近年來，京投銀泰作為國內(nèi)首家以軌道物業(yè)為主營方向的地產(chǎn)公司，同時也被視為港鐵模式內(nèi)地復(fù)制的鮮活案例。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 如何提升獲取優(yōu)質(zhì)土地的競爭實力，合理控制拿地成本，是一直以來纏繞京投銀泰的難題。

　　近來，這一難題似乎有了初步的解決方案。

　　聯(lián)手大股東

　　5月12日，京投銀泰發(fā)布公告宣布，擬與北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司以組成聯(lián)合體或其他合作方式參與開發(fā)地塊的競標(biāo)，競標(biāo)成功后合資組建項目公司。

　　該公告稱，此次合作的投資范圍以軌道交通上蓋(車輛段、車站)和沿線物業(yè)項目及北京市域范圍內(nèi)的其他普通住宅物業(yè)項目為主。京投公司將為項目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價款，京投銀泰則主導(dǎo)項目公司的經(jīng)營管理。

　　“目前，具體地塊還沒有最后確定，不過，可以確定是在北京的地鐵上蓋，預(yù)計今年下半年會有一些機(jī)會。”京投銀泰董秘鄧志高在接受觀點新媒體采訪時如此表示。

　　至于項目公司，鄧志高表示，注冊資金規(guī)模以及具體股權(quán)比例將待項目確定后，由雙方根據(jù)項目情況協(xié)商而定。

　　此外，公告還披露，京投公司以不超過12%的年利率向京投銀泰提供借款，用于補(bǔ)充公司流動資金，京投銀泰可用自持的項目公司股權(quán)質(zhì)押給京投公司等方式作為擔(dān)保，借款期限等其他具體條款由雙方另行協(xié)商確定。項目公司獲取開發(fā)貸款、銷售回款后，將及時按銀行相關(guān)規(guī)定和協(xié)議約定償還借款。

　　對于此次合作，京投銀泰方面表示，實施合作方案將進(jìn)一步提升公司在軌道物業(yè)及北京普通住宅開發(fā)項目等項目的競爭優(yōu)勢。不過，同時也加大了公司償還資金的壓力，如項目進(jìn)度滯后，項目銷售速度不能達(dá)到預(yù)期水平，公司現(xiàn)金流可能面臨斷裂的風(fēng)險。

　　資料顯示，京投公司是由北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會出資成立的國有獨資公司，承擔(dān)北京市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項目的投融資和資本運營任務(wù)，目前持有京投銀泰29.81%的股權(quán)，為該公司第一大股東。

　　短板與未來

　　近年來，京投銀泰作為國內(nèi)首家以軌道物業(yè)為主營方向的地產(chǎn)公司，以“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)模式引起業(yè)界的廣泛關(guān)注，同時也被視為港鐵模式內(nèi)地復(fù)制的鮮活案例。

　　據(jù)了解，其大股東京投公司在北京市地鐵集團(tuán)的基礎(chǔ)上改組而成，擁有運營軌道交通的資源優(yōu)勢，京投銀泰作為二級開發(fā)商，主要在地鐵周邊拿地，目前該公司項目儲備已超過200萬平方米。

　　不過，盡管京投銀泰由于其專業(yè)背景在軌道交通站點及站點附近拿地占有優(yōu)勢，但在軌道交通沿線拿地時，相比其他龍頭公司并無優(yōu)勢可言。

　　此外，由于軌道物業(yè)項目的盈利只能建立在地鐵開通后物業(yè)價格出現(xiàn)大幅上漲的基礎(chǔ)上，所以一旦遭遇市場波動或地鐵未如期開通等情況，即可能造成重大損失。

　　基于上述眾多方面的考慮，京投銀泰多以合作的方式進(jìn)行開發(fā)，從而降低風(fēng)險。

　　“京投銀泰目前資產(chǎn)規(guī)模相對比較小，資金實力也不強(qiáng)。此次與京投公司合作可以增加公司在土地拓展方面的實力。只有跟他們合作我們才有可能獲取一些優(yōu)質(zhì)的地塊。”鄧志高坦言。

　　此外，他還表示，京投銀泰后期的土地目標(biāo)以京投公司負(fù)責(zé)一級開發(fā)的地塊為主，比如軌道物業(yè)項目，大部分都是由京投公司作為開發(fā)單位來進(jìn)行的。此次合作有利于京投銀泰在這類地塊的獲取上形成優(yōu)勢。

　　事實上，此次并非京投銀泰與京投公司的首次合作，早在去年，京投銀泰就曾與京投公司以及萬科組成聯(lián)合體，開發(fā)北京郭公莊項目。

　　據(jù)介紹，郭公莊項目是京投銀泰拿到的首個此類項目，目前正在辦理前期手續(xù)。

　　“總的開發(fā)體量非常大，地上地下加起來在70萬平米左右，計劃在今年下半年開工，整個開發(fā)周期最遲可能到2014-2015年。”鄧志高如是說。

　　談及公司的發(fā)展計劃，鄧志高顯得充滿信心：“我們希望通過對軌道物業(yè)的開發(fā)形成公司的核心競爭力。”

　　他認(rèn)為，盡管目前此類物業(yè)并不算多，但軌道交通行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間，京投銀泰希望通過此類項目的開發(fā)，樹立公司在軌道物業(yè)方面的品牌。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前國內(nèi)已有30個城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃獲批，此外尚有9個新申報城市的規(guī)劃正在審核，預(yù)計未來城市軌道交通建設(shè)投資規(guī)劃將達(dá)到1.27萬億元。