遲迅：大家上午好，我想在2011年應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，在這一年里面融創(chuàng)取得非常好的業(yè)績(jī)。整個(gè)融創(chuàng)中國(guó)是192個(gè)億的合約額排在全國(guó)第18名。融創(chuàng)天津公司是以80億的合約額，62.85億合約額排在天津市第一。

　　我們回顧2011年宏觀調(diào)控這么嚴(yán)厲的情況下，融創(chuàng)中國(guó)在2010年的時(shí)候，全集團(tuán)合同額是80多個(gè)億。我們最受益一點(diǎn)，我們確實(shí)從集團(tuán)上講，做了高端精品戰(zhàn)略。這個(gè)也讓我們?cè)趪?yán)厲市場(chǎng)情形下獲得非常好的業(yè)績(jī)。

　　今天和大家分享一下，天津融創(chuàng)公司的兩件事：一個(gè)是我們?cè)趺蠢斫飧叨司罚€有就是天津整體布局。

　　對(duì)于高端精品，首先還是開(kāi)發(fā)商的態(tài)度和決心。其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商應(yīng)該說(shuō)在宏觀市場(chǎng)條件下，在整個(gè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展情況下，可能還要選擇做高端精品。怎么做高端精品？

　　第一點(diǎn)，態(tài)度和決心非常的重要，首先開(kāi)發(fā)商，特別是領(lǐng)導(dǎo)人要有這種態(tài)度。因?yàn)樽霎a(chǎn)品，我們?nèi)趧?chuàng)認(rèn)為最尊敬的開(kāi)發(fā)商還是綠城。因?yàn)樽龈叨司肥紫葟恼麄€(gè)體系，包括對(duì)產(chǎn)品的苛求，這個(gè)是做高端精品最重要的。

　　第二點(diǎn)，在任何市場(chǎng)變化情況下，你的戰(zhàn)略不能變。之所以我們這么做，天津公司2011年獲得特別好的成績(jī)，整個(gè)天津市內(nèi)六區(qū)180平米以上的房子，融創(chuàng)占了天津市場(chǎng)的一半。而且去年單盤(pán)排名前十名的項(xiàng)目，融創(chuàng)奧城是第一，海逸是四名，我們?nèi)ツ暌还彩橇鶄€(gè)盤(pán)在售，有三個(gè)盤(pán)是開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，剩下都是在四季度開(kāi)盤(pán)，我們能夠得到認(rèn)可，大家這些年天津的業(yè)主，包括多的同行能夠有信心感覺(jué)到，融創(chuàng)有能力做高端精品。

　　第二個(gè)如果做高端精品的話，一定就是要有好的外部資源。任何一個(gè)項(xiàng)目也是一樣，如果高端精品比本身自己做的產(chǎn)品更重要。大家想，在香港、美國(guó)，香港所有的高端房子不是在半山就是在海邊，在美國(guó)紐約也是一樣。如果是高端精品，唯一的外部資源是對(duì)項(xiàng)目最重要的要素。

　　現(xiàn)在融創(chuàng)在售的項(xiàng)目，我們海逸長(zhǎng)州是在梅江區(qū)域，奧城是在奧城板塊，還有就是我們的星美御，這些都是在不同的區(qū)域，我們要理解高端客戶，這個(gè)特別重要的。

　　因?yàn)?003年在天津成立的時(shí)候，我們做時(shí)代奧城和海逸長(zhǎng)州時(shí)候的，當(dāng)時(shí)周邊還是四千的時(shí)候，我們都賣(mài)七千。我們當(dāng)時(shí)就是高端精品項(xiàng)目，我們現(xiàn)在房子是賣(mài)兩萬(wàn)多，當(dāng)時(shí)是賣(mài)七千，所以當(dāng)時(shí)我們一定是高端精品。

　　我們研究高端客戶的生活習(xí)慣、需求以及對(duì)功能的要求，這個(gè)我覺(jué)得是特別重要的，而且是不能拷貝的。應(yīng)該說(shuō)天津高端客戶、北京的高端客戶跟深圳的高端客戶有些東西是同質(zhì)的，有些東西是有差異的。

　　我們做的天津的海逸長(zhǎng)州和時(shí)代奧城，實(shí)際上都是高端項(xiàng)目，但是我們?cè)诋a(chǎn)品上有很大的差距，因?yàn)閵W城這個(gè)項(xiàng)目，我們定位上還是城市的高級(jí)白領(lǐng)，海逸長(zhǎng)州面向的還是私營(yíng)業(yè)主。國(guó)家調(diào)控賺取的合理的利潤(rùn)，在這種情況下怎么制訂產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，如果想做高端也是非常重要的。

　　另外最后一點(diǎn)就是好的物業(yè)服務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，怎么來(lái)判斷價(jià)值？第一肯定是售價(jià)，當(dāng)然更重要一點(diǎn)還是看后期物業(yè)管理。如果衡量公司的能力的話，其實(shí)最主要一點(diǎn)就是看公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，未來(lái)二手房的價(jià)格。

　　對(duì)于融創(chuàng)天津公司來(lái)講，經(jīng)過(guò)這些年我們對(duì)整個(gè)城市的理解，包括對(duì)客戶的理解，包括團(tuán)隊(duì)努力的去做，在2011年之前我們認(rèn)為我們的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)土地的判斷，經(jīng)過(guò)這些年，我們?cè)谔旖蛴泻軓?qiáng)的能力。

　　2012年我們也是想把物業(yè)管理納入到天津開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)工作當(dāng)中，同時(shí)也是把產(chǎn)品結(jié)合物業(yè)管理，客戶對(duì)產(chǎn)品的需求，包括對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的要求，我想這是天津下一步的重點(diǎn)工作。而且我想在未來(lái)的市場(chǎng)，高端項(xiàng)目一定在未來(lái)的升值空間特別大的，這個(gè)主要還是幾個(gè)事。

　　大家現(xiàn)在都特別關(guān)心政策，我們的判斷，第一是限購(gòu)，今年肯定不會(huì)取消，不知道明年是不是取消，但是我們判斷未來(lái)一定是取消，但是取代限購(gòu)的是什么？一個(gè)是高端房貸，還有一個(gè)就是房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)稅怎么收，這也是一個(gè)特別難的事。中國(guó)的問(wèn)題還是各個(gè)城市發(fā)展不均衡，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。因?yàn)橹袊?guó)一線、二線、三線城市，如果拿黑龍江跟北京比，就像兩個(gè)國(guó)家一樣。我們說(shuō)未來(lái)真的市場(chǎng)放量，高端的市場(chǎng)空間應(yīng)該是特別大。

　　因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在土地是50：50為保障房建設(shè)，特別是天津市執(zhí)行70、90政策，但是人的財(cái)富政策是增加的，好的房子未來(lái)一定是稀缺的。

　　下一點(diǎn)我說(shuō)一下融創(chuàng)天津的布局，我們?nèi)趧?chuàng)重點(diǎn)做四個(gè)區(qū)域，天津、北京、蘇南地區(qū)、重慶。天津作為融創(chuàng)的大本營(yíng)，我們上市以后要立足于天津，這個(gè)確實(shí)是2011年拿了三塊地，1月份在濱海新區(qū)海河教育園拿了土地，在三季度我們和保利合作，在海河邊拿的第二塊地，而且2011年我們也取得非常好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　對(duì)于怎么獲取土地，還是說(shuō)幾點(diǎn)：第一點(diǎn)就是城市發(fā)展方向，你對(duì)城市的理解，你拿的是不是城市的主流發(fā)展方向。第二個(gè)就是區(qū)域的供求關(guān)系。第三就是城市周邊的成本。第四是不是符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　結(jié)合這幾件事，我們?cè)谔旖驗(yàn)槭裁茨眠@幾塊地。我們?cè)谏鲜兄澳玫侥祥_(kāi)區(qū)的王府一號(hào)項(xiàng)目，我們當(dāng)時(shí)拿那塊地的時(shí)候，天津很多媒體記者和開(kāi)發(fā)商都知道，天津這些年土地市場(chǎng)供應(yīng)中心城區(qū)的供應(yīng)量?jī)H在全市供應(yīng)量的6%，而且這三年天津整個(gè)市內(nèi)六區(qū)外環(huán)線以內(nèi)的供應(yīng)量的建筑面積700萬(wàn)平米左右，而且這里面還有40%是公建。

　　而且到現(xiàn)在為止，天津整個(gè)純住宅用地而且在10萬(wàn)平米以上規(guī)模的，只有王府一號(hào)一個(gè)項(xiàng)目。我們說(shuō)這塊地周邊不會(huì)有土地出現(xiàn)，我指的是純住宅用地，而且又是核心地理位置，旁邊有三宮，而且旁邊又要做綠化，再有周邊道路都是重新整修，就是具備做高端精品的基本素質(zhì)，而且旁邊天大、南大、鞍山西道的產(chǎn)業(yè)。一個(gè)是居于市中心，還有就是對(duì)周邊的判斷。

　　我們上市之后，我們說(shuō)天津的發(fā)展是“雙核戰(zhàn)略”，我們必須進(jìn)濱海新區(qū)，我們了解濱海新區(qū)2010年的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)超過(guò)浦東，2011年大家知道天津GDP增長(zhǎng)是16%，重慶是16.5%，濱海新區(qū)的增長(zhǎng)是23%。濱海新區(qū)增長(zhǎng)占天津的將近60%。所以我們覺(jué)得說(shuō)，目前限購(gòu)對(duì)濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響，但是我們想如果在天津立足的話，濱海新區(qū)一定是一個(gè)方向，所以我們?cè)?月份拿的濱海新區(qū)，拿的北塘的項(xiàng)目也是去年8月份開(kāi)盤(pán)了。

　　我們?yōu)槭裁催x擇北塘？老天津人說(shuō)北塘在天津也不是特別好的地區(qū)。因?yàn)榈谝槐碧临Y源特別好，有高爾夫球場(chǎng)、水庫(kù)、大海，那邊就是開(kāi)發(fā)區(qū)。那個(gè)在旅游區(qū)、東疆港給包圍住了，大概有500萬(wàn)平米的供應(yīng)量，這里面有300多萬(wàn)是城市配套項(xiàng)目，而且可以作為核心內(nèi)容。

　　這里面最重要的一點(diǎn)，我們當(dāng)時(shí)對(duì)濱海新區(qū)研究的話，濱海新區(qū)提出“十大戰(zhàn)役”，只有北塘是地方親自招的，而且也是這幾年成熟最快的。

　　我們覺(jué)得未來(lái)北塘的潛力是最大的，我們?yōu)槭裁催M(jìn)濱海新區(qū)，第二為什么選擇北塘這個(gè)區(qū)域。我們還拿了中央學(xué)府這個(gè)項(xiàng)目，我們也知道在天津城市中心拿地，但是天津城市中心不出地，所以我們還要有整個(gè)的布局。選擇海河教育園呢，天津大道修通是連接天津和濱海新區(qū)最重要的一條道路，而且海河教育園已經(jīng)獨(dú)立了，應(yīng)該說(shuō)天津以前市內(nèi)六區(qū)，海河教園又是一個(gè)區(qū)域，應(yīng)該差不多形成七區(qū)。海河教園是天津政府，也是黃興國(guó)市長(zhǎng)親自抓的項(xiàng)目。海河教園區(qū)域未來(lái)升值潛力特別大，包括未來(lái)的天大、南大定的國(guó)家級(jí)的會(huì)展中心投資了170個(gè)億，在天津大道旁邊馬上開(kāi)工，我們覺(jué)得這個(gè)區(qū)域特別的好。

　　還有去年3季度，我們跟保利合作，在去年整個(gè)一年天津城市中心，一共供應(yīng)了最大三塊地，一塊是棉一，被萬(wàn)達(dá)拿走的，第三季度就是跟保利一起拿的。在布局上主要還是對(duì)天津公司的理解，我們主要還是占據(jù)城市中心，因?yàn)槲覀冇X(jué)得我們有高端精品的品牌優(yōu)勢(shì)，另外我們進(jìn)入濱海新區(qū)，我們要在海河教育園發(fā)展。

　　今天因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，主要還是跟大家溝通這兩件事，希望大家更了解融創(chuàng)，也希望大家有機(jī)會(huì)，我們?cè)龠M(jìn)行深入的交流謝謝大家！