10日上午論壇的主題是："政策與金融篇政策邊界"--政策微調(diào)，降息頻繁，金融改革大幕開啟，寬松貨幣卻與行業(yè)無緣；久旱無甘霖，融資仍難繼，失血房地產(chǎn)希望在何方？

　　2012年8月9日，“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”2012博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。

　　論壇組委會消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　現(xiàn)場實錄：2012博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

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　　8月10日上午，論壇的第二天議程正式開始。主題是："政策與金融篇政策邊界"--政策微調(diào)，降息頻繁，金融改革大幕開啟，寬松貨幣卻與行業(yè)無緣；久旱無甘霖，融資仍難繼，失血房地產(chǎn)希望在何方？

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，大家早上好。歡迎回到2012博鰲房地產(chǎn)論壇的會議現(xiàn)場。昨天的大會精彩紛呈，今天將同樣精彩。

　　首先介紹一下今天上午將為我們奉獻演講的嘉賓，他們是：

　　今典集團董事長張寶全先生

　　萊蒙國際集團有限公司董事長黃俊康先生

　　中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強先生

　　瑞銀證券有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹女士

　　再一次歡迎以上嘉賓的到來，謝謝。

　　接下來，我們開始今天上午的議程。今天上午論壇主題是：“政策與金融篇政策邊界”--政策微調(diào)，降息頻繁，金融改革大幕開啟，寬松貨幣卻與行業(yè)無緣；久旱無甘霖，融資仍難繼，失血房地產(chǎn)希望在何方？下面，我們將正式開始2012博鰲房地產(chǎn)論壇第二天的議程。

　　主持人：首先，有請今天上午第一位奉獻演講的嘉賓，他是：今典集團董事長張寶全先生，張寶全先生的演講題目是：旅游地產(chǎn)在中國前景與運營，有請張寶全先生。

　　張寶全先生，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　張寶全：今天的主題是政策與金融，我講的主題是旅游度假，要講旅游度假就要從紅樹林酒店講起，我們是從2004年開始進入旅游地產(chǎn)的，亞龍灣紅樹林是2004年4月份開工，到當(dāng)年底12月份開業(yè)，從開工到開業(yè)歷經(jīng)8個月時間，可以說無論是在亞龍灣還是在中國，還是在世界去建五星級酒店，目前在時間上紅樹林是個奇跡。

 

　　上個月，國家旅游局對中國所有五星級酒店有12項經(jīng)濟指標(biāo)的測評，這12項經(jīng)濟指標(biāo)測評，亞龍灣紅樹林酒店在中國所有五星級酒店里面，包括商務(wù)和度假酒店排名第四，第一名是香格里拉，第二名是北京的一個酒店，第三名我忘了，第四名就是亞龍灣紅樹林。

　　在這之前，我們也是做傳統(tǒng)地產(chǎn)的，在轉(zhuǎn)型上面也遭遇了很多的焦慮。其實，當(dāng)時我們在中國做地產(chǎn)，做得最有名的是今日藝術(shù)匯，還有藝術(shù)街。22元街當(dāng)時以藝術(shù)展示和交易為主，包括今日美術(shù)館。當(dāng)代藝術(shù)的出版，我們一家就占了中國的85%。國外研究中國當(dāng)代藝術(shù)的資料，基本上是我們出版的。北京的地圖里面像秀水街已經(jīng)在中國消失，但是像今日美術(shù)館、22元街，已經(jīng)越來越多。

　　盡管如此，2007年的時候，我們在全國拿了很多以文化為特色的傳統(tǒng)地產(chǎn)土地。但是，在那個時候總感覺拿地不對。后來，在2007年的時候，如果繼續(xù)往下做的話，就面臨一個上市的問題。2006年底-2007年初成立了上市辦，也準備上市，地產(chǎn)離不開金融，如果沒有金融品很難做大做強。但是，在2007年，我們還是把上市辦解散了。然后，把精力都放在亞龍灣紅樹林上。到目前為止，我們在運營、建設(shè)、設(shè)計的已有10座，總的客房量加起來達到了25000間，相當(dāng)于傳統(tǒng)的60座五星級酒店。

　　今天，我想講的體會是什么？表面看起來是對一種業(yè)態(tài)的選擇，或者說是對一種形式的選擇。其實，我要講的第一點是，旅游度假的本質(zhì)是什么？我個人認為，旅游度假的本質(zhì)就是對現(xiàn)實的逃離，對生命的一次發(fā)現(xiàn)。上個月，我的幾個好朋友跟我講要參加一個禪修班，是西藏的活佛，以前邀請我，我都沒有參加，但是這一次我參加了，因為邀請我的人不同，是一些藝術(shù)家，寫小說的，畫畫的。我參加這個班以后發(fā)現(xiàn)和我的想象是很相似的，西藏的活佛很年輕，并不是年紀很大，最重要的是他不僅是西藏的一個活佛，他還是一個北大哲學(xué)系畢業(yè)的畢業(yè)生，他站在宗教的角度來講佛教。本來，佛教就是哲學(xué)。但是，佛教在世俗化的過程中已經(jīng)變成了如何磕頭，如何燒香，把在禮佛或拜佛過程中的行為模式作為了佛教本身，而這僅僅只是佛教的文化，而不是佛教的本質(zhì)。那么，佛教作為哲學(xué)就是如何超越自己，如何回歸自信，如何在這個過程中感受到快樂。在這個過程中，我們做了很多的交流，也做了其他方面的一些探索。但是，我想說的是，通過一種行的方式來進行修行，這和度假旅游有什么關(guān)系呢？個人認為，度假和旅游也是一次休閑，每次選擇一次度假和旅游就是想選擇一次超越，選擇一次脫離，選擇一次發(fā)現(xiàn)。

　　我明白，這個意思是非常重要的。我們拿了一塊地，是做現(xiàn)實？還是做超越呢？現(xiàn)在，我們所做的旅游產(chǎn)品，可能還是一種現(xiàn)實。記得在前兩年的時候，我有兩個朋友還在飛機上，一個定的是亞龍灣紅樹林酒店，另一個定的是亞龍灣別墅里面。后來，他們想還是先去各自定的酒店看看吧。然后，他們分別到了酒店以后，定亞龍灣別墅的朋友馬上說，你趕緊給寶全打電話吧，我住到他那邊去。為什么？因為，他一打開房門就是看到了一群老鼠。

　　有時候，我們的旅游度假產(chǎn)品與城市沒有什么區(qū)別。那么，以國家旅游區(qū)做以居住為主體的方式，值得反思，個人認為可能是對資源的浪費，而最終違背了度假的本質(zhì)以后，可能價值在未來也很難體現(xiàn)，包括所有的投資者在不清楚的情況下，購買完這樣的物業(yè)以后，隨著中國房價市場的穩(wěn)定，如果投機將來不存在的時候，它所花費的度假成本并不低。

　　度假也好，旅游也好，都是想把自己從社會中脫離開，所謂社會就是關(guān)系，關(guān)系就是社會，今天的一切，無論是薪資還是財富，都是在這種關(guān)系中形成的，不能脫離這些關(guān)系。如果脫離這些關(guān)系，我們的社會就不存在了。但是，基礎(chǔ)的物質(zhì)文明是我們在生存時必不可少的，這就決定了盡管我們想脫離也是做不到的，只能在某一個時刻或者說在某一個精神層面來做這種選擇。

　　比如，電影。電影越來越好，它就是在一個特定的空間里面，用1-2個小時的時間讓你生活在別處，讓你去過一下別人的生活，讓你去用這樣一種間接的體驗來體驗另類的存在。

　　那么，探險也是一樣。探險就是當(dāng)你到達那樣一種極其艱難與艱苦境地的時候，或者說當(dāng)你站在接近頂峰、山頂?shù)臅r候，或者說當(dāng)你盡了你自身能力的時候，你向四面望去，讓你不知道是在唐朝，還是在宋朝？當(dāng)然，不用說，你遠離了你的關(guān)系，你的沖突、競爭、利益等等。

　　在今天，我認為中國的很多地產(chǎn)商從傳統(tǒng)地產(chǎn)向度假旅游或者商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，我想這樣一種內(nèi)在本質(zhì)的營造，可能是我們應(yīng)當(dāng)要了解的，或者說當(dāng)你了解了以后，我們的選擇可能就會對，最終它才能真正地創(chuàng)造一種財富，或者說給我們的未來留下美好。那么，旅游度假的本質(zhì)是什么？就是對現(xiàn)實的一次逃離和對生命的一次發(fā)現(xiàn)。

　　目前，中國正在全面地從觀光休閑向度假休閑轉(zhuǎn)型，這一點也是我今天要和大家共同討論、分享的。現(xiàn)在，很多房企在轉(zhuǎn)入旅游度假開發(fā)以后，大面積地圈地，大面積的投資。那么，我就在想，我們究竟是在做什么？或者說做什么產(chǎn)品？是做觀光休閑？還是做度假休閑？我認為，這個主題也非常重要。因為，觀光休閑的核心資源是人文資源，以門票經(jīng)濟為主體，以人頭到達為主要效力體現(xiàn)。比如，兵馬俑、杭州月廟，到達多少人，就賣多少票，這是一種主體。但是，現(xiàn)在大量的土地是做兵馬俑嗎？實際上，去年的大片土地都在做度假旅游區(qū)。那么，度假休閑的核心資源是什么？度假休閑的核心資源不是人文資源，是自然資源。那么，我想提示的是，也是國家旅游局統(tǒng)計的，一個度假休閑人群的消費是20個觀光休閑人群的消費。如果我們拿到土地以后，對這一點不清楚的話，可能做出來的項目和我們最后的經(jīng)濟測算是會出現(xiàn)問題的，或者說是不能平衡的。

　　那么，度假休閑是什么？實際上是一種生活方式。目前，涉及到度假休閑人群需要的是會展，請您來開會，請您來吃，請您來玩。有很多國際電影節(jié)，包括上海電影節(jié)，會出現(xiàn)一種現(xiàn)象，把最佳影片、最佳導(dǎo)演頒發(fā)給國外了，最后來的不是導(dǎo)演，而是一個小小的工作人員，三個獎都是他一個人上去領(lǐng)，領(lǐng)得他自己都不好意思了。為什么？不是蓋了一個會展中心、會議中心就會有會展和會議了，而要看供應(yīng)和需求，你把需求的人群營造過來，供應(yīng)才會產(chǎn)生。如果把吃喝玩樂做好成為度假目的地，它的條件就是當(dāng)下的時尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂的頂級資源，一定是頂級資源。因為，只有達到這個條件的時候，人們才會選擇在你這兒下了飛機三天五天不去其他地方，或者說偶爾去一下其他地方。如果你達不到這些條件，盡管有這么多的房間和這么多的建筑，供需也是不存在的。

　　當(dāng)你把這些都做對了，就會有好的運營。運營，我認為和兩個方面最相關(guān)，即資源和團隊。今天，中國的旅游地產(chǎn)在運營過程中，我認為本質(zhì)的選擇、產(chǎn)品和規(guī)劃是否正確？我覺得，在不久地將來要慢慢顯現(xiàn)，可能還會有負面作為。當(dāng)然，我們需要時間和代價使得我們凈化。不是說你蓋一個酒店就是商務(wù)酒店，蓋一個中心就是商業(yè)中心，如果沒有準確定位的時候，它的風(fēng)險比住宅更大。商業(yè)資產(chǎn)不能被運營，就是垃圾，只要被運營，就會產(chǎn)生高額的運營費用，如果沒有人來投資的時候，它就是一堆房子，它不是酒店，也不是商業(yè)中心，甚至于你拿它做倉庫可能都覺得不太方便。

　　那么，做度假旅游，做商業(yè)地產(chǎn)，在定位、資源和運營方式上，如果這些問題不能解決的話，我覺得諸位還是要小心，謝謝。

　　主持人：謝謝張寶全先生，接下來我們有請：萊蒙國際集團有限公司董事長黃俊康先生，黃俊康先生的演講題目是：平衡發(fā)展 穩(wěn)中，有請黃俊康先生。

　　黃俊康先生，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　黃俊康：各位朋友、來賓們：

　　我們非常贊賞本次會議的主題，即““平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，事實上萊蒙國際在這兩年做了這個方面的一些探索，也許在座的嘉賓不太了解萊蒙國際，借此機會我將萊蒙國際向大家做一個簡單的介紹。

　　最初，萊蒙國際在香港成立，主要做小型房地產(chǎn)開發(fā)。2001年進入到國內(nèi)，主要是珠三角、長三角、成渝地區(qū)，一開始我們是做百貨公司出身的，27年前做百貨公司，全中國大概開了54家百貨公司，目前的營業(yè)面積有150萬平方米。百貨公司的營業(yè)額去年大概200億，凈利潤約7個億，萊蒙國際去年50個億的銷售額，大概10個億的凈利潤。&

　　萊蒙國際深耕深圳，聚焦發(fā)展，往往得到的結(jié)果是可觀的。另外，我們也去二、三線城市發(fā)展，也有可租賃建筑面積的土地儲備，在一些不太熟悉的市場可以比較好的發(fā)展，在一、二、三線城市都有一些綜合布局。同時，我們做項目有短、中、長的科學(xué)合理配置。這樣的話，在市場好的時候可以發(fā)展得快一點，市場差的時候抗風(fēng)險的能力也強一點。

　　管理團隊，香港人到國內(nèi)很容易水土不服，我們的公司是做國際化和本地化比較好的結(jié)合。所以，我們公司的香港人和國內(nèi)的同事同工同酬，大家很開心、很密切地在一起工作。

　　因為，我做了20多年的零售百貨，對商業(yè)地產(chǎn)有比較深刻的經(jīng)驗教訓(xùn)，也有一定的觸覺。所以，我們也建立了一支比較專業(yè)的商業(yè)運營管理團隊。天虹做了28年，既是股東，也是合作伙伴，對我們發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有很大的支撐作用。

　　在這次調(diào)控中，這個冬天其實是最冷的。但是，在這么一個情況下，我們怎么應(yīng)對問題？在企業(yè)經(jīng)營管理方面、在模式方面，做了一些思考，也做了一些探索。今天，很高興有機會和同行一起交流看法。

　　我們的做法可以用“平衡發(fā)展，穩(wěn)中求變”來概括。所謂穩(wěn)，堅持商住兩條腿走路的經(jīng)營政策，即雙輪驅(qū)動；所謂變，是變中求進，高周轉(zhuǎn)，高效率，多元化地購置土地。

　　所謂雙輪驅(qū)動，即中高端住宅開發(fā)+城市綜合體的模式，第一個輪子是堅持中高端住宅開發(fā)戰(zhàn)略。然后，根據(jù)市場的變化、政策的變化，可能某個時間段中端的多一點，某個時間段高端的多一點。所以，我們公司一直保持比較好的毛利潤，未來幾年，我們還是能夠保持40%-50%的樣子。

　　我想，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)慢慢地從有房子住向住好房子的下半場過度了。2005年以前，國內(nèi)建的房子基本上都是比較差的房子，真正的好房子是2005年以后開始涌現(xiàn)的。所以，我覺得這個市場還是很廣闊的，改善生活，無論何時何地，大家都會有這種需求。在文革那么凄慘的年代，大家都想辦法到哪里搞一點肉票回來改善一下生活，這是人的本性。

　　所以，從長期來看，中高端的房價繼續(xù)看漲，尤其是在地段好和具備獨特資源的高端房產(chǎn)將更加受歡迎。在中高端住宅開發(fā)方面，萊蒙國際做了多年的實踐，我們也取得了一點點的成果。比如，在深圳和深圳周邊打造了水榭系高端住宅，在深圳及周邊城市比較受歡迎。我們在深圳做了水榭花都，項目已完成6年了，但該樓市二手房單價目前還是深圳的冠軍。在深圳做了一個70多萬平方米的項目水榭春天，當(dāng)時出售的時候深圳限價，周邊的房子賣到了2.4萬元/平方米，但政府給我們的售價最高只賣2.1萬元/平方米。這個時候，很多同事說不能不講經(jīng)濟規(guī)律，不能不尊重市場。后來，我說在這么一個情況下，咱們就順勢而為嘛。在被限價的情況下，用這個口號開盤，一天賣了20個億，企業(yè)利潤也不錯，現(xiàn)金流也很好。同時，消費者也得到了實惠，政府也很高興。我想，在這么一個環(huán)境下，我們只能趁勢而為。今年，我們賣到了第五期，是6月10日開盤的，比去年的價格略有上升，賣到了16個億。我想，只要國家的經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，哪怕慢一點，我想從居者有其屋向居者優(yōu)其屋的方式轉(zhuǎn)變是可以實現(xiàn)的。

　　因為，我們做了很長時間的百貨業(yè)，對商業(yè)地產(chǎn)有自己的認識，就制定了中高端住宅+城市綜合體的模式，正在開發(fā)和運營的城市綜合體有7個，是萊蒙系，萊蒙城、萊蒙都會等等。

　　從我國的實際情況來看，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)將長期受益于城市人口的增加和收入增加的疊加。所以，我們認為發(fā)展?jié)摿€是比較大的。根據(jù)我們過往27年零售百貨的實際經(jīng)驗來看，中國一、二、三、四線城市的人均GDP和商業(yè)發(fā)展的狀況有非常密切的關(guān)系，人均GDP3000-8000美元的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于起步期，人均8000-20000美元的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于加速發(fā)展期，人均20000元美元以上的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于成熟期。我想，每年還是可以保持比較高的發(fā)展需求。

　　驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵在于結(jié)構(gòu)性缺失，現(xiàn)在電商對傳統(tǒng)零售業(yè)沖擊很大。但在這么一個情況下，做商業(yè)地產(chǎn)也可以采取很多應(yīng)變措施，發(fā)動更多參與性、體驗性的消費。

　　根據(jù)城市擴張和消費升級階段不同，在城市更新改造過程中，存在大量與城市發(fā)展、消費升級不匹配的“舊有商業(yè)”，具有良好的升級前景。近幾年面對調(diào)控的實踐，萊蒙國際奉獻的中高端住宅+商業(yè)地產(chǎn)的兩條腿走路模式，加速回籠現(xiàn)金流，享受零售物業(yè)增值潛力，使我們的路子走得比較穩(wěn)健和均衡。

　　穩(wěn)中求進的穩(wěn)，第二個穩(wěn)表現(xiàn)在穩(wěn)健的財務(wù)策略。上市前夕，市場非常地冷靜，投行等各方面都壓我們的價格，在這種情況下，上還是不上？最后，我們還是作出了決定，看長遠，不計較一時的得失，除了能籌措一點資金之外，更重要的是可以通過上市來改善公司的治理結(jié)構(gòu)，我們自覺或者不自覺地能夠得到一些進步。所以，去年的上市也募集到了2-3億美金。目前，我們的負債比率不高，到今年3月底凈資產(chǎn)負債比率才30%多，上半年也買了將近40萬平方米的土地。

　　我想，我們在減息已經(jīng)開始的情況下，還可以儲備更多的一些土地，還打算買60億元的土地。我們也要成立基金公司，成立了華盛萊蒙基金，目前的運營狀況良好。另外，我們與境外基金在項目層面合作。比如，我們和新加坡的美龍控股有合作，除了他們?nèi)牍晒局?，還有很多的合作，還有匯豐、南方基金等等，都和我們保持了合作，利用的他們的基金，可以讓我們的企業(yè)壯大得更快一點，讓我們的團隊得到更多的鍛煉和進步。

　　剛才，談了萊蒙國際的穩(wěn)健精英，下面談?wù)勗趺礃臃€(wěn)中求變的“變”。途徑一是采用財務(wù)杠桿，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注效率為核心的回報評價。多元化的拿地模式，堅持主業(yè)發(fā)展的模式上，積極參與到現(xiàn)在的舊城改造、政府產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中去，積極去尋找產(chǎn)業(yè)間的互動，在舊城改造、一、二級開發(fā)聯(lián)動、旅游地產(chǎn)做了一些開發(fā)嘗試。

　　比如，我們和天津的深營集團在天津合作了400多萬平方米的國際商務(wù)區(qū)，其中一半是做中國北方最大的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，另外一半做房地產(chǎn)。在惠州利用深圳的品牌知名度，在去年年底收購了1.4公里海岸線的旅游度假地項目，主要還是面向深圳市場，派出了幾位對旅游地產(chǎn)有激情、經(jīng)驗的項目開拓，萊蒙國際的旅游地產(chǎn)在打基礎(chǔ)。我們也參加深圳的案例改造，在深圳有兩個項目，加起來總面積約140萬平方米，希望今后在這個論壇上有更多的機會和大家交流。

　　我想，不管市場如何變化，政策如何調(diào)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好品質(zhì)和服務(wù)才是我們的根本，形成客戶、員工、股東和社會四個關(guān)系的共贏。

　　最后，再次借本次大會的主題“可持續(xù)發(fā)展”，大家一起共同推動房地產(chǎn)事業(yè)堅韌、持續(xù)地往前發(fā)展，謝謝大家。

　　主持人：黃俊康先生是首次應(yīng)邀出席博鰲房地產(chǎn)論壇，謝謝他為我們帶來的精彩演講。接下來有請:中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強先生，賴國強先生的演講題目是：調(diào)控常態(tài)下房地產(chǎn)市場的韌性，有請賴國強先生。

　　賴國強先生，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　賴國強：各位朋友、各位嘉賓：

　　大家早上好！ 

　　我本人在行業(yè)從事21年，在中原從事20年，今年5月1日集團提拔我成為中國區(qū)的總裁，能在這里和各位同行分享中原的數(shù)據(jù)、中原的觀點，非常地榮幸。 

　　我相信，從昨天的議題和整個會議精神可以發(fā)現(xiàn)，大家對前景比較看好，比較樂觀，量升價穩(wěn)?，F(xiàn)在，在調(diào)控著，為什么市場還有不錯的表現(xiàn)？我想，先從這個角度講講中原是怎么理解我們的客戶的。

　　中原一是家代理公司，不是開發(fā)商，剛好和萊蒙國際有非常好的合作，在各個區(qū)域都做出了不錯的成績。但是，我們總要知道原因才可以配合今天的主題，今天的主題是“可持續(xù)發(fā)展”。如果市場是好的，我們就可以安心去發(fā)展了。但是，市場真的好嗎？好在哪里？客戶是怎么想的？他們心里是怎么考慮購房的？我想，今天的演講圍繞這個主題進行。

　　中原是一家全國性的代理公司，在全國30多個城市都有代理業(yè)務(wù)，幫開發(fā)商賣樓，收集到了很多的數(shù)據(jù)。同時，我們在全國20個城市都有做二手房買賣，有1500家地鋪，每天做客戶租賃、客戶買賣轉(zhuǎn)手，與很多的小業(yè)主每天都要聊，到底他們的心理狀況怎么樣？所以，也許今天我講的角度會和以往嘉賓講的角度都不一樣。

　　一、調(diào)控就像少女的心。

　　根本不知道什么時候有政策，你觸摸不到，也別想，我們就看著這個方向去做。我們認為，調(diào)控仍將持續(xù)，從原來的以調(diào)為主，變成以控為主。

　　什么意思呢？以往樓市一直有調(diào)控，只是調(diào)控力度大小的問題。在1989年，《人民日報》就提出過房價高了，要開始用法規(guī)了，從開始用法規(guī)到現(xiàn)在的嚴控是有一個過程的。而且，以往是一、兩個單一的政策，現(xiàn)在是復(fù)合的政策來調(diào)，也有改變了。由原來的法規(guī)，到現(xiàn)在金融政策都配合到調(diào)控中來了，包括限價、限購等等，我們發(fā)現(xiàn)普及面非常地廣，調(diào)控效果也有一定的權(quán)重。最近，剛需客戶是主流，沒有什么炒房客戶了，客戶也是非常地理性了。

　　2012年上半年市場復(fù)蘇，因為金融政策的寬松。最近，我們也聽到了很多準備調(diào)控的聲音，市場回暖是有預(yù)期的，下半年肯定比上半年好，我們是代理公司，有一些數(shù)據(jù)。1-7月份，整個國內(nèi)大陸區(qū)的業(yè)務(wù)是24億元的人民幣，比去年同期增長15%，原因是什么？要找出原因，才能更好地發(fā)展。

　　市場回暖有預(yù)期，要穩(wěn)定發(fā)展，要保持溫度，不要讓它太熱，也不要太冷，曾經(jīng)成交低迷時期是非常痛苦的。所以，轉(zhuǎn)調(diào)為控為主的政策是有利好的，升溫將導(dǎo)致未來有持續(xù)政策來臨。

　　從按周一手成交套數(shù)上看，中原監(jiān)控的54個城市6月份的成交回升，市場還是不錯的。一手住宅從每個月成交均價分析來看，一線城市的反彈是比較明顯的，二、三線城市沒有回到去年的高位。6月份二手成交數(shù)據(jù)明顯回升，比所謂的高峰期有明顯的下滑，因為投資客戶已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在都是剛需客戶。二手價格方面，中原二手住宅價格指數(shù)顯示7月份六大城市連續(xù)五個月上漲，以北京為例，北京環(huán)比上漲最為厲害，7月份環(huán)比漲幅為2.15%，二手房也有希望了。

　　所以，我認為在持續(xù)調(diào)控之下，2012年比起去年差的時候，量在回升，價格也在穩(wěn)步回升，成交活躍，龍頭房企也體現(xiàn)出對后市的信心，做了買地的準備，出手也有信心了。到底市場發(fā)生了什么樣的變化？真的好是好在哪里？我們?nèi)绾稳タ创罄m(xù)的發(fā)展？如何去認識這種變化？市場變了，我們怎么變？

　　二、80/90主流時代的變局。

　　中原有過統(tǒng)計，80/90的同事占80%以上，25000人的同事中有20000人左右是80/90后，我們開會時就討論怎么管住80/90后？如果我們不了解他們，不管好他們，企業(yè)就會非常被動。因為，企業(yè)不是同心同力嘛。等同于做一個市場，客戶都是80/90，如果你和他們不是同一個思維去做的話，我相信也是非常被動的。所以，要掌握未來的發(fā)展，就要掌握嚴控背后誰是活躍分子，誰是我們的購買群體主力。

　　這個時代已經(jīng)變了，80/90后已經(jīng)進入了婚齡期，30歲是要置業(yè)的時間，他們是主力的購房人群。這幫客戶是80/90，他們有什么和我們不一樣呢，我是68年出生的，當(dāng)時出來工作很努力，也要賺錢，做三年買了一套房，自己賺的錢，爸媽沒有給錢。但是，現(xiàn)在的80/90后自己不一定很會賺錢的，但家里對他很支持，哪怕他還沒有結(jié)婚，也先給他買套房子支持他。所以，80/90后成為了購房的主力，他們的心理需求和傳統(tǒng)客戶是不一樣的。

　　在這里，有一個武漢最熱銷樓盤的分析。66%以上的客戶是80/90客戶，不會多于兩代同堂的家庭結(jié)構(gòu)。從“按步就班”到“一步到位”，他們是新中國第一批獨生子女，獨享全家人的關(guān)愛，當(dāng)他們遇到限購令，選擇舉全家之力一步到位越來越多。

　　在我們統(tǒng)計四大城市中小戶型銷售占比情況中，小戶型銷售比例實際上在逐步減少，客戶愿意買的房子面積開始偏大，希望一步到位，但不是他自己的錢，是家里幫他買的，爸爸的名字寫上去，或者是剛畢業(yè)的學(xué)生還沒有錢，幫他買一套房子，提供給他日后使用。

　　所以，我發(fā)現(xiàn)，如果是80/90客戶的選擇，他們的觀望情緒沒有成年人那么穩(wěn)，該出手時就出手，不會太觀望。80/90后閱讀政策的觀念是比較果斷的，他們認為限購是壓抑的時候，并不是本質(zhì)上沒有人買，是不讓人買。因為城市在發(fā)展，城市進入了城市化道路，發(fā)展依然往上，未來的房地產(chǎn)價值還是存在的，早買還是要好一些。

　　他們的心態(tài)為什么會改變呢？因為，他們是新的一代，新的一代炒賣是不行的。但是，他們對資產(chǎn)的利用有他的辦法，買房等同于一種理財產(chǎn)品，買下來不純粹是產(chǎn)品本身的價值提升，他們要考慮有沒有固定的回報，現(xiàn)在通脹那么厲害，有沒有避險的可能性？他們買房會考慮有沒有租客？投資前景如何？他們的心理也在逐步成熟。所以，我看到很多投資型的不限購物業(yè)，年輕購買群體非常多。

　　80/90后的生活觀念強調(diào)自主與享受，如果能住在城市的市中心，綜合體更好，他們喜歡自己的生活模式，要滿足潮流，越新的概念他們越容易接受，越傳統(tǒng)的越不感冒。所以，現(xiàn)在很多LOFT產(chǎn)品非常受80/90的歡迎。

　　80/90喜歡用網(wǎng)絡(luò)，他們是未來的希望，他們變成了宅男宅女，可以不出門就在家里處理所有要做的事情，他們不喜歡很勞累的購物，在網(wǎng)上解決所有的事情，家里的網(wǎng)絡(luò)很重要。這樣的話，有可能會改變我們對產(chǎn)品的設(shè)計，以及戶型的確定。因為，他們以后不需要很大的書房，可能不需要書桌和椅子，在床上都可以上網(wǎng)，因為整個房子全是無線網(wǎng)絡(luò)，客戶需要什么，你就給他什么。

　　80/90是未來的消費群體，但他們的存款觀念弱，加之通貨膨脹明顯，他們很少人是拿自己的錢買房子的，一般是父母先投資，很多80/90父母將房產(chǎn)投資作為遺贈財產(chǎn)，或者作為資產(chǎn)配置，房產(chǎn)金融化特質(zhì)超過以前。

　　80/90喜歡生活在商業(yè)綜合體、軌道交通附近，不喜歡在市郊，不喜歡距離市中心很遠。那么，市中心的項目未來遇到的挑戰(zhàn)會比較大。市中心的城市綜合體及住宅物業(yè)，持續(xù)溢價力將有很大的文章可以作，也有非常大的空間。

　　在我自己的理解里面，現(xiàn)在的調(diào)控比較嚴厲，但重心在控的基調(diào)是明確的。我做房地產(chǎn)20年，經(jīng)過了幾次宏觀調(diào)控，每次調(diào)控就為未來的發(fā)展奠定了更好的基礎(chǔ)，房價穩(wěn)步回歸到理性，但也會有自己的發(fā)展事態(tài)。那么，作為開發(fā)商，作為行業(yè)從業(yè)者，我認為調(diào)控給了我們很好的挑戰(zhàn)，頻繁的調(diào)控在市場上的反映還是比較活躍的。一方面，我們要了解市場。同時，也要閱讀客戶的心態(tài)。因為，80/90客戶的特點從心理、心態(tài)到需求都已經(jīng)發(fā)生了很多的變化?？蛻舻淖兓呱隽烁嗉毞质袌?，例如“潮流物業(yè)”、“遺贈物業(yè)”、“理財物業(yè)”等，都賣得很好，而之前的“投機”市場風(fēng)光不再，也是政策調(diào)控最大的作用。相信隨著降息降準等一系列寬松金融政策的持續(xù)，未來房地產(chǎn)市場將進入一個需求多元化、市場細分化、金融捆綁化的新時代。作為代理公司，我們在未來的時間也會繼續(xù)關(guān)注市場需求。

　　所以，我的總結(jié)是，市場持續(xù)嚴控下，交易依然活躍，市場會有很大的變化，但未來還是很有希望的，是可以期待的。

　　我的發(fā)言到這里，謝謝。 

　　主持人：謝謝賴國強先生的演講，接下來我們將請出：瑞銀證券有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生，趙駒先生的演講題目是：房地產(chǎn)發(fā)展及融資現(xiàn)狀的一些看法，有請趙駒先生。

　　趙駒先生，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　趙駒：謝謝大家，謝謝觀點雜志的邀請，大家早上好！

　　我是瑞銀投行中國區(qū)的負責(zé)人，近幾年參與了很多境內(nèi)外的融資項目，前幾年我們有專門的團隊對房地產(chǎn)行業(yè)進行研究、跟蹤、分析。但是，這幾年，也可以看到房地產(chǎn)市場比較冷淡。剛才，萊蒙國際的黃總，如果我沒有記錯的話，應(yīng)該說從去年到今年是最后一個在香港的首發(fā)。剛才，黃總講，綠燈一亮，就要走。這幾年，香港市場的現(xiàn)象確實是非常突出。

　　從2009年以來，香港市場開始有了兩個窗口，從4月份-6月份，從9月份-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比較明顯的。但是，今年，可以看到這兩個窗口越來越短暫。

　　今年，我們做了幾個IPO市場的首發(fā)，海通、中國有色等等，每一個幾乎都是非常規(guī)的發(fā)行，不是理論上、書本上看到的常規(guī)發(fā)行，基本上是我們事先要做大量的工作，不能寄希望路演，要把工作的重心往后移。路演在某種程度上變成了一種形式，在前期幾乎找到了所有的投資人，路演中只是履行一下形式。

　　海通發(fā)行規(guī)模18.5億美元，在4月下旬一個很短暫的窗口進行了三天的路演，香港的公開發(fā)行是五天，五天的時間完成，時間很短暫，管理層就只是在香港進行了簡單的路演。所以，目前的形勢和狀態(tài)都發(fā)生了很多的變化。

　　從資金鏈來講，在10幾年前做一個國際發(fā)行，比如中國石油、中國聯(lián)通、中國石化等等，基本上我們拿到的需求是1/3在亞洲，1/3在歐洲，1/3在美洲，分布比較均衡。但是，從2006、2007年以來可以看到，整個的發(fā)行，整個的需求越來越多的集中在亞洲，越來越多的集中在以香港、新加坡為代表的亞洲基金。一方面是因為很多國際基金都已經(jīng)在香港建立了分號，建立了自己的亞洲基金；另一方面，很多資金，特別是歐美資金，他們自己受到了歐洲債務(wù)危機的影響，對于中國股票的需求，對于中國債券方面的需求都變得明顯減少。

　　所以，路演從亞洲區(qū)轉(zhuǎn)到歐洲區(qū)的時候，在香港、新加坡路演完以后轉(zhuǎn)到歐洲，如果沒有需求，沒有完整地覆蓋，這個發(fā)行就很有可能推遲，很有可能完成不了。所以，黃總說一看到綠燈就要往前走，的的確確是我們這兩年做香港的股本、股票發(fā)行的一個體會。

　　應(yīng)該說，香港的債務(wù)市場和國內(nèi)的債務(wù)市場在債券發(fā)行方面，對中國的企業(yè)來說，無論是境外投資者還是境內(nèi)投資者都相當(dāng)歡迎。今年，以中國石化擔(dān)保、中國石化境外擔(dān)保30億美元，兩天就并購?fù)戤叀２⑶?，利率水平對發(fā)行也比較有吸引力。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇，我是第一次來，去年本來也要來的，因為其他工作耽誤了，也談了自己的一些看法。我的理解是，中國經(jīng)濟過去二十年的高速增長，應(yīng)該講前十年得益于我們大量的吸引外資，外資在整個經(jīng)濟發(fā)展中扮演了非常重要的角色。我們看到中國那么多的城市出現(xiàn)了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，在那么多的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)里面有那么多的國內(nèi)國外品牌在設(shè)廠，推動了中國經(jīng)濟有很大的發(fā)展。

　　在2000年以后，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的地位非常突顯，我們這個行業(yè)對于其他的行業(yè)，比如建材行業(yè)、鋼鐵行業(yè)、能源行業(yè)等等的帶動和拉動是非常巨大的。

　　因為，我們也看中國建材、華潤水泥等民營企業(yè)，也看很多鋼鐵企業(yè)，也看很多能源企業(yè)，的的確確房地產(chǎn)行業(yè)如果打一個噴嚏，就可能會影響到他們的一些業(yè)績和發(fā)展，也的的確確在過去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)在整個的國民經(jīng)濟中，在整個的GDP中起到了推手作用。

　　現(xiàn)在宏觀調(diào)控，經(jīng)濟要轉(zhuǎn)型，我們的發(fā)展對于資源的需要，對于其他方面的制約是非常大的。但是，從現(xiàn)在看來，我的感覺是轉(zhuǎn)型到目前為止似乎還沒有找到一個新的突破口，房地產(chǎn)行業(yè)可能在未來一段時間依然扮演著GDP增長、經(jīng)濟增長的推手作用。

　　來之前，我請分析員整理了一些材料，在這里向大家匯報一下。 

　　盡管這兩年來宏觀經(jīng)濟調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)進行了各種形式的調(diào)控，我們主要分析上市房地產(chǎn)公司，從上市房地產(chǎn)公司的銷售來看，看土地的購買量、商品住宅銷售、銷售價格等等。大家可以看到，土地購買量這些年雖然有減少，但可以說還是在很高的水平上；商品房的銷售有下降，但應(yīng)該說在今年還是有所回升的；價格也是這一輪調(diào)控的主要目標(biāo)，但價格在某種程度上還是比較穩(wěn)定的。

　　我們的總體感覺是，盡管有宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)板塊的整體表現(xiàn)還是不錯的，房地產(chǎn)公司的日子分析上來看還是好過的。在這一頁上一共有25家房地產(chǎn)上市公司，全年的預(yù)算，除了5家（紅色）略有下降以外，其他20家都是上升的。那么，經(jīng)過半年的運轉(zhuǎn)，大家也可以看到完成得還是相當(dāng)不錯的，除了有10家略有下降以外，其他15家都是上升狀態(tài)。這就說明，盡管宏觀調(diào)控的力度比較大，中原地產(chǎn)的朋友也講了市場需求還是有的，過去講中國的經(jīng)濟發(fā)展、城市化發(fā)展，對于住房的基本需求，來自嚴格調(diào)控的狀態(tài)下，上市房地產(chǎn)公司上半年完成的銷售情況還是比較理想的。比如，萬科全年1200億元的銷售目標(biāo)，上半年完成了625億元，應(yīng)該說這個成績也是相當(dāng)不錯的，比他們上半年的預(yù)算只差了5%。又比如，中國海外發(fā)展，無論是在國內(nèi)的A股市場，還是在H股市場，是最大市值的上市公司，他們上半年的業(yè)績還有所增長。

　　那么，從這些數(shù)據(jù)來看，我們簡單看全球資本市場的變化，不光是香港資本市場的變化，包括國內(nèi)資本市場的變化，全球資本市場的變化，投資銀行業(yè)在近年來也遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)上市公司完成的銷售量比投資銀行完成的量要好得多，我們整個系統(tǒng)的收入比去年同期下降了約30%，國內(nèi)證券公司的下降幅度也是相當(dāng)大的。但是，我也不是研究房地產(chǎn)的，本來想象的是房地產(chǎn)業(yè)的銷售收入會掉得比較多，從分析來看，房地產(chǎn)公司的日子還是比較好過的。

　　我們把在香港上市和國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司做了簡單的比較和分析。從整體來講，業(yè)績的表現(xiàn)和股價的表現(xiàn)也不是那么糟糕的。我認為，房地產(chǎn)行業(yè)盡管在目前有很大的壓力，但在壓力之下其實還是比較穩(wěn)健的。在香港上市的房地產(chǎn)公司市值和規(guī)模要比在國內(nèi)上市的A股公司多得多，這就是黃總所講的紅籌結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)的紅籌結(jié)構(gòu)占了相當(dāng)大的比重。上市，房地產(chǎn)公司上市已經(jīng)連續(xù)兩年多沒有了；發(fā)債，在2009年10月份之后就停頓了。在國內(nèi)的大部分證券公司取消了房地產(chǎn)團隊，或者說這個房地產(chǎn)團隊也在做一些其他的業(yè)務(wù)。

　　同樣，我們來看看行業(yè)整體的地產(chǎn)股的股價表現(xiàn)。應(yīng)該講，在做比較之前，原來的感覺股價掉很多。但是，從整體表現(xiàn)來看，高點還是2007年的年中，那年做了碧桂園的上市，房地產(chǎn)投資者對于我們的期望，對于這種價值還是在那個時候是投資者最為認可的，我記得碧桂園上市的時候做了大量的土地儲備，這種模式在當(dāng)時受到了投資者的認可。

　　那么，房地產(chǎn)行業(yè)的低點不是現(xiàn)在，而是2008年12月份，是整個股票的低點?，F(xiàn)在，實際上是居于中間部位，特別是這一輪宏觀調(diào)控，股價有升有降，但總體來看是比較平穩(wěn)的。但是，在平穩(wěn)之中，無論是香港市場還是國內(nèi)市場，黃總也談到了萊蒙國際，50多億的銷售額，10多億的凈利潤，盈利水平是相當(dāng)高的，20%的凈利潤水平。

　　在這樣一種形態(tài)下，黃總說萊蒙國際的發(fā)行是見到綠燈就走，后來綠燈也沒有再閃了，對于房地產(chǎn)企業(yè)基本上是紅燈狀態(tài)。盡管房地產(chǎn)公司有很好的土地儲備，也有很好的業(yè)績，但是境外投資者還是看未來，看發(fā)展，還是感到一些不確定性。所以，這個時候他們的出價會很低，3倍市盈率、2倍市盈率你干不干？這么低的水平，還有別的發(fā)行體，也不光光只有這樣一種融資渠道，我們可以看到這兩年來香港的股本發(fā)行基本上是趨于零。境內(nèi)，由于證監(jiān)會的政策影響，使得這兩年的發(fā)行也是零。其實，從股價的表現(xiàn)來看，在境內(nèi)境外市場并不是非常差的。同樣，我們看個股，近期都是有反彈的。

　　從材料中來看看整個資本市場融資情況的變化。從全球的資本市場來看，融資面都不是很大，也有一些發(fā)行后出現(xiàn)了重大的變化。比如，美國的聯(lián)普，發(fā)行后出現(xiàn)了重大下跌，對新興公司在美國市場的發(fā)行也變得非常困難。境外市場的融資量不完全和指數(shù)成正比關(guān)系，不一定是指數(shù)上來了，投資者對新股發(fā)行就一定有興趣，香港市場是這樣，美國市場也是這樣，像現(xiàn)在道瓊斯都過了13000點，但他們對個股的發(fā)行也不是非常地認可。中國在美國的發(fā)行，今年就是兩單，一家是做網(wǎng)上奢侈品購物的，還有一家也是網(wǎng)絡(luò)公司，總體來看量都非常小，比去年下降了很多。黃總說的紅籌結(jié)構(gòu)也受到了一些制約，特別是以合同方式的發(fā)行在香港也受到了很多的影響。

　　房地產(chǎn)行業(yè)，左邊是A股，從2009年以后，A股的融資歸為零；香港上市的整體融資情況，有一些股本融資，但主要是債券的融資，股本發(fā)行也是零。在香港發(fā)行債券的公司，2011、2012年境內(nèi)境外的融資量很小，總體看市場不是非常地活躍，股本市場在境內(nèi)沒有，在境外也非常少，只是少量的融資。

　　但是，我們非常重視這個行業(yè)，始終感覺在未來幾年行業(yè)依然是整個國民經(jīng)濟發(fā)展非常重要的一個支柱。我覺得，資本市場的投資人也會重新地認識，重新地來關(guān)注這樣一個行業(yè)，可能首先是債券方面的關(guān)注，其次是股本方面的關(guān)注。伴隨著新的變化，我們也期待A股及國內(nèi)融資工具也能向房地產(chǎn)行業(yè)重新開啟。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝趙駒先生，接下來有請演講嘉賓：瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬先生，陶冬先生的演講題目是：全球經(jīng)濟、中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)展望，有請?zhí)斩壬?/p>

　　陶冬先生，您的演講時間是20分鐘，有請！

　　陶冬：各位來賓：

　　早上好！

　　我想就全球經(jīng)濟、歐債危機、美國的QE3和中國的房地產(chǎn)在20分鐘之內(nèi)作一個闡述。

　　剛才，瑞銀的趙總說中國房地產(chǎn)最低的低點是在2008年，這個說法沒有錯，從歷史上來看的確是到目前為止中國房地產(chǎn)的最低點?，F(xiàn)在，瑞信的陶總告訴你們，中國房地產(chǎn)下一個比2008年最低的一個點在三四年之后發(fā)生。中國的房地產(chǎn)早晚會出現(xiàn)一個調(diào)整，但需要具備三個因素，這三個因素我在最后講。

　　首先，我想談?wù)剼W債危機。國債違約在歷史上經(jīng)常發(fā)生，阿根廷每十年破產(chǎn)一次，冰島四年前也破產(chǎn)了。但是，今天都反彈了起來，他們靠的是什么？他們靠的是貨幣的貶值，讓貨幣貶值30%，要遠遠容易過把福利砍掉30%，把公務(wù)員裁掉30%，讓GDP下降30%。但是，在歐元這個大框架下，缺少的恰恰是貶值這個“逃生門”。如果你看美國的債務(wù)，看日本的債務(wù)，再看歐洲的債務(wù)，歐洲的債務(wù)總量是三大經(jīng)濟體中最少的，它的債務(wù)GDP比例是最低的。但是，危機恰恰發(fā)生在歐洲，為什么？因為，美國是聯(lián)邦制，日本有一個中央政府，歐洲是17個國家篡和在一起的烏合之眾。在聯(lián)邦之下，聯(lián)邦政府和地方政府是老子與兒子的關(guān)系，兒子出了事情，他就要救，舍身而救。但是，在歐洲的各國是鄰居的關(guān)系，不會舍身去救。美國在獨立戰(zhàn)爭之后曾經(jīng)有過13個政府，13個國債，但是，國家統(tǒng)一之后，經(jīng)濟上面相對比較強的紐約州愿意去支持經(jīng)濟上面比較脆弱的卡里蘭納州，但在歐洲這是做不成的。

　　我認為，由于政治上面的錯位，歐債危機還會持續(xù)。今天，我們所看到的不過是以脈沖值出現(xiàn)的兩個恐慌之間的一個平穩(wěn)而已，歐債危機的恐慌會一次一次地出現(xiàn)，我們會看到這是最終導(dǎo)致歐元破滅的源泉。但是，歐債危機不至于導(dǎo)致歐洲今年破產(chǎn)或者明年破產(chǎn)，但從十年來看，歐元一定破產(chǎn)。

　　接下來，我想談?wù)劽绹?jīng)濟。目前，美國經(jīng)濟面臨著許許多多的問題，就業(yè)不景氣，消費信心開始回落。但是，仔細地來看，美國經(jīng)濟依然可以維持1%-2%的增長，美國不是沒有復(fù)蘇，只是復(fù)蘇的速度非常緩慢。上個星期出來的美國非農(nóng)業(yè)就業(yè)數(shù)字，16.3萬個新就業(yè)機會出現(xiàn)了，比過去的兩個月要好一些。但是，這是美國復(fù)蘇的第三個年頭，和過去五個經(jīng)濟周期的第三年來看，今天的就業(yè)復(fù)蘇非常緩慢，沒有就業(yè)的復(fù)蘇就沒有消費的復(fù)蘇，沒有消費的復(fù)蘇很難有投資的復(fù)蘇。今天，美國經(jīng)濟的最大癥結(jié)是就業(yè)并不能夠真正復(fù)蘇，而在這背后許許多多的問題實際上是美國房地產(chǎn)所帶來的問題。

　　我個人認為，美國在今年9月份推出QE3的可能性非常之大，而這個將會帶來一輪新的全球范圍內(nèi)的QE，QE2、QE3都救不了經(jīng)濟，但任何一次QE的資產(chǎn)價格將是一件好事情。

　　接下來，我想談?wù)勚袊?jīng)濟。每隔十年，中國經(jīng)濟會有一次自上而下的結(jié)構(gòu)性突破，帶來生產(chǎn)力的提高，把經(jīng)濟拉上一個新的臺階。八十年代初，文革之后，百業(yè)待興。這個時候，農(nóng)村改革帶來了結(jié)構(gòu)上的突破，生產(chǎn)力的突然，拉動了持續(xù)六年的高增長。九十年代初，中國經(jīng)濟再一次陷入了泥沼，中國的對應(yīng)措施是建立經(jīng)濟特區(qū)，大量外資引入，為中國成為世界加工廠奠定了基礎(chǔ)，這是體制上的突破，帶來的是生產(chǎn)力的提高。到了本世紀初，中國再一次陷入了泥沼，當(dāng)時的解決方案是加入WTO，銀行改革，又是一次體制上的突破，帶來的是生產(chǎn)力的提高，把經(jīng)濟拉上了一個新的臺階。

　　時至今日，中國經(jīng)濟又開始進入了泥沼，中國迫切需要的是一次體制上面的突破，結(jié)構(gòu)上面的改革，在這一點上，北京的領(lǐng)導(dǎo)人早就看到了。2007年就提出經(jīng)濟轉(zhuǎn)型向消費拉動型增長轉(zhuǎn)移，但是沒等經(jīng)濟作出任何的反應(yīng)，全球金融危機爆發(fā)了。北京領(lǐng)導(dǎo)人一看，原來救經(jīng)濟有捷徑，我們不需要做體制上的突破，我們可以發(fā)鈔票，可以燒財政的錢，這是這一次對于經(jīng)濟陷入泥沼的對應(yīng)措施。但是，貨幣擴張政策、財政擴張政策也許能夠把經(jīng)濟周期拉長，也許可以墊高經(jīng)濟GDP的底部。但是，它永遠無法制造出可持續(xù)的向上動力。今天，我們所看到的所有逆周期措施是維持，而沒有突破，少了突破，中國經(jīng)濟在今后幾年依然會在不死不活中徘徊著。

　　許多人寄希望于中國人民銀行減息、擴張，我給大家看一組數(shù)字，我把今天的貨幣數(shù)字和雷曼倒閉之前的貨幣數(shù)字比一比，如果是看貸款GDP比例，如果是看M2GDP比例，今天中國的貨幣數(shù)字要遠遠高過雷曼倒閉之前的水平，流動性緊不緊？不緊。如果你看一年期的存款利率、貸款利率，今天的水平要遠遠低過雷曼倒閉之前的水平，流動性緊不緊？不緊。第三組數(shù)字有一個略微的不同，如果你看存款準備金率，這些東西比較緊。把這三組數(shù)字糅合在一起，收到的信息是，如果畫一個小圈，在銀行體系內(nèi)，在房地產(chǎn)和中小企業(yè)這個小圈子里面，流動性是緊的。但是，如果我畫一個大的圈子，全社會今天的流動性根本不緊。中國的貨幣政策走在兩難的處境上，今天的貨幣政策是太松還是太緊？答案是兩個都對，這是今天中國貨幣政策面臨的兩難。

　　四年以前，我們是全球金融危機的無辜受害者，在過去四年我們把自己的經(jīng)濟撐出了很多問題，房價、地方融資平臺，這是大家都能看得見摸得著的，我就不講了。我認為，今天中國經(jīng)濟存在著兩個結(jié)構(gòu)性的問題。第一是銀行去中介化，銀行收進來資金，拱手送給中央銀行20%，借貸給中小企業(yè)，那部分20%不能動了；銀行通過各種方式最后進了房地產(chǎn)業(yè)，這個20%也動不了；銀行借給國有大型企業(yè)，今天的國有大型企業(yè)沒有人投資，周轉(zhuǎn)速度下來了；只有最后的20%還在銀行的全權(quán)控制之下，如果一個人心臟的4/5都不能運作，這個人還可以走多快？第二是投資去實業(yè)化。今天的民企沒有人再投資。經(jīng)濟的一面是銀行去中介化；經(jīng)濟的另外一面是投資去實業(yè)化。

　　這個時候，你跟我講如果中央銀行減息100個點，存款準備金利率降100個點，今天的中國經(jīng)濟就真的能彈起來嗎？我認為，中國經(jīng)濟進入了一個持續(xù)3-5年的弱增長周期，太多的人告訴我，今年中國經(jīng)濟能夠彈起來，基數(shù)上可能會有一些變化。但是，我認為，今后幾年，中國經(jīng)濟在一個弱增長周期里面，這個的背后是一個弱的信貸周期，弱的房地產(chǎn)周期，弱的出口周期，弱的中小企業(yè)周期，直至中國可以出現(xiàn)下一輪的結(jié)構(gòu)性突破，開放服務(wù)業(yè)，允許民營資本進入有利可圖的行業(yè)，打造出新的就業(yè)機會，打造出新的經(jīng)濟增長點之前，我認為中國經(jīng)濟處在一個弱的周期。今天的問題不是經(jīng)濟會下滑多少，而是經(jīng)濟會在困境中維持多長時間。如果今后若干年經(jīng)濟都在一個弱周期，資金都在一個弱周期情況下，在繁榮期接下來的債務(wù)鏈就有可能紛紛斷裂，當(dāng)債務(wù)鏈斷裂的情況下，整個的鏈子就有可能都斷裂了，這是在座的各位在今天必須要審慎考慮的局面。

　　最后，我想談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)市場。今天，成交量上來了，把這些數(shù)字壓一壓。我認為，在短期大量開發(fā)商資金鏈斷裂的情況，至少在今后12個月不會大面積出現(xiàn)，有個別的開發(fā)商可能會有這樣的情況。我認為，中國房地產(chǎn)在今后的12個月，在兩個板中間化攏。北京的房地產(chǎn)市場，房價不能漲，限購令不能撤，今天中國管理房地產(chǎn)市場的宏觀政策真的沒有多少了，盡管貨幣政策可以天花亂墜，但貨幣政策對于房地產(chǎn)管控的效果已經(jīng)不是很大了，盡管地方政府可以拿出各種各樣的大數(shù)字出來，但今天的實際情況是地方政府沒錢了，真正管理宏觀經(jīng)濟最有效的是那個“說不得”的政策，即房地產(chǎn)政策。那么，北京所要做的事情，不是他要做多少，而是他不做，這個就是政策。今天，北京對于地方上做得過火的會打一把，敲一把。但是，在穩(wěn)增長的大趨勢下，對于許許多多地方政府所做的，我認為他采取的是睜一只眼閉一只眼的政策。

　　我認為，長遠來看，中國房價必有一跌。今天，上海的房價已經(jīng)到了東京房價的水平，而上海人的收入只有東京人的1/5。海南島，如果海南島能夠把今天所有的房地產(chǎn)存量全部按照今天的價錢賣出去，開發(fā)商們囤積的18萬畝地都能建成賣出去，海南島可以收上來的錢足以買下一個小島，一個叫曼哈頓的小島，海南不需要再作中國的旅游中心了，咱們一口氣做“全球金融一哥”算了。

　　我在曼哈頓的一個朋友，剛剛買了一塊地，可以建四棟小洋樓，預(yù)計租金回報12%，你猜這塊地花了多少錢？15萬美金。今天的15萬美金在上海、北京，只能買一個廁所。懸崖頂上的獨立洋房，30萬歐元，不知不覺間，我們像撿海竰子的人一樣，已經(jīng)走得很遠了。

　　所以，三個因素就是：中國政策環(huán)境正?；仨毤铀?，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上臺后必然加速；中國貿(mào)易順差必須大幅度減少，甚至進入逆差，這個已經(jīng)出現(xiàn)了，但還需要一定的時間；美國的量化寬松政策必須退出，人民幣或多或少的還和美元掛著鉤。我不知道三大因素什么時候具備，但我知道在2015、2016年之后，我相信三大要素會同時存在，這也是在座的各位需要準備的。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝陶冬先生的精彩演講，接下來我們將請出今天上午最后一位演講嘉賓，她是：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演講題目是：政策預(yù)期：調(diào)控強周期中的房地產(chǎn)，有請秦虹女士。

　　秦虹女士，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　秦虹：大家上午好，會議給我指定了一個題目是調(diào)控強周期中的房地產(chǎn)，會議顯然認為現(xiàn)在在房地產(chǎn)的調(diào)控強周期中。應(yīng)該說，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控與之前的幾輪有很大的不同。從1998年住房制度改革之后，中國的房地產(chǎn)市場真正形成，房地產(chǎn)調(diào)控從2003年開始調(diào)控，調(diào)到今天，這一輪的調(diào)控和之前的調(diào)控我認為有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地產(chǎn)調(diào)控，基本上都是在發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能。2003-2007年是中國經(jīng)濟高速增長最好的五年時期，城鎮(zhèn)化率最快的五年時期，人們收入增長最快的五年時期。但是，2003-2007年的經(jīng)濟增長始終面臨一個重大的問題，什么問題呢？就是所謂的資源環(huán)境壓力過大。所以，在這一輪里，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控采取的主要策略是有保有壓。壓哪些行業(yè)？主要是壓固定資產(chǎn)投資速度過快，外匯占用量過大的行業(yè)，信貸占用量過大的行業(yè)，恰恰鋼鐵、房地產(chǎn)都屬于這些行業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)在這個時候服從了一個大局，這個大局就是要防止國民經(jīng)濟從偏熱走向過熱，有保有壓，壓的行業(yè)就是壓房地產(chǎn)。那么，采取了縮緊銀根、地根兩大措施，直接制約了房地產(chǎn)的供給，上一輪房價上漲是不可避免的。

　　但大家可以看看，在2005-2007年期間，國家也出臺了抑制房價上漲的政策，但所有的政策只有一個重點，就是調(diào)結(jié)構(gòu)，不通過增加供給而通過調(diào)結(jié)構(gòu)的方式來調(diào)控房價，我想是當(dāng)時不得以而為之。因為，如果要增加供應(yīng)就要增加固定資產(chǎn)投資，就需要信貸，就需要土地，就需要大量資金的占用。所以，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控是為了服從大局。

　　2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控又服從了一個大局，即保增長。2008年，國家十大保增長的措施，第一條就是房地產(chǎn)。當(dāng)然，從2003年-2009年，所有的調(diào)控政策都在服從一個大局，都發(fā)揮了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的一個平衡作用，也就是我所說的經(jīng)濟功能。那么，實施到今年的房地產(chǎn)調(diào)控，更重要的是發(fā)揮房地產(chǎn)的社會功能，房地產(chǎn)的社會功能是什么？房地產(chǎn)的社會功能不再突出地強調(diào)和利用它來推動經(jīng)濟增長和防止經(jīng)濟過熱中發(fā)揮作用，更重要的是要讓房地產(chǎn)業(yè)提供更多的、大量的居住產(chǎn)品，來滿足人們對住房的需求，體現(xiàn)在以下兩個方面。

　　第一個方面，通過建立完善的保障性住房政策，“十二五”期間新建3600萬套保障性住房，來滿足低收入家庭、城鎮(zhèn)新增低收入家庭的住房需求。這樣一個保障房供應(yīng)政策，在“十二五”之前如此大規(guī)模的政策是沒有的，體現(xiàn)了惠民生，滿足居住需求，是通過保障房政策來實現(xiàn)的。

　　第二個方面，在住房市場上抑制住房的投機和投資性需求。采取了三項措施，一是差別化的信貸和稅收政策；二是現(xiàn)時段的限購措施；三是滿足合理住房需求。從去年的經(jīng)濟工作會議到今年歷次的國務(wù)院常務(wù)會都提出來，要增加普通商品房的供應(yīng)。那么，增加普通商品房供應(yīng)給誰呢？是滿足合理住房需求。抑制投資、投機需求，是為了抑制房價上漲，讓真正有住房需求的人有機會、有條件來滿足需求。

　　所以，這樣一輪政策，發(fā)揮房地產(chǎn)的社會功能來提供居住產(chǎn)品，來滿足城鎮(zhèn)化過程中大量的新增住房需求政策，這是一套完整的政策，這套政策和過去單純地把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟調(diào)整工具，來滿足經(jīng)濟發(fā)展，平衡發(fā)展社會的大局是不同的，應(yīng)該說現(xiàn)在的調(diào)控政策取得了明顯的成效，特別是差別化的信貸政策，在這次調(diào)控政策效果中發(fā)揮的作用是最大的。

　　大家知道，過去對投資和投機性需求控制的力度是不夠大的，投機炒房的秘密在哪里呢？關(guān)鍵是用銀行的杠桿。而這次，恰恰是在全國范圍內(nèi)城鎮(zhèn)家庭購買第三套房的杠桿去掉了，把外地人在本地沒有納稅，沒有工作，沒有社保的人，購房貸款給停止了。所以，我們把投資、投機性需求控制之后，剩下的市場主體，目前是自住性需求。那么，這就還原了整個房地產(chǎn)，特別是住宅產(chǎn)品的社會功能。

　　現(xiàn)在，很多人在批評這個政策，比如說手段不對，應(yīng)該用更好的政策，用更好的長效機制來調(diào)控；也有人在質(zhì)疑調(diào)控的效果，說效果短期可以看到，長期很難看到，說房價終究還要大漲，怎么采用更加嚴厲的調(diào)控政策來繼續(xù)控制呢？

　　我個人認為，房價的上漲，房地產(chǎn)市場這樣一個起起伏伏的變化，實際上在背后有很多非房地產(chǎn)因素導(dǎo)致了這樣一個結(jié)果，房價只不過是一個表現(xiàn)，我們要建立長效機制，應(yīng)該從大處著眼才能建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制，而不是從房地產(chǎn)業(yè)本身出什么政策解決長效機制問題，要解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展的長效機制在哪里？在房地產(chǎn)市場之外。

　　為什么現(xiàn)在住房保障壓力巨大？要建3600萬套，是不是能夠真正滿足城鎮(zhèn)新增住房家庭困難的問題呢？未來還有3億農(nóng)民進城，3600萬套能夠解決嗎？我們只不過是把保障房限定在城鎮(zhèn)戶口家庭，這當(dāng)然是可以的。但是，不能忽視大量的，已經(jīng)在城鎮(zhèn)里務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民工。大家也知道，農(nóng)民工的住房在農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，農(nóng)民的住房在農(nóng)村，農(nóng)民的住房需求在城鎮(zhèn)，農(nóng)民赤手空拳居住在城市最緊迫的環(huán)境之中。如果我們不能夠把農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地變成財富，讓他背著財富進城落戶的話。那么，中國保障性住房的壓力將持續(xù)加大，永遠無法滿足中國農(nóng)民工進城的住房問題。

　　所以，農(nóng)村的宅基地，農(nóng)村的集體土地，如何實現(xiàn)它的財產(chǎn)功能，這是最重要的。城鎮(zhèn)的房子是財產(chǎn)，農(nóng)民的房子就不是財產(chǎn)？這是一個更大的問題，這和房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？很顯然沒有太大的關(guān)系。但是，你要是解決了這個問題，對中國保障性住房的發(fā)展就是一個良性的積淀。

　　為什么社會大眾要投資、投機房地產(chǎn)呢？很顯然，不是房地產(chǎn)本身的原因。更重要的原因是，現(xiàn)在貨幣發(fā)行量很大，今年的廣義貨幣是92萬億，在去年的廣義貨幣是42萬億，貨幣多是事實，但不投到房地產(chǎn)又投到哪個行業(yè)呢？最近，我們在做民間資本的調(diào)研，跑了很多民間資本聚集的地方，民間資金持有者反復(fù)問我們的一個問題是，我們不投房地產(chǎn)又投什么？非壟斷的實體經(jīng)濟投資能賺錢嗎？投股市，股市有前景嗎？大量的錢放到銀行貶值嗎？現(xiàn)在可以不投房地產(chǎn)，錢可以暫時存在銀行，所以銀行存款大幅度增加。但是，這些錢總要投出去，投到哪里？如果將來投資渠道不能解決，貨幣發(fā)行量增長不能解決的話，房產(chǎn)投資需求性的壓力仍然不能解決。

　　還有很多人提出了更現(xiàn)實的問題，中國社會保障是不是水平過低？我要靠自我保障，自我保障的機制是什么？買一套房子收租金就是對社會保障不足的一個重要補充。我想，投資渠道的問題，資金發(fā)行的問題，社會保障的問題，顯然都不是房地產(chǎn)自身的問題。

　　為什么特大城市房價上漲難以控制？大城市房價高，住房難是世界性難題，我們不需要回避，這是沒有問題的。但是，問題是中國大城市不僅房價高，而且漲得快。為什么漲得快？是因為中國大中小城市發(fā)展的不均衡。雖然，我們有600多個城市，但中國整體城市發(fā)展?fàn)顩r是大城市數(shù)量少，中小城市數(shù)量多，規(guī)模小，人口大量的向公共服務(wù)非常優(yōu)質(zhì)的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)告訴我們，北京、上海在過去十年，每年平均新增常住人口60萬，像深圳、成都、廣州這些城市，過去十年平均每年新增常住人口30萬。像青島等副省級城市，每年新增常住人口超過20萬。在這樣一個人口大規(guī)模集聚、需求量如此增加的情況下，你想控制房價上漲的幅度，靠目前這些簡單的政策能夠控制住嗎？所以，如果我們不能調(diào)整城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)，解決大城市數(shù)量小，中小城市規(guī)模小的問題。那么，中國房地產(chǎn)市場的需求壓力所導(dǎo)致的房價上漲的壓力仍然是巨大的。

　　為什么初次置業(yè)購房壓力特別大？大家說房價漲得快，收入跟不上，這是一個肯定的事實。但是，在中國是怎么支持初次置業(yè)購房的？主要是讓商業(yè)銀行通過打折利率優(yōu)惠來幫助他，支持他購買第一套住房。但是，我想，中國的現(xiàn)實和未來將面臨大量的初次置業(yè)的家庭，對于他們的真正支持就應(yīng)該建立起一套有財政支持的政策性住房金融機制，來給予他們實實在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商業(yè)銀行。

　　如果財政體制、稅收體制、土地體制不能得到根本性解決的話，那房地產(chǎn)市場的問題就很難得到徹底的解決。為什么地價、房價相互推動，輪番上漲？是不是和地方政府的土地財政、事權(quán)、財權(quán)不統(tǒng)一有直接關(guān)系呢？地方政府可以大規(guī)模、低地價出讓工業(yè)用地，但是住宅市場的土地供應(yīng)量很少，而且出現(xiàn)了地王。那么，解決房地產(chǎn)市場的問題，單靠稅收政策、金融政策是不能完全根本解決的。我們想，房地產(chǎn)健康、持續(xù)的發(fā)展，更重要的是要從大處著眼來解決中國的問題，才能使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　那么，調(diào)控下的房地產(chǎn)會出現(xiàn)什么情況呢？我的總結(jié)是一減一加，增速減緩，分化加劇。增速減緩，就使得未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間會比較大，新建住房交易量和二手房交易量約是8：2的關(guān)系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不過20%左右，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間不是沒有，還是很大的。對比一下美國，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的兩個概念。所以，我認為空間很大。

　　但是，今年空間大，明年空間大，后年空間大，增長可能就沒有了。所以，增速一定是減緩的，房地產(chǎn)業(yè)的增長速度不可能復(fù)制前十年的結(jié)局。但是，分化加劇，城市分化、企業(yè)分化。城市分化，我們一定要關(guān)注人口流動趨勢，今天的中國有13億人，未來還有3億農(nóng)民工要進城，由于中國有600多個城市，還有4000多個中小縣域、40000多個鎮(zhèn)，中國的人口規(guī)模大，不光是農(nóng)民工進城影響了中國的房地產(chǎn)市場，那是次要的，對中國房地產(chǎn)市場影響更大的是中小城市人口向大城市集聚。

　　所以，城市分化的第一點是大城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于有需求的支撐，市場空間是比較大的。但是，我們要注意到一些四線城市或中小城市，可能下一步面臨著供給泡沫的風(fēng)險，這是必須要引起重視的。為什么？因為，它的市場小，供應(yīng)量一旦下沉，馬上就會在短時間內(nèi)增加。

　　第二點是企業(yè)分化，中國房地產(chǎn)從過去到今天，大者恒大，強者恒強。今后，我認為，過去那種有錢做房地產(chǎn)就能賺錢，無論什么企業(yè)投資房地產(chǎn)就能賺錢的格局可能不太容易再出現(xiàn)了，那些品牌美譽度高、專業(yè)化能力高的，今后的市場一定是他們的市場。房地產(chǎn)市場的空間是誰的？一定是品牌美譽度高，專業(yè)化能力強的企業(yè)，因為房地產(chǎn)市場提出了投資性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求對環(huán)境要求、功能要求是越來越高的，而專業(yè)化的開發(fā)企業(yè)，不一定是在全國美譽度高的品牌，在本地美譽度高的品牌也會有很好的發(fā)展前景。

　　以前有一些人過去搞高利貸，沒有投資過房地產(chǎn)，沒有專業(yè)的房地產(chǎn)知識，就去投資房地產(chǎn)，對專業(yè)上的判斷是錯誤的，開發(fā)節(jié)奏完全是錯誤了，進房地產(chǎn)市場是很好的時機，但錯失了房地產(chǎn)最輝煌的賺錢機會，現(xiàn)在反而被房地產(chǎn)市場套住了。所以，在過去大勢都向上的情況下，你不懂得房地產(chǎn)做房地產(chǎn)是賺錢的。但是，現(xiàn)在大勢已過去了，你不專業(yè)，就有可能被套牢。

　　我想借這三個方面來回答今天主辦方對我提出的問題，謝謝大家。

　　主持人：謝謝秦虹女士，作為住建部政策研究中心的專家，她帶來了大家都關(guān)心的政策與調(diào)控的聲音。隨著秦虹主任演講的結(jié)束，今天上午論壇演講環(huán)節(jié)到此就全部結(jié)束了。

（審校：勞蓉蓉）