2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，城市和企業(yè)的分化格局將繼續(xù)延續(xù)。

　　編者按：2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　住建部政策研究中心主任秦虹出席會(huì)議，并發(fā)表了題為“2013房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與展望”的年度演講。

　　以下為秦虹的演講實(shí)錄：

　　2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)先低后高，主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期影響。影響這個(gè)預(yù)期的決定因素有三個(gè)方面：第一，貨幣政策的調(diào)整。今年為了穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策在年中后適度地寬松，整體比2011年要寬松。貨幣政策從偏緊走向?qū)捤?，?dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的判斷。

　　第二，宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化最大的就是11、12月份表現(xiàn)比較好，而中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也是第三季度觸底，第四季度回升。

　　第三，關(guān)于供求關(guān)系判斷。從2010年開始我們實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控政策，調(diào)控政策經(jīng)過兩年時(shí)間，沒有放松力度、沒有改變方向，特別是2012年沒有任何的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策這樣一些新的政策出臺(tái)。在政策沒有變化的情況下，經(jīng)過兩年市場(chǎng)對(duì)庫(kù)存的消化，到了下半年開發(fā)企業(yè)資金狀況得到極大好轉(zhuǎn)，供求關(guān)系從年初庫(kù)存量過大到年末庫(kù)存量得到部分消化，引發(fā)了人們對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷，所以預(yù)期影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從來都是不穩(wěn)定的，經(jīng)常是由于預(yù)期決定了市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)需求或集中觀望或集中釋放，最后引起了市場(chǎng)上下起伏波動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是資產(chǎn)屬性所決定，所以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要是預(yù)期，而不是實(shí)際的需求。一般消費(fèi)品如果需要的話就會(huì)去買，但是房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性很強(qiáng)，即使需要也不一定買。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，預(yù)期影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求。這是第一個(gè)看法。

　　第二個(gè)看法，以銷售面積研判2013年，因?yàn)閮r(jià)格從來都是跟著銷售來走。先有銷售變化，后有價(jià)格的變化。2012年基數(shù)是低的，在這樣的基礎(chǔ)下，由于去年上半年基數(shù)很低，所以出現(xiàn)了低基數(shù)基礎(chǔ)的增長(zhǎng)是不奇怪的。

　　從剛才所說的預(yù)期來分析，有以下方面影響2013年房地產(chǎn)預(yù)期。

　　第一，貨幣政策走向。我們總是在觀察調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，除了房地產(chǎn)行業(yè)本身調(diào)控政策之外，貨幣政策對(duì)行業(yè)影響特別大。去年年底的時(shí)候中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2013年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)，我們大致可以判斷2013年貨幣政策基本保持穩(wěn)定，既不會(huì)偏緊，也不會(huì)過于偏松。

　　第二，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)在慣性下會(huì)延續(xù)。去年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是第四季度開始回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升有一定慣性，所以對(duì)房地產(chǎn)而言，今年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能是一個(gè)確定的因素，所以這對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生一些正面影響。

　　第三，在年末，部分城市特別是一些中心城市去庫(kù)存加快，供求出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)。這些方面都是對(duì)房地產(chǎn)向好的判斷。

　　但是還有一些因素也在影響我們的預(yù)期，一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控政策。今年房地產(chǎn)調(diào)控政策一個(gè)基本判斷就是方向不變、力度不減，所以我們沒有任何的理由期望今年房地產(chǎn)調(diào)控抑制投資、投機(jī)方面能有所放松。投資和投機(jī)性需求空間不大的情況，完全靠自住性需求推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。

　　調(diào)控政策在部分地區(qū)和城市，特別是房?jī)r(jià)有明顯上漲的地方會(huì)從嚴(yán)從緊，這是一個(gè)對(duì)沖預(yù)期的因素。

　　還有一個(gè)因素是城鎮(zhèn)化。"十八大"之后，房地產(chǎn)業(yè)界人士對(duì)未來預(yù)期極為樂觀。為什么會(huì)得到這樣一個(gè)極為樂觀的判斷？新型城鎮(zhèn)化一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大推動(dòng)？

　　新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵應(yīng)該是非常豐富的，當(dāng)然我們現(xiàn)在沒有看到官方的解釋。我個(gè)人理解新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。判斷新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不能簡(jiǎn)單套用過去的經(jīng)驗(yàn)。

　　新型城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的擴(kuò)張土地面積和簡(jiǎn)單的增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，而是要提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)的農(nóng)民工，如何讓他們享受到定居落戶的問題以及一系列相關(guān)改革。這和過去單純追求數(shù)量、粗放城鎮(zhèn)化發(fā)展不一樣。過去城鎮(zhèn)化由于快速發(fā)展、粗放發(fā)展、數(shù)量發(fā)展導(dǎo)致不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題要在新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)過程中予以解決的。

　　新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響至少在2013年影響是中性的，而不應(yīng)該過分樂觀。

　　綜合以上影響因素，我判斷2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主。保持房地產(chǎn)成交和價(jià)格一絲不動(dòng)是不可能，如果把小幅波動(dòng)作為穩(wěn)定的話，整體市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，小幅的波動(dòng)，城市和企業(yè)的分化格局將繼續(xù)延續(xù)。

　　過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)是單邊上漲格局，所有企業(yè)投資房地產(chǎn)都是賺錢的，今后一定是分化格局。這個(gè)格局對(duì)城市來講，取決于人口規(guī)模，對(duì)企業(yè)來講，取決于品牌美譽(yù)度、專業(yè)化能力。

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