“不買地我們餓死了怎么辦？我們只會靠做房子賺錢，沒別的本事。”

　　觀點網 梁嘉欣 大家都想走出去，大家都在嘗試國際化，萬科是一個例子，而且，萬科已經邁出第一步。

　　就在不久前，萬科成功收購了南聯(lián)地產，從而獲得香港資本市場上市平臺的資格。萬科不止一次稱，這主要是為了進行國際化嘗試。

　　顯然，國際化已經提上了萬科重要日程之中。在9月6日的媒體交流會上，萬科總裁郁亮透露，萬科已于日前成立了香港管理部，未來還將會成立美國業(yè)務推進小組。“我們也在尋找相應的機會。”

　　國際化緣由

　　在郁亮的眼中，萬科的國際化步伐早已開始，“我們的產品設計是國際化的，都是國際大師，包括合作伙伴也是。資金有部分是國際化的，外資有部分進來了。”

　　而萬科走出去的原因也很簡單——為中國人服務。“國內一些人已經沒有買房資格了，那我們有沒有可能在境外做一些賣給中國人的房子呢？所以我們啟動了萬科國際化策略。”

　　郁亮指出，由于國內限購政策的原因，北京、上海、深圳有錢人基本上失去了買房的資格。這也讓萬科發(fā)現(xiàn)國際化的機會，“那天我在香港半山看到一個樓盤30%都是賣給內地人”，而且外資比人民幣便宜、期限長，這都是國際化的好處。

　　但似乎萬科目前仍未有很明晰的國際化策略。郁亮透露，現(xiàn)在公司還處于試水階段，對市場各方面還需要一段時間的研究，暫未有具體的發(fā)展計劃，但已派了七個小組去全球各地考察。

　　“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情。”萬科選擇進入一個新市場也有一定的前提，即與當地企業(yè)合作。“任何國際化里面必須有當地合作伙伴，沒有合作伙伴不會做的。”郁亮表示。

　　至于距離最近的香港市場，郁亮表示會優(yōu)先考慮，但還需要對香港市場規(guī)則再做進一步的考察，且必須要有合作體系。“沒有合作體系去干嘛？而且你得有合作的價值人家才會跟你合作。”

　　通過合作方式進行海外擴張，這無疑也是一種聰明方式。但實際上，現(xiàn)在行業(yè)內對房企國際化的看法仍不一致。

　　某房企高管曾指出，國外房地產市場經過幾十年的競爭，已經相當成熟，現(xiàn)在進入未必能競爭得過本土開發(fā)商。“你走出去可能發(fā)現(xiàn)風浪比在國內更大。”到底萬科現(xiàn)在進軍海外房地產市場，是抄底投資，還是真正做開發(fā)，還有待進一步觀察。

　　不過，上述高管亦指出，其實中國房地產企業(yè)現(xiàn)在沒有走出去的必要，因為中國的市場容量相當大。當然，萬科亦不否認國內市場的重要性。

　　郁亮坦言，房地產行業(yè)還有很大的發(fā)展空間，未來15到20年的時間內，住宅市場依然有著很多的機會。

　　“比如說在深圳，住宅市場不斷萎縮，也基本飽和了，但城市舊改就出來了，所以有很多的機會。而且目前市場上很多人群并沒有被涵蓋，包括老年人口問題，老年住宅是沒有解決的，所以這就是未來市場空間所在。”

　　另外，其亦稱，房地產行業(yè)在發(fā)展過程中集約化程度會更高，這是市場競爭所致。“在不同城市不同階段，主要的發(fā)展商都會經歷從本地發(fā)展商轉化為全國發(fā)展商的過程，這在每個城市都會上演。所以，一個優(yōu)秀發(fā)展商可以接受市場并不斷穩(wěn)定下來，也能夠找到增長機會。”

　　但郁亮亦指出，不要再指望房地產能成為國民經濟的主角，哪怕它涉及到幾十個行業(yè)的發(fā)展，但未來房地產將只是配套產業(yè)，認清這一定位，房企才能找到更多的機會。

　　“對于后市，我們說下半場是黃金時代下半場，不是說行業(yè)不行的下半場，只不過我們上半場過于輝煌，現(xiàn)在只是對過于輝煌得不太正常的局面做個修正而已，這個行業(yè)的前景仍然會很好，哪怕宏觀調控持續(xù)下去也會很好。”郁亮稱。

　　拿地的原因

　　近期萬科在土地市場上的表現(xiàn)也相當搶眼。據不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共27個，共需支付的地價款約120億元。而在9月的第一周，萬科亦在廣州、合肥共花費46.7億拿地。

　　值得一提的是，萬科拿的項目當中，商業(yè)比例不斷增加。“政府非要給我，我不愿意做。”郁亮也表達了自己些許無奈。他透露，剛新近拿下的合肥項目，正是由于政府把商業(yè)部分拿走，萬科覺得可以做才拿下。

　　他續(xù)稱，萬科一直都是為了做好住宅而做商業(yè)，“我們不能不做，以前我們可以把商業(yè)切開給別人做，現(xiàn)在看起來不行，背不住了，所以我們必須要做這件事情。”

　　郁亮透露，為了推進商業(yè)項目的打造，萬科在人才等方面都做了充足的準備，亦在各地開始嘗試做起來，“別忘了，萬科早年是做商業(yè)地產出身的。”

　　頻密地出手拿地，郁亮指出這與對后市的看好無直接關系，“不買地我們餓死了怎么辦？我們只會靠做房子賺錢，沒別的本事。”其續(xù)稱，地方政府上半年無地可賣，土地集中在下半年推出，這也導致下半年買地的數量比上半年多，但不存在對后市是否樂觀的問題。

　　郁亮還表示，碰到合適的土地萬科就會出手，拿地方面也不分一線二線城市，而是看回報率，但堅決不拿地王。而且，還要視乎手中是否有錢。“我們現(xiàn)在手里有470億現(xiàn)金，政府又大量推地，所以我們就買。”

　　不斷增長的銷售業(yè)績相信也是促使萬科有底氣拿地的原因之一。截至8月末，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積802.9萬平方米，銷售金額842.8億元。郁亮稱，今年萬科的銷售肯定會有正增長，不過，萬科從不做計劃。

　　“我們每個月會調整未來三個月的經營安排，每個季度則會研究過去未來12個月的安排。到年底我們會討論未來36個月的安排，但這個安排里面是指導性的東西，沒有任何的計劃。公司的經營安排是跟著市場的變化而變化自己的經營策略，并不是用不變的計劃來實施。所以，萬科真的是不做計劃的運營公司。”

　　郁亮指出，萬科現(xiàn)已走過快速發(fā)展階段，邁入穩(wěn)健發(fā)展時代，“我們青春期長個子的階段已經過去了，現(xiàn)在進入了成熟的階段。

　　但即使這樣，萬科對行業(yè)領跑者的追求依然不變，盡管此前王石曾高調宣稱，萬科可能為了質量而淪為老二老三。

　　尋找競爭力

　　早前曾有分析指出，踏入下半年，房企也進入施工高峰期，當然這也是補充土地儲備時期。

　　而根據萬科中報數據顯示，截至6月底，公司實現(xiàn)開工面積468萬平方米，竣工面積244萬平方米，分別完成年初計劃的35%和28%。而根據年初萬科定下的開工目標，計劃實現(xiàn)新開工面積1328萬平方米，竣工面積890萬平方米。

　　換言之，接下來萬科的建房速度將不斷加快，但這同時也意味著，趕工背后可能將帶來更多的質量問題。而萬科今年年初亦受該問題所困擾。

　　不過，郁亮強調，房屋裝修質量問題與萬科建房快慢速度無關，慢不一定就能解決問題，但萬科仍會堅持做裝修房。

　　“從好房子，好服務過渡到好鄰居階段，這是我們的一個變化，在這個思考過程中我們在放慢速度。其實我們現(xiàn)在進入城市不是最多的，發(fā)展速度也不是最快的。”

　　談及質量，免不了也涉及到萬科早段時間的人事變動。經過一系列的人事調整，萬科的管理層愈趨于年輕化。在郁亮的眼里，這也意味著萬科的理想色彩更濃，因為年輕人更有理想。“只要不斷有年輕人提拔起來，這個公司才是百年老店的公司。”

　　郁亮指出，判斷一個公司是否優(yōu)秀，重要指標是看公司能否持續(xù)提拔年輕人，而不是看有多少人走。“人總要離開公司的，早晚都要離開。一個家庭說不定分了家之后幾個兒子都很好，不能說一分家，財產分散就沒辦法做大了。”

　　郁亮不止一次重申，萬科人才流動率僅有12%左右，低于行業(yè)17%的平均水平。

　　實際上，萬科在人才儲備方面也做了一定的準備和調整。據透露，萬科除了堅持內部培養(yǎng)的策略，同時也在啟動優(yōu)秀人才招募計劃——強將計劃。

　　與此同時，萬科亦從9月開始強化了區(qū)域作用，把總部的業(yè)務決策權下放到區(qū)域層面，讓貼近市場的人做決策。

　　而在吸引人才方面，郁亮指出，萬科有三方面的競爭優(yōu)勢，第一是有競爭力的薪水，獎勵體系最完整，沒有一個上市公司的激勵體系超過萬科。其次則是具有較大的發(fā)展空間，第三則是健康的環(huán)境。

　　據介紹，萬科的獎金與員工的健康掛鉤，如果公司的員工體能、健康狀況得到改善，就多發(fā)1%的獎金，反之則要扣1%的獎金。