　　不過從目前看來，重新上調(diào)后的年度銷售目標(biāo)很快又將提前實(shí)現(xiàn)。“截至今天，世房今年的銷售額已經(jīng)超過了300億元，已完成了全年目標(biāo)的98%，估計(jì)到這個(gè)月底就差不多能達(dá)標(biāo)”，在8月27日召開的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，世茂集團(tuán)董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇透露。

　　其續(xù)稱，目前世房暫時(shí)沒有再度調(diào)整目標(biāo)的考慮，但根據(jù)預(yù)測，今年的銷售額應(yīng)該可以達(dá)到400億以上，“我們還是希望做得越多越好。”但其亦透露，下半年旗下樓盤的優(yōu)惠措施或減少。

　　不僅如此，世房還有更大的目標(biāo)，并劍指千億銷售規(guī)模。許世壇透露，近日世茂集團(tuán)聯(lián)手SAP共同打造“雙塔1000”計(jì)劃，希望借助IT系統(tǒng)的重新建立，進(jìn)行業(yè)務(wù)流程再造、管理創(chuàng)新、資源整合等，支撐集團(tuán)兩至三年內(nèi)使年銷售額達(dá)到千億規(guī)模。

　　許世壇稱，按照目前每年銷售額30%左右的增長速度，三年后便可達(dá)到一千億規(guī)模，但能否做到30%的增速，還要視乎市場等方面的因素。“我們希望通過三到五年的建立，從而支持整個(gè)企業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)的高速發(fā)展。”

　　按照世茂的新規(guī)則，只有在本年銷售目標(biāo)提前完成及達(dá)成正現(xiàn)金流時(shí)，才可以考慮新增土地儲備。換言之，世茂即將啟動(dòng)新一輪的拿地動(dòng)作。

　　“下半年我們會(huì)增加一些新的土地項(xiàng)目，但主要還是給一些好的團(tuán)隊(duì)，如那些上半年已完成全年八九成業(yè)績的區(qū)域團(tuán)隊(duì)，像長三角、福建地區(qū)及較具市場競爭力的區(qū)域團(tuán)隊(duì)。”

　　以下為世茂房地產(chǎn)2012年中期業(yè)績報(bào)告現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年上半年公司的平均售價(jià)有所下滑，而過去的七月份世房的銷售均價(jià)亦再度下跌1000元/平，您亦表示接下來也會(huì)有些優(yōu)惠措施，那么下半年的平均售價(jià)是否還會(huì)有下調(diào)的空間？

　　許世壇：上半年公司旗下物業(yè)的銷售均價(jià)確實(shí)有所下跌，大概跌幅在10%左右。至于七月銷售均價(jià)下滑，其中最重要的原因是七八月份公司幾乎沒有新樓盤推出，還是以清存貨為主，所以均價(jià)會(huì)有所偏低，但不會(huì)低于1萬元/平。

　　我們預(yù)計(jì)，公司九十月份的平均售價(jià)水平會(huì)有所反彈，原因有二，其一，我們看到目前市場正開始逐步趨于穩(wěn)定，其二，我們在九十月份也會(huì)陸續(xù)推出更多新項(xiàng)目，而且這些項(xiàng)目的位置都比較好，且我們皆重新對戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而加大了該些新盤的市場競爭力。

　　此外，我們在每個(gè)時(shí)間點(diǎn)都有不同的銷售策略，其中今年三四月份公司還是集中以清存貨為主，因此均價(jià)偏低，而到五六月份，隨著新樓盤的推出，售價(jià)又有所回升。因此我相信，到九十月份隨著大量新貨源推出市場，加上市場環(huán)境轉(zhuǎn)好，售價(jià)也會(huì)有顯著的提高。

　　現(xiàn)場提問：公司表示下半年可能會(huì)有新增土地的計(jì)劃，那么能否透露一下公司的買地策略如何？

　　許世壇：下半年我們會(huì)增加一些新的土地項(xiàng)目，但主要還是給一些好的團(tuán)隊(duì)，如那些上半年已完成全年八九成業(yè)績的區(qū)域團(tuán)隊(duì)，像長三角、福建地區(qū)及較具市場競爭力的區(qū)域團(tuán)隊(duì)。

　　現(xiàn)場提問：中期業(yè)績報(bào)告中，集團(tuán)提出與SAP攜手并制訂“雙塔1000”計(jì)劃，欲借此支撐集團(tuán)兩三年內(nèi)年銷售額達(dá)到千億規(guī)模，在目前的市場環(huán)境下，該千億目標(biāo)是否顯得有些激進(jìn)？

　　許世壇：我們認(rèn)為，IT方面是有前瞻性的，按照目前每年銷售額30%左右的增長速度，三年后便可達(dá)到一千億規(guī)模，但能否做到30%的增速，還要視乎市場等方面的因素。但對于IT系統(tǒng)的建立，我們希望通過三到五年的建立，從而支持整個(gè)企業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)的高速發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于旅游地產(chǎn)方面，日前世茂集團(tuán)召開了發(fā)布會(huì)并發(fā)布全新旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略模式--“旅居模式”，而旅居模式亦早有在其它開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略中有所聽聞，能否再詳細(xì)講述一下世茂與其它開發(fā)商的旅居模式有何不同？

　　許世壇：旅居模式目前主要還是為客戶提供一些增值的服務(wù)如包租、養(yǎng)老、醫(yī)療的服務(wù)，其他發(fā)展商雖然也有在做，但大家的概念未必都一樣，以后能否做成功，主要取決于你能否為客戶提供所需要的增值服務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：上半年中央推出了不同的房地產(chǎn)調(diào)控措施，您預(yù)計(jì)下半年中年調(diào)控的力度是否會(huì)加大？

　　許世壇：我們覺得房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個(gè)長期的調(diào)控政策，是一個(gè)常態(tài)的調(diào)控，不會(huì)放松。但根據(jù)我們的判斷，目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力較大，大家也看到現(xiàn)在的CPI處于較低水平，不排除中央將來會(huì)推出一些金融方面的措施，如降低存款準(zhǔn)備金、降息等等。其實(shí)這些動(dòng)作對房地產(chǎn)的成交及有還款壓力的客戶都有好處，客戶還款能力的提高，對整個(gè)房地產(chǎn)的銷售和發(fā)展都有好處。另外也利于那些負(fù)債高的開發(fā)商去向銀行借錢融資。

　　至于限購、房產(chǎn)稅等，我覺得這些政策都會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，甚至有些地方也會(huì)陸續(xù)開展房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，目前調(diào)控已經(jīng)常態(tài)化。其實(shí)我們針對這些政策已經(jīng)提前做了很多應(yīng)對工作，如降負(fù)債，這也降低了以后調(diào)控政策可能給我們公司所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，目前我們對風(fēng)險(xiǎn)控制方面的把控比以前做的好很多。

　　現(xiàn)場提問：近日有消息稱山東準(zhǔn)備對預(yù)售制度進(jìn)行調(diào)整，世房在山東也有項(xiàng)目，如果該政策執(zhí)行將對世房在山東的銷售構(gòu)成怎樣的影響？另外，如果預(yù)售制度改革在全國范圍內(nèi)實(shí)行，將對房企的銷售帶來多大的影響？

　　許世壇：其實(shí)不久前北京也傳出取消預(yù)售制，但很快相關(guān)部門便出來澄清表態(tài)暫時(shí)不太可能。其實(shí)個(gè)別城市對預(yù)售制度進(jìn)行調(diào)整對我們公司整體業(yè)績的影響不會(huì)太大，目前我們?nèi)珖?5個(gè)城市都有項(xiàng)目。但如果全國范圍內(nèi)實(shí)行預(yù)售制改革，對我們的影響確實(shí)會(huì)很大，但是預(yù)計(jì)這個(gè)可能性不大。

　　若全國范圍內(nèi)限制預(yù)售，會(huì)令供應(yīng)量大幅減少，從而有可能會(huì)更加推高房價(jià)，因此我認(rèn)為中央在推出這些措施之前會(huì)綜合考慮各方面的因素。但因?yàn)槲覀兊囊?guī)模較大，覆蓋城市眾多，目前抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也比以前高很多，所以我們也不會(huì)太擔(dān)心。

　　許榮茂：其實(shí)今年上半年宏觀調(diào)控壓力依然很大，但我們的銷售額同比增加50%，現(xiàn)在我們的心態(tài)跟年初已大不一樣。年初時(shí)，調(diào)控壓力大，庫存又多，負(fù)債率又高，對樓市又看不明白，但現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，我們的負(fù)債率已經(jīng)下降至68%，現(xiàn)金流亦有所增加，在銷售環(huán)境如此差的市況下也能實(shí)現(xiàn)50%的銷售額增長，市場也沒有那么差。

　　最重要的一點(diǎn)是，在去年年末，我們公司的庫存量較多，而且大戶型占相當(dāng)大的比例，且有些的戶型并不創(chuàng)新，但我們現(xiàn)在已經(jīng)幾乎把這些庫存消化完畢。至于接下來宏觀調(diào)控是否會(huì)放松，我們不抱希望，即使市場不好轉(zhuǎn)，我們也有能力應(yīng)付，但現(xiàn)在看起來前景比半年前好很多，我們的信心也大很多。

　　現(xiàn)場提問：截至目前，世茂房地產(chǎn)已幾近完成全年銷售目標(biāo)，是否考慮將該目標(biāo)調(diào)高？

　　許世壇：截至今天，世房今年的銷售額已經(jīng)超過了300億元，已完成了全年目標(biāo)的98%，估計(jì)到這個(gè)月底就差不多能達(dá)標(biāo)。我們暫時(shí)沒有調(diào)整目標(biāo)的考慮，但根據(jù)我們的預(yù)測，今年的銷售額應(yīng)該可以達(dá)到400億以上，我們還是希望做得越多越好。

　　現(xiàn)場提問：世房的其他收入中增加了很多，這些增加的收入包括什么？另外公司盈利有所虧損是否與合作項(xiàng)目有關(guān)？

　　許世壇：今年有一些合作項(xiàng)目虧損，包括廣州亞運(yùn)城、與中海合作的杭州項(xiàng)目、天津項(xiàng)目等，大概共虧損一億元左右，但由于部分項(xiàng)目會(huì)在今年年底入賬，因此虧損的金額會(huì)覆蓋掉或減少。其它收入方面，主要來自南昌跟長沙這兩個(gè)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：最近有消息傳出，世房將放棄酒店分拆，改把酒店物業(yè)另作出售，請問這方面進(jìn)展如何？

　　許世壇：其實(shí)現(xiàn)在也有不少投資者跟我們接觸，希望能做上市前的戰(zhàn)略股東，或想買我們一兩幢酒店項(xiàng)目，但目前的金融市場環(huán)境不是很好，現(xiàn)在去賣不一定會(huì)賣到好的價(jià)錢，且這些都是很核心的資產(chǎn)，我們又不想賤賣，而且目前我們公司的經(jīng)營情況已經(jīng)改善很多，所以我們暫時(shí)不急于分拆，因此也沒有一個(gè)時(shí)間表，但不排除日后仍有分拆上市的可能性。

　　現(xiàn)場提問：目前公司的毛利率為34.4%，接下來該毛利率水平是否會(huì)維持還是會(huì)有可能升高？關(guān)于定價(jià)方面，新盤的定價(jià)是否不會(huì)太謹(jǐn)慎？舊盤的優(yōu)惠措施是否會(huì)取消？

　　許世壇：上半年公司毛利率確實(shí)便低，我們預(yù)計(jì)今年全年的毛利率水平跟上半年差不多，主要由于今年年初我們以消化庫存為主，且這些庫存項(xiàng)目都是幾年前的產(chǎn)品，都是屬于限購的大戶型，且產(chǎn)品有老化跡象，我們覺得還是把錢收回來會(huì)更好些，也有利于以后公司的發(fā)展及經(jīng)營管理。

　　但我們有信心在2013年、2014年公司的毛利率會(huì)有顯著的提升。原因在于，最近幾個(gè)月市場有回暖的跡象，有些企業(yè)也開始高價(jià)拿地，我們也對個(gè)別項(xiàng)目取消了優(yōu)惠措施，但由于我們在九十月份推出的項(xiàng)目售價(jià)都會(huì)較高，這些新盤在今年不一定會(huì)入賬，但肯定會(huì)在明后年入賬，所以明后年公司的核心盈利率會(huì)有顯著的提高。

（審校：武瑾瑩）