內(nèi)部也有一定規(guī)模的商業(yè)計(jì)劃，未來一兩年內(nèi)，萊蒙會(huì)在深圳土地市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)上有更多的動(dòng)作。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 彭飛 隨著市場(chǎng)的逐漸回暖，不少開發(fā)商如期或超額完成銷售目標(biāo)，萊蒙國(guó)際亦是如此。在合同銷售金額超過年初既定的60億元目標(biāo)的同時(shí)，萊蒙國(guó)際又成功募集到一批資金。

　　1月8日下午，萊蒙國(guó)際集團(tuán)執(zhí)行董事、萊蒙商業(yè)公司及華盛萊蒙基金董事長(zhǎng)王天也帶領(lǐng)公司的高管在深圳召開媒體記者交流會(huì)。

　　王天也表示，本次完成募集基金的項(xiàng)目萊蒙水榭灣是萊蒙進(jìn)軍惠州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，針對(duì)該項(xiàng)目華盛萊蒙基金發(fā)行了萊蒙水榭灣一期投資基金，目前該基金已募集完畢并計(jì)劃于2013年1月投資于項(xiàng)目公司。

　　王天也還稱，萊蒙國(guó)際未來在土地儲(chǔ)備上會(huì)側(cè)重考慮商業(yè)，內(nèi)部也有一定規(guī)模的商業(yè)計(jì)劃，未來一兩年內(nèi)，萊蒙會(huì)在深圳土地市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)上有更多的動(dòng)作。

　　集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理王強(qiáng)則稱，從銷售角度來講，深圳一直都是萊蒙銷售份額中非常重要的角色，不過會(huì)改善過度依賴深圳銷售的局面。

　　以下是媒體記者交流會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)整理實(shí)錄：

　　媒體提問：萊蒙到對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是很有信心，商業(yè)地產(chǎn)也是定位綜合體項(xiàng)目為主，在深圳，萊蒙國(guó)際的綜合體與土地儲(chǔ)備大概是怎樣的？

　　王天也（萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事、華盛萊蒙基金董事長(zhǎng)）：深圳土地的資源非常稀缺，這不僅給商業(yè)地產(chǎn)，也給房地產(chǎn)擴(kuò)張?jiān)斐梢欢ǖ恼系K。而萊蒙國(guó)際是從深圳起步的，主要戰(zhàn)區(qū)也在深圳。

　　因此，未來在土地儲(chǔ)備上會(huì)側(cè)重考慮商業(yè)，實(shí)際上現(xiàn)在接觸的很多信息大量都包括商業(yè)。深圳有很多舊城改造，而舊城改造是一個(gè)龐大的工程。目前，已經(jīng)在談的，或者相對(duì)已經(jīng)有基礎(chǔ)的項(xiàng)目都在進(jìn)行。

　　其實(shí)，我們?cè)趦?nèi)部都有一定規(guī)模的商業(yè)計(jì)劃，包括深圳地區(qū)，不過目前計(jì)劃尚未落實(shí)，因此不方便具體透露，不過未來一兩年內(nèi)，萊蒙會(huì)在深圳土地市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)上有更多的動(dòng)作。

　　另外，萊蒙本身在深圳商業(yè)方面也有機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)，例如水榭花都的鄰里社區(qū)商業(yè)，成績(jī)效果還不錯(cuò)，只是由于商業(yè)面積較小，影響不大。

　　而現(xiàn)在真正有影響力的是水榭春天萊蒙領(lǐng)尚，在這方面萊蒙還有一些其他的發(fā)展計(jì)劃，請(qǐng)李總介紹一下。

　　李國(guó)華（萊蒙商業(yè)公司副總經(jīng)理）：今年商業(yè)要開業(yè)的就是萊蒙領(lǐng)尚，這是水榭春天寶安的項(xiàng)目。方才說的水榭花都是香蜜湖的商業(yè)街，較早完成的商業(yè)項(xiàng)目，時(shí)間頗久，95或96年，不過，這兩個(gè)項(xiàng)目租金收入都很高。

　　提到土地儲(chǔ)備，在談的和介入的有兩三個(gè)項(xiàng)目都是比較深入的，在未來是可以有機(jī)會(huì)的?，F(xiàn)在初步規(guī)劃是在龍崗，打造一個(gè)14萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。

　　媒體提問：剛才提到的基金第三期是5.3億募集，該筆基金是和中銀合作，通過中銀尋找高端的理財(cái)客戶，能否再具體介紹一下關(guān)于與中銀這種金融機(jī)構(gòu)合作的方式？

　　王天也：這是國(guó)內(nèi)基金募集比較普遍的形式之一，但是國(guó)家目前在銀行的高端理財(cái)客戶方面規(guī)范相當(dāng)嚴(yán)格。而從基金方面講，如果不具備一定的條件，即使是擁有銀行理財(cái)客戶，也難以發(fā)展。

　　華盛萊蒙的這一期，以及上一期基金募集，其實(shí)都是通過深圳的中國(guó)銀行高端客戶發(fā)行的，從關(guān)系上來講，他們是發(fā)行者和認(rèn)購(gòu)者之間的關(guān)系，而通過銀行，其實(shí)也可以提高效率，同時(shí)也能協(xié)助投資人對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。

　　比如說我們這次的投入，優(yōu)先級(jí)的大概是4億多一點(diǎn)，我們從推出到結(jié)束募集大概只用了20天，這一方面是深圳的投資者相對(duì)比較成熟，同時(shí)也因?yàn)槿R蒙基金有過去的業(yè)績(jī)，萊蒙的品牌也在深圳市場(chǎng)有一定的知名度，這都是我們成功的關(guān)鍵因素。

　　媒體提問：您剛才說未來行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)下降，你們提出1000億、100億的計(jì)劃。做到1000億的時(shí)候有100億的凈利潤(rùn)，這是你們對(duì)未來利潤(rùn)水平的觀點(diǎn)。

　　如果在這樣利潤(rùn)率的水平下，我們要給基金投資者實(shí)現(xiàn)百分之十幾的收益，是不是意味著所有的產(chǎn)品要獲得超額利潤(rùn)率，要高于平均水平。我們所有的房地產(chǎn)基金全是超額才可以達(dá)到投資者的需求，是不是不太可能？萊蒙如何面對(duì)這個(gè)問題，未來如何獲得超額利潤(rùn)？

　　王天也：首先我要澄清一個(gè)概念，我們未來打造千億的銷售房地產(chǎn)企業(yè)，在10%銷售利潤(rùn)率的情況下，我們可以得到100億的銷售利潤(rùn)，記住，你說的10%是銷售利潤(rùn)，從財(cái)務(wù)角度來講是凈銷售利潤(rùn)率，而不是投資人的投資回報(bào)，這是完全不同的。

　　也就是說完成一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目完成50億的銷售，如果10%的凈銷售利潤(rùn)率，取得的利潤(rùn)就是5億，這是項(xiàng)目的利潤(rùn)。不過，為了這個(gè)項(xiàng)目，投資者可能投資3億或1億，他投資了一部分股權(quán)，按照現(xiàn)在的規(guī)定，股權(quán)要達(dá)到項(xiàng)目的30%，才可以向銀行借錢，然后再進(jìn)行開發(fā)。等他真正形成稅后利潤(rùn)的時(shí)候，他才要和自己的投資額比，這就是權(quán)益回報(bào)。這個(gè)權(quán)益回報(bào)很可能當(dāng)你凈銷售利潤(rùn)率是10%時(shí)，你的權(quán)益回報(bào)可能是30%，或者20%。

　　所以，10%的銷售利潤(rùn)率不代表一定是回饋投資者的概念。對(duì)于投資者來講，更關(guān)注的是項(xiàng)目的投資收益是多少。目前房地產(chǎn)還是處于一個(gè)比較健康的水平，那個(gè)暴利的時(shí)代已經(jīng)過去了。

　　武珂（華盛萊蒙基金副總裁）：對(duì)于基金怎么取得超額利潤(rùn)，是這樣的，基金在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上是由產(chǎn)品部先把產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，初期我們團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)盡職調(diào)查。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)之后，我們會(huì)跟項(xiàng)目公司簽訂所有的風(fēng)險(xiǎn)保障條款來確保所有的投資收益率。等到全部確定了之后才開始進(jìn)行募集，所以這個(gè)超額收益是我們事先能夠確保的，可以得到到很大的保障。

　　王天也：實(shí)際上基金是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，主要是靠那筆費(fèi)用，基金本身是不收回扣的?，F(xiàn)在基金實(shí)際上和信托比較接近，有時(shí)信托較高，有時(shí)基金較高，基金現(xiàn)在百分之十幾有，但是絕對(duì)到不了20%。

　　李國(guó)華：我們?nèi)诔斯蓹?quán)投資之外，做了一筆委貸，委貸給水榭灣這個(gè)項(xiàng)目，委貸的利息也10.6%左右。所以，不是所有的基金產(chǎn)品都一定要到20%的回報(bào)率，要看是項(xiàng)目的具體情況。

　　另外，我們基金主要是投資兩大塊的項(xiàng)目，一個(gè)是拿地成本低的項(xiàng)目，拿地成本低的項(xiàng)目就有比較高的收益率，這是我們基金的投資戰(zhàn)略。

　　投資具有一定資源的房地產(chǎn)開發(fā)商，有資源的開發(fā)商就有辦法去拿到更好的項(xiàng)目指標(biāo)，拿到更便宜的地，可以有更高的回報(bào)率。最后還是要看整個(gè)基金管理人的投資管理能力，團(tuán)隊(duì)和以及運(yùn)營(yíng)能力。

　　媒體提問：萊蒙今年好像沒有發(fā)債的記錄，今年佳兆業(yè)和碧桂園都發(fā)了幾筆債，融資成本都在10%左右，還有的是8%、9%，這是成本很低，很便宜的錢。萊蒙也是香港上市為什么不考慮發(fā)債，而要做一個(gè)成本更高的房地產(chǎn)基金？發(fā)債與萊蒙基金的兩個(gè)融資渠道，你們?nèi)绾纹胶猓?/strong>