現(xiàn)代的繁榮。今天的重慶在經歷了三年統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改建試驗之后，又是全國房產稅首批試點城市之一。

　　在兩年的時間里，關于政策的討論還留有熱度，國五條的新調控已接踵而來，房產稅擴容也被提上日程。因此，今天在2013城市觀點論壇重慶行現(xiàn)場，我們齊聚一堂，共同探討“新調控重慶與房產稅”，尋找調控常態(tài)下的新思路與對策，以創(chuàng)造這個城市新的高度，新的繁榮。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、重慶晨報，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、金科股份、星月門業(yè)、天楹之光、德信資本、中原地產、世邦魏理仕、博眾房地產管理研究院等歡迎各界朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們分別是：

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣先生

　　協(xié)信地產控股有限公司CEO劉愛明先生

　　盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬明先生

　　文登市國土資源局副局長賽永忠先生

　　佳兆業(yè)(重慶)有限公司總經理韓剛先生

　　復地集團重慶公司副總經理吳曉先生

　　重慶融匯地產(集團)有限公司高級副總經理許成林先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務所首席建筑設計師、董事長馮瑩女士

　　博眾房地產管理研究院常務副院長潘曉東先生

　　世邦魏理仕重慶分公司商業(yè)服務部副董事駱勇濤先生

　　重慶領域機構董事長樊華先生

　　重慶晨報副總編輯、經營中心總經理康仁明先生

　　觀點新媒體出品人博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多重慶實力房地產企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2013城市觀點論壇重慶行的朋友們。

　　接下來有請重慶晨報副總編輯、經營中心總經理康仁明先生致辭，掌聲歡迎。

　　康仁明：尊敬的各位來賓，大家上午好！　首先熱情歡迎重慶觀點論壇第二次來到重慶。在國五條新房產稅出臺，城市觀點論壇為重慶業(yè)界帶來今天這樣一個高端而務實的論壇可謂及時雨。其實要熱忱歡迎出席論壇的領導和各路嘉賓，歡迎大家蒞臨美麗而有故事的重慶，你們的觀點和見解將讓本次論壇更加精彩！

　　作為博鰲房地產論壇13年，觀點創(chuàng)建城市論壇已經有8年，一直致力于中國城市發(fā)展和房地產開發(fā)動力的多維度專業(yè)的研討，在全國的影響巨大。重慶晨報做重慶價值的發(fā)現(xiàn)者和傳播者是重慶晨報的新聞理念，也是重慶晨報的責任與使命。所以在重慶晨報創(chuàng)刊18周年之際，我們很高興也很榮幸的與觀點，聯(lián)手舉辦本次論壇，作為我們現(xiàn)在這座城市成年禮的特別禮物之一。我們相信今天的論壇將是一場關于重慶新繁榮的精彩的智慧碰撞峰會。因為有你，我們青春飛揚，因為有你們，重慶將更加美麗，預祝大會圓滿成功。

　　主持人：謝謝康先生，滿懷激情的致辭。

　　接下來有請觀點新媒體出品人博鰲房地產論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士致辭，掌聲有請。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！這個三月，對于開發(fā)企業(yè)來說很忙，一邊是要新春開始的第一波銷售攻勢，其實另外一邊又要迎接各種新的政策出臺，剛剛收到的消息，明年6月不動產要登記。

　　城市觀點論壇舉辦九年，今天在重慶拉開2013序幕。相對于2009年, 4年過去了，重慶的房地產業(yè)發(fā)生了非常大的變化，在1月份我們發(fā)布的2012年度中國房地產卓越100榜里面，重慶企業(yè)就占據(jù)了5家，除去京滬廣深以外，重慶是高居前列。

　　今天，重慶本土及外地在此投資的重要開發(fā)企業(yè)基本到齊了，只是很多不愿意在臺上露臉而已。我想是我們的當前的形勢所要求，也是大家都在為自己未來的發(fā)展進行學習及思考。所以，我也特別希望遠道而來的朱會長、賈所長、王主任可以給大家?guī)砀嗾邔用?、行業(yè)大局方面的全新訊息及更多新的觀點，而我們的劉總、李總可以給大家更多企業(yè)實戰(zhàn)類型新的思路。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴重慶晨報，感謝康總的精彩發(fā)言，同時感謝山東文登市政府、雙島灣科技城等，感謝所有與會的企業(yè)來賓及媒體朋友，我相信我們的齊聚和你們的到來與傳播，我相信2013的重慶房地產業(yè)可以更加健康，更加充滿希望！

　　謝謝大家！

　　主持人：我們陳總的話很質樸，但是很真誠，也充滿了期望和希望。接下來正式進入演講環(huán)節(jié)。我們2013城市觀點論壇重慶行的議程主題是：新調控重慶與房產稅

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生

　　著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣先生

　　協(xié)信地產控股有限公司CEO劉愛明先生

　　盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬明先生

　　以上的嘉賓將為我們帶來精彩的演講。接下來，我很榮幸地請出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請：中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一(先生)

　　朱中一(先生)的演講題目是：政策研判：新國六條與調控政策走向

　　朱中一：各位專家，各位同仁新聞界的各位同仁，大家上午好！我講的條目是新國六條與調控政策的走向。我為什么用的是新國六條呢，因為現(xiàn)在都用的是國五條，國六條是國務院出臺的文件是六條，我更欣賞于六條，因為六條里面六條是建立中長期制度。而建立中長期制度也是今年政府工作報告的一項重要內容。所以我想講國六條可能比講國五條更精確一點。今天講這個題目可能難講一點，因為按照國六條的時間表，今天應該是一些實施細則，包括省，計劃單列市，省會城市公布房價調控目標的時間，也是市縣人民政府要公布土地出讓計劃的時間。從實際情況來看，國六條的細則屬于中央政府部門制定的細則，我估計現(xiàn)在正在抓緊協(xié)調的過程當中。作為地方人民政府僅僅是廣東省出臺了一個轉換的文件，因為根據(jù)國六條的規(guī)定，應該是由直轄市，計劃單列市和省會城市制定的，廣東省的文件我覺得是很正常的。關鍵是我想各個城市人民政府，我想他們的方案肯定制定了，或者在討論過程當中，但是在互相觀望，可能誰也不想第一個拋出來。所以在這個情況下怎么吃透下面的精神，又要下面好執(zhí)行，按工作日來講，今天是29號，禮拜六，禮拜天，根據(jù)自己的學習和體會來談一下新國六條與調控政策的走向，僅僅是個人觀點，不對的請大家批評指正。

　　我主要講七個觀點：第一個觀點新國六條與2010年以來出臺的政策是一脈相承的。它的大方向是正確的。因為我們看一下新國六條的題目它是《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，六個小題目，第一個小題目是完善穩(wěn)定房價工作責任制，第二個堅決遏制投資投機。第三增加商品住房供應。第四加快保障性安居工程規(guī)劃建設。第五個題目加強市場監(jiān)管和預期管理。第六個題目加快建立和完善，引導房地產市場健康發(fā)展的長效機制。不管是大的題目，還是六個小題目，實際上是2010年以來反復講的題目。所以我說它的政策框架是2010年以來的政策，它是一脈相承的，它的大方向是正確的。而且這個文件的核心內容仍然是強調抑制投資投機性的購房需求，增加普通商品房和保障房的有效供應，遏制房價的過快上漲，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。這個是核心內容也好，它的宗旨也好，這個根據(jù)也是一樣的。正基于這一些，所以我說它的大方向是正確的，是一脈相承的。

　　那么為什么在這個時候要出臺這個文件我自己是這么判斷的。因為去年下半年以來，咱們房地產市場整體是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度一些指標都是向好的方向發(fā)展的。特別是去年，包括咱們的銷售量，銷售額是達到了歷史新高，尤其是房價，像2月份的房價不管是同比也好，環(huán)比也好，都是一個漲的趨勢。環(huán)比在大中城市里頭有66個城市環(huán)比上漲，僅僅是溫州環(huán)比下降。同比62個城市環(huán)比上漲，那么在房價上漲預期增強的情況下面，我自己的判斷，你一定要把房價上漲的預期給它壓一下，再加上兩會要召開了，可能也怕兩會上繼續(xù)把房價問題成為一個熱點。所以我想可能在這樣一個背景下出臺了這么一個文件。所以我想從情理來講肯定也是比較合情合理的。這是第一個觀點。

　　第二個觀點，國六條的調控這次有一個很顯著的特點，除了體現(xiàn)我前面講的上下調控，所謂上下調控就是既遏制投資投機性的需求，又增加普通商品房和保障房的供應，這個雙向調控以外，另一個特點是體現(xiàn)了調控的針對性和差異性，這是國六條的一個特點。這是以前的文件很少有的，因為國六條一開始的時候就提到這個問題，就有這么一句話：“當前全國房地產市場仍處于關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區(qū)房地產市場出現(xiàn)分化”。他講的兩個特點，它是針對這兩個特點來制定文件的，正因為不同地區(qū)房地產市場出現(xiàn)分化，所以它的文件里頭就體現(xiàn)出來針對性和差異性。那么為什么不同地區(qū)的市場出現(xiàn)了分化？咱們客觀的回顧一下，就是自2010年加大房地產市場調控，特別是一線城市加大了限購政策以后，不少大的房地產企業(yè)，就向三四線城市轉移，一線城市由于土地供應有限，有些大企業(yè)撤離，供應量少了，而一線城市人們是向往的地方，向各方的人還是多了。三四線城市由于開發(fā)量大消化力有限，出現(xiàn)了供大于求的情況。在這樣的背景下面，國六條在很多條款上面體現(xiàn)了針對性和差異性。譬如國六條在第一條里講到，各省級人民政府效果更加注重區(qū)域差異，加強分類指導，對行政區(qū)域內住房供不應求，房價上漲過快上漲的熱點城市，應增加住房的有效供應，制定控制目標，存在供過于求的城市，也采取指導措施，防止房價過快上漲。人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房的首付比例。這是有一個區(qū)分，省級人民政府都可以對下面的市縣人民政府因地制宜的分類指導。這個是過去的文件沒有的，這是第二個特點。

　　第三個講的觀點，對個人轉讓房產征收20%的個稅，我認為它的目標指向是清晰的，就是為了遏制投資投機性的住房。為什么說目標指向是清晰的，因為咱們看一下文件，它在國六條的通知里面第二部分是堅決遏制投資投機性購房。它有三個標題，第一個標題繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房限購措施。第二個標題繼續(xù)嚴格實施差別化的住房政策。第三個標題充分發(fā)揮稅收政策的調控作用。然后它就提到了，對設住房原則的，依法按轉讓的20%計征。從文章的結構來看，這個20%的計征就是針對投資投機性。所以意圖是很清晰，現(xiàn)在的關鍵，咱們也坦率說，因為我在政府部門工作時間也比較長，這個文件的出臺，這條的出臺可能有點不是考慮得太周旋，決策的科學化、民主化，怎么樣跟已往的就是1999年，由財政部國家稅務總局、建設部關于個人出售住房征收個人所得稅的政策，1999年的288號文件，以及跟國家稅務局出臺的關于個人住房轉讓所得稅征收的有關樂觀通知，在銜接上沒有作出交代。你這個文件出臺以后，你前兩個文件規(guī)定的東西還有沒有效，它沒有回答。這是一個問題。

　　另一個問題，尤其是像對個人轉讓自用五年以上，并且是家庭唯一用房取得的住房免征個人所得稅的規(guī)定是不是繼續(xù)有效，也沒有完全的說。這就自然而然造成了社會各方面的意見。我個人的理解2006年以后市場的變化確實比以前大，大的一個是客觀上來說不少城市的房價上漲過快。第二，2006年以后確確實實有一些人是投機投資性的購房。第三個，我們有一些城市，我們一些房價上漲的過快，咱們客觀上來說，是跟政府投入基礎設施的配套是有關系。咱們一般的商品用了以后都是折舊的，為什么咱們的房產，用了以后還是升值的。重要的它是政府加大了投入，而且你的收益增加了，那么政府在你的收益里頭征20%，從情理上來說，從理論上來說，我覺得是可以的，關鍵是要對投機投資性的，以及自主性的，改善性的要區(qū)分開來，而且你要講清楚。我想如果政策講清楚了，道理講清楚了，在這個政策出臺以后，很快的講清楚了，我想社會上的議論可能少一點。所以作為本人來說，因為我現(xiàn)在到了協(xié)會，我也很關心這個事情，我也建議我們的政府有關部門，盡早的把20%的細則盡快出臺，我也知道政府有關部門在協(xié)調，但是我希望盡快出臺。在出臺的過程當中要考慮投機投資性的，自住性的，改善性的要有所區(qū)分，而且要跟過去的政策有所銜接，而且今后在制定這些事關公民切身利益政策的時候，一定要堅持科學化、民主化的決策，要廣泛聽取群眾的建議和意見，這樣才能使政策真正的落地。

　　第四個觀點，國六條提出的加快建立和完善引導房地產市場健康發(fā)展的長效機制。這一條對我本人來說是特別特別期望的。因為客觀上來說，我們協(xié)會從2010年開始，咱們賈康所長也知道，我們曾經組織了一個龐大的專家組研究“十二五”時期的住房發(fā)展規(guī)劃，房地產發(fā)展規(guī)劃，我們也配套性的措施提了一些措施，而我們提的那些措施也正好是與咱們國六條提出來的六個方面的制度是相吻合的。這六個方面就是完善住房供應體系，健全房地產市場運營和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架。推進房地產稅制改革，完善住房金融體系，完善住房用地供應機制，推進住房產業(yè)化。我們覺得政府應該從高層首先要做好頂層設計，然后在這六個方面咱們制定了完善政策，咱們就能促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。好在國六條提出了要加快研究制定，好在今年政府工作報告已經明確提出要加快研究調控體系和長效機制，我想這一項工作關鍵是政府要抓落實。這是第四個觀點。

　　第五個觀點把完善房價的工作責任制放在今年房地產調控的首位是必要的，但是要達到這個目標必須要各方面的努力，必須要與調控體系和長效機制結合起來。如何看待2010年以來的房地產調控，社會上眾說不一，普遍的覺得房價是越調越高，但是咱們客觀分析，如果沒有調控，房價是不是會更高。譬如說2007年的9月，7、8月份的時候房價也是漲得很快，9月份的時候出臺了房貸的一些政策，馬上就降溫了。2010年以后咱們出臺的一些政策，不管怎么樣政策效應在2011年和2012年的6月以前是有效果的，它保持了房價的基本穩(wěn)定，甚至有好幾個月它的房價環(huán)比是同比下降的。所以如果不出臺這個政策我想可能后果更不堪設想。我想有兩個典型的案例是可以說的，一個是鄂爾多斯，這個地方普遍反應是有泡沫的。另外溫州炒房，房價越炒越高。所以有些人說政府將來就是抓保障，市場歸市場，這句話是欠妥的，根據(jù)十八大報告，我們要建立市場配置與住房保障相結合。當然現(xiàn)在地方政府很難的一點，就是怎么樣來建立房價的調控穩(wěn)定目標，你決定跟什么掛鉤，這可能是比較難的一點。因為我們的房價客觀上漲價的因素很多，既有城鎮(zhèn)化推進過程當中的供求關系問題，又有土地勞動力成本上漲的因素，還有流動性過剩的原因，還有居民存款數(shù)量龐大，而投資渠道狹窄的問題，這是現(xiàn)實的。另外兩個，就是更深層次的問題，一個是對房地產的定位，咱們房地產一頭連著經濟，一頭連著民生。政府在經濟放緩，下行的時候，尤其是地方政府利用房地產來支撐經濟，但是房價高了以后又談民生。另一個難的問題，咱們地方政府是土地財政，但是土地財政的背后是中央政府和地方政府事權和財權的分配問題，怎么切好蛋糕問題，這個問題也不是一時半會兒能夠解決的。所以要建立穩(wěn)定調控的房價目標，在當前確確實實非常必要，但確實難度也很大。但是我相信不管怎么樣，在地方政府的努力下面，房價的穩(wěn)定總是大家期望的目標，總歸是有所前進的。

　　第六個問題，城鎮(zhèn)化既是我們國家現(xiàn)代化建設的歷史任務和擴大內需的所在，也是房地產發(fā)展的重要機遇所在。這個道理用不著過多的闡述，關鍵是因為城鎮(zhèn)化不管從投資也好，從消費也好跟房地產都有關系，關鍵是我們對房地產的定位，可能不一定像過去那么強調是自主產業(yè)了。至于房地產在里頭扮演什么角色，我自己想可能在住房問題上肯定是民生的角色，跟其他產業(yè)相比是一個基礎性的，配套性的角色。我想如果這樣的定位可能更準確一點。而且我們現(xiàn)在強調的城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的城鎮(zhèn)化，是有產業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，而不是像過去那樣，是人為造成的城鎮(zhèn)化，或者是過渡依賴于房地產的城鎮(zhèn)化。我想我們定位準確，我們的潛力，我們的空間仍然是有的。這里頭不管是住宅地產，而且我們的旅游地產，商業(yè)地產，包括老年地產仍然有很大的發(fā)展空間。

　　第七個觀點，我們的房地產也確確處于嶄新發(fā)展和加強管理的重要時期，房地產的轉型發(fā)展，由于時間關系我就不多講。

　　管理問題確確實實現(xiàn)在擺到了我們的面前，我們的企業(yè)必須要認識到在房地產市場不斷規(guī)范和競爭加劇的情況下，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是必然的趨勢。在政府完善房價，穩(wěn)定機制和土地勞動力要素價格上漲，這兩個雙重壓力的情況下面，咱們房地產企業(yè)的利益縮窄也是一個必然趨勢。這兩個必然的趨勢下面，我們的企業(yè)必須要轉型，必須要加強管理。當然我們強調的轉型和加強管理就包括了要大力開發(fā)節(jié)能環(huán)保型的項目，大力推進住宅產業(yè)化，包括推進住宅產業(yè)新的認定，與國家規(guī)定的綠色建筑靠攏。另外在管理問題上面，我們多做文章，要推行，精細化的管理，品牌化的經營，規(guī)范化的服務，是我們的行業(yè)轉型和企業(yè)管理上一個新的臺階，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，謝謝大家。

　　主持人：朱會長請留步，有5分鐘的時間大家可以提問。

　　提問：我是重慶市房地產業(yè)協(xié)會的，非常感謝在這個時期來到重慶給我們指點。我們協(xié)會最近組織重慶房地產開發(fā)商對國六條進行討論，其中有一個問題對國六條20%的政策，對改善型住房需求的影響，作為我們開發(fā)商，或者說我們房地產協(xié)會我們很擔心，請你談一下這塊的問題。

　　朱中一：現(xiàn)在對改善性住房，確確實實，作為我們來說我們希望政府在出臺這一個細則的時候，要把投機投資性的，改善性的，自助性的區(qū)分開來，但是房地產既有消費屬性，又有投資屬性，所以改善性住房，搞得不好也是跟投資屬性連在一塊，所以對改善性住房的支持，我估計可能在實施細則里頭可能會難一點。但是跟個人住滿了5年的首套住房減免我估計是可以的。

　　主持人：還有一位嘉賓提問的時間。那我們謝謝朱會長。

　　下面，我們請出今天論壇的第二位演講嘉賓，有請演講嘉賓：國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣(先生)，王小廣(先生)的演講題目是：樓市論衡：漲跌難辯兩會后的房地產

　　王小廣：很高興參加這個論壇，在重慶房地產價格相對比較穩(wěn)定的城市，我覺得也很有意義。我想25分鐘看三個東西，分析兩會后房地產的趨勢我想看三個東西。

　　第一個我想看一下房價上漲到底是怎么推動的，房價看漲，我不是看未來漲，我是看為什么過去房價上漲。長期的看，短期的看法最近怎么漲，過去怎么漲。

　　第二個是看政策。新一屆國務院沒有組建，但是畢竟是國辦出的政策我認為代表了新政府的意愿。

　　第三個就是看出走勢。

　　先講第一個房價為什么漲。我對中國的市場，發(fā)展了三十多年的市場有一個看法，中國存在三個市場，一個是假市場，一個是壞市場，一個是真市場。中國的商品，包括農產品，包括一些服務的市場可以漲，可以跌，這就是真市場，我們經濟發(fā)展最好的就是真市場。CPI決定這個。我們有一個壞市場就是股市，只跌不漲，漲肯定是瘋漲。房地產市場是一個假市場，只漲不跌，當然中間也跌過，肯定有某種力量在作用。中國房地產市場真的是一個假市場，最后一定要變成真市場。真市場的變化過程一定有一個東西，一定有一個跌得慘的過程之后，才會出現(xiàn)真過程，不然永遠不會出現(xiàn)這種情況。中國沒有經歷過這種過程，我們2008年跌過一次，去年一季度的時候，跌過一次，講房地產沒跌也不對。房地產市場大家沒有出現(xiàn)血本無歸的情況，我覺得教訓不夠，中國沒有跌的過程，房產不可能變真。這是我對價格的看法。

　　為什么房價過去漲了13年，像北京許多地方房價漲了18倍，原因是什么？我可以找10個理由，但是我認為最重要的3個理由，第一就是貨幣太多，大部分的情況下都有流動性。但是我們在2005年，2009年的時候實現(xiàn)超級流動性。第一個原因是因為長期貨幣過剩的供給。第二投資的需求太多。深圳2008年開始跌，深圳有一段時間跌幅高達30%-40%，大家都知道這都是歷史。有些看房子不要了，就是講炒作的需求達到90%。我曾經對中國核算了一下，大概投資性需求占整個中國的銷售額還不是面積占50%以上，10%的人，最富的那些不需要房的人，是我們整個供應的購買者，我們可以看到房姐，房妹，為什么她幾十套房子，這種情況是大量存在。我們通過宏觀分析占5成，貨幣多房地產投機強，還有一個剎車最強的就是稅收。我認為是補上這個貼，或者補上這個輪子，我們的稅收，當然還有預收制度，金融上的利率呀，十年上漲的原因，這是我講的第一個。

　　2012年下半年到現(xiàn)在這個漲是什么推動的，當然原因差不多。第一個是資金，本來一季度是跌的，我們要堅持這個果實，房價，我們的新增貸款量從7.5增加到8.2萬元，貨幣供應量M2也是上升的，我們的經濟增長，實體經濟越來越不需要，但是我還增加了7300億，貨幣是第一推手。有專家，有房地產商忽悠，有土地斷檔，完全是無稽之談，當然也造成一種恐慌。去年我發(fā)現(xiàn)了一個最重要的原因，確實到現(xiàn)在包括出臺的新國五條和新國六條以外，就是一種恐慌，這是真正的恐慌的?？只诺馁徺I者都是什么人，所謂剛需是根本不存在的，因為北京房價已經漲到4萬，5萬的時候，一個教授，一個高官，部長都不買房子。什么叫剛需，有能力，有意愿購買的，就是剛需，必須購買。我們有能力，我們掙三千塊錢，五千塊錢，我現(xiàn)在不在限購之內，我要去買房。我了買房就是投機，剛需里面當量的投機存在，就是斗膽嘛，有些人也不相信政府，實際上宏觀調控，過去十年越來越不相信政府。這是我講的第一個看。

　　第二個就是看政策，看政策怎么看？　我覺得這個新政，我看好它第一，它第一次動用了稅收杠桿。我們重慶上海搞房產稅不算，那算啥，這才是真正的。第一次最有效，你們可以看到這個社會一下子沸騰了。房地產商各種反對的聲音強烈之極，這個政策一定有效。我在2010年出國10條的時候，讓我做評論。我說我對國十條的評價是這個政策最大的優(yōu)點是瞄準了目標，投資性需求導致的房價上漲，這是第一次確認。有些投資性需求要抑制，許多人講投資性需求是小部分，投資需求是根本的原因。國十條的是瞄準了目標，但是沒開槍，房價保證你下不來，我當時就這么判斷。但這一次我認為，當時瞄準的目標我們繼續(xù)瞄，現(xiàn)在開始在放信號彈，準備開槍了，馬力不是很足的稅收準備干了，就是打到正著，就是因為反對的聲音越大，這個政策越有效。我們國務院要出一個政策以后，大家要講這個好，大家都擁護，所有都擁護，那肯定無效。這是我判斷政策效果一個最主要的標準，反對的就有效，不反對的就沒效。包括房地產限購，實際上他也是得意洋洋講?？凑呤遣皇怯行У恼?，第二個看有沒有反映。而且我對政策的看法僅僅是一個開始，甚至是一個信號彈而已，以后還有很多很多。我認為個稅20%是很低，20%你現(xiàn)在稅收增加，我們賈康所長比我權威，個稅肯定是有根據(jù)的，或者是做一次性稅收收入的20%，你的利息稅，你股市上分紅的稅收都是20%。所以我們國務院用這個是絕對沒有任何問題的，但是這個稅作為資產利得稅，實際上還僅僅是一個小部分。把一次性的收入納入整個收入，五年之中變成你的總收入，你是不是還應該交稅呀?，F(xiàn)在是把它綜合起來，有一個綜合稅。這個稅估計還可以累加，這個稅納入個人所得稅的時候，最高支配可以達到45%，特別的稅收甚至達到50%都可以，所以20%絕對是一個最低的稅收。稅收調節(jié)最重要的就是所得要交稅。我們房地產為什么上漲之后，它會出現(xiàn)一種正反饋，只漲不跌的假市場，因為稅收調節(jié)不了它。我們講稅收的利得稅，還有物業(yè)持有環(huán)節(jié)的稅收，稅收調節(jié)肯定是一個重要的。當然金融上還有許多工作做，我曾經講過，限購這個政策是完全沒有稅收政策一種替代的方案。當然我們講過去的限購政策也是有問題，房價漲了才限購。真正的制度鼓勵一戶一套的住房制度。一戶一套之外的不限制你買，但是你給我多交稅，利率很高，首付很高，你有錢你就買吧，不限購。但是我稅收調節(jié)，這是國外普遍的做法。限購政策從理論上來講可以全國限購。我認為新政府的政策選項太多了，過去為什么無效，我們最多的時候才是瞄準目標，從沒開過槍，而且過去都是歪打。因為它是假調控，這是我看政策哈。

　　第三個是看走勢。房地產未來，兩會之后，新政府之后到底怎么走。我想新政府確實很困難，許多的艱難選擇，難題都給他了。第一個考驗就是調控房地產，實際上還沒有登臺，前面就開始在預言，沒辦法，真的是很艱難?，F(xiàn)在為什么大家擔心，實際上他也擔心了，真的出狠招，肯定會跌。

　　看走勢我也有“三看”：第一看我覺得大家一定要注意這個看，看人，誰在調控。我們一定要清楚，換人了，房價13年漲了10倍，上屆政府干了十年，調控基本都是假調，要看政府。這個可能是動真?zhèn)€的，

　　主持人：謝謝王小廣(先生)的精彩演講，請您留步?，F(xiàn)在我們將有5分鐘的觀點答問環(huán)節(jié)，請與會嘉賓踴躍提問、參與討論，王小廣先生將進行回答。以下為提問時間。

　　提問：你好，王教授，我剛剛聽了你的觀點，你有些地方觀點我很感興趣，但是有些觀點我跟你有不同的意見，想跟你探討一下。您剛剛說我們中國的市場一個是真市場，一個是假市場，一個是壞市場，這個觀點我第一次聽說很感興趣。但是你中間提到兩個問題，我有不同的看法，你說去年2010年的國十條出來是第一次使用了稅收杠桿，這是把目標找準了。我想問為什么之前所征收的，調節(jié)的交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅不算？為什么重慶上海的房產稅的試點不算？

　　第二個問題你說今年的國六條20%的個人所得稅轉移不是那么好轉移的，這個問題我想在一個供需雙方不平衡的情況下，賣家占據(jù)優(yōu)勢地位的情況下，要轉移這個費用有很多手段的，即便不先轉移，可以把房價提上來。

　　第三個是您說的，不是講三個問題嗎，你今天三個主題，第一個是看原因，第二個看政策，第三個看走勢。您認為過去中國房價上漲13年的重要原因是投資性購房的需求太旺盛了。我跟你的觀點不一樣，中國過去土地政策是壟斷的，然后政府在房地產環(huán)節(jié)的稅和費和地價占了很多城市房價的30-60%，為什么您不認為這部分是房價高起，上漲下不來的原因呢？

　　王小廣：三個問題，第一個問題關于稅收的問題，也許我講的不是那么到位，但是我想講的是長效機制，我理解叫“剎車裝置”交易環(huán)節(jié)的稅收我一直是反對的，不要增加，甚至是免交易稅。增加交易稅恰恰認為是推動房價上漲。但是在持有環(huán)節(jié)也是資產稅，資產環(huán)節(jié)收稅是一個長效機制。你剛才講的重慶這個，說白了能算什么，算什么試點，我認為搞游戲而已，沒有實質性的，直接就是征稅嘛。一戶一套房子，多了就征稅，怎么征上，是稅務部門的事情。我講的總體你真的能抑制這個政策，這是第一次。

　　第二個問題轉嫁的問題，也是稅務部門。

　　主持人：接下來進行今天第三場演講，有請：盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司CEO李萬明(先生)，李萬明(先生)的演講題目是：新形勢下房地產金融發(fā)展機會。李萬明先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

　　李萬明：官員們不敢用PPT，我還是為了清晰一點用PPT?，F(xiàn)在國六條確實引來了很多爭議，到底情況怎么樣。剛才兩位專家已經從不同層面講了他的看法。我這里從另外一個角度來分析我們下一步的房地產，金融的走勢。

　　很多人都在討論，我也發(fā)表一下我的看法，我認為調控效果有這四個方面，第一個方面短期打壓了二手房的成交，加快一手房的銷售。這個在北京已經表現(xiàn)很明顯，一個月前我就做這個預測，現(xiàn)在看起來有這個作用。二手房捏著，原來計劃轉賣之后掙100萬，現(xiàn)在掙不了，他就想辦法再加點錢，他就捏著，二手房會緩慢，這是從短期來說。

　　第二點從中期來說會減少投資性購房，影響開發(fā)商的資金鏈。所以大家還要有準備，在一段時間內過冬，尤其是今年的冬天可能是房地產行業(yè)資金鏈比較緊張的時候。

　　第三點從長期來說，保障性住房如果占比合理的話，市場的房價會平穩(wěn)增長。也就是說，我并不認為推出了這些政策，房價一定會大跌，會平穩(wěn)。當然如果市場房價，也就是市場性的房價能夠在土地出讓金上，政府能夠心慈手軟，能夠降低一點土地出讓金，房價也有可能下降。但是總體上來說根據(jù)各種綜合的情況，包括土地的供應總量，包括城市化的需求，也包括地方政府對出讓金的需求，我認為長期來說房價會趨于平穩(wěn)的增長，但是前提是保障性住房是不是能抓好。保障性住房如果抓得不好，可能整體房價還會快速上漲。

　　第四個銀行的貸款增速會降低，金融創(chuàng)新會穩(wěn)步推進。剛才也說到貨幣的供應，應該說這幾年主要是貨幣供應超發(fā)惹的禍。無論是國家超法，超印貨幣，還是減少貸款準備金率，這都促使了階段性的貨幣供應過大。這樣的話，貨幣流動性大之后，確實購買力迅速，更主要的原因在中國一旦貨幣一旦供應加大，20%-30%都轉向大的企業(yè)，當然包括部分貪官，這樣的話使得少數(shù)富人會更加富裕，普通的工薪階層工資有所上漲，但是上漲的速度還是很慢的。這種情況下對少數(shù)的富人購買往房地產的方向投是比較常見的一種趨勢。所以這樣的話，我們未來央行來說，已經有這種動向會收緊房地產貸款，整個貸款增速也會降低。房地產貸款一旦收緊，房地產開發(fā)的模式，格局就會改變。同時推進金融創(chuàng)新，當然包括各個方面的金融創(chuàng)新。

　　房地產開發(fā)融資的形式，我們傳統(tǒng)的都知道，有股東借款，有銀行貸款，當然傳統(tǒng)上，最近七八年發(fā)展比較快的有信托計劃的融資。這兩年PE房地產基金做融資占比也在增加。從去年開始證券類的融資已經浮出水面，而且發(fā)展迅猛。房地產基金通過私募的方式，由專業(yè)機構管理，也就是房地產基金管理來進行管理，作用能夠放大開發(fā)商的基金杠桿，實際上是解決資本金的問題。

　　房地產基金的投融資特點，它介于債權與股權之間，應該說屬于夾層融資，通常有保底收益的。投資的階段性并不是說一定要跟著整個項目的全過程，它是一個階段性的股權投資，這種常見的方式。由于它是夾層融資，所以風險和回報介于優(yōu)先債務和股本融資之間，所以它不是純粹意義的股本投資。

　　在中國是因為《合伙企業(yè)法》催生了PE房地產基金，2007年6月1號修改的時候才出現(xiàn)，當然民間的資金流動性也是房地產基金產生的土壤。房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道狹窄，尤其是銀行不斷的收緊信貸，也是導致房地產基金能夠有更好的機會。它的作用不用說，它幫助開發(fā)商原始資金的參與，使得能夠助推城市化的進程。在中國房地產基金有四個發(fā)展階段，就不再多講。

　　第四個階段是2010年以來，在融資高壓下，房地產PE得到較大的發(fā)展，可能重慶有很多公司也都使用了，包括排名前幾位的公司也都會使用房地產基金的方式來進行合作，擴大自己的自有資金規(guī)模，增加開發(fā)總量。

　　發(fā)展現(xiàn)狀是總體的規(guī)模還是很小，我們可以看到到2012年年底，總的占房地產開發(fā)總投資的占比只有3%，增長速度很快，每年翻倍。

　　第三個現(xiàn)狀是募集渠道還是比較少，所以多數(shù)房地產基金的規(guī)模都不是很大。去年年底的時候，第一財經搞了一個排行榜，或者叫十強，我們可以看到這里面即使很大的也就是百八十個億，多數(shù)是二三十個億的水平。所以房地產基金的發(fā)展前景還非常寬廣，也有賴于跟各個開發(fā)商進行合作。

　　房地產基金的特點和投資有一個矛盾，相對來說在中國房地產開發(fā)是屬于偏中長期的，一般都是兩三年，三五年，但是長期資金在中國是欠缺，像國外有養(yǎng)老基金，保險基金，甚至高級大學專政的基金，都是比較長期的，動不動就是五年，七年，在中國是有點欠缺，多數(shù)都是零散的投資人，個體投資人，當然也有部分金融機構，但是也是很少量的嘗試，相對來說時間比較短。所以我們房地產基金需要創(chuàng)新，不能照搬國外的。怎么樣解決短期的錢為主，跟中長期的性質相結合。

　　房地產基金一般來說有五項優(yōu)勢：第一擁有豐富房地產基金的管理團隊。第二對房地產投資項目價值判斷能力比較強。第三項目運營過程中以及風險管控能力比較強。第四如果項目運行過程中，有點小障礙的時候，應對能力比較強。第五在項目進展極其不順利的情況下，具有接盤能力，無論是他們的管控，還是資金后盾。PE基金的特點就不講，可以特殊的約定不同投資人的收益，包括有些投資人可能基本不分享收益，主要靠后面的分紅，這是可以做到的。所以它最大的特點是同股不同酬，同股不同權，也沒有管理權，投資很多的，也不一定有管理權，所以合伙制企業(yè)有這個最大的好處。多數(shù)房地產基金的策略是選擇二三線城市為主，當然大城市也是他們的投資區(qū)域。當然四線城市，作為房地產開發(fā)來說，可能局部有一些地方是有前景的，但是作為房地產基金來說并不一定是主打的陣地。因為畢竟涉及到投資人對四線城市的認可，它不是自己的錢，是要吸引投資人的錢，所以相應來說二三線城市是主戰(zhàn)場。

　　在這里說一個自己的看法，不同的統(tǒng)計，不同的研究分析可能有不同的看法。我認為房地產行業(yè)在中國仍然有廣闊的前景，尤其是城市化，畢竟中國富裕起來之后，在現(xiàn)代化之后，在工業(yè)化之后，顯然是要帶動城市化的。當然這個主戰(zhàn)場可能是各個發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是不排除在發(fā)達市的郊區(qū)也是非常強勁的?？慈丝诘脑鲩L速度我們知道，在經濟發(fā)展到一定的階段，城市化率達到一定的階段，隨著時間的增長，速度會迅速加快。中國表面上是50%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在實際上只有40%左右的，正好處于30-70%之間，屬于快速發(fā)展期，所以未來還有很好的發(fā)展。當然“十二五”規(guī)劃里也做了詳細的描述，就不再多說。各種城市，大城市，中型城市都有發(fā)展，每年都會有10多個億平米的住宅需求。

　　這里闡明一下我的觀點，其實我們需求并不一定代表房價一定上漲，剛才前面說了它跟保障性住房的推進，跟地價的增長是有關聯(lián)的。那么這三年的發(fā)展確實很多房地產基金已經幫助這么多開發(fā)商解決了自有資金，解決了擴大規(guī)模的需求。我們這里面有三個簡單的案例做一個分享。

　　第一種，完全平行去投某房地產公司，這個房地產公司在全國來說屬于百八十位的，屬于地方前十名的企業(yè)，作為一個主的投資方向。這種投資方向，房地產基金一般會要求，擁有較好的風險控制權，所以通常擁有90%的股份。投資人的收益是平行的，包括GP的投資收益也是平行的。只不過GP在房地產基金出現(xiàn)較大問題的時候，它要承擔無限責任。盛世神州的特點，GP和股東出的錢占比比較大，一般占5%左右，有些占10%。

　　第二個跟大型開發(fā)商，在全國排名前十位的大型開發(fā)商的投資。這就有效解決短期資金和長期資金的區(qū)別。這個項目總的需要是4年-4.5年的開發(fā)期，但作為資金的滾動和銷售，有一大筆錢在一年半就實現(xiàn)回流，我們用了一種A類和B類合并的方式，B類主要是分享股權，甚至在股權收益沒有的時候，B類本金可能要貼補。A類就是一年半的偏債，這兩者加在一起，集合到4.6個億，共同投到全國著名房地產商的名下。這是第二個案例。

　　第三個案例，現(xiàn)在公募基金，包括證券類的基金，正在做大量的資產管理計劃，投向房地產開發(fā)。跟公募基金和證券類基金的合作有六個可能性：

　　第一公募基金管理的資產可直接投向房地產，暫時不受規(guī)模限制。所以我們投資平臺完全可以用公募基金自己的平臺，這樣的話能上讓公募基金更加放心，它是主導者，我們房地產基金是合作者。

　　第二對標地的投資仍有少許擔憂。它希望跟房地產基金合作能夠解決這個擔憂。

　　第三暫時公募基金和證券基金缺乏房地產投資管控的梯級團隊，它可以招聘下面的人，但是上面決策層都存在問題。

　　第四投資人對投資回報要求不太高，是公募基金和證券類投資基金的一個特點。因為它前段時間主要還是投資股票，股票不僅不高，甚至有可能本都賠了。這種情況下，對這種人投資需求不高，留有空間跟PE，房地產基金進行合作。

　　第五房地產基金的專業(yè)化管控比較放心，使得整個項目的中間過程能夠更安全，更加放心，更加透明。當然也使得收益逐漸的逼近。

　　第六如果有PE房地產基金當次級投資就會更加放心。這是私募房地產基金與公募基金的合作，這有一個框架表，這里有一個實例的事例，我們用PE私募基金既做次級投資，而且次級投資量比較大，達到了30%多，同時接受委托管理。公募基金管理的資產計劃是通過入股加委托貸款的方式，有安全的保障。私募基金通過分紅的方式去分享收益。時間關系，就不再多說了，謝謝大家！

　　主持人：謝謝李先生的圖文并茂的演講。接下來有請第四位演講嘉賓，是我們協(xié)信地產控股有限公司CEO劉愛明先生，掌聲有請。劉先生的演講題目是：新政調控與城鎮(zhèn)化下的房企機遇。劉先生，您的演講時間為20分鐘。

　　劉愛明：其實機遇任何時候都有，我理解有的時候不是因為什么調控，一個行業(yè)的發(fā)展，比如中國的房地產業(yè)也是20多年了，它本身自身的一些發(fā)展規(guī)律就會導致做一些轉型，做一些思考。這本身就意味著是一種機遇。論壇給我出的這么一個題目，叫調控與城鎮(zhèn)化的房企機遇。實際上我更愿意談的是事情本身的規(guī)律。

　　現(xiàn)在大家熱議的房地產新政，目的是穩(wěn)定房價。宏觀就不談了，談一些微觀的東西。大家談的比較多的抑制投資，投機的需求，二套房的需求，增加供給都是宏觀層面。我從微觀層面上，實際上我們經?？吹讲煌某鞘?，甚至是同一個城市，不同的區(qū)域，不同的板塊，所謂不同的板塊，經常會出現(xiàn)一種冰火兩重天，有的地方房價上漲的壓力很大，有的地方是根本漲不起來。所以經常“一刀切”調控的時候經常會有很多反對的聲音。其實中國的問題是比較復雜的，總有一些地方是冰，總有一些地方是火。造成這種原因，我們再往下分析深層次的原因，實際上我認為跟城鎮(zhèn)化本身有關系，實際上有的區(qū)域對人口的吸引力是強的，有的區(qū)域對人口的吸引力是弱的，所以我們也可以看到這個方面在區(qū)域經濟，在就業(yè)機會，在公共配套，由于這個方面，在空間上的失衡，所以導致了冰火兩重天的局面，所以也導致了全國在談房價，在談上漲壓力的時候，大家都炒得一塌糊涂。從城市建設這塊出來了很多現(xiàn)象，有的叫“大城市病”，同樣在大城市里面還有“稅城”，還有所謂的“鬼城”。所以我想從這個方面談一談，歷史上房地產二十多年出現(xiàn)了大量的“稅城”，還有這種“鬼城”生產與生活人為的隔離，使得區(qū)域缺乏發(fā)展活力以及發(fā)展的潛力。我理解這次我們提的新型城鎮(zhèn)化是要解決這些問題。其實我們回過頭去看很多問題的時候，比如房價這些事情實際上是過眼煙云，過去就過去了，實際上留給城市，留給城市市民的，留給我們后代的可能是很多遺憾，這個是行業(yè)更應該談的，更應該致力于思考的一些問題。比如原來會出現(xiàn)兩個極端，一個是產業(yè)發(fā)展，就是工業(yè)區(qū)，有產，無產。其實不光是工業(yè)區(qū)，北京的中關村所謂的總部基地也有點這個味道。非常好的地段，高端的寫字樓，但是在里面15分鐘找不到喝咖啡的地方，很遺憾，這是發(fā)生在北京中關村，全國幾乎是最貴的一個地方。這是一個方面的現(xiàn)象。

　　另外一方面我們又出現(xiàn)了叫有城無產，我們只有住宅，沒有產業(yè)。所以說出現(xiàn)了很多所謂的“稅城”。廣東的大亞灣，河北的燕郊，其實在非常多的地方還有，每個城市都會有這樣，你去看看小區(qū)，都會出現(xiàn)這樣的問題。這個不能不說是一種建設上的遺憾。其實我們也有做得比較好的，像蘇州工業(yè)園，其實它是一個工業(yè)園，但是實際上蘇州工業(yè)園成立一開始就明確了產業(yè)與城市共同發(fā)展的雙定位，是在制造業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)與居民生活和諧發(fā)展的大定位。實際上對大多數(shù)人來說，蘇州工業(yè)園不是工業(yè)，反而是生活，反而是極強的商業(yè)配套。時間關系就不細講，它有一個核心區(qū)，兩個行業(yè)，三大清水的商圈，四個功能服務的點。其實我們最早小到一種住區(qū)的配套，鄰里中心，實際上最早是從工業(yè)園區(qū)做出來，大到大的MALL，由園區(qū)直接來投資建設。這個我覺得它是一個成功的案例，蘇州工業(yè)園區(qū)的建設應該是蘇州市民的一種幸福，他可以享受一種高品質的生活。我們更多的城市如果出現(xiàn)這樣，其實房價是另外一個問題，建設留下來的是給我們后代永遠的一個財富。

　　所以這樣就談到了新型城鎮(zhèn)化，它并不是一個政策，我們反觀二十年過去建設的很多問題，我們的建設應該以人為核心，提不提，我們未來的建設都必須要以人為核心，以人口聚焦為總體思路，走集約、節(jié)能、生態(tài)的路，實現(xiàn)產業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設的融合。這個可能是我們核心要思考的問題。在戶籍、就業(yè)、居住、教育、醫(yī)療、購物、休閑、娛樂真正能打造一個樂園，這樣可能才是我們城鎮(zhèn)化真正的目的。所以在這個當中，比如說產業(yè)的集聚發(fā)展就很重要，我們必須改變有城無產，沒有產業(yè)實際上對人口的吸引力是不夠的，因為人要就業(yè)，其實我們在很多城市都能看到，有的是同一個城市，有的是跨過整個城市去上班，給交通都帶來非常大的壓力。產業(yè)的集聚發(fā)展，同樣城鎮(zhèn)化需要更多的公共配套，所有這些東西我理解都是以人為核心的，這次總理提出來以人為核心的一個城鎮(zhèn)化，實際上是順應了這樣一個形勢。房地產行業(yè)接下來發(fā)展也必須以人為核心。所以這樣在城鎮(zhèn)化當中就有非常多的機遇，但是同時對房企提出了更高的要求。中國的房地產過去二十幾年里面，一直處于基本上沒有競爭的狀態(tài)。所以大家經常說阿貓阿狗都能搞，房產的專業(yè)能力其實要求并不高，這是行業(yè)本身的一個悲劇。所以我覺得在未來當中必然的一個趨勢，對于我們產業(yè)這個行業(yè)的企業(yè)會提出一些更高的能力要求，這本身也是一個必然的趨勢。例如在舊城改造里面，需要比較多的商業(yè)運營的能力。因為它之所以要改造，就是因為這個方面缺乏，其實房子還是那個房子，只是住的面積，大小而已，最大的變化還是一種商業(yè)，生活的一種便利程度，包括衛(wèi)星城的建設，對產業(yè)和配套都有比較大的需求。需要我們參與當中的企業(yè)，在產住商綜合體這樣一些能力上，需要我們具備綜合能力，這樣我們才能適應未來發(fā)展的需求。

　　同樣在新區(qū)的建設上，我也接觸很多新區(qū)?，F(xiàn)在新一屆的政府也出來了，新書記出來會東南西北會挑一個方向往那兒打，往往賣得最好的地就是住宅的地，實際上政府也很清楚，那個地方需要的不是住宅。最好賣的地是住宅，最需要的地不是住宅?，F(xiàn)在可能再跟書記去談新區(qū)的地不那么容易，這和五年前，十年前不一樣的，可能更需要產業(yè)，更需要商業(yè)。這是城鎮(zhèn)化中間本身存在的一種機會，當然對于房產企業(yè)也提出比較高的專業(yè)能力。

　　對于房地產企業(yè)來說，應該順應這個要求來轉變角色和商業(yè)模式。實際傳統(tǒng)的開發(fā)商大多數(shù)以住宅為主的，在這塊對這種能力的要求是非常簡單的一種能力。在未來，我覺得更多需要向運營商和服務商去改變。傳統(tǒng)的房企它也有服務的內容，比較簡單的物業(yè)管理，可能是服務的一種內容。在未來這塊服務內容就會很多，可能開發(fā)商要轉變成運營商或者服務商，或者換一種角度，存在著大量的運營商和服務商的事，當然開發(fā)商還是做你開發(fā)商的事。通過這個來改變城市建設的局面。

　　最后要說幾句企業(yè)的事，我是協(xié)信的。其實我們也是基于這樣的思考，在企業(yè)戰(zhàn)略上作出一些轉變。我們在重慶住宅也做得比較多，以品質著稱，現(xiàn)在我們成功轉型為商業(yè)的運營商，我們新的星光系列，可能重慶的同志比較清楚，我們星光68是奢侈性的購物中心，星光時代是城市副中心的比較大型的，以年輕時尚消費為主的購物中心。星光天地是社區(qū)配套型的，這樣轉變成商業(yè)的運營商。同時我們也在實踐產業(yè)的運營和服務。這個圖片是重慶總部城，我們在無錫，上海也有類似的項目在運作。實際上它服務的對象已經變成了一種企業(yè)，其實不是客戶了，我們在重慶總部城這個項目里提出了綜合服務平臺，為這些企業(yè)提供六大方面的服務。就企業(yè)來說我們開始從戰(zhàn)略層面上轉型，我們想打造一個差異化的商業(yè)模式。這個細節(jié)我就不講，從住宅到商業(yè)，到產業(yè)，我們想多商業(yè)模式的集成，簡單來說可能是一種綜合開發(fā)，以經營和服務能力作為我們未來核心的競爭能力。所以這也是我自己的一些思考，我們企業(yè)的思考，以及企業(yè)在新的形勢下，我們作出來的一些轉型，用這個案例給大家分享一下。好，謝謝大家！

　　主持人：謝謝劉先生的演講。接下來有請的嘉賓，我們今天的第五位演講嘉賓，他是著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生。有請，賈先生演講的題目是：頂層制度：論房產稅試點與擴容。賈康先生的演講時間為25分鐘，有請。

　　賈康：謝謝主持人，大家好。抓緊時間談一談作為研究者，我們這次論壇所提出的頂層設計這個概念之下，我自己展開為頂層設計與先行先試，房地產稅試點與擴圍的改革哲理和漸進智慧，這個題目下的看法。

　　我們國家現(xiàn)在應該講關系到整個現(xiàn)代化命運的改革進入到了深水區(qū)，攻堅期。一大現(xiàn)實問題就是怎么樣沖破習總書記所說的，所謂利益固化的藩籬，化解既得利益的阻礙。這就需要有更大的決心和勇氣，需要有決策者的歷史擔當。像李克強總理講的不改革可能不犯錯誤，但要承擔歷史責任，也需要更高水平的頂層設計，更能夠連接改革目標和改革方向可行性的智慧。這種政治、戰(zhàn)略、全局的決策智慧，在十八大以后我們已經看到了。領導層他們很多講話的要點，是把決心和勇氣和可行性和方案必須把握的理想和現(xiàn)實之間的矛盾關系處理聯(lián)系在一起的。

　　現(xiàn)在我們就要考慮已經形成的既得利益是無處不在的，到處都是利益的交織，怎么樣在這方面處理好，改革要拿出更大的決心和勇氣，而且要體現(xiàn)更高的水平和智慧這個問題，實際上和我們社會大眾都有關系。我舉個例子，我們先不說房地產，先說說前段時間振動整個國家生活的霧霾，不是北京，是大半個中國都出現(xiàn)了霧霾的困擾。人人都對這個事情不滿，誰在霧霾的環(huán)境里面生活，都覺得非常的不幸福。終南山院后來說出了實情，更使人人對這個事情有一種畏懼和憤恨的感覺。因為它是在你無法選擇的情況下在危害你的健康。但是真正緩解霧霾的危機是個壓力，其實要靠什么呢？必須緩解由燃煤，汽車尾氣等等造成的霧霾的源頭，就是我們在工業(yè)化，城鎮(zhèn)化過程中間化學煙霧形成的來源。這就需要觸動既得利益的資源稅改革，打造長期的經濟杠桿等等這種必須要做的制度建設。但到了每個具體利益主體身上，我們聽的聲音態(tài)度上幾乎全是反對。企業(yè)說，搞資源稅增加稅賦，我們不干。那我們過的日子更困難了。個人說呢，我是私家車主，憑什么我要來更多的付出燃油稅，約束我自己的消費呀。你政府無能呀，具體到某些居民，聽到報紙上有的文章上資源稅改革有必要，但絕對不能把稅賦轉嫁給老百姓，那就舉雙手贊成，鼓掌歡呼，說這個觀點說得準確，說得好。實際上行得通嗎？如果稅賦不形成一種經濟利益的調整，不在整個產業(yè)鏈，從上游到中游，到下游傳導，它能起到大家發(fā)自內心的節(jié)能降耗，減少燃煤，約束自己盡可能的減少汽車燃油消耗這種經濟行為嗎？這些事情到了各個具體的利益主體身上，我們看到的就是，其實大家都有既得利益。我們在以后的生活中間，從長期趨勢來看，其實應該把窗戶紙捅破，挑明。中國在環(huán)境制約下，就是以后水會更貴，電、燃油會更貴，壟斷行業(yè)它所懼怕的，從煤到電的配套改革要觸動他的既得利益的改革，其實也是不可避免的。我們企業(yè)和個人以后要在節(jié)能降耗，減排的歷史過程中間出于長遠利益，大家一起約束自己的行為走向低碳化也是勢在必行的。這個例子其實可以說得很清楚，我們現(xiàn)在其實要真正尋求共贏，尋求整個（按照科學發(fā)展觀說的）可持續(xù)發(fā)展發(fā)面能夠真正出現(xiàn)，就要在諸如理順比價關系，建立正確的價格形成機制，破除過度壟斷，調整既得利益格局方面有實質性的動作和進展。中國已經到了幾乎任何一項改革都會觸動既得利益的階段，這就是中國現(xiàn)在的基本情況。

　　我們下面說說房產稅改革受到的一些相關因素的影響和制約，第一個應該說清楚，實際上中國居民住房自有率的水平是很高的。我們看到的數(shù)據(jù)有一個對比，中國居民的住房自有率的水平，有人說80%幾，有人說接近90%。當然這里面還得細分，但是這個大的數(shù)據(jù)首先看得出來，這里面現(xiàn)在還沒有人證偽，我們現(xiàn)在這個指標確實表現(xiàn)的，中國在居民住房自有率方面至少不低，但是同時差距在拉大。今天早上看到一條，現(xiàn)在還在廣泛流傳的信息。網上，微博上都在說，福布斯有一個調查結果披露，中國大眾富裕階層，按它統(tǒng)計1200萬以上，其中40%左右有3套以上的住房，他這種調查結果精確不精確，我們可以再討論，但是中國在住房率方面，自有率比較高的同時，差距在拉大，恐怕是一個基本的現(xiàn)實。

　　第二個我們需要討論的問題，住房上面遇到困難的人有沒有？絕對有，要么怎么會有這么大范圍的社會討論，這么到的公眾關注。住房遇到困難主要是什么人？現(xiàn)在最突出的是城鎮(zhèn)低收入階層和夾心層。城鎮(zhèn)低收入階層可不光是城市戶籍人口，已經涌入城市的兩億多，我們稱為農民工的人也要有地方住。以后幾十年城鎮(zhèn)化過程中間還有4億多人進入城鎮(zhèn)區(qū)域，他們也要有地方住。收入夾心層，現(xiàn)在看起來他自己覺得應該過體面的生活，但是等到買房的關口往往不行，千方百計買了房以后，仍然當房奴，很痛苦。更多的人是望房興嘆，有些實際的情況其實是大家都知道的常識。中國的社會心態(tài)里邊，比如說一個年輕白領，一個小伙子，進入工作崗位工作幾年，應該談婚論嫁了吧，有了心儀的女朋友，但是現(xiàn)在有種種力量要求他，你要能解決一套100多平米的房子，否則結婚免談。這種硬約束，我們在生活中是經?？梢杂^察到。這種壓力也是現(xiàn)在住房碰到困難的現(xiàn)實問題。你說我租房子行不行，很可能會回答說，女孩子說，哪怕我自己同意，我的家長不同意。這是現(xiàn)實的問題。

　　第三個問題我們要說清楚，我們的房地產業(yè)是不是國民經濟非常重要的組成部分，是不是支柱，那是你學術討論的問題。它的重要性一望而知，那么房地產業(yè)健康發(fā)展，顯然需要“雙軌”統(tǒng)籌框架下，既有保障軌，又有市場軌的雙軌統(tǒng)籌框架之下，市場軌上面，我們現(xiàn)在還在觀察的調控新政進行始終的制度建設，這些回避不了的。制度建設就包括了整合理順全流程，從我們的不動產的開發(fā)到住房的交易，到住房的保有，這各個環(huán)節(jié)上面的稅費。在這方面實際要進行的稅費改革也不可避免的要從住房的保有環(huán)節(jié)從無到有的構建，房產稅的制度框架。我反復強調，我雖然是力主要推進房產稅改革，但我一二再，再二三的說，我認為有關部門應該比較早的給全社會吃定心丸。中國的住房保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)，應該堅持只調節(jié)高端。時間關系就不展開調節(jié)高端的觀點了，但是我強調，這是我非常鮮明的觀點。在這種全套的稅費的協(xié)調中間，觸動既得利益是十分深重的?？赡茉蹅兇蠹叶伎梢愿惺艿剑f起來這么敏感，這么牽動感情，為什么？它就是拉動既得利益是一個非常非常典型的事情，而且也是牽一發(fā)而動全身。現(xiàn)在仍在熱議的國五條以后，關于交易環(huán)節(jié)嚴格的按照20%征稅，原來的框架都有，但過去有實際性的彈性處理，變通辦法就過去了。而現(xiàn)在一旦說二手房交易按20%的征收，很多人就感覺過不去了。你沒有實施細則，你又沒有配套，現(xiàn)在激發(fā)的是很多地方出現(xiàn)井噴式的搶政策末班車，在政策細則沒落地的時候，趕快成交，而且逼出了所謂離婚潮，這是始料不及的一種，現(xiàn)在政策信息應該講不配套造成的副作用。所以這種全面的協(xié)調配套牽一發(fā)而動全身的機制之下，必須處理好的頂層設計，從頭到尾的，瞻前顧后，通盤考慮，是一定要力求高水平的。

　　再往下說，對房地產稅討論這么多輪，反對的力量來自哪兒，我們直言不諱的說，第一開發(fā)商比較多的提出反對意見，有些代表人物。同時客觀講不是全部開發(fā)商都反對，比如潘石屹態(tài)度很鮮明，他認為三套以上的房產稅的征收是合理的。

　　第二我們看到有不少的學者反對，當然也不是全部。但是客觀的講反對的聲音往往比較高，比較大，能夠得到一片叫好的回應。

　　其實還有第三個角度，那就是在反對的聲音里面，有很大多的網民，其中大多數(shù)是年輕人，他們表示反對的意見，我也觀察了。反對者或者心生畏懼，或者是不明就理，本來說網上活躍的是年輕人，是低中收入階層。如果我們討論的房產稅是調整高端的話，本來不會跟他們有什么關系，他們應該在這個階段是住公租房，但是他心目中我只要有可能，我就要買自己的產權房。產權房這方面的稅，預期中間有這么一個事情，他覺得就有一個陰影和壓力，就要表明態(tài)度，堅決反對。所以心生畏懼和不明就理合在一起，客觀的來講存在著我們調控當局定心丸沒有送到位和相關的未來前景，個人的理解不同，見仁見智的錯綜復雜因素的。

　　第四個角度我覺得要比較直率的說，我們體制內的很多人，其實對房產稅改革是持反對態(tài)度的。為什么？我們就說說大實話，在當今的中國，從中央到地方是不是官員一般都有好房，大房，有不少人有多套房?？峙麓蠹叶疾粫磳@個判斷，我們看到披露的某些“房叔”，“房嬸”冰山的一角嘛。話又說回來，我們不說這種極端的，現(xiàn)在還說不清道不明，為什么一個人可以有30套，甚至更多套的房子。就是說有多套房子的官員，他是不是都搞了下面的為非作歹的事情，那可未必。我所在的政府系統(tǒng)實施房改的時候就說，摸了底以后就了解到，老同志手上自己實際掌握房源最多的是四套。怎么造成的？就各種歷史原因造成的。開始總得給他家庭一套，以后有房源可分配，有子女的再分一套，有所謂大兒大女的概念，有所謂多子女的概念，最多的就是4套?，F(xiàn)在改革過程中間，各個地方的辦法撲朔迷離，各有各的特點，有改善的方式，有各種各樣的名目，體制內的官員有多套房的情況不是少數(shù)。那么大家自然也形成畏懼，自然從自己的既得利益考慮，雖然他未必是不正當?shù)脕淼亩嗵追?，但是他就是寧肯說這方面能夠反對，能夠抵制的，我就要盡可能的，哪怕是不動聲色的以這種反對態(tài)度去阻擋這個事情。

　　那么我們再考慮一下，如果說要化解既得利益按總書記所說的，突破利益固化的藩籬，把這個事情往前推。這個路徑怎么走？我們注意到前一段時間已經有很有影響的一種建議，就是應該把重慶、上海兩地的試點先停下來，由人大立法以后審批通過，然后全國一起施行。那么實際情況會怎么樣？我首先想談：

　　第一這樣一個思路叫注重立法的思維，它的方向是對的。我們走向現(xiàn)代國家必須依法治國，依法治稅，而且必須更好的發(fā)揮人大的作用，我們必須促進法治水平規(guī)范程度的提高。

　　第二這個方向正確的同時，回到現(xiàn)實，在如此激烈的爭議和很多觀點的對抗之下，由人大它來解決立法問題，什么時候可操作，我們粗粗的設想一下，可能不是五年，十年能爭出眉目的問題。搞得不好，說得夸張一點，像反對派的一位教授說的，那是在中國150年以后的事了。我們觀察一下，就是已經在預算中間碰到的現(xiàn)實矛盾需要修改，現(xiàn)在已經是前后做了十幾年的努力，好不容易在上屆政府任期內，提出了修改的草案。第一稿大家關心的地方債的表述上面，正面提出了立法里面應該體現(xiàn)的陽光化的規(guī)則，但是有爭議。有爭議以后，在各種力量作用之下，居然出現(xiàn)了在第二審稿件上面把所有這些正面的表述一筆勾銷，退回到原有的預算法，也就是現(xiàn)行還在實行的預算法的一句話的表述。這種情況我曾經直言不諱的批評，屬于我們人大立法上的不作為，這種問題是中國的現(xiàn)實。如果按照某些人比較理想化的說法，由人大收回對于國務院的授權，所有的法規(guī)都在法的最高形態(tài)上形成規(guī)則，往下貫徹。那么我們已經看到的十八種稅里的絕大多數(shù)都還是暫行條例的情況怎么辦，這些暫行條例要升到法，可不是有一個良好愿望就行的，特別是現(xiàn)在存在如此激烈的矛盾沖突和帶有如此強烈感情色彩的觀點爭議的房產稅要立法的話，怎么把它的立法和中國的實際要改革推進相對接。我覺得誰也無法回避這個實際問題。所以你必須要考慮到，方向上人大要更嚴格掌握對國務院和部門的授權。但現(xiàn)實生活中間不可能一風吹，授權必須在轉軌過程中間的一席之地。在我們中國仍然處于急劇轉軌的時代，你要想把這些規(guī)則強行的稱作法，其實并沒有一個嚴肅的法所應該具有的成熟性和穩(wěn)定性，也就無法保證嚴肅性。這種現(xiàn)實的問題，是中國真正在這方面推進所面臨的真問題。

　　再往下說，一個強烈的對比，就是十八大之后，我們的改革機遇是極為寶貴，極為重要的。人們期盼了這么久，終于聽到了最高決策層給出一系列強烈的信號。這個改革的時間窗口有時不我待的性質。我們都在關注今年的改革文件突出什么重點，更多的注意力已經開始聚焦到了按照慣例應該形成的三中全會全面改革的指導文件。在這樣一個時間段上，關乎國家前途，民族命運，中國夢成敗的這樣的很多的改革事項，它的規(guī)則怎么制定，是等不起的。這就是我說的大勢化。

　　所以往下再進一步的做個小結，考慮到理想和現(xiàn)實之間的矛盾，我們有必要再次原引鄧小平的改革智慧。就是在對大方向有一個判斷之后，他叫不爭論，我們現(xiàn)在可以說少爭論，完全不爭論做不到，也是現(xiàn)在階段性的特點，必須進一步引導理性爭論的，但是要在改革的實際步驟方面，要減少爭論而允許先行先試。有些事情，形不成共識，總得允許先試一試吧。小平同志曾經強調要大膽的試，大膽的闖。習近平總書記就任之后第一次出行，離開北京，就是重走南巡路，使我們回想小平同志當年的改革智慧。在頂層規(guī)劃，一定要提高水平的同時，又要特別的給出強烈信號，要繼續(xù)允許摸著石頭過河，繼續(xù)鼓勵先行先試。小平同志當年在我們受到外部世界制裁的情況下，下決心要推出深滬兩地資本市場的股票交易所，他把話說到極端，總可以先試一試，試了不行以后，關掉就是了。他說這個話心里想的是要關掉它嗎？無非是把反對派說到你總得要我試一試，把他們推到墻角，如此而已。這樣的一種，我感覺在房產稅改革方面，有兩地敢為天下先的啟動改革試點，柔性切入這樣的實踐應該得到高度的肯定。要積極的考慮，中央文件已經屢次表明，前不久國務院批復的三部委關于收入分配的改革文件，再次申明的適時擴大房產稅試點范圍。所以在頂層規(guī)劃和先行先試的互動中間，房產稅是一個非常典型的改革案例。我認為在這個基本判斷之下，實際上也就重復一句話，按照官方的信息應該再次說一下，房產稅改革的方向已經鎖定，關鍵是怎么形成頂層規(guī)劃之下，允許先行先試的漸進路徑和進一步提高實施方案可行性的問題。

　　相關的應該強調的要點，第一這是一個多目標的漸進改革。抑制房產市場上的房價被炒作，泡沫化，這方面它應該有所貢獻，但是這個改革事關構建地方稅體系，落實省一下分稅制和漸進提升直接稅作用，優(yōu)化中國收入分配和財產配置格局等等我們值得追求的目標，它是一個多目標的改革事項。

　　接下來講第二點，這個改革的配套作用是基本定位，不可能起到一個定海神針式的解決全局問題的這么一個，有人似乎把它加以夸大描述的這種作用。它就是在配套改革當中是一個組成部分。中國現(xiàn)在錯綜復雜的房地產市場在具體表現(xiàn)上就是變量，一定要有頂層規(guī)劃的通盤考慮，但現(xiàn)實改革中間應該呼應著漸進往前推，逐漸使制度安排優(yōu)化。你不能想象任何一個政策措施，一招鮮的解決全局問題。房產稅同樣是，它在這里面你不要希望一個政策就是定海神針式的天下大地。但是另外一個角度，我們在明確了肯定稅不是萬能的哲理同時，又要充分認識到和加以肯定走向現(xiàn)代國家現(xiàn)代稅制，如果不把稅制改革納入改革的全局，又是萬萬不可能的。這樣的一些道理，我覺得需要我們在理性討論中間尋求共識。我的這些想法先匯報出來，請大家批評指正，謝謝！

　　主持人：有5分鐘回答我們嘉賓的時間，請各位嘉賓抓緊時間。

　　提問：賈所長你好，我有兩個問題：一個這次征收的20%的個人所得稅，但是我知道在95年的時候朱镕基出臺一個土地增值稅的跟這個關系很密切，為什么這次沒有采用土地增值稅的提法。這是第一個問題。

　　第二個問題，我的一個想法，在人大給政府立法授權方面，可不可以考慮制定新的法律，叫做“改革法”或者是“改革試點法”，對政府的授權有一些規(guī)范。

　　賈康：好的，你這兩個問題簡單回應一下。實際上我只能作為研究者來推測管理部門的一些邏輯。土地增值稅它是一個力度更大的稅種，他要把前一個環(huán)節(jié)和后一個環(huán)節(jié)認定以后，是超額累進的，可以高到很高的水平。現(xiàn)在我們所說到的20%是源于個人所得稅里面工薪收入之外的比較有普遍性的20%比例征收的政策上面，原來已有的設計。在20%征收上面，它跟土地增值稅類似的是需要說清楚后邊這個點跟前面的點相比，它有多大的所得額，也就是增值額，但是它沒有超額累計，對社會的沖擊相比之下要比土地增值稅要低得多。在現(xiàn)實生活中間很多人認為實際上難以操作，或者不可接受的。難以操作你怎么認清楚，我在賣房以后取得總的毛收入里面增值額是多大。我前面100萬買的，后邊200萬賣的，你看我增了100萬。對不起我這里邊還花了50萬的裝修呢，我的裝修到0哪去了，你都算我增值額，我不服氣，可能當局就說，你要拿出全套的原始憑證證明你50萬的增收。他說我怎么可能每個發(fā)票都留著呢，那可能就談不攏。談不攏，稅務機關跟納稅人之間可能產生火星四冒的狀態(tài)，天天吵，吵服怎么辦，這個稅征起來就非常棘手。

　　另外在法理上也有很多說不清楚的事情。有人說在這里面你光看我的裝修不行，我還有大量的投入，我自己花的時間，我也很寶貴。越扯越扯不清楚，增值額怎么定如果扯不清楚，那么我們過去看到很多地方實際的情況，就是找到簡便征收辦法。簡便征收辦法幾乎已經是一個通用模式。就是你現(xiàn)在賣出去以后總量按1%，有的地方1.5%，原則上1%-3%，你交了這個錢，完事，這個稅就過了。這就是潛規(guī)則以后，這是實施細則的明規(guī)則?，F(xiàn)在實際的沖突是真正？原有的政策框架里面，如果說土地增值稅根本無法想象，20%的征收，實際上主導是由簡便征收辦法去解決問題?，F(xiàn)在一下給出信息要嚴格按照20%征收，大家覺得這個事情沖擊太大。這才逼出了一個政策沒有落地之前，搭末班車這種帶有社會恐慌心理，井噴式的趕快成交，為了成交突破一些具體明確障礙的離婚潮。這里面我前面已經說到了，他再次提示我了，牽一發(fā)而動全身的情況下，最好通盤想好。最有政策水平，應該現(xiàn)在把整個流程的各種稅費一起整合，哪怕做不到一下子全都通盤協(xié)調，關鍵的一些要素，前面朱中一老師說到的，原來政策框架里面有時間因素，你現(xiàn)在能不能比較早的把時間因素配清楚，讓大家心里面有個判斷。還還想優(yōu)化什么因素，能不能一起想好了以后，在政策精神公布的同時，很快細則就出來。我們現(xiàn)在恰恰碰到的問題就是，大家已經熱鬧了這么一大陣子，還沒有看到可操作的具體細則。

　　您說到的第二個問題，在改革方面要設法同樣是這個問題，爭論不休這個法什么時候能出來，出臺之后很籠統(tǒng)的一些大原則的東西，這樣一些概念實際上是不是又是一種“走形式”的因素比較多。如果說改革的總體來說，它的內在精神是什么？其實就應該允許創(chuàng)新，允許在現(xiàn)有法規(guī)體系里有突破。你再要一個《改革法》來罩著它，我個人認為實際價值不大。這里面很多事情要政治家考量的，要突破，你可能就成為改革的犧牲品。但我們反復的觀察到，中國畢竟有這么一些人，他的偏好更多出于公心，更多的考慮敢為天下先的去爭求實現(xiàn)一些理想化的東西。理想跟現(xiàn)實之間的矛盾，是需要他們斟酌以后掌握分寸的。改革法根本沒法，稍微清晰一點規(guī)定這些敏感問題。如果我們從大的歷史哲理來說，法無定法而后知，非法法也。人類社會發(fā)展就是不斷突破現(xiàn)行的明規(guī)則，而不斷的在法治的追求上面把創(chuàng)新過程中間可以穩(wěn)定的東西，通過法的形式加以嚴肅的規(guī)范的表述。這個過程在中國是有特別明顯的轉軌特征和加劇形成復雜博弈的特征。我們的一個《憲法》，改革開放以來已經幾輪修憲，現(xiàn)在大家滿意嗎？也不敢說普遍滿意，而更實際的是幾輪修正，有的憲法現(xiàn)在更多不是在怎么修正它，而是怎么嚴格實行它。真正要把《憲法》落實得好，有的人說，實際上就等于要在中國推行一個全面的，帶有政治體制改革要素的配套改革，這個話有一定道理。我們《憲法》說得明明白白的一些東西，怎么在生活中落地，這是巨大的挑戰(zhàn)。這個想法僅供參考。

　　提問：賈所長你好，我是來自復地重慶公司的吳曉。眾所周知房產稅從2011年在重慶試點了將近兩年多了，請你簡要評價一下房產稅在重慶試點取得的效果，以及預測一下未來的政策方向，謝謝。

　　賈康：謝謝，這方面我還要向在座的各位請教，因為了解信息很有限。我也理解兩地的官方非常謹慎，輕易不表態(tài)。但我注意到，應該是在半年多以前，各家主要的報紙，我們過去所說到的像最權威的人民日報、經濟日報、光明日報等等，都發(fā)了一個通稿，我認為就是官方態(tài)度。對兩地改革試點作出了充分肯定的評價，我認為里面的論據(jù)總體來說是客觀的，大家感興趣可以在網上搜一下。

　　我個人基本的評價，首這兩地的試點，首先要肯定，他們是敢為天下先的，符合鄧小平改革的精神哲理的突破。首先從無變有，從原來保有環(huán)節(jié)上完全無稅，現(xiàn)在現(xiàn)在在局部試點，讓它建一個制度框架，變成有稅，這符合中國走向現(xiàn)代國家，發(fā)展現(xiàn)代稅制的一個基本大方向。

　　第二不能簡單的看某一點來評價這兩地改革試點的范圍，有的人只看稅收增加了多少，我覺得這是非常皮象的看法。上海說第一年征了快20個億，第二年征了快30個億，但占它整個盤子的比重很低。重慶說只征了1億多，在他盤子里更低，似乎就是這個改革沒什么用的表現(xiàn)。不對嘛，而這個改革開始切入真的不是在這兩個地方稀罕這點財政收入。就是在決策層上認為，有必要通過這兩個地方的試點先建制度框架，所以以開始稅收收得不多為依據(jù)，說改革不起作用是非常片面和表象的看法。以后的后勁不言而喻，還長得很。

　　第二是說沒有看到這兩個地方推出改革試點以后，房價應聲而落。這就要多說幾句話，有什么力量能改變中國城鎮(zhèn)化水平現(xiàn)在實際上只有38%，以后要一路走高到70-80%區(qū)間，這個過程才變得比較趨緩。這幾十年歷史過程中間，中心區(qū)商品房，產權房房價的上揚曲線，沒有任何力量能改變。前面朱會長說了，一種觀點是似是而非的，說九輪調控，越調越高，說這個房價調高，似乎是調控無能所造成的。不對的，你要反問如果沒有這些輪的調控，這個房價要瘋狂到什么樣的狀態(tài)，肆無忌憚的炒作會怎么樣繼續(xù)延伸它的內在邏輯，這才是真問題。那么從重慶，上海兩地試點之后，我們聽到的信息，高端房產的成交規(guī)模在收斂，房價在趨于穩(wěn)定，這就是正效應，這個正效應是很容易判斷出來的。你不能要求上海所謂增量調節(jié)，重慶是很有限的，花園洋房也就是獨立別墅的存量才調節(jié)這個稅。造成這兩地房價多么明顯的往下調整，我也深信這兩地的房價如果大幅度的往下調整，絕對不是決策層的本意，那樣會對社會生活帶來很多的負面影響，哪怕你是擠泡沫，你也必須柔性的擠，漸進的擠，完全沒有必要一落千丈式的回調。那么這樣以來，就正面肯定了。我們可以通過經濟分析證明，它對房價是產生了，使它走向平穩(wěn)，減少泡沫的正面效應。

　　還有其他很多值得肯定的地方，比如重慶的改革方案里面，我覺得有一個今后其他的改革試點方案，不論怎么設計都要吸取的，調節(jié)高端的重要原則。重慶是動了存量，比上海表面看起來更激進。但是就是轄區(qū)之內3千多套獨立別墅納入調整的范圍。這3千多套獨立別墅，有人說很難呀，人家要跟你玩命呀。實際情況聽來不是這樣，幾乎100%都收到了。為什么呢？這些人是真正的先富起來的典型，住著獨立別墅，他不會在乎這一年給你交過一萬多，兩萬多的稅，而且非常人性化的，我認為符合我前面所說到的，即使這種頂尖的獨立別墅，180平米是起征點。假定你這個獨立約束就是180平米，你同樣一分錢稅也不用交。這個原則的精神實質，我認為是非常重要的，我反復強調，再強調一遍，應該比照這個精神實質，設計以后的改革方案，就是堅持調節(jié)高端。再怎么富裕的人，他第一個基本單位可以扣在外，具體什么方式，大家可以討論。還有什么正面效應值得肯定，這兩地試點里邊，你說上海說只調節(jié)存量，實際上你要有動作出手去增加增量，就會把存量一起拉進來。因為上海的同志說，有把握在這些年已經有數(shù)據(jù)的情況下，誰出售買房，馬上把他原來的存量房一起調出來，設定需要怎么樣按照稅率對它多少多少面積加以調節(jié)，這樣一種作用不值得肯定嗎？稱為增量，實際上拉動了一部分存量一起受調節(jié)。還有上海提出我這里0.4%，0.6這樣一個具體的稅率差異，那么所有在浦西以外周邊區(qū)域買房的，明確說就是從低。但是中心區(qū)對不起，要0.6從高，就這么一點微小的差異，他們的管理層非常欣慰的說，看到了多年沒見到過的調節(jié)效果。說多少年，他們過去都希望，新的買主把注意力引到周邊去，這樣更合理的形成上海土地開發(fā)利用的布局。但是過去的老百姓認同的，民間認同的是“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，過去首選中心區(qū)，中心區(qū)的房價就更有往上沖的需求拉動。現(xiàn)在好了，就這么0.2這么微小的一個經濟杠桿上的差異，大量的成交現(xiàn)在引到周邊區(qū)域。這是他們管理層在私下討論的時候，非常欣慰說到一個正面的效應。諸如此類的事情還有很多。我不能占大家更多的時間了，總體一句話，我認為對兩地的試點，現(xiàn)在我們更需要的不是在這里面吹毛求疵找他們的毛病，首先要肯定這兩地試點，對于中國無可避免的，優(yōu)化稅制體制，建設現(xiàn)代國家歷史進程的貢獻。謝謝大家。

　　主持人：謝謝賈所長精彩的演講，請稍做休息。

（審校：劉滿桃）