　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一、著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮、著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲、中原集團主席黎明楷、及五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波參與對話。

　　以下為該場對話的現(xiàn)場實錄：

　　巴曙松：這次給的題目是“市場的選擇中國經(jīng)濟回穩(wěn)預期中的樓市”。而且觀點新媒體發(fā)布了“2012年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，把兩個結(jié)合起來，我想請教各位專家的問題就是，從觀點剛發(fā)布的榜單里面看中國房地產(chǎn)市場什么樣的脈動、新的特征、新的趨勢、新的市場選擇。

　　從一粒沙子里可以看到一個世界，一個好的行業(yè)分析者，可以說一葉落而知天下秋，既然要談市場選擇，從這個我們可以看出什么？首先還是從朱中一會長開始。

　　朱中一：根據(jù)這兩年的體會，盡管宏觀政策還是不斷，但是前30強企業(yè)也好、或者這次進入榜單的企業(yè)也好，一個最大的特點，特別前30強企業(yè)、前10強企業(yè)，基本上還是堅持比較快速的一種銷售，基本上能主動判斷決定市場策略，贏得了市場的主動。

　　陳淮：我贊成剛才幾位專家講的，2013年這個市場仍然有兩個方面是確定的：第一，基本需求、自住型需求、首次置業(yè)需求、改善型需求仍然非常旺盛，投機性需求也立足于改善性需求旺盛的基礎(chǔ)上才可能有投機性需求。為什么京劇的票沒有黃牛黨，歌星的票就有？因為歌星的票供不應求，首先有一幫歌迷的基礎(chǔ)才有黃牛黨。

　　第二，我們堅信2013年仍然是中國城市化進程中老百姓住房持續(xù)改善的一年，我剛才實際已經(jīng)說過了，2013年以及此后若干年，中國房地產(chǎn)仍將是全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)，而且是增速最快的市場，但是我們需要額外注意的是同時也是競爭日益激烈的市場。

　　從2012年來看，大家經(jīng)常聽到媒體說“以價換量”，實際說明競爭已經(jīng)從供給和需求方面開始，這是很好的開端。下一輪競爭，占據(jù)壟斷地位的企業(yè)（大國企）和市場化之間的競爭，高質(zhì)量與低質(zhì)量的競爭，大企業(yè)和小企業(yè)的競爭，不同城市之間的競爭會日益顯著，這就是我對2013年市場一個基本看法。

　　賈康：卓越100榜企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)市場主體，代表著中國經(jīng)濟社會發(fā)展成長中不斷涌動著和房地產(chǎn)相關(guān)的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的潮流，這是完全合乎邏輯的。通過一定程序打分的方式，把一些佼佼者表現(xiàn)出來的同時，還要看到整個業(yè)界2012年經(jīng)受一次考驗。在去年5、6月之間，形成實際一種轉(zhuǎn)折--中央沒有明確提穩(wěn)增長，6月貨幣政策不到30天兩次降低利率動作出手之前，很多企業(yè)、地方政府對前景非常悲觀，當時不斷談房地產(chǎn)業(yè)會不會崩盤。

　　一種內(nèi)在邏輯決定了房地產(chǎn)業(yè)最嚴峻時期過去了，我們那個時候就判斷下半年是一個總體回暖。

　　而這個時候要警惕一種傾向掩蓋另一種傾向，再往前經(jīng)濟一定是波動的，下一輪考驗到來之前，我們要考慮怎么形成核心競爭力，怎么樣更加杰出，很多地方很值得我們進一步消化和探討。

　　如果說得更直率一點，上一輪最嚴峻的時候我們沒有看到房地產(chǎn)業(yè)有典型的破產(chǎn)事件，下一輪到來的時候會不會還會這樣呢？市場經(jīng)濟運行過程中的優(yōu)勝劣汰在別的經(jīng)濟體里面已經(jīng)有多次洗牌，中國不經(jīng)過這樣的洗滌，恐怕也不能真正健康和成熟起來。

　　何劍波：剛才特別仔細看了一下，我們卓越100的排行榜有幾個特點。一方面是有很多非常知名的大企業(yè)入圍，另一方面也有一些不太有名的中小企業(yè)入圍。另外，既有一些項目遍布全國的，全國化經(jīng)營的企業(yè)，也有一些著重一些區(qū)域的、地域比較小的企業(yè)入圍。既有一些老字好的企業(yè)入圍，也有一些新品牌入圍。

　　卓越100排行榜反映房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興的、方興未艾的、經(jīng)歷了市場競爭、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，大家都有非常多的機會。在這個行業(yè)里面，市場競爭不會給誰買一個保險，實際上所有企業(yè)都會接受市場的檢驗，如果能經(jīng)過這個檢驗，發(fā)展可能比較好。如不能經(jīng)過這個檢驗，發(fā)展就會夭折，這個排行榜也正好反映了這樣一個現(xiàn)實。

　　黎明楷：從卓越100榜上看，市場聚焦度在增加，大企業(yè)市占率一直在提高。誰會做得好一點？誰會做得差一點？

　　內(nèi)地基本上是一個政策市，聽話的孩子基本上活得好一點。隨著國家政策走，國家想你降價的，你趕快降，銷量反而會提高，你也沒有虧那么多。誰先降，誰就賣得塊，第二個項目想學他這個價格來賣，已經(jīng)賣不出了。

　　如果說國家不想市場上太多高價的樓，你還在搶地王的話，搶完之后也賣不出，市場沒有人買，而且政府不讓你賣，就被套在這兒。

　　現(xiàn)在從榜單看到有一些企業(yè)基本上都很聽話，就是跟隨國家的政策走，可以走得快一點、遠一點、好一點。

　　蔡穗聲：我覺得整個市場環(huán)境發(fā)生了變化，整個政策環(huán)境也發(fā)生很大變化，行業(yè)這幾年慢慢發(fā)生一些變化，特別是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面。新型城鎮(zhèn)化，除了80后首次置業(yè)、改善型要求，還面臨著農(nóng)民轉(zhuǎn)成市民化一部分住房需求，這肯定給房地產(chǎn)提出一些新的要求。

　　同時，我們還有老齡化問題，老年住宅的解決，我相信也會是2013年以后若干年重點課題之一。

　　整個經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)不單純是住宅的要求，整個經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)提出很高要求，也面臨房地產(chǎn)行業(yè)應該跟各種行業(yè)有很好的結(jié)合，例如工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、文化園區(qū)、旅游地產(chǎn)等等，都是應該面臨的和逐步要解決的課題。

　　這樣的話，我相信這個市場的選擇、行業(yè)企業(yè)的選擇，會給我們這個行業(yè)更多體現(xiàn)國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性先導性的作用，也會有更大發(fā)展空間。

　　巴曙松：現(xiàn)在交給李總，李總也收到一些大家的提問，這樣大家互動性更強。

　　李戰(zhàn)洪：我想問一下巴曙松、陳淮所長，兩位所長這么多年從北京到博鰲，一路南下，一路爭辯，而且多年。這個過程中我一直在關(guān)注，包括過程關(guān)注、包括觀點的關(guān)注，發(fā)現(xiàn)一個悄悄的變化。

　　陳淮所長觀點影響力逐年在上升，底氣越來越足，巴所長觀點慢慢越來越悲觀、越來越謹慎，從他們做事方法也可以發(fā)現(xiàn)。

　　以前聽陳淮所長作報告的時候，一定能看到他的PPT，可以看到他在世界各地游歷的照片、世界的風景、建筑物。

　　巴所長以前不要PPT，侃侃而談，到今天，他有可能判斷失誤后開始認真做PPT了，就是找理論了。

　　還有一個特點，陳淮所長研究的越深，例如真正反映人民需求的反彈是好反彈，與市場直接對抗的出來的政策都不是好政策，這個底氣越來越足。我們巴所長從房地產(chǎn)業(yè)外進入的，就越來越悲觀。請問巴所長你怎么看，為什么越來越悲觀？為什么今天仍然還在找城鎮(zhèn)化的理由？

　　巴曙松：一個行業(yè)的發(fā)展是在一個大勢的推動下，我們從行業(yè)再來做行業(yè)、產(chǎn)品、客戶的選擇定位。既然政策上上下下都在開始強調(diào)說城鎮(zhèn)化要轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，那也就意味著我們從99年房改以來的基本上可以說是單邊市、單邊突進這樣的走勢，有可能面臨一個大勢的調(diào)整。

　　我們要試圖理解這個大勢往哪個方向走，既然研究完后無關(guān)，那也是一個結(jié)論。比如城鎮(zhèn)化到底下一輪怎么走？這來未來經(jīng)濟主線之一，再激進一點，把之一去掉都可以。

　　各個部委從戶籍、土地、融資這些方面都在開始配套準備推出，這樣對我們行業(yè)產(chǎn)生深遠影響的政策，可能會成為行業(yè)洗牌非常重要的推動力量。順應它和沒有順應這個趨勢，最后結(jié)果會出現(xiàn)很大的變化。

　　分析1999年以來，很多房地產(chǎn)企業(yè)盈利構(gòu)成的變化，原來很重要的利潤貢獻，比如土地，房地產(chǎn)公司地的貢獻少了，房的貢獻會增多，這樣就跟日本、香港不同階段房地產(chǎn)公司利潤構(gòu)成貢獻有趨同，開始的時候也是土地，土地漲了很多。后來開始考驗你的產(chǎn)品設(shè)計能力、銷售能力。所以我是從這個意義上。倒不是悲觀，覺得把握趨勢很重要。

　　李戰(zhàn)洪：陳所長怎么看？

　　陳淮：十二五規(guī)劃以來，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域有這么幾類人，一類是江湖術(shù)士，經(jīng)常碰到說你面臨血光之災，趕緊把房子賣掉，這幾年不斷警告賣房子的江湖術(shù)士不少。

　　第二，國外投資機構(gòu)的代言人，再加上中國金融專家不斷告訴我們房地產(chǎn)業(yè)綁架了國民經(jīng)濟，是最大風險。

　　錯了，我們面對最大風險是國際化的金融競爭。我們到今天借給美國老百姓買房的錢基本要不回來了，借給中國老百姓買房子的錢順暢地成為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們借給地方政府的錢，變成地方政府地鐵、城市基礎(chǔ)設(shè)施，我們借給美國政府的錢，現(xiàn)在變成財政斷崖，還不上了，美國議員說把阿拉斯加賣給中國得了。

　　我們面對著的通貨膨脹實際上來自于發(fā)達國家用貨幣戰(zhàn)爭的辦法轉(zhuǎn)嫁國內(nèi)的矛盾，也就是說我們決策者以為危機最大的是房地產(chǎn)的時候，其實掩蓋的最大危機是金融，當金融專家沮喪地看到過去幾年，中國在國際金融競爭中處于完全的被動和束手無策的時候，他們就來主持房地產(chǎn)論壇。

　　2007年十七大報告有一句最重要的話：創(chuàng)造條件讓更多人民群眾擁有財產(chǎn)性收入?；仡^看，這五年中凡是持有金融資產(chǎn)的基本沒有獲利，股民說問君能有許多愁，恰似滿倉中石油。股市今年拼死一爭，年底比年初上漲了1點多百分點，在全球范圍內(nèi)表現(xiàn)僅僅優(yōu)于西班牙。

　　把錢存在銀行的老百姓忍受了負利率的損失，到2011年忍受了8000-1萬億損失，2007年十七大報告說的財產(chǎn)性收入，真正享受了財產(chǎn)性收入升值的只有買了房子的老百姓，這就是金融專家和房地產(chǎn)學者底氣的區(qū)別。

　　巴曙松：我的體會，金融介入房地產(chǎn)還是太少，所以導致不得不指出一些錯誤。第一，關(guān)于持有金融資產(chǎn)，如果你能判斷這是一個回落的市場，應該持有股指期貨做空的收益率提高，明明市場回落，你為什么做多呢？金融市場比較復雜，評估起來需要專業(yè)技巧，不像房地產(chǎn)。

　　第二個回應，現(xiàn)在外匯儲備已經(jīng)開始見頂回落，我們的房價上漲跟外匯儲備直接相關(guān)。現(xiàn)在我們的經(jīng)濟，比如A點要到B這個均衡點，有兩條路，第一，匯率升值20%，這個對出口有很大的短期打擊。第二，不升值，國內(nèi)通脹壓力20%，通脹承擔不了。

　　所以中國過去十年政策選擇是升值一部分，然后把另一部分壓力轉(zhuǎn)移到物價上，經(jīng)濟學稱為貿(mào)易品、不可貿(mào)易品。大量通脹壓力在貿(mào)易品上體現(xiàn)不出來，因為進出口全球統(tǒng)一定價，所以就把通脹的壓力全部集中在了非貿(mào)易品，其中主要是房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，因此國家外匯管理局易綱局長說做房地產(chǎn)的應該感謝國家外匯管理局。大家不要自己得了好處還不知道怎么來的，還一個勁批金融專家，這個說明有些原來一直做理論研究的同志改行做房地產(chǎn)研究之后，視野就不太宏觀了。過去十年可以這么做，但是現(xiàn)在匯率已經(jīng)變成一個均衡波動了，外匯儲備不再持續(xù)增長了，環(huán)境變了，所以我建議這樣的專家要重新把他原來熟悉的宏觀揀起來。

　　第三點，關(guān)于兩房投資純屬一個誤傳，兩房受損的是兩房的股權(quán)投資者，股值縮水了，所以從這個市場上摘牌了。但是在這個過程中，兩房在不斷地新發(fā)債券，40%到60%是美國本土的金融資本持有的，而近年危機以來，兩房債券如果中國投資的話，投沒投資我不知道，因為它是保密的。到現(xiàn)在加上人民幣、加上美元走強，加上分紅，是一個收益很可觀的投資。

　　李戰(zhàn)洪：我總結(jié)一下過去十幾年，不管房地產(chǎn)高峰還是低谷，我們房地產(chǎn)學者陳淮所長一直在我們論壇出現(xiàn)。過去幾年，股市低谷的時候我們經(jīng)?？梢钥吹桨退L，但愿如果股市未來幾年出現(xiàn)大牛，我們同樣希望還能看到巴所長還能在我們房地產(chǎn)論壇上。

　　我再提一個關(guān)鍵問題，市場的選擇這個話題，剛才劉愛明也說了一下，未來誰能做大，他說央企。我們有一家企業(yè)在臺上，五礦建設(shè)，他就很有底氣說了一句話，我不賭市場。第二，高速低債，高速發(fā)展過程中負債最低，因為他們是央企。這個話題你怎么看？

　　何劍波：其實我覺得房地產(chǎn)市場我是很喜歡的，這個行業(yè)真的是一個完全市場化的行業(yè)，雖然國家的政策老在調(diào)控它，一只看得見的手老在摸它，弄得它很不安分，但是這個行業(yè)還是很市場化的。

　　在這個行業(yè)里，不管央企也好、民企也好，上市公司也好，你能不能在市場上發(fā)展、生存，歸根到底就是你能不能尊重市場，按照市場規(guī)則去做，這一點應該說是最重要的。

　　我們作為一個央企，在發(fā)展過程中一個基本要求確實是不賭市場，不賭市場不是不預測市場、不跟蹤市場，而是不去賭博，比如說在一個市場已經(jīng)比較高位的時候，不是為了去追求超額的利潤去賭一把，剛才我們有好多專家發(fā)言的時候也都特別提到了，我記得朱會長也提到了說今年兩會前是一個非常關(guān)鍵的時期，大家不要因為對后市預期比較樂觀而去盲目搶地王，這樣可能導致一個情況就是政府調(diào)控加碼。

　　其實我覺得這是一個方面，就是跟政策有一個良好互動。另一方面來說，在企業(yè)本身來講我們在這個行業(yè)發(fā)展過程中確實有一個把握周期的問題，就是在市場相對處于比較清淡的時候能夠果斷地出手去拿地、去拓展，而在市場確實比較高位的時候能沉得住氣，你要頭腦發(fā)熱，能做到這一點就能實現(xiàn)一個低債高速的增長。

　　李戰(zhàn)洪：還是夸一下巴所長，當我們同時面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整和周期性調(diào)整的時候，巴所長有一句話說得特別好，周期性面對結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。一定要記住這句話，這句話是應對現(xiàn)在新地產(chǎn)形勢下最重要的對策。

　　周期性無法改變，結(jié)構(gòu)要一步一步轉(zhuǎn)型，太急給企業(yè)帶來傷害更大。另外一個，我覺得這個話題是大家都共同關(guān)心的話題，是問賈康先生，請進一步闡述征收房產(chǎn)稅審批程序合法性的問題，人大在審批稅種所起的作用，國務院對稅權(quán)實施細則是否有權(quán)不經(jīng)人大審批就予以實施？

　　賈康：我前面說的觀點是說，我們現(xiàn)在具體法律框架的設(shè)計理念有一個人大對國務院授權(quán)這樣一個在邏輯上完全符合法制精神的安排。

　　有些人說房產(chǎn)稅存在違法的問題，我認為不存在。就是80年代后期人大審批了我們房產(chǎn)稅的法律文本的同時，對國務院授權(quán)制定具體的實施方案和細則，原則的規(guī)定是相對而言比較籠統(tǒng)，中國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌過程中也只能在人大層面比較籠統(tǒng)這樣來處理，后面留下就是改革和機制創(chuàng)新空間，如果簡單以依法治國、依法治稅，什么事都要到人大那里討論，中國很多改革就寸步難行。

　　這一定要從動態(tài)推進中國現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌角度來理解中國的法制，在比較高的法律層面文本表現(xiàn)是跟進的，不能在前面鉗制，一定要允許大量改革創(chuàng)新活動，使相對穩(wěn)定的東西、為大家取得可接受共識之后才能上升到更高的法律層面。

　　所以我們現(xiàn)在實際開征的十八種稅，其中只有個人所得稅、企業(yè)所得稅稱為法，其他叫做條例或者暫行條例。何況這樣一個爭議的一塌糊涂的房產(chǎn)稅不可能一下上升到法，只能在鄧小平改革智慧指引下，通過原則、方向的把握和允許局部試點、先行先試試點結(jié)合，然后通過人大程序把試點上升到暫行條例、條例，最后爭取成為一個房產(chǎn)稅法。我們完全可以正面談論它，這里不存在違法問題，而是這是中國稅收制度改革的必然。

（審校：勞蓉蓉）