“我們只是一個(gè)中型房企，經(jīng)過(guò)這一役，我們也知道企業(yè)的脆弱。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 9月10日是教師節(jié)，恰好是教師出身的宋衛(wèi)平，在這天召開(kāi)綠城媒體懇談會(huì)，與外界暢談他對(duì)產(chǎn)品的理解，對(duì)行業(yè)的憂(yōu)慮，對(duì)綠城的發(fā)展看法等等。

　　綠城物業(yè)服務(wù)、工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售服務(wù)、企業(yè)形象、業(yè)主忠誠(chéng)度六項(xiàng)，加上居民居住滿(mǎn)意度均排名行業(yè)第一，讓宋衛(wèi)平頗感欣慰，畢竟這起碼是對(duì)其一直以來(lái)堅(jiān)守做好產(chǎn)品的肯定。

　　他最大的期望，就是綠城能持續(xù)蓋好房子。“總有一天綠城不再是第一。希望有人能跟上，希望有另外一個(gè)企業(yè)來(lái)做這個(gè)滿(mǎn)意度調(diào)查第一的發(fā)布會(huì)，雖然不知道要過(guò)多少年之后。”

　　宋衛(wèi)平稱(chēng)，如果把滿(mǎn)意度看成是語(yǔ)文，那么經(jīng)營(yíng)則是數(shù)學(xué)。“我們語(yǔ)文成績(jī)第一，可惜我們數(shù)學(xué)不及格，也就是經(jīng)營(yíng)不好。不過(guò)，這數(shù)學(xué)題出的有點(diǎn)偏，不然我們也應(yīng)該不錯(cuò)。”

　　雖然語(yǔ)文成績(jī)相當(dāng)滿(mǎn)意，綠城數(shù)學(xué)成績(jī)也在今年內(nèi)補(bǔ)考及格，但宋衛(wèi)平依然對(duì)此前一年多以來(lái)煎熬的日子耿耿于懷。

　　“逃荒”之后

　　宋衛(wèi)平直陳，綠城不具備賺錢(qián)的能力。“按照我們的聰明才智，應(yīng)該能夠想到有這么一天，但我們對(duì)未來(lái)對(duì)市場(chǎng)還抱有幻想，很天真，導(dǎo)致了一系列問(wèn)題。”

　　宋衛(wèi)平透露，在2009年至2010年間，綠城花了300多億拿地，但現(xiàn)在這些項(xiàng)目已經(jīng)處理了三分之一，“這在我們內(nèi)部叫賣(mài)兒賣(mài)女，這個(gè)過(guò)程非常慘痛，因此現(xiàn)在來(lái)看，我們過(guò)去還是不夠聰明。”

　　經(jīng)過(guò)此前一段時(shí)間的項(xiàng)目騰挪，綠城已處置了20多個(gè)項(xiàng)目，由合作伙伴來(lái)“撫養(yǎng)”，但綠城依然還有80多個(gè)項(xiàng)目在手。

　　回望那段合作調(diào)整時(shí)期，宋衛(wèi)平自嘲為“逃荒年代”，他感慨道，這是一個(gè)非常慘烈的過(guò)程，但總好過(guò)全部都死掉，現(xiàn)在至少今年下半年不用再傷腦筋。

　　“我現(xiàn)在感覺(jué)輕松很多。”宋衛(wèi)平指出，綠城資金情況最慘的時(shí)候出現(xiàn)在去年，手上的資金僅有幾千萬(wàn)，而現(xiàn)在則手持20多億的現(xiàn)金，“窮在債里，如果沒(méi)有債更好。”

　　在引入九龍倉(cāng)、融創(chuàng)以后，綠城的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)得到較大的改善，截至今年6月底，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率已由去年年末的148%下降至93%左右，據(jù)介紹，隨著九龍倉(cāng)、融創(chuàng)資金的到位，截至目前綠城的負(fù)債率已降至60%左右，希望在今年年底能保持在65%左右。

　　綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)壽柏年表示，負(fù)債率已不是綠城的主要問(wèn)題，但今后項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓或者合作可能性較大，畢竟現(xiàn)在的貸款量還比較大，仍需要再做調(diào)整。

　　“我們只是一個(gè)中型房企，經(jīng)過(guò)這一役，我們也知道企業(yè)的脆弱。”宋衛(wèi)平稱(chēng)。

　　他開(kāi)始不再追求規(guī)模。“腦子有毛病才做那么大！”宋衛(wèi)平總是語(yǔ)出驚人。

　　“傻瓜才做大，這種環(huán)境不適合做太大，融資成本又那么高。除非你去醫(yī)院做手術(shù)，把心換成鋼鐵的。以前要做大，是因?yàn)槲夷贻p！”宋衛(wèi)平還呼吁媒體幫他帶話(huà)給孫宏斌，奉勸老孫不要做那么快那么大。

　　他指出，在市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下盲目做大并不好，有可能會(huì)影響到房子的質(zhì)量，而綠城對(duì)客戶(hù)又是相當(dāng)?shù)乜粗亍?/p>

　　龍湖地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得很出色，吳亞軍有一次路過(guò)杭州，我請(qǐng)她吃飯，我發(fā)現(xiàn)女人當(dāng)家是比較好的，她們會(huì)管錢(qián)，在經(jīng)歷調(diào)控的時(shí)候還能挺過(guò)來(lái)，真的不錯(cuò)。

　　所以，綠城也不抄底。“我以前喜歡去看地，現(xiàn)在我能不去就不去，要不然又想去拿地。”

　　當(dāng)然，目前綠城的土地儲(chǔ)備量也非常充分。壽柏年表示，盡管綠城減少了8%的土地量，但仍有3000億的土地在手。

　　不過(guò)，宋衛(wèi)平也坦言，在宏觀調(diào)控籠罩的氛圍下面，買(mǎi)地是很艱難的事情。寧愿公司越做越小也不要買(mǎi)地，除非市場(chǎng)恢復(fù)到市場(chǎng)基本屬性局面。“我們差點(diǎn)死在買(mǎi)地上面。”

　　一家“破公司”

　　“企業(yè)越做越小的時(shí)候就去做保障房，去做農(nóng)民安置房，去幫別人做房子。”

　　宋衛(wèi)平透露，未來(lái)三年綠城的關(guān)注點(diǎn)將放在在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)，但不想再碰酒店等商業(yè)物業(yè)。

　　他表示，假若市場(chǎng)環(huán)境不好，就不能用充沛的銷(xiāo)售現(xiàn)金流來(lái)帶動(dòng)未來(lái)長(zhǎng)期的投資，如此一來(lái)城市對(duì)公共設(shè)施的投入就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　“我們以前做了酒店，把一些好品牌盡可能放到一個(gè)城市里面，提升城市公共商業(yè)的品質(zhì)。但是現(xiàn)在不行，房地產(chǎn)不要說(shuō)做城市綜合體，能夠活下來(lái)就不容易。”

　　宋衛(wèi)平把主要精力放在養(yǎng)老地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)上，包括轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)也是為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)做準(zhǔn)備。“必須做好的是養(yǎng)老，可能做好的是農(nóng)業(yè)。”

　　養(yǎng)老地產(chǎn)方面，宋衛(wèi)平透露，可能與普通住宅開(kāi)發(fā)模式無(wú)異，但會(huì)更加注重對(duì)老年人的服務(wù)，目前正發(fā)展50萬(wàn)平的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)兩年后可交付使用。

　　至于農(nóng)業(yè)，宋衛(wèi)平稱(chēng)，目前綠城已與農(nóng)科院簽訂了3年合作協(xié)議，并將在其老家嵊州做5000畝農(nóng)場(chǎng)，以觀賞性植物、經(jīng)濟(jì)類(lèi)作物養(yǎng)殖為主。

　　宋衛(wèi)平表示，農(nóng)科院的技術(shù)在國(guó)際上都很先進(jìn)，但研究成果在現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)化中不足，因此，這次合作等于有了最棒的科技團(tuán)隊(duì)的支持，“我們?cè)囋嚳矗茏龆噙h(yuǎn)。”

　　他更透露，不久之后，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司就會(huì)掛牌成立。“我們要做真正的‘地產(chǎn)’，土地上面產(chǎn)出來(lái)的。”

　　“我們做農(nóng)民去，也沒(méi)有什么可怕的。十幾年之后，做到幾十萬(wàn)畝、甚至幾千萬(wàn)畝，能夠影響到周邊的農(nóng)業(yè)，目前，在農(nóng)業(yè)方面，還沒(méi)有出現(xiàn)數(shù)一數(shù)二的公司。”

　　當(dāng)然，宋衛(wèi)平也不會(huì)放棄房地產(chǎn)主業(yè)。“我們真的是一家破公司！”宋衛(wèi)平并不諱言。

　　在引入九龍倉(cāng)以后，宋衛(wèi)平就決心要對(duì)綠城的經(jīng)營(yíng)模式做出改變，把品質(zhì)做得更加穩(wěn)定。其稱(chēng)，綠城接下來(lái)將花幾年時(shí)間在標(biāo)準(zhǔn)化上下功夫。“我們這幾年一直在做，但力度不夠大，不夠系統(tǒng)，不夠完整。”

　　不僅如此，“我們花很多時(shí)間和精力對(duì)公司員工進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化的建立進(jìn)行，我們一定花三、五年的時(shí)間，向日本和德國(guó)的企業(yè)學(xué)習(xí)，建立更高的行業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，全面提升房屋的品質(zhì)。”

　　九龍倉(cāng)和融創(chuàng)

　　談及合作，免不了要提及那兩位新伙伴--九龍倉(cāng)和融創(chuàng)。

　　在宋衛(wèi)平的眼中，九龍倉(cāng)這位“同盟軍”對(duì)綠城而言更像是根救命的稻草。“去年10月我們就開(kāi)始找同盟軍，跟很多企業(yè)都有談，結(jié)果扯了半年都沒(méi)談成，當(dāng)時(shí)公司已經(jīng)很危險(xiǎn)了，只能逮到一家算一家。”

　　所幸是，九龍倉(cāng)與綠城雙方一拍即合，不到半月時(shí)間便成功牽手，九龍倉(cāng)正式成為綠城的第二大股東。

　　“他們有很多地方值得我們學(xué)習(xí)，包括財(cái)務(wù)管控、穩(wěn)健發(fā)展、敬業(yè)、商業(yè)經(jīng)驗(yàn)等等。像大型購(gòu)物中心，空間結(jié)構(gòu)各方面他們比我們內(nèi)行。他們的副總董事長(zhǎng)周安橋比我們年紀(jì)大，但比我們敬業(yè)、勤快得多，常常來(lái)跑業(yè)務(wù)。他們的一把手吳光正先生也非常敬業(yè)，是愿意把工作帶回家工作的人。”

　　宋衛(wèi)平對(duì)九龍倉(cāng)這位“可遇又可求”的伙伴相當(dāng)滿(mǎn)意。至于“可遇而不可求”的融創(chuàng)，宋衛(wèi)平則認(rèn)為是“非?？孔V”。

　　盡管宋衛(wèi)平對(duì)孫宏斌做大的決策看法有所保留，但并不吝嗇對(duì)其的贊嘆之情，兩位皆是真性情之人。

　　“他跟我打交道的時(shí)候我看到他很多誠(chéng)懇的東西。但我也看到他跟別人打交道，去忽悠人家，或者轉(zhuǎn)移話(huà)題的時(shí)候他又很高明，高明的讓人家感覺(jué)不出來(lái)。他看上去是北方人，但是他比南方人還精明。”宋衛(wèi)平笑道。

　　不過(guò)，宋衛(wèi)平依然認(rèn)為孫宏斌底子上是個(gè)性情中人，對(duì)更靠譜的人他會(huì)更靠譜，而且效率非常高，“我的很多項(xiàng)目他接收了以后馬上就修改開(kāi)發(fā)，什么時(shí)候做出來(lái)都盯得非常緊。”

　　“我很驚訝地發(fā)現(xiàn)，這個(gè)環(huán)節(jié)里面有他自己親力親為，開(kāi)會(huì)他會(huì)自己參加，說(shuō)得頭頭是道，業(yè)務(wù)理念一點(diǎn)都不比我差。我認(rèn)為有這樣一個(gè)合作伙伴基本讓人放心，如果你很誠(chéng)懇地邀請(qǐng)他，他一定會(huì)給你回應(yīng)。”

　　宋衛(wèi)平透露，現(xiàn)在與融創(chuàng)合作的項(xiàng)目都是聽(tīng)孫宏斌的，但如果兩三年后，這個(gè)公司做得不好，綠城就把項(xiàng)目拿回來(lái)。