　　數(shù)據(jù)披露，2012年度萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價為11,295元/平方米，較2011年下降10.1%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，結(jié)算凈利率13.08%，分別較2011年下降2.95%及1.93%。

　　業(yè)績盤點(diǎn)

　　公告披露，2012年，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

　　分區(qū)域來看，以珠三角為核心的廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積412.8萬平方米，銷售金額468.2億元；以長三角為核心的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積255.7萬平方米，銷售金額329.7億元。

　　以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積346.0萬平方米，銷售金額369.9億元；以中西部中心城市組成的成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積281.1萬平方米，銷售金額244.5億元。

　　截至2012年末，萬科合并報表范圍內(nèi)已銷售未結(jié)算資源面積合計1354.9萬平方米，對應(yīng)合同金額1436.5億元，較2011年末分別增長24.8%和17.6%。

　　2012年，萬科實(shí)現(xiàn)新開工面積1433萬平方米，實(shí)現(xiàn)竣工面積979萬平方米，分別較年初計劃增長7.9%及10.0%。

　　萬科透露，計劃2013年公司房屋交付量預(yù)計將超過11萬套?，F(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計將實(shí)現(xiàn)開工面積1653萬平方米，實(shí)現(xiàn)竣工面積1290萬平方米。

　　報告期內(nèi)，萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目78個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約624萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1589萬平方米），平均樓面地價約2790元/平方米。此外，參與城市更新改造類項(xiàng)目1個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約6萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約33萬平方米），預(yù)計平均樓面綜合改造成本和地價約3,800元/平方米。

　　截至報告期末，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目按權(quán)益計算的建筑面積合計3947萬平方米，較年初3277萬平方米有所增長，可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。

　　此外，報告期末萬科參與舊城改造的項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，萬科權(quán)益建筑面積約303萬平方米，也較年初有所增長。

　　財務(wù)表現(xiàn)

　　雖然結(jié)算利潤有所下滑，但報告期內(nèi)，萬科卻錄得全面攤薄凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到19.66%，同比增1.49%，為近十年來最高水平。

　　萬科董秘譚華杰表示，這一方面是因?yàn)楣窘?jīng)營效率的提升，一定程度上克服了2011年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響，另一方面與公司近年來全面推進(jìn)裝修房戰(zhàn)略有關(guān)，裝修業(yè)務(wù)的利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

　　報告另披露，由于預(yù)收賬款由2011年底的1111.0億元增長至1310.2億元，截至2012年底，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.3%，較2011年的77.1%增加1.2%。

　　但萬科指出，預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報告期末，公司的凈負(fù)債率為23.5%。

　　期末，萬科共有存貨達(dá)到2551.64億元。各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）159.9億元，占比6.27%；在建開發(fā)產(chǎn)品1622.2億元（其中包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比63.57%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對應(yīng)規(guī)劃中項(xiàng)目）767.3億元，占比30.07%。

　　截至報告期末，萬科持有貨幣資金522.9億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額355.6億元。其中截至2012年末，萬科一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為256.25億元，較上年同期有所上升。

　　同時，萬科亦在年報中披露了公司在商業(yè)地產(chǎn)及海外投資的相關(guān)情況。

　　萬科表示，2013年1月，公司在北京成立了商用地產(chǎn)管理部，未來公司將對旗下各類商用資源進(jìn)行整合，圍繞住宅，發(fā)揮商住協(xié)同效應(yīng)，逐步探索適合公司發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　此外，萬科于2012年亦成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，在全球范圍內(nèi)展開考察和調(diào)研。2013年初，通過和當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商合作的方式，進(jìn)入香港、美國市場。

　　萬科表示，目前，公司在國際化業(yè)務(wù)拓展方面還處在試水和學(xué)習(xí)階段，未來一段時期，相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)模仍會控制在合理范圍內(nèi)。

　　“通過國際化業(yè)務(wù)嘗試，公司將獲得實(shí)地認(rèn)識和理解海外成熟市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會，并將逐步培養(yǎng)自身海外業(yè)務(wù)能力。和國際優(yōu)秀同行的合作交流，對于提升公司在產(chǎn)品設(shè)計、客戶需求理解、精細(xì)化管理等方面的專業(yè)能力也將起到積極作用。”

（審校：勞蓉蓉）