　　觀點(diǎn)網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)的繁榮昌盛，需要健康的經(jīng)濟(jì)基本面做支撐，并需要經(jīng)濟(jì)增長和居民可支配收入增長，來拓寬市場和拉動內(nèi)需。順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)潮流，這本無可厚非，但人為的甚至通過行政手段，來推動商業(yè)地產(chǎn)泡沫迅速脹大，一定會后患無窮。

　　眾所周知，在現(xiàn)有行政體系和官員考核制度下，房地產(chǎn)作為拉動城市GDP的靈丹妙藥，屢試不爽。針對房企的賣地、房地產(chǎn)稅費(fèi)、以及針對個人的契稅等名目繁多的苛捐雜稅，讓地方長官能在任期內(nèi)快速實現(xiàn)GDP兩個點(diǎn)的增速，甚至翻番。

　　比如，四川省西北部，某縣級市市區(qū)人口27萬，現(xiàn)有3萬以上的購物中心已達(dá)3個，體量約15萬，包含有超市、百貨等業(yè)態(tài)；在售城市綜合體2個，總體量52萬平米，規(guī)劃有星級酒店、甲級寫字樓、SOHO、影院、大型超市。別忘了那些城市老商圈的臨街鋪面，體量基本支撐之前N多年商業(yè)性消費(fèi)。

　　新長官上任后，第一把火就是把市區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場外遷，就地打造新型城市綜合體，美其名曰舊城升級改造。另在市區(qū)邊緣建造大型以會展為龍頭，以批發(fā)市場為主題，以酒店、住宅為支撐的新型城市綜合體。這一點(diǎn)，時下全國各地都概莫能外。

　　并且規(guī)劃在3至5年，總投資近200億，完成30個棚戶區(qū)改造，首批第一輪啟動的7個棚戶區(qū)改造項目預(yù)計總投資約人民幣90億元。

　　而這個市2011年的全市GDP為409億，而且是包含下屬區(qū)縣的全市指標(biāo)。大家用腳都算的出來，這個城市未來3-5年的GDP基本靠商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)了。

　　同志，別著急！這個城市的住宅建設(shè)也是如火如荼。就2012年1季度止的數(shù)據(jù)，住宅年均去化50萬平米，而在售存量已達(dá)80萬平米，未來3年僅住宅供應(yīng)就達(dá)300萬平米。而之前同樣的做法使得該市GDP相比于2007年，扎扎實實的翻了一番。悲哉呼??？

　　先不說這個城市的其他支撐產(chǎn)業(yè)，就住宅和商業(yè)地產(chǎn)這兩項創(chuàng)造的GDP政績，就足以讓領(lǐng)導(dǎo)加官進(jìn)爵。

　　成都市第二圈層某縣級市，市區(qū)人口21萬，2011年GDP100多點(diǎn)億。在同樣手段打造的過程中，在售商業(yè)綜合體兩座，總體量約8萬，目前人人樂、華潤萬家、萬家影院等主力店已簽約，擇日入駐。未來3年待建商業(yè)綜合體已知名字的有3座，與其他未露出水面的綜合體面積加起來，共有30多萬平米。

　　短期體量激增，輻射范圍嚴(yán)重重疊、人群定位基本相同，業(yè)態(tài)嚴(yán)重同質(zhì)化，沒有細(xì)分市場概念，反過來講，人口基數(shù)和消費(fèi)能力，輻射范圍都使得小眾細(xì)分市場的做法根本沒有依據(jù)的種種，只能是先面市的圈錢，后亮相的等死！

　　而這些除了開發(fā)商的盲目，還多虧了政府的引導(dǎo)。對于后者的引導(dǎo)政策，筆者深有感觸，甚至觸摸到了ta的G點(diǎn)。

　　由于工作原因和對未來判斷等一系列原因，最近幾年，從北上廣一線城市，蘇杭南京等魚米之鄉(xiāng)，到西疆邊陲這種紛擾不斷的民族地區(qū)，從美麗而正被現(xiàn)代文明摧殘的麗江等，到中原咽喉鄭州，再到四川幾乎大大小小的縣市，也就除了據(jù)說洋妞遍地跑的漠河，全國各地都灑下了汗水、留下了足跡、品到了各種美食，見識了各種住宅、商業(yè)、女人、官員、爾虞我詐和各懷鬼胎……對于政績推動房地產(chǎn)，尤其是最近幾年鼓吹商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂舉動，留下了不可磨滅的印象。

　　一般都是由本地開發(fā)商約長官，然后考察隊伍懶懶散散參加“研究”(煙酒)活動、浩浩蕩蕩游歷當(dāng)?shù)仫L(fēng)景名勝，以加深對文化民情認(rèn)識、長官羽扇綸巾，談笑間要讓反對者灰飛煙滅的豪情，掃除投資者的一切投資顧慮后，洋洋灑灑出個報告，泡沫橫飛中敲定一個項目……但在心里，行業(yè)內(nèi)的都清楚，這完完全全、徹徹底底是政績工程，是在吹泡泡，不管是住宅的還是商業(yè)的。

　　當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)被卷進(jìn)政績工程倉促上馬，加上開發(fā)商仍然通過銀行杠桿，劃散為賣以求短期套現(xiàn)，那么目前以嚴(yán)重背離商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的中國式發(fā)展法，注定沒有善終。拋棄政績工程的短視，以及傳統(tǒng)住宅開發(fā)的理念，真正從商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵和本質(zhì)著手，才是商業(yè)地產(chǎn)的真正救星。但抱負(fù)再大也是無力回天，期待中國房地產(chǎn)基金瓜熟蒂落的那一天……

　　張宇良觀點(diǎn)新媒體專欄作者