僅從兩個土地一級開發(fā)項目來看，云南城投依然面臨諸多風險，之后的投資回報如何兌現(xiàn)也是疑問重重。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 對以土地一級開發(fā)為核心業(yè)務的云南城投而言，后續(xù)土地的出讓情況及如何與政府分成，將是其項目成敗的關鍵。

　　1月29日晚間，云南城投發(fā)布系列公告，該公司及下屬安盛創(chuàng)享擬參股或設立多個一級開發(fā)和二級開發(fā)項目公司，分別在重慶、蘭州及遼寧海城市運營三個地產(chǎn)項目，項目總投資高達120億元。

　　相對于之前在昆明的環(huán)湖路項目，此次三個省外項目云南城投將采取全新的運營模式，包括在土地一級開發(fā)方面進行品牌輸出、以及對項目進行“股權+債權”投資。

　　省外求變

　　從具體項目來看，云南城投旗下安盛創(chuàng)享將與深圳百富東方、華元置業(yè)、北京天安佳盈置業(yè)成立一家投資公司，注冊資本為1億元，安盛創(chuàng)享出資4000萬元，占股40%。投資公司擬啟動重慶璧山項目，總投資約68億元。

　　另外，天安佳盈擬出資1億元在重慶市璧山縣設立全資子公司“重慶天安云城兩山投資有限公司”，依托云城兩山開發(fā)運營重慶璧山項目，并在簽訂土地出讓合同后無條件同意將所持有的云城兩山85%股權平價轉讓給投資公司。

　　云南城投表示，通過此次成立投資公司，有利于公司走出云南，布局全國市場。

　　相關分析也認為，此次投資一方面是云南城投通過成立項目公司，探索“股權+債權”新運營模式，這可增加其項目融資渠道，并通過合作伙伴的經(jīng)驗降低投資風險。

　　此外，云南城投還擬介入位于遼寧海城市高鐵新城面積約1.18萬畝土地一級開發(fā)項目。與以往不同的是，云南城投一改過去獨自開發(fā)的風格，與當?shù)毓竞腺Y開發(fā)，出資比例僅占20%。

　　云南城投透露，公司擬與海城市東盛房屋開發(fā)有限公司共同出資設立項目公司。項目公司注冊資本為5000萬元，云南城投認繳出資1000萬元，占項目公司出資比例20%。

　　據(jù)悉，高鐵新城項目共涉及各類地上部分拆遷面積總計約220萬平方米，土地一級開發(fā)總成本約40億元。在項目運作過程中，云南城投方面需要做的僅僅是對項目公司進行業(yè)務指導，同時允許項目公司使用云南城投品牌。而項目公司獲得項目開發(fā)收益后，雙方按持股比例分配利潤。

　　對于云南城投此舉，市場分析認為，此次該公司僅僅輸出“云南城投”的品牌，一方面不會對公司造成太大財務壓力。另一方面又可以得到固定比例的收益分成，這種模式未來可能被經(jīng)常采用。

　　除重慶和遼寧項目外，云南城投還將土地一級開發(fā)的觸角伸到了西北的蘭州。

　　云南城投表示，安盛創(chuàng)享擬與重慶小天鵝及貴州交通工程有限公司共同投資蘭州徐家灣片區(qū)舊城改造項目，項目一級開發(fā)總投資約為27億元。

　　具體而言，安盛創(chuàng)享出資6000萬元認購蘭州小天鵝部分新增注冊資本，持有蘭州小天鵝60%的股權，并由安盛創(chuàng)享按每年14%的利率標準向蘭州小天鵝提供不超過12億元的股東貸款，用于項目后續(xù)建設。

　　云南城投指出，該項目各項經(jīng)濟指標均高于市場一般水平，具備經(jīng)濟可行性，但拆遷工作將是該項目能否順利推進的關鍵要素，目前已開展了前期工作，不過僅完成了拆遷摸底調(diào)查及拆遷實施方案的對接工作。

　　環(huán)湖路之困

　　縱觀云南城投此次布局的三個省外項目，均采取了不同于以往的方式，而盡管總投資額巨大，市場分析卻均認為不會對其造成太大的財務壓力。

　　不過，僅從兩個土地一級開發(fā)項目來看，云南城投依然面臨諸多風險，之后的投資回報如何兌現(xiàn)也是疑問重重。

　　一位券商分析人士就指出，一直以來，土地一級開發(fā)企業(yè)在土地出讓后的收益確認時間、收益比例上都存在變數(shù)，如果后續(xù)地塊能以合理價格順利成交，還能緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。但如果資金遲遲不到位，則未來壓力將凸顯，公司的二級開發(fā)也會受到限制。

　　而正是基于這些不確定因素，才使得云南城投近年來的資金壓力越來越大，因為其投入近70億元的昆明環(huán)湖東路一級開發(fā)項目收益甚微。

　　今年1月7日，昆明環(huán)湖東路項目雖然成功出讓6宗地塊，總成交額29.84億元，但卻全部底價成交，且全部由云南城投旗下的子公司或者其參股公司競得。

　　當時市場消息就指出，由于上述土地都將由云南城投子公司開發(fā)建設，之后的收入確認時間將難以保證。同時，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長。

　　而在此之前，環(huán)湖東路一級開發(fā)項目的土地出讓一直不順利，即使地塊成功出讓但成交價都比較低，大多數(shù)地塊甚至直接流拍。這也使得云南城投的收入遲遲沒有得到回報，進而導致其業(yè)績增長乏力。

　　此外，由于資金不足，云南城投在二級土地開發(fā)上也大受限制，其在具體項目運營、操作方面少有成功案例。

　　據(jù)此，分析人士就認為，云南城投應該是基于環(huán)湖路的窘境，才會在目前省外新拓展的項目上采取全新運營模式，其主要還是擔心重蹈環(huán)湖路的覆轍。

　　但是，該人士還指出，作為城市開發(fā)用地，在一級開發(fā)和二級開發(fā)過程中，政府的主導作用都不容置疑，但云南城投在昆明大本營，不管是政府關系還是自身實力都占優(yōu)的情況下，依然未能形成突破，那么在其首次進入的蘭州、遼寧市場進行一級開發(fā)，其項目前景更加不容樂觀。