曹少山：感謝主辦方給我這個機會和大家交流。每次論壇基本上模式差不多，聽眾大部分是開發(fā)商，演講者主要來自于三個方面，有政府政策制訂部門，有一批開發(fā)商的代表，最近一兩年的現(xiàn)象，就是我這樣的人也在論壇發(fā)表想法。因為地產(chǎn)金融是這一兩年媒體、開發(fā)商特別吸引眼球的區(qū)域。

　　總體來講，中國地產(chǎn)金融道路還是非?？部赖?。我看公募REITS談了很多年，但是只看樓梯響，不見人下來。私募去年報導(dǎo)非常多，但是無論從規(guī)模，還是從行業(yè)的實質(zhì)影響力來看，現(xiàn)在還非常有限。原因就是因為中國傳統(tǒng)的銀行一家獨大的整體經(jīng)營格局，包括咱們國家對金融行業(yè)的高度管制，這種體制的慣性非常強大，這就造成任何一種金融的創(chuàng)新，不管是公募還是私募，依賴外部大環(huán)境還是那么良好，在我本人看來都是比較惡劣的。

　　但是我們看地產(chǎn)基金創(chuàng)新模式，模式本身還是有很強的經(jīng)濟邏輯和社會意義。所以還是展現(xiàn)出非常頑強的生命力。中國的很多事情都是這樣，創(chuàng)新實踐要走在政府管制之前，包括民間借貸這個事。雖然按照中國的法律，非法集資最高可以致死的懲罰，但是依然方興未艾。現(xiàn)在已經(jīng)到了倒逼民間資本形態(tài)，到底怎么出臺這個問題的時候。

　　有合理的經(jīng)濟邏輯和社會意義的金融創(chuàng)新，最終一定會找到這個社會上的立足點，符合潮流的東西最終是會成功的。

　　關(guān)于地產(chǎn)基金的性質(zhì)、定位，包括跟開發(fā)商做的有限合伙形勢，跟自己項目的融資醒目有什么差異，這些東西在過去兩年當(dāng)中，在不同的場合，無論是采訪還是論壇當(dāng)中已經(jīng)講了很多了。今天主要還是分享一下，我們作為地產(chǎn)基金管理人，作為獨立的資產(chǎn)管理人，究竟在運作當(dāng)中我們自己面臨的選擇，以及選擇當(dāng)中的判斷以及基本的思路。

　　我見過很多領(lǐng)域的同行，很多私募基金人，尤其中國有一個特征，除了自己比較專注的領(lǐng)域之外，基本上對于領(lǐng)域之外的東西知道的不是很多，他可以把自己領(lǐng)域做的特別專注，對外的東西也不是很感興趣。

　　我覺得閉門造車的投資人，雖然專注某個領(lǐng)域，但是也可能犯一些錯誤。我覺得不管是地產(chǎn)還是IT，一定是要眼觀六路，耳聽八方，就是要對外部信息觸角非常廣，必須做到行業(yè)內(nèi)沒有不知道的信息。

　　做中國的地產(chǎn)首先要跳出中國看整個行業(yè)，我們做這個行業(yè)都是依賴大環(huán)境的判斷，然后才能形成我們微觀的決策。下面我分享幾個我們對中國地產(chǎn)行業(yè)比較基本的趨勢性的判斷，這些判斷決定了到底該做什么，不該做什么。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前經(jīng)歷的調(diào)整，我也在不同的場合講，這不是一次經(jīng)濟周期的調(diào)整，而是行業(yè)格局的調(diào)整。行業(yè)的周期性的調(diào)整，就好像是四季的變化，冬去春又來，春暖花又開。

　　經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整又好像經(jīng)濟變暖的趨勢，今年站在北極冰川上，明年回來的時候這塊冰肯定不再了，這個就是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　引對周期性的調(diào)整需要的是耐心，但是應(yīng)對結(jié)構(gòu)性的調(diào)整必須調(diào)整你的商業(yè)模式，必須尋找和把握在變化中的游戲規(guī)則。

　　為什么說不是周期性調(diào)整，我說幾個基本的判斷和分析。

　　第一，我認為全球的資金流，過去十年當(dāng)中是大量從發(fā)達國家流向新興經(jīng)濟體，在今后一段時間內(nèi)，比較大的可能性會出現(xiàn)一個逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致過去十年以金磚四國為代表的新興經(jīng)濟市場泡沫逐步釋放甚至破滅。

　　第二，中國進一步改革，但是改革紅利的釋放紅有相當(dāng)?shù)臏蟆Ｖ袊?jīng)濟改革的重點方向之一是鼓勵實體經(jīng)濟的發(fā)展，打破了壟斷，推行新一輪的國退民進，這些改變可以有效引導(dǎo)民間資本進入房地產(chǎn)以外的實體投資領(lǐng)域，對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生釜底抽薪的作用。

　　保障房作用會作用于兩端，一端是需求方，一端是供應(yīng)端。只要這個東西出來，不斷是供給端還是需求端，最終回把20%的商品房市場分流出去。短期內(nèi)我覺得過去幾年透支比較嚴重的商品房需求，可能需要回吐，累積庫存需要消化。

　　在中短期房地產(chǎn)下行趨勢不會改變，市場還沒有觸底。那么新穎的業(yè)務(wù)模式多數(shù)著眼于不動產(chǎn)的運營增值和產(chǎn)業(yè)的升級結(jié)合。但是在中國的中短期，由于中國金融體系包括REITS的資本市場還不能提供足夠的創(chuàng)新來支持整個行業(yè)。這是我的基本判斷。

　　這些趨勢性的變化會出現(xiàn)什么樣的結(jié)果呢？第一中國房地產(chǎn)財務(wù)回報率一定會回報整個行業(yè)的相對平均的水平，從全社會資產(chǎn)配置來說，房地產(chǎn)會從原來超配的資產(chǎn)變成標(biāo)配的資產(chǎn)，短期內(nèi)甚至是低配的資產(chǎn)，再也不會像以前那么一枝獨秀了。

　　第二個觀點我和秦主任觀點有一點沖突，觀點論壇嘛，思想要交鋒。商品房市場整體規(guī)模我判斷比歷史說高位上來所有一定的萎縮。保障房分流了一塊，另外投機、投資需求會被壓制。另外很大一部分開發(fā)商會主動或者被動退出這個市場，存活下來的開發(fā)商集中度的提高，市場份額的通過，是通過稀釋或者蠶食沒有退出的開發(fā)商的份額。

　　我們作為地產(chǎn)基金要面臨一個選擇，其實就是做什么，跟誰做，還有怎么做的問題。在一個行業(yè)結(jié)構(gòu)格局發(fā)生大的變化的前提下，我覺得我可能還不一定馬上看的清楚應(yīng)該做什么。但是我很清楚我不應(yīng)該做什么，我不應(yīng)該做的就是，越是過去特別成功的盈利模式，就是現(xiàn)在要回避的東西，因為它們會首當(dāng)其沖受到行業(yè)格局的變化調(diào)整帶來的沖擊?；蛘?/p>

　　我可以告訴大家我們做的事情，以及不太愿意做的事情，比較主流的就是“招拍掛”，爭取可以從銀行貸點錢來拿地蓋房，而且在四個環(huán)節(jié)當(dāng)中都沒有太多名堂的項目，我們都不會做。我們做財務(wù)投資人最關(guān)心就是成本售價比，對房地產(chǎn)來說住宅類開發(fā)項目就是地價和最終的售價。

　　第二有沒有內(nèi)在的經(jīng)營杠桿或者嫁接外部金融杠桿的可能。

　　第三能否順利的，比較高確定性的退出。

　　在現(xiàn)在中國房地產(chǎn)目前情況下，100個項目當(dāng)中，估計有80個項目在成本收入比是無法滿足私募地產(chǎn)基金的需求。因為地方政府都變的很聰明，地價上不會讓你占很大的便宜。

　　一半以上項目是沒有金融杠桿，你同銀行根本貸不到錢，你前期投入大的，錢不能馬上下來，這是財務(wù)投入非常敏感的。如果大家有一些金融常識，這個前期投入和資金使用率都是非常敏感的。幾乎90%的項目都面臨著退出去化的不確定性。

　　現(xiàn)在這個情況下，能夠符合私募地產(chǎn)資金主流開發(fā)類項目現(xiàn)在是非常稀缺的。是不是在這種市場條件下，我們私募基金就什么也不用干了呢？其實不是，其實每一次行業(yè)的調(diào)整都會孕育新的商機，一些新的行業(yè)新秀。

　　中國過去十年創(chuàng)造的萬科、龍湖、萬達這些巨無霸的開發(fā)商，我認為今后十年不會再出這樣的企業(yè)了，因為市場缺乏這樣的土壤養(yǎng)分。但是在物業(yè)的運營這種輕資產(chǎn)的模式上，在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，比如說呂總介紹的農(nóng)產(chǎn)品的物流園，這些模式會有很多的創(chuàng)新，也會出現(xiàn)一些新的行業(yè)領(lǐng)袖。

　　我原來只知道蓋房子，也不用太擔(dān)心房子，自己就能賣出去的，這樣的開發(fā)商對私募基金是沒有什么價值的。開發(fā)商必須深度挖掘物業(yè)經(jīng)營的價值，需要創(chuàng)造現(xiàn)在主流市場之外新的需求。其實私募地產(chǎn)基金就是廣義的私募股權(quán)基金的分支，它的發(fā)展和生存邏輯不會脫離任何一個私募基金發(fā)展成功的普遍規(guī)律。首先私募基金總是站在行業(yè)投資前沿的領(lǐng)域，他會和主流資本有區(qū)別，地產(chǎn)行業(yè)主流資本一定還是銀行加上信托，這個是今后十年依然占到八成以上，這個格局一時半會改變不了。

　　所以我們地產(chǎn)基金不會搶銀行的生意，不會搶信托的生意，我們也搶不了，因為我們資金成本太高了。像用高利貸去放貸，這些都是短期的，內(nèi)在非常虛弱，長期來說這種地產(chǎn)基金沒有存在的價值。

　　第二所有私募資金成功之道，都在于用眼光發(fā)覺獨特的商機和業(yè)務(wù)模式，并且創(chuàng)造高額的利潤。地產(chǎn)基金就是地產(chǎn)里面的風(fēng)投和PE。在風(fēng)投領(lǐng)域我們做得很早，會承擔(dān)更高的風(fēng)險，在PE我們更關(guān)心如何通過現(xiàn)金流嫁接金融杠桿，無論是做風(fēng)投還是PE，我們對于20%的回報是不感興趣的?，F(xiàn)在大部分的地產(chǎn)商來說，20%是所能夠承擔(dān)的資金成本的上限。

　　所以傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式和地產(chǎn)基金對接成功率不是很高。我覺得能夠引起地產(chǎn)資金項目的開發(fā)商，行話其實就是“商業(yè)模式”。如果說開發(fā)商的核心故事只限于有幾個項目，我有幾塊地，我也認識幾個城市的市委書記，我覺得這樣的故事，一個城市有很多開發(fā)商都可以做出來，這樣就沒有浪費時間和地產(chǎn)進行對接，如果對接上也不可能進行長期的合作。

　　簡單的說，開發(fā)商如果能夠跟私募地產(chǎn)資金對接成功，第一商業(yè)項目要獨特，第二項目要足夠高，兩者兼?zhèn)涓?，但是至少具備一個特點，謝謝大家！