高溢價(jià)地出現(xiàn)會(huì)引起政府對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注，政府或會(huì)認(rèn)為對(duì)土地的管理還有待加強(qiáng)，從而引發(fā)政府某類動(dòng)作的出臺(tái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 李雯露 萬(wàn)柳地王的風(fēng)聲還未完全消散，霞光里商業(yè)地塊的出讓再一次挑動(dòng)北京土地市場(chǎng)的神經(jīng)。這一被嘆為“逆天”的地塊，以169%的溢價(jià)率成交，在央企被集體勸退的背景下，或?qū)⒁鹫{(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，下半年的土地市場(chǎng)很可能成為調(diào)控的重點(diǎn)。

　　溢價(jià)169%成交

　　7月30日下午，在經(jīng)過(guò)網(wǎng)上17輪的報(bào)價(jià)后，北京朝陽(yáng)區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)金融用地開(kāi)始轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，其價(jià)格也由最初的起拍價(jià)5.63億元提至12.03億元。

　　現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)從12.06億開(kāi)始，在經(jīng)過(guò)63輪鏖戰(zhàn)后，該地塊最終由和裕地產(chǎn)旗下北京寶鴻天城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以15.15億元競(jìng)得，樓面價(jià)為37875元/平米，溢價(jià)率為169%。

　　此次拍賣(mài)吸引了共12家企業(yè)到場(chǎng)，包括龍湖、鑫苑萬(wàn)眾、九龍倉(cāng)、北京富通、山川置地、天津高銀、云南俊發(fā)、大連凌置、寶鴻天城、懋源等，但其中大部分企業(yè)并未舉牌迎戰(zhàn)，譬如龍湖、九龍倉(cāng)。

　　掛牌資料顯示，該地塊位于北京朝陽(yáng)區(qū)三元橋商圈，東南鄰規(guī)劃霞光里北一街，南臨北京無(wú)線通信局用地；西北接機(jī)場(chǎng)高速路；北臨中國(guó)華大集成電路設(shè)計(jì)中心。地塊規(guī)劃規(guī)模為4萬(wàn)平米，規(guī)劃為商業(yè)金融用地，最初掛牌起價(jià)為5.63億元，競(jìng)價(jià)階梯為300萬(wàn)元。

　　在獲得該地塊后，和裕地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫在接受媒體采訪時(shí)指出，地塊將規(guī)劃建設(shè)高檔辦公樓，由于限高，辦公樓的高度不會(huì)超過(guò)80米。該辦公樓用途主要是和裕地產(chǎn)自用。

　　據(jù)悉，寶鴻天城作為和裕地產(chǎn)旗下公司，已在全國(guó)多個(gè)城市有商業(yè)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其股東和裕地產(chǎn)也曾在北京開(kāi)發(fā)了林肯公園、林肯公寓、賓仕國(guó)際、賓仕大道等項(xiàng)目。

　　對(duì)于今日37875元/平米的樓面價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士稱，該水平僅次于去年成交的崇文菜市場(chǎng)地塊4.32萬(wàn)元/平方米的水平。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，霞光里5號(hào)、6號(hào)金融用地也是截止到目前北京今年出讓的商業(yè)用地中唯一一塊有溢價(jià)成交的地塊，在此之前成交的13塊商業(yè)用地溢價(jià)率均為0。

　　該地塊以如此高的溢價(jià)成交，主要與其地理位置有關(guān)。

　　北京業(yè)內(nèi)人士指出，霞光里商業(yè)地塊地處北京東北三四環(huán)之間，為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目分布較多，寫(xiě)字樓空置率非常低，另外區(qū)域內(nèi)二手房的住宅均價(jià)都在3.5萬(wàn)元/平米左右。

　　另外，雖然地塊的總建筑規(guī)模僅有4萬(wàn)平米，但其位置是今年以來(lái)同類型中最好的地塊，在目前全國(guó)主要城市商業(yè)地塊升溫的大局勢(shì)下，得到企業(yè)如此之多的關(guān)注并不為怪。

　　事實(shí)上，在出讓之前，該地塊就得到空前的關(guān)注。

　　截止當(dāng)天14點(diǎn)35，該地塊共收到17份報(bào)價(jià)單，其中第14次報(bào)價(jià)加價(jià)幅度為2.85億元，直接加價(jià)至9.77億元。這一加價(jià)水平讓鑫苑置業(yè)副總裁曾輝在拍賣(mài)前就“心涼了一半”，無(wú)暇顧及沉穩(wěn)。

　　或觸發(fā)土地調(diào)控

　　霞光里商業(yè)地塊雖以近4萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)成交，但有分析認(rèn)為，該價(jià)格并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成很大影響。

　　鏈家地產(chǎn)陳雪也稱，作為熱點(diǎn)區(qū)域的土地，該地塊較高的成交價(jià)應(yīng)該算正常。但值得注意的是，這只是個(gè)商業(yè)地塊，況且，企業(yè)拿地目的在于建成自用，對(duì)住宅市場(chǎng)的影響不是很大。

　　但土地本身高溢價(jià)成交也反映出這樣一個(gè)事實(shí)——受信貸及市場(chǎng)的寬松復(fù)蘇的影響，開(kāi)發(fā)商的資金情況在明顯好轉(zhuǎn)。

　　就北京市場(chǎng)而言，7月北京共成交16塊土地，土地出讓金共93.6億元，雖然同比下降了62.8%，但這一個(gè)月的土地收入已占北京上半年土地出讓金的64%。

　　就目前情況來(lái)看，無(wú)論是住宅地塊還是商業(yè)地塊的出讓，整個(gè)土地市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，“商業(yè)用地的高溢價(jià)成交會(huì)助推地價(jià)上漲進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”，這種擔(dān)心在市場(chǎng)比較多見(jiàn)。

　　據(jù)北京國(guó)土局透露，與上次萬(wàn)柳地王的出讓情況相同，在霞光里地塊的出讓中，參與企業(yè)沒(méi)有一家是央企，均為民企。而這種安排仍然未能阻止高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，目前地方政府對(duì)調(diào)控出現(xiàn)從緊的趨勢(shì)，在這樣的情形下，出現(xiàn)溢價(jià)超過(guò)100%的土地成交肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，很難說(shuō)在該地塊最終成交后政府會(huì)不會(huì)有額外的動(dòng)作會(huì)控制這塊地。

　　他續(xù)指，高溢價(jià)土地成交的出現(xiàn)會(huì)引起政府對(duì)于土地市場(chǎng)的關(guān)注，政府可能會(huì)認(rèn)為目前對(duì)土地的管理還有待加強(qiáng)，從而引發(fā)政府某類動(dòng)作的出臺(tái)，下半年的土地市場(chǎng)很可能成為調(diào)控的重點(diǎn)。

　　其實(shí)，在萬(wàn)柳地王以41%的溢價(jià)成功出讓后，國(guó)務(wù)院就要求北京市政府、北京市國(guó)土資源局上報(bào)該地塊相關(guān)交易和價(jià)格情況，以期實(shí)現(xiàn)遏制局部地區(qū)地價(jià)波動(dòng)異常的目的。此次霞光里商業(yè)地塊的溢價(jià)率更是高達(dá)169%，或許也將面臨著被核查的命運(yùn)。

　　不過(guò)，或許該地塊也是一種試探，如果政府沒(méi)有做出任何一種表態(tài)或者行為，對(duì)市場(chǎng)的鼓勵(lì)影響會(huì)更強(qiáng)。有人顯得比較樂(lè)觀。