2012年中國的房地產(chǎn)行業(yè)為自身持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，正在進行一場重構，房企的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控的方向一致、以及現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性市場調(diào)控的能力，成為至關重要的因素。

　　早在2009年，中國奧園地產(chǎn)集團（香港聯(lián)交所上市編號3883）已充分意識到商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的商業(yè)價值具有較強的抗風險能力，并具有在政策環(huán)境下難得的發(fā)展機遇，開始實行“商住雙線發(fā)展”產(chǎn)品策略，2010、2011年及今年上半年，集團陸續(xù)推出的商業(yè)項目，包括廣州奧園廣場、沈陽奧園會展廣場、奧園養(yǎng)生廣場、南沙海景城二期等，均獲得銷售佳績，證明其“商住雙線發(fā)展”策略的行之有效，而未來奧園表示將繼續(xù)堅持該戰(zhàn)略。

　　奧園地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的定位及開發(fā)模式

　　奧園地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁楊忠表示：目前奧園持有近30個處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項目，主要分布于廣東、沈陽、重慶、湖南、江蘇等地。奧園的“商住雙線”產(chǎn)品策略，在未來幾年，商業(yè)產(chǎn)品在總銷售額中，將逐漸達到和維持在40%左右比例。奧園商業(yè)地產(chǎn)大體分兩種模式三類產(chǎn)品，一種模式是商業(yè)MALL、主題商業(yè)街、酒店、寫字樓（公寓）構成的商業(yè)綜合體，一類是商業(yè)主力店和主題商業(yè)街構成的居住區(qū)域配套商業(yè)；產(chǎn)品大致是主力MALL（酒店）、寫字樓（公寓）、主題商業(yè)街三類。奧園商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，堅持“銷售為主、自持為輔”，按商業(yè)價值估算，持有比例大約占商業(yè)總價值的20%左右，并將根據(jù)我們隊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢研判、商業(yè)具體情況及資金安排動態(tài)調(diào)整比例。

　　奧園集團無論“商業(yè)綜合體”還是“主力店加主題街鋪”的商業(yè)模式，都已具有很好的開發(fā)經(jīng)驗和模具，具備快速、高效復制的能力。以“商業(yè)綜合體“來說，奧園目前成功開發(fā)的大型商業(yè)綜合體有奧園廣場、沈陽奧園會展廣場，這二個項目都處于城市重點發(fā)展區(qū)域核心，以大型購物中心為主體，綜合住宅、寫字樓、商業(yè)街等物業(yè)，集居住、商務辦公、購物、休閑娛樂等功能于一體，對區(qū)域商業(yè)形態(tài)整合提升。奧園廣場項目于2010年開盤，開盤當日，140間商鋪全部售罄，一舉創(chuàng)下珠三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)單日認額銷售記錄。招商情況非常理想，近百個知名品牌簽約進駐，除了HM、ZARA首度廣州聯(lián)袂外，還包括華潤萬家、星美影院、稻香迎喜、蘇寧精品店、反斗威龍、ZARA、H&M、星巴克、必勝客、面包新語、蘋果數(shù)碼、屈臣氏等國內(nèi)外知名品牌，區(qū)域商業(yè)標桿地位已奠定。奧園保留了8萬平方米的奧園廣場Mall作為投資物業(yè)，以獲取長期租金收入。奧園廣場于今年圣誕前正式開業(yè)。

　　以奧園廣場為藍本，奧園成功將該模式復制到沈陽，并根據(jù)當?shù)厍闆r因地制宜，對沈陽奧園會展廣場進行設計優(yōu)化，由一個超大型商業(yè)Mall加商業(yè)街的模式轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓚€大型商業(yè)Mall加商業(yè)街模式。該項目是奧園入主沈陽打造的東北地區(qū)國際化會展主題城市綜合體項目，配套有購物中心、五星級酒店、大型影院、休閑餐飲、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)，打造一站式便捷生活，未來它的落成，將代表沈陽南區(qū)的高端消費水準及居住典范。目前招商情況進展順利。該項目一期銷售進度理想。

　　打造獨具特色的“健康養(yǎng)生”商業(yè)

　　奧園以“構筑健康生活”為企業(yè)品牌理念，秉持先進的健康人居理念，通過精心規(guī)劃設計、材料工藝選型、施工建造，為客戶提供舒適、健康、養(yǎng)生、環(huán)保的居住環(huán)境和商、住產(chǎn)品；發(fā)揮奧園養(yǎng)生城的健康、養(yǎng)生資源，通過有特色的物業(yè)管理服務，促進業(yè)主享受身心健康、愉悅的生活。奧園地產(chǎn)在養(yǎng)生地產(chǎn)的研究和實踐方面，已當之無愧走在全國同行業(yè)的前列。

　　奧園從2002年開始研究養(yǎng)生地產(chǎn)，并將第一個養(yǎng)生地產(chǎn)項目落戶廣州南沙。南沙奧園所擁有的、在廣州堪稱獨一無二的靠山望海的先天優(yōu)勢，有著“山、林、湖、海、泉”齊備的優(yōu)越自然資源，東西北三面被蔥郁山林環(huán)抱，南面可遠眺珠江出海口。在這里居住，是背靠森林面朝大海，環(huán)境舒適，空氣氧分充足。奧園在此打造了全國第一個集酒店、健康檢查、康復管理、保健于一體，總面積達5萬多平米的“特色商業(yè)綜合體”，其中核心之一的健康檢查中心，采用國際一流的德國羅氏生化儀、超高清晰X光放射檢查儀、全身骨密度檢測儀等健康檢測設備，采用全球領先的美國疾病分析評估模型等健康指標；而健康管理中心，除提供一般酒店健身、網(wǎng)球、游泳等項目外，則提供特色養(yǎng)生健康配套服務，如中醫(yī)養(yǎng)生堂提供藥膳、食療，國醫(yī)經(jīng)絡館、音樂治療中心、水療、中醫(yī)坐堂等。養(yǎng)生城酒店綜合體，已能為業(yè)主和客戶提供高素質(zhì)的養(yǎng)生環(huán)境，高標準的健康檢測，高水平的養(yǎng)生保健項目，高質(zhì)量的人性化服務體系。南沙奧園養(yǎng)生城2011年開業(yè)，反映很好。

　　奧園地產(chǎn)楊忠表示：養(yǎng)生地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)還有區(qū)別，養(yǎng)身地產(chǎn)覆蓋人口范圍更廣，內(nèi)涵更多。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全世界人口85%處于不健康或亞健康狀態(tài)，其中老年人比重約15%，而影響健康最主要的因素是生活方式和習慣。隨著中國局面對健康重視程度的改變和富裕度的提升，養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)在未來發(fā)展機遇和前景很好，而養(yǎng)生商業(yè)是一個很好的平臺?；趭W園養(yǎng)生城的成功開發(fā)，奧園積累了許多養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和管理、服務資源，在目前奧園商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)綜合體”模式中，奧園會根據(jù)具體項目位置、定位等情況，選擇性打造一些更具“養(yǎng)生”主題的商業(yè)，在“主力店加主題商業(yè)街”模式中，依托奧園養(yǎng)生城的優(yōu)勢，融入“養(yǎng)生”的元素，提升商業(yè)競爭力。

　　奧園養(yǎng)生廣場是奧園“商業(yè)綜合體”模式中，養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)的最新代表。該地塊因臨近醫(yī)院，在2011年掛牌時很多開發(fā)商沒有信心拿下，但奧園發(fā)現(xiàn)這恰恰是一個很好的支撐點，將項目定位為依托番禺中心醫(yī)院、交通樞紐、現(xiàn)代新區(qū)規(guī)劃等優(yōu)質(zhì)配套條件，打造集“運動養(yǎng)生、休閑養(yǎng)生、生理美容、健康管理、康復理療、保健品養(yǎng)生、健康培訓和飲食養(yǎng)生”于八大功能于一體的高端養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)服務集群，為大華南健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的引領作用。今年4月項目正式公開發(fā)售時銷售喜人。

　　注重商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又快又好

　　目前，奧園廣場、奧園養(yǎng)生廣場、奧園國際中心、沈陽奧園·會展廣場、海景城、奧園都會廣場、奧園城市大廈、奧園養(yǎng)生酒店、南奧高爾夫酒店等十余個商業(yè)項目已在全國全面開花，項目遍布廣東、沈陽、重慶、湖南及廣西等地，將為區(qū)域商業(yè)與城市發(fā)展注入新的活力。奧園集團旗下專門負責商業(yè)運營的商業(yè)團隊——廣州奧園資產(chǎn)管理有限公司，以奧園廣場為核心正在不斷擴大，精耕細作，構建奧園商業(yè)地產(chǎn)的宏偉藍圖。隨著商住雙線發(fā)展策略的進一步落實，奧園表示未來商業(yè)板塊將會成為與地產(chǎn)開發(fā)并重的管理板塊。

　　對于現(xiàn)在盛行的商業(yè)地產(chǎn)熱，奧園地產(chǎn)執(zhí)行總裁楊忠認為：商業(yè)地產(chǎn)由于不受目前房地產(chǎn)限購、限貸政策的影響，去年以來商業(yè)開發(fā)、推出量再有增加趨勢。國家未來幾年仍會注重拉動內(nèi)需促進消費，為經(jīng)濟增長提供動力，商業(yè)作為促進消費的重要平臺，加上不受地產(chǎn)現(xiàn)有調(diào)控政策影響，對未來幾年前景我們總體是看好的。但我們會更注重商業(yè)的質(zhì)量，從拿地、定位、設計、招商到經(jīng)營等環(huán)節(jié)，會更細致，同時我們對人們購物行為的改變也會持續(xù)研究。奧園40%左右商住比例，就是我們對商業(yè)熱潮中理性抓住發(fā)展機遇的思考結果，我們希望奧園的商業(yè)發(fā)展，是又快又好。

　　11月1日，奧園公布完成出售北京項目，獲得32.3億港元資金回籠，11月中旬，奧園又在國際資本市場成功發(fā)行1.25億美元外債，進一步加強了集團原已穩(wěn)健的現(xiàn)金流，使其處于更有利位置。

　　有分析師認為，在當前政策的背景下，奧園明確的“商住雙線”產(chǎn)品策略和“快速開發(fā)快速銷售”的開發(fā)策略，成熟的經(jīng)營模式和團隊，目前又具備充裕的現(xiàn)金流，應頗具競爭優(yōu)勢，預計這家意欲“彎道超車”的企業(yè)將會采取更積極的發(fā)展姿態(tài)，儼然已成為國內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)。