哪些公司、哪些業(yè)態(tài)或者哪些城市會(huì)在這一輪轉(zhuǎn)型新的變化里面獲得先機(jī)？

　　編者按：2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　9日上午，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松作為嘉賓主持，開啟了主題為“行業(yè)與市：十八大與房地產(chǎn)”的觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)。

　　答問(wèn)嘉賓有：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮；著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康；住建部政策研究中心主任秦虹、及協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明。

　　以下為觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　巴曙松：討論的題目定的是“十八大與房地產(chǎn)”。剛才大家也從不同角度討論了調(diào)控的基調(diào)、政策的信號(hào)也很明顯。到底在2013年里面，就是“十八大”開了之后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最顯著的市場(chǎng)或者政策或者行業(yè)變化是？

　　陳淮：就是沒(méi)變化。

　　巴曙松：沒(méi)變化也是一種答案，既然陳淮教授先說(shuō)了，我們就不從他開始。我們從業(yè)界第一線的劉總開始，作為一線操作的業(yè)界人士，“十八大”之后你期望的變化、感覺(jué)可能的變化是在什么地方？

　　劉愛明：這么多年來(lái)，大家焦點(diǎn)都在房?jī)r(jià)，但是從行業(yè)角度、企業(yè)角度來(lái)說(shuō)非常遺憾，特別從5、6年調(diào)控來(lái)看，雖然交易量年年增加，賣了這么多房子，但是實(shí)際上從房子質(zhì)量、品質(zhì)、綠色、低碳沒(méi)有明顯改善。

　　從企業(yè)來(lái)說(shuō)，以品質(zhì)、綠色低碳為競(jìng)爭(zhēng)策略的企業(yè)幾乎都在2006年之前，2006年之后沒(méi)有，大家放棄了這個(gè)策略。從行業(yè)來(lái)說(shuō)，房子也是百年大計(jì)，如果不發(fā)生變化，政策一定是失敗的。

　　十年之后，再回顧我們提供給市場(chǎng)的所有房子，會(huì)發(fā)現(xiàn)所有都是失敗的，因?yàn)闆](méi)有提高。這是對(duì)未來(lái)極大的浪費(fèi)，對(duì)消費(fèi)者也是極大的不負(fù)責(zé)任。

　　所以，我最期望在這塊能有變化，實(shí)際上從政策引導(dǎo)來(lái)說(shuō)，企業(yè)能產(chǎn)生這樣的行為，我們把這些方面提高作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略。這樣的政策就是正確的。

　　秦虹：今后房地產(chǎn)政策抑制投機(jī)需求、滿足合理住房需求這個(gè)調(diào)控方向不會(huì)變，如果需要變，我覺(jué)得今后房地產(chǎn)調(diào)控政策在市場(chǎng)化手段、法治化手段、精細(xì)化調(diào)控和長(zhǎng)效化方面應(yīng)該有所進(jìn)展。

　　巴曙松：就是說(shuō)，調(diào)控了這么多年房地產(chǎn)，往往是隨機(jī)的，是行政化不是法治化，是看短期的，砸下去先看看，所以關(guān)鍵是調(diào)控機(jī)制上怎么市場(chǎng)化、法治化，本身市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)大不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不利，其實(shí)對(duì)公司的發(fā)展也不利。

　　我自己參與幾個(gè)座談的時(shí)候，其中題目也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立。后來(lái)我跟朱會(huì)長(zhǎng)匯報(bào)，朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)他們已經(jīng)研究了很多年，年年都說(shuō)這個(gè)。接下來(lái)請(qǐng)財(cái)稅方面的頂尖專家賈康所長(zhǎng)。

　　賈康：如果從最主要客觀因素，比如市場(chǎng)潛力、城鎮(zhèn)化空間潛力繼續(xù)釋放來(lái)說(shuō)，應(yīng)該講沒(méi)有什么變化，但是“十八大”精神可能會(huì)帶來(lái)兩個(gè)我們也期待的變化，一個(gè)是在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)過(guò)程中所謂新型的特征會(huì)進(jìn)一步明朗化，比如說(shuō)和“十八大”強(qiáng)調(diào)的生態(tài)文明相配套的城鎮(zhèn)化空間，不動(dòng)產(chǎn)、節(jié)能、低碳以及更符合現(xiàn)代人文取向的設(shè)計(jì)思路和特色，也是帶有所謂產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度。

　　另外，跟發(fā)展相配套的制度建設(shè)、創(chuàng)新，一定要有從頂層規(guī)劃往下面協(xié)調(diào)配套的推動(dòng)的要求，作為研究者，我們也特別看重這樣一種跟長(zhǎng)效機(jī)制密切相關(guān)的制度建設(shè)和配套改革。

　　巴曙松：盡管陳淮教授一幅桀驁不馴的樣子，說(shuō)沒(méi)變化，但是還想請(qǐng)他說(shuō)一下為什么說(shuō)沒(méi)有變化，或者沒(méi)有變化中還蘊(yùn)含著怎樣的可能性？

　　陳淮：變化可以從兩個(gè)方面來(lái)看，一個(gè)是我們確定看到的，政策選擇確實(shí)有這樣的動(dòng)作，或者趨勢(shì)、或者市場(chǎng)有這樣的可能的變化，另一個(gè)是我們期望的變化。

　　我說(shuō)“沒(méi)有變化”，是說(shuō)從“十八大”中沒(méi)有看到政策取向和市場(chǎng)發(fā)展有什么變化。如果我們指望2013年有什么變化，就是巴教授說(shuō)的土地制度改革。巴教授講土地在過(guò)去20年城鎮(zhèn)核心市區(qū)增加60%，他忘記了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了220%，忘記了城市建設(shè)是要有20年以上的超前性、發(fā)展性、預(yù)見性。

　　巴教授給我們舉東京3000萬(wàn)還住得下，北京應(yīng)該住5000萬(wàn)，他忘記了日本的文化基礎(chǔ)，社會(huì)族群是不發(fā)生對(duì)抗，副總老婆跟普通職員老婆在一個(gè)超市買菜。如果中國(guó)住3000、4000萬(wàn)，中國(guó)城鎮(zhèn)化一定不是日本的東京，一定是得了奧斯卡金獎(jiǎng)的“貧民窟百萬(wàn)富翁”的孟買。何況日本并非沒(méi)有缺陷，過(guò)疏化、過(guò)密化始終是日本城市化過(guò)程中至今沒(méi)有消除的痛苦。

　　巴曙松：如果我們老百姓用自己的雙腳選擇的是3000萬(wàn)人口的北京，而不是陳教授希望的小城鎮(zhèn)，我們不能說(shuō)不奢想這種趨勢(shì)，而是要奢想這種可能性。然后不要出現(xiàn)孟買的情況，而要向比如說(shuō)土地條件比我們更嚴(yán)峻的韓國(guó)、日本學(xué)習(xí)。

　　在城鎮(zhèn)化路徑上，大家跑到歐美考察學(xué)習(xí)有借鑒意義，但是更多的看看這些地區(qū)。希望陳教授放下心態(tài)，平和地把他在日本城鎮(zhèn)化研究的經(jīng)驗(yàn)介紹回來(lái)，而不是一味地像18歲小孩賭氣一樣用排比句發(fā)泄不滿。最后我們請(qǐng)朱會(huì)長(zhǎng)總結(jié)。

　　朱中一：十八大對(duì)房地產(chǎn)，去年11月19日證券時(shí)報(bào)我有一個(gè)整版的文章，當(dāng)時(shí)是胡錦濤同志報(bào)告的第二天。當(dāng)時(shí)是為什么呢？11月12日的時(shí)候，我給溫家寶同志匯報(bào)了一些事情。

　　我認(rèn)為有這么幾個(gè)變化：第一個(gè)變化，對(duì)合理的改善性需求明確提出要支持；第二個(gè)變化，雖然保障性住房今年的新開工面積和基本建成套數(shù)比去年少了，但是我們當(dāng)時(shí)比較強(qiáng)烈的建議要加強(qiáng)配套設(shè)施投入建設(shè)，配套設(shè)施同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期投入使用；第三個(gè)變化，一定要把政府編制和組織實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃作為引導(dǎo)預(yù)期調(diào)控市場(chǎng)的重要手段，而且今后的調(diào)控要更多地運(yùn)用市場(chǎng)和法律手段。這個(gè)也采納了，在建設(shè)部工作會(huì)議上也提到了；第四個(gè)變化，從城鎮(zhèn)化到新型城鎮(zhèn)化里面要關(guān)注整個(gè)生態(tài)文明。這個(gè)變化還沒(méi)有。

　　巴曙松：既然有這些變化，既然政策都在調(diào)整，既然我們業(yè)界也認(rèn)為會(huì)有變化，我想問(wèn)第二個(gè)問(wèn)題，哪些公司、哪些業(yè)態(tài)或者哪些城市會(huì)在這一輪轉(zhuǎn)型新的變化里面獲得先機(jī)？或者說(shuō)觀點(diǎn)如果未來(lái)幾年再重新做排名，哪些類型的公司，包括房地產(chǎn)相關(guān)的，哪些類型的公司會(huì)獲得比較大的先機(jī)？明年后年排名的時(shí)候，總結(jié)說(shuō)這些公司因?yàn)樯虡I(yè)模式、因?yàn)閷?duì)判斷、轉(zhuǎn)變把握能力強(qiáng)獲得先機(jī)。

　　朱中一：我覺(jué)得企業(yè)很重要的問(wèn)題是什么呢？咱們國(guó)家最怕的，前一段時(shí)間開始講房地產(chǎn)抓二三線城市，現(xiàn)在到三四線城市也開發(fā)了一個(gè)過(guò)程。作為企業(yè)還是自己判斷，咱們?cè)趺茨芙o企業(yè)開藥方呢？

　　巴曙松：不用開藥方，哪些企業(yè)會(huì)勝出？

　　朱中一：布點(diǎn)比較均衡的，有專業(yè)特長(zhǎng)的，可能集中度會(huì)更高，這是去年、前年市場(chǎng)已經(jīng)證明了。前30強(qiáng)的企業(yè)還是通過(guò)快速銷售勝出。

　　陳淮：如果說(shuō)哪些業(yè)態(tài)的話，我認(rèn)為打破金融壟斷的業(yè)態(tài)，私募基金、新型金融組織，和電商相結(jié)合的銷售方式恐怕是在房地產(chǎn)業(yè)在2013年企業(yè)高度關(guān)注的突破和創(chuàng)新。我們最大的難題是政府不斷地用硬對(duì)抗來(lái)調(diào)整市場(chǎng)，老是用金融調(diào)整這個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)結(jié)合，需要更多合理配置、金融創(chuàng)新。

　　20年前北京的房子也賣不出去，那個(gè)時(shí)候北辰集團(tuán)蓋的一大批樓人稱鬼樓，最后不得不給巴曙松單位買，分給職工。十年前上海的房子也賣不出去，不得不用契稅減半再減半分銷。連上海都必然要這樣。何況二三線城市乎？

　　巴曙松：股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，聽陳教授的話時(shí)要想想能不能扛20年。

　　賈康：前面專家的角度都是比較宏觀、全面的，我想以具體微觀案例的角度來(lái)說(shuō)。我過(guò)去對(duì)南京有一個(gè)感受，夏天稱為火爐，冬天就得各自想辦法解決取暖問(wèn)題。

　　現(xiàn)在南京有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出一個(gè)恒溫樓盤，聽起來(lái)耗能很厲害，但其實(shí)是把地下跟地上對(duì)流，解決夏天、冬天室內(nèi)溫度問(wèn)題，四季如春，又是節(jié)能的，生活舒適的幸福感就跟著來(lái)了。誰(shuí)可能更有前景？類似這樣的技術(shù)路線突破肯定能帶來(lái)前景。

　　秦虹：房地產(chǎn)企業(yè)仍然會(huì)延續(xù)大者越大、恒者恒強(qiáng)的。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩個(gè)根本，一個(gè)是土地、一個(gè)是資金。土地我們是招拍掛，招拍掛實(shí)際上就是價(jià)高者得，有實(shí)力者才能拿地。過(guò)去小企業(yè)如果還能搞點(diǎn)土地，今后連地都拿不到怎么發(fā)展？資金也是如此，銀行優(yōu)先貸款給大企業(yè)，很多小企業(yè)根本沒(méi)有辦法跟他們相比。這兩個(gè)決定了房地產(chǎn)一定是強(qiáng)者恒強(qiáng)。品牌美譽(yù)度好的企業(yè)，就能走得更快，這是不能不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　劉愛明：這是我剛才期望的一種局面，實(shí)際上這種局面現(xiàn)在出現(xiàn)的概率很低，我同意賈所長(zhǎng)的觀點(diǎn)。如果從企業(yè)角度，央企、國(guó)企勝出的可能性更大。