“現(xiàn)在調(diào)控的氣候不好說，所以我們寧可比較保守一點，這也是公司一直以來比較保守的作風(fēng)。”

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 武瑾瑩 “現(xiàn)在的調(diào)控氣候不好說，所以寧可保守一點保增長。”對于今年的銷售目標(biāo)，中渝置地副主席兼董事總經(jīng)理林孝文如是說。

　　3月30日，中渝置地在香港召開了2011年全年業(yè)績發(fā)布會，副主席兼董事總經(jīng)理林孝文、執(zhí)行董事梁振昌以及投資者關(guān)系主管陳綺華共同出席了發(fā)布會。

　　截至2011年12月31日，公司全年收入創(chuàng)新高達52.753億港元，較去年增長175%。中渝置地表示，收入增加主要由于年內(nèi)交付物業(yè)項目大幅增加所致。

　　其中，2011年中渝置地物業(yè)業(yè)務(wù)占集團總收入89%，已成核心業(yè)務(wù)。錄得收入46.946億港元，較去年同期增長252%。盈利4.202億港元，入賬毛利率由2010年的14.4%上升至27.5%。

　　針對物業(yè)已成為核心業(yè)務(wù)，林孝文表示，中渝置地現(xiàn)在已經(jīng)成功正式轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)公司了。

　　年內(nèi)，集團合約銷售額實現(xiàn)63.78億元，同比增長10%，已售建面積達74.08萬平方米。2011年共推出13個項目，其中有4個新項目。同景國際城、山頂?shù)绹e城及四海逸家為2011年貢獻最大的三個項目，其合約銷售最多。于2011年的合約銷售分布為83.8%、15.7%及0.5%分別來自重慶、成都及其他地區(qū)。

　　林孝文稱，年內(nèi)合約銷售的平均售價較去年同比增長21%至8600元/平方米，其增長部分原因在于公司推出一些高端物業(yè)產(chǎn)品，另外也跟各個項目后期房價上升有關(guān)。

　　另外，入賬總銷售建筑面積為60.93萬平方米，主要來自8個物業(yè)項目，其中重慶6個，成都2個。來自物業(yè)銷售收入及入賬總建筑面積較2010年同期分別增長256%、201%，已確認銷售平均售價增長12.7%至每平方米人民幣6280元。

　　而于2011年12月31日，集團未確認收入約85.24億元，相當(dāng)于預(yù)售建筑面積101.05萬平方米，因此，林孝文對完成全年目標(biāo)有信心地表示道，“基于保守的作風(fēng)，加上集團未確認收入，今年只要能完成銷售的60%就差不多可以實現(xiàn)目標(biāo)了。”

　　關(guān)于拿地，他續(xù)稱，今年要審慎增加土地儲備，要看發(fā)展需要，有合適的土地，才會考慮拿地。

　　目前，中渝置地擁有土地儲備組合發(fā)展總建筑面積約1190萬平方米，應(yīng)占建筑面積約800萬平方米，平均土地成本約為2070元/平方米，其土地儲備主要覆蓋西部主要城市，包括重慶、成都、達州、貴陽以及昆明，足以應(yīng)付未來五至六年發(fā)展之用。

　　以下是中渝置地2011年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：近期重慶在政治上有一些動蕩，不知這對中渝置地在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)是否有影響？公司去年用了49億元收購?fù)恋?，那今年計劃預(yù)留多少資金來用于買地呢？

　　另外，與人和商業(yè)方面的濰坊項目現(xiàn)在的情況是怎樣，是不是款項都已付清？林孝文先生剛表示這屬于個人投資，但這個項目投資涉及金額較大，是否還有有其他的合作伙伴？

　　林孝文：首先，中渝置地去年是用了49億購地，公司的財務(wù)狀況仍然是非常穩(wěn)健的，如果今年遇上好的土地、優(yōu)質(zhì)土地，而且價錢合理、發(fā)展?jié)摿?，公司還是會考慮購買，但同時這也要根據(jù)今年未來預(yù)售收入的情況，畢竟都是要看菜吃飯。

　　至于重慶方面的官員調(diào)動，我認為對房地產(chǎn)的影響并不大。其實在這方面，公司也和當(dāng)?shù)卣薪舆^頭，感覺仍然是對首次購房的人有優(yōu)惠和輔助，所以一切都會很正常，因此在這方面是完全不用擔(dān)心的。

　　至于濰坊項目，確實是屬于個人的私人投資，這與中渝置地是百分之百沒有任何關(guān)系的，并且該項目一切都是照合約的規(guī)定去完成的。

　　現(xiàn)場提問：由于重慶官員的調(diào)動，那么集團以后會不會改變重心，減少在重慶發(fā)展這么多項目？關(guān)于今年的支出，大概會是多少？另外，關(guān)于“確利達”另一個上市平臺，現(xiàn)在的進展如何，打算集資多少？

　　林孝文：中渝置地不會改變一直以來的發(fā)展重心，因為公司的主要基地還是在重慶，同時也非常看好重慶未來的發(fā)展，所以公司不需要去考慮將重心放在其他的城市的發(fā)展，所以繼續(xù)會努力不懈地發(fā)展中渝置地的重慶項目。而其他西部城市也會考慮，因為公司很多項目都分別分布在西部的幾個主要城市，這些城市在客源方面會有所增大，可以幫助公司的成長。

　　關(guān)于支出，今年的銀行還款大概是20億，接著需要支付的土地款是30億港元，而建筑費和其他費用加起來大概也有75億港元，所以今年總的支出大約會達到125-130億港元。

　　而今年公司的銷售目標(biāo)是68億元人民幣，即有80多億港元的目標(biāo)，如果達到這80多億，加上手頭上的現(xiàn)金，我相信是可以保持公司的負債比率在一個較低的水平。

　　關(guān)于確利達的另外一個上市平臺，目前在申請步驟中，所以要看看事情發(fā)展的情況如何，而集資各方面的事情公司高層也都還在商討研究中。

　　現(xiàn)場提問：看到報告顯示，截止2011年年底，公司未確認收入已有85.24億元，而今年會有更多新的項目推出，那這樣看來，今年的目標(biāo)只定在68億元會不會太保守了一點點？

　　另外公司公布的拿地的成本大概是2070元/平，而售價其實不是很高，甚至未來會繼續(xù)推出位于達州、貴陽等項目，估計房價也不會有太大的往上漲的空間，那是否意味著公司未來兩年毛利的空間會繼續(xù)壓縮？

　　林孝文：沒錯，今年公司定的68億元的銷售目標(biāo)的確是保守了一點，其實公司可以拿出來賣的資源大概已經(jīng)超過100億元，也就是說今年的銷售如果能達到可售貨量的60%就差不多可以達標(biāo)了。但現(xiàn)在調(diào)控的氣候不好說，所以我們寧可比較保守一點，這也是公司一直以來比較保守的作風(fēng)。

　　另外，如果今年推出達州等二三線城市的樓盤，確實它們的價格肯定會比以前的價格平均低了一點，但因為它們的地價也相對低一點，所以公司還有信心保持毛利率在25-30%。

　　現(xiàn)場提問：據(jù)觀察，公司在純利上并沒怎么增長，而且貸息也沒怎么改變，為什么會出現(xiàn)這樣的情況？

　　林孝文：這是因為土地增值稅?？梢钥吹焦镜耐恋卦鲋刀悡軅浯蟾懦^4億元，這也是因為推出交付的項目有一部分是來自渝北區(qū)的地塊，而渝北區(qū)地塊公司在1992年以很低的價格投得。所以在公司方面，土地增值稅在這個項目上要撥備一個相當(dāng)可觀的數(shù)目，因此這也影響了公司的純利。

　　但隨著對這幅地塊的開發(fā)，現(xiàn)在剩下的200多萬平方米，有一部分是會做長線投資的收租物業(yè)，所以在這基礎(chǔ)上，土地增值稅撥備的影響就會慢慢減小。

　　另外，在其他地方收購?fù)恋氐某杀疽脖容^接近市場的價格，所以公司不會有更大的土地增值稅的撥備。