招商想在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破，還需繼續(xù)整合，待時機成熟，再打包注入之前收購的東力控股。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 在2012年實現(xiàn)銷售額的大幅增長后，招商地產(chǎn)又開始了在商業(yè)地產(chǎn)方面的調(diào)整。

　　日前，招商地產(chǎn)旗下專營商業(yè)地產(chǎn)的招商商置發(fā)布新的產(chǎn)品線：一是海上世界系列大型城市綜合體；二是花園城中心系列區(qū)域型購物中心；三是在核心城市試點舊工業(yè)區(qū)舊改，包括在深圳的南海意庫、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，在廣州的金山谷、清華科技園等。

　　另外，招商地產(chǎn)還將啟動美倫系列，包括服務(wù)性公寓、美倫山莊、美倫酒店為核心的旅游和健康地產(chǎn)；同時還將增加以招商局廣場為核心的持有型寫字樓。

　　相比以往，招商地產(chǎn)此次公布的商業(yè)產(chǎn)品線更為細致，不僅將招商局廣場單列出來，并且在今年還將有多個商業(yè)項目面市。

　　據(jù)了解，招商地產(chǎn)位于北京東三環(huán)的康萊德酒店、廈門招商美侖山莊已經(jīng)呈現(xiàn)，深圳海上世界在今年“五一”以后會有商家陸續(xù)營業(yè)，希爾頓酒店將開業(yè)，招商局廣場也會開始入住。

　　整合商業(yè)

　　其實，自2011年開始，招商地產(chǎn)便開始著手商業(yè)地產(chǎn)方面的整合。

　　是年3月，招商地產(chǎn)宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，形成“住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有”的綜合服務(wù)開發(fā)模式。

　　為實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，同時考慮眾多項目開發(fā)帶來的資金壓力，招商地產(chǎn)還嘗試了各種各樣的合作開發(fā)模式。如清華科技園，是與大學合作開發(fā)；深圳的光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，則與當?shù)卣献鳌?/p>

　　而在人員配置方面，招商地產(chǎn)還空降了具有商業(yè)地產(chǎn)背景的張林任招商商置總經(jīng)理。畢業(yè)于清華大學的張林，此前曾任百安居(中國)投資有限公司執(zhí)行副總裁、深圳中航集團中航投資發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理等要職。

　　在接手招商商置后，張林曾公開表示，商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)所占的比例今后會進一步提高，希望5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?？商岣叩?0%的比例。

　　但是，從實際發(fā)展情況來看，自高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)以來，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展卻并不如意，其打造的商業(yè)地產(chǎn)項目大多集中在深圳蛇口區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)品牌資源的整合也較慢，至今并未走向全國。

　　而此次招商地產(chǎn)重新公布商業(yè)產(chǎn)品線，在相關(guān)分析師看來，還是宣傳作用大于實際成效。“相比而言，招商地產(chǎn)目前的商業(yè)規(guī)模并不大，短期內(nèi)對業(yè)績的增長影響較小，千億規(guī)模的實現(xiàn)更多還是需要住宅的貢獻。”

　　該分析師還表示，招商此舉在一定程度上能使旗下商業(yè)項目在質(zhì)量上有所提高，如果像類似海上世界的綜合體運營比較好，對周邊住宅項目價值的提升也會起到積極作用。

　　分拆上市

　　雖然外界并不看好招商此次商業(yè)產(chǎn)品線的重新調(diào)整，但從長遠來看，招商此舉卻能為商業(yè)地產(chǎn)今后的分拆上市打下基礎(chǔ)。

　　上述分析師就提到，招商地產(chǎn)想在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破，還需要繼續(xù)整合，待時機成熟，再將這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目注入2012上半年收購的東力控股，從而實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)在港打包上市的計劃。

　　2012年5月，招商地產(chǎn)曾對外宣布，以1.99億港元收購在港上市的東力控股70.18%已發(fā)行股本。當時外界均認為，招商地產(chǎn)此舉意在建立境外融資平臺，而這一平臺將成為招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體。

　　然而從收購至今，雖然招商地產(chǎn)并未公布東力控股將如何改制的進一步消息，但在當前內(nèi)地對上市房企的融資硬約束政策下，招商地產(chǎn)要在內(nèi)地資本市場融資幾無可能。

　　一位從事商業(yè)地產(chǎn)的研究人士曾說道，就招商地產(chǎn)的商業(yè)項目而言，每個項目所占用的資金都很大，而商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)也會積壓資金，如果想要更快發(fā)展，則需要尋求更大的資金空間去支持。因而分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在H股上市，是做大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的必然之舉。

　　上述人士還認為，香港的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，香港資本市場對于有持續(xù)增值潛力的商業(yè)物業(yè)公司都較為追捧。同時，由于招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)背后有招商局集團的支持，于資本市場而言有巨大的想象空間。

　　另外，盡管招商地產(chǎn)在2012年銷售額創(chuàng)歷史新高，但相對其規(guī)模拿地也偏多，竣工面積將隨大之幅增長，如今年計劃銷售偏低的話，其庫存壓力會繼續(xù)上升，這對其資金能力也將是不小的考驗。

　　而除了資金瓶頸，招商地產(chǎn)還面臨商業(yè)地產(chǎn)運營的難題。

　　分析認為，其實對于招商而言，登陸香港資本市場除了融資需求外，還可以吸收香港較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，借此平臺可提高自身在商業(yè)地產(chǎn)上的開發(fā)和管理水平。