中國未來的新型城鎮(zhèn)化其本質(zhì)不再是土地城鎮(zhèn)化，因此意味著它并不必然支持房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)高速粗放增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從某種意義上講，中國過去的城鎮(zhèn)化本身只是房地產(chǎn)化的結(jié)果，而未必是房地產(chǎn)增長(zhǎng)的源泉。而且，不管未來中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式如何轉(zhuǎn)型，越來越依賴負(fù)債來獲得增長(zhǎng)似乎已成定局，這將給未來中國的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)帶來深刻變局。

　　2013開年以來，在參與各政府與企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略研討會(huì)上，地方官員和董事長(zhǎng)們似乎有一個(gè)共同的判斷：新一屆中央政府所力推的城鎮(zhèn)化政策將大利好房地產(chǎn)業(yè)，中國因?yàn)槌擎?zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)還有二十年的黃金發(fā)展期?；谶@個(gè)判斷和土地財(cái)政以及政績(jī)要求，政府官員和大型企業(yè)集團(tuán)又在鋪排新一輪圈地藍(lán)圖和造城夢(mèng)想。

　　我總直覺城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的邏輯關(guān)系不會(huì)這么簡(jiǎn)單，利用年初的幾個(gè)假日，有針對(duì)性地批閱了一些較嚴(yán)肅的材料，并進(jìn)行了深入思考，發(fā)現(xiàn)這種簡(jiǎn)單邏輯是缺乏獨(dú)立思考的從眾思維，在戰(zhàn)略制定中如果不高度重視這個(gè)問題，就有可能導(dǎo)致災(zāi)難性的后果。

　　首先，我們要厘清目前中國城鎮(zhèn)化的真實(shí)狀況究竟是如何的？

　　關(guān)于中國城鎮(zhèn)化的真實(shí)狀況一直有爭(zhēng)議，但近讀李迅雷的一篇文章《城鎮(zhèn)化：中國經(jīng)濟(jì)再增長(zhǎng)的動(dòng)力或阻力？》，覺得文中觀點(diǎn)值得采信。

　　結(jié)合筆者的城鎮(zhèn)策劃實(shí)踐，筆者比較認(rèn)同他的分析。這篇文章中提出一個(gè)重要觀點(diǎn)：從農(nóng)村看城市——中國或已步入城鎮(zhèn)化的后期。中國目前實(shí)際的城鎮(zhèn)化率已達(dá)60%，未來可向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力數(shù)量約0.5億了。如果我們認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)，那么對(duì)于與未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的被城鎮(zhèn)化空間就要重新評(píng)估，被城鎮(zhèn)化的時(shí)間長(zhǎng)度也要重新評(píng)估。

　　目前官方按常住人口概念計(jì)算并公布的城鎮(zhèn)化率為51%，有不少學(xué)者甚至認(rèn)為按戶籍人口計(jì)算，中國的城鎮(zhèn)化率只有30%左右，基于這兩個(gè)數(shù)據(jù)，他們得出的結(jié)論是：按所謂的城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%的國際標(biāo)準(zhǔn)，中國城鎮(zhèn)化之路至少還可以延續(xù)20年。

　　而李迅雷是這樣分析的：如果換一種角度看城鎮(zhèn)化水平，去農(nóng)村調(diào)研看看中國的“農(nóng)村化率”，會(huì)發(fā)現(xiàn)農(nóng)村的青壯年人口已經(jīng)非常少了，而城鎮(zhèn)化率=1-農(nóng)村化率。如果農(nóng)村化率很低，則意味著城鎮(zhèn)化率較高。

　　他發(fā)現(xiàn)官方公布的第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口，主要是從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人數(shù)，被大大高估了。如2011年國家統(tǒng)計(jì)局公布的第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口為2.66億，扣除城鎮(zhèn)從事第一產(chǎn)業(yè)的360萬人之后，農(nóng)村從事第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)約為2.62億。但這2.62億農(nóng)村勞動(dòng)力中，究竟有多少是全職從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，又有多少是兼職從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，官方并沒有作出說明。但從農(nóng)民純收入的構(gòu)成看，有接近40%的收入是工資性收入，可見有很多被納入“第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)人口”的，實(shí)際上主要是從事非農(nóng)職業(yè)，而這部分人的數(shù)量約有8000萬。因此他最后得出的結(jié)論是，目前中國在農(nóng)村主要從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的人口大約只有1.6億左右，比官方公布數(shù)據(jù)少了1個(gè)億，而未來農(nóng)村可向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力數(shù)量大約只有4000-6000萬。

　　如果城鎮(zhèn)化不以常住人口(在某地居住六個(gè)月以上)的概念來劃分，而是以“城鎮(zhèn)非就業(yè)人口”加上“全國非農(nóng)就業(yè)人口”除以全國總?cè)丝趤砉浪愠擎?zhèn)化率，則2011年中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60%了。

　　這意味著，到2020年前后，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程就大致結(jié)束了，目前中國或許已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化的后期；這也意味著，我們所憧憬的拉動(dòng)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化因素，其動(dòng)力已比較有限；這也意味著，房地產(chǎn)業(yè)已開始向夕陽產(chǎn)業(yè)滑移。

　　其次，我們要厘清未來中國城鎮(zhèn)化中，進(jìn)城農(nóng)民對(duì)房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)影響是如何的？

　　李迅雷也做了一些分析：有人說城鎮(zhèn)化會(huì)導(dǎo)致更多的購房等消費(fèi)需求，從而成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最大內(nèi)需，那么，為何過去30年的城鎮(zhèn)化過程沒有讓農(nóng)民工成為買房群體呢？統(tǒng)計(jì)顯示，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的自有住房擁有率只有0.7%，幾乎等于零。而未來面對(duì)高房?jī)r(jià)，農(nóng)民工更沒有購買能力，只有靠政府提供廉租房等公共產(chǎn)品，而目前政府所能提供的保障房連城市戶籍的低收入群體都難以完全滿足。

　　對(duì)他這個(gè)分析，筆者有不同的看法：因?yàn)椴惶宄慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自哪里，但從筆者城鎮(zhèn)開發(fā)的具體實(shí)踐來看，三線城市尤其是四、五線城鎮(zhèn)的購房主體肯定是進(jìn)城農(nóng)民，這點(diǎn)是毋容置疑的。但進(jìn)城農(nóng)民的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)趕不上造城的速度和房?jī)r(jià)的上漲速度，這點(diǎn)也是可以概略判斷的。有數(shù)據(jù)分析報(bào)告也指出，隨著土地城鎮(zhèn)化的加速，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在有效需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于難以吸引外來人口進(jìn)入，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng)，部分城鎮(zhèn)存在房地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)。

　　這意味著，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，“城市化”的農(nóng)民的剛需已成偽剛需，“城鎮(zhèn)化”的農(nóng)民的剛需在衰減。在這里我們順便點(diǎn)出，中國從“城市化”向“城鎮(zhèn)化”的文字稱謂變化實(shí)際上已揭示了城市化內(nèi)涵的嬗變，在英語詞匯中這兩個(gè)意思是一樣的，明白這點(diǎn)其實(shí)是很重要的。

　　從這兩個(gè)方面思考，我們可以得出一些結(jié)論：如今的城鎮(zhèn)化與過去30年的城鎮(zhèn)化已發(fā)生重大區(qū)別，過去的城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的結(jié)果，大量農(nóng)村廉價(jià)勞動(dòng)力涌入城市，在給企業(yè)創(chuàng)造豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也增加了政府收入，工業(yè)化的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的結(jié)果。中國未來的新型城鎮(zhèn)化其本質(zhì)不再是土地城鎮(zhèn)化，因此意味著它并不必然支持房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)高速粗放增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著人口老齡化和人口紅利的消失，以及經(jīng)濟(jì)增速的下滑，政府的大規(guī)模舉債經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度必將受到影響，消費(fèi)支撐力的衰落也是大概率事件，依托房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城鎮(zhèn)化率高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去。

　　許子枋 觀點(diǎn)新媒體專欄作者