朱中一：各位嘉賓大家上午好！很高興來青島參加2012年城市觀點(diǎn)論壇青島行。

　　溫家寶總理在兩會(huì)前對(duì)房產(chǎn)有一番講話，在新聞發(fā)布會(huì)上又有一番講話，應(yīng)該說他的講話是深思熟慮的?？偫韺?duì)房地產(chǎn)行業(yè)做了基本的規(guī)劃，我們基本上怎么認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹和領(lǐng)會(huì)講話精神。因?yàn)榭偫淼膱?bào)告是兩會(huì)，全國人大全體通過的，所以我想我們?cè)鯓訌慕?jīng)濟(jì)的層面理解好、貫徹好。有一些問題，確實(shí)在實(shí)施當(dāng)中有理解和消化的問題。

　　我想總理在兩會(huì)上的講話包括新聞發(fā)布會(huì)的講話，我覺得今年的房地產(chǎn)走勢(shì)有兩個(gè)問題很清晰，總理的政府工作報(bào)告和新聞發(fā)布會(huì)上，講的問題有七點(diǎn)基本工作：

　　第一，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善投資投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控使房價(jià)理性回歸。

　　第二，繼續(xù)推進(jìn)保障房安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套、新開工700萬套以上，保障性住房建設(shè)、分配等管理制度。這里的工作，又有四項(xiàng)工作：一是怎么樣確保土地的落實(shí)問題，因?yàn)榻衲甑牧勘砻嫔峡?00萬的開工量少了，實(shí)際加上歷年來的項(xiàng)，今年在建的項(xiàng)有1800萬套，資金和土地的落實(shí)量很大。二是嚴(yán)把工程驗(yàn)收關(guān)，確保工程質(zhì)量。三是完善分配制度，加快管理政策。四是逐步完善保障性住房的政策。

　　到具體的地方來說，是很難把握的問題，什么很難把握呢？不少地方的存量房的壓力很大。存量房壓力很大的情況下，怎么樣保證供給，確實(shí)是難題。加上現(xiàn)在企業(yè)由于存量比較大，現(xiàn)在的政策在開工、竣工方面，有的在調(diào)整。所以這個(gè)工作的落實(shí)很難，梳理也很難。

　　第四，加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)。這個(gè)作為住建部做的，要今年上半年，進(jìn)行住房信息的聯(lián)網(wǎng)，而且要求各個(gè)省市聯(lián)網(wǎng)。如果信息聯(lián)網(wǎng)以后，能夠解決怎樣解決老百姓住房的問題。

　　第五，改革房地產(chǎn)稅收制度。大家最關(guān)心的就是怎么樣普及重慶、上海房地產(chǎn)在一些縣級(jí)城市怎么推廣，這有一些難度。在我們協(xié)會(huì)來講，一直建議要讓老百姓把多余的房子推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，而主要目的是增加地方稅收。

　　第六，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這一句話是總理政府報(bào)告的最后一句話，我自己理解，也可以作為咱們長期的發(fā)展目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)長期目標(biāo)，實(shí)際也包含三方面的工作：一是怎么樣建立完善符合我們國情的住房政策與制度。二是研究制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康長遠(yuǎn)發(fā)展的長期制度問題。三是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還是要綜合發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的積極作用，同時(shí)還要發(fā)揮好政府調(diào)控的作用。處理好市場(chǎng)和政府調(diào)控的關(guān)系問題。

　　第七，家寶總理在召開新聞發(fā)布會(huì)的時(shí)候，也說得很清楚，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展他認(rèn)為是好的，因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化在發(fā)展。在他的報(bào)告里講，是很重要的事情。對(duì)家寶總理的政府工作報(bào)告和記者招待會(huì)上的講話，以及今年1月份的時(shí)候，在總理辦公會(huì)上的講話，他提到住房調(diào)控有兩個(gè)目標(biāo)，一個(gè)是促進(jìn)房價(jià)的合理回歸，一個(gè)是促進(jìn)長期制度。總的來說，方向已經(jīng)描繪的很清楚，關(guān)鍵是大家怎么樣學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)和貫徹。

　　我自己感覺到，當(dāng)前要學(xué)習(xí)貫徹好總理的講話，我們有三個(gè)問題，可能是大家議論比較多的。我自己也在琢磨這些問題。

　　第一，政策不動(dòng)搖、不放松。第一個(gè)問題就是目前的房價(jià)還比較高。

　　第二，調(diào)控的方向是正確的，為什么？第一是為了抑制投機(jī)，這肯定是正確的，因?yàn)槲覀兩w房子，主要解決老百姓住的問題，而不是炒的問題。第二，包括限購的政策，我們認(rèn)認(rèn)真真學(xué)習(xí)限購政策，我們覺得在當(dāng)前也是比較好的一種政策。因?yàn)樵诜績r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，一定是限購的。而且限購并不是有了房子不能買，你有了一套房子的還可以買，但是有了兩套房子的，你暫時(shí)不要買。他沒有排斥你改善型的需求。第三，限購是和地方人口、環(huán)境資源相適應(yīng)的，像北京、上海，不可能都到北京去買房，因?yàn)橘Y源不能接受。所以方向是正確的，所以是不動(dòng)搖的。為什么不放松？因?yàn)闀?huì)造成混亂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　將來怎么做？我們客觀的說，如果我們有了中長期制度的政策，我們會(huì)用新進(jìn)的政策來取代。目前社會(huì)上也好，我們業(yè)界也好，包括學(xué)術(shù)界也好，也有對(duì)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的議論，就是房地產(chǎn)長期這樣下去，對(duì)經(jīng)濟(jì)有沒有影響。包括地方的財(cái)政、稅收有沒有影響。我們客觀來講，沒有影響是假的，但是關(guān)鍵這種影響是利大于弊還是弊大于利？

　　我想是利大于弊。為什么？第一，現(xiàn)在大量的保障房工程，一定程度上，今年新開工700萬套，加上新建的一共1800萬套，很大程度上會(huì)成為房價(jià)下降的壓力。第二，房地產(chǎn)調(diào)控，我們抑制的是投機(jī)投資性的，我們擠掉的是泡沫。而擠掉這個(gè)泡沫，從長遠(yuǎn)來說是有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，一個(gè)很重要，我們國家為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益和老百姓實(shí)際的收益率的提高，主動(dòng)把今年GDP的增長放到7.5%。另一方面考慮是外貿(mào)，還有我自己也感覺到，我看到學(xué)術(shù)界的討論，也看到房地產(chǎn)的下降。即使下降到7.5%，對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面不會(huì)帶來太大的影響。所以這一點(diǎn)大家一定要考慮的。

　　我剛才講這是從中央政府層面考慮的。作為地方政府，可能實(shí)際問題更多一點(diǎn)。因?yàn)榈胤秸纫袚?dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，要承擔(dān)落實(shí)保障性住房的責(zé)任，還要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的責(zé)任。我想地方政府是有智慧處理好這方面的關(guān)系。我自己覺得，在房地產(chǎn)這個(gè)問題上，一定在中央政府統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，讓地方政府做一定的支撐，我相信地方政府有這一方面的智慧。

　　第二，政策的不放松、不動(dòng)搖，是不是說明政策一點(diǎn)不能動(dòng)？這也不是的。因?yàn)槿ツ甑谒募径鹊浇衲甑囊患径?，我們已?jīng)看得很清楚了。有些城市微調(diào)，是較輕的，涉及到限購問題，有些涉及到減少稅收的問題。比如說普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭乔皫啄曛贫ǖ?，這幾年確實(shí)變化很大，肯定要調(diào)整。另外，住房公積金購買的問題，在這些問題放寬的，或者微調(diào)的，實(shí)際上今年政府是支持的，甚至是認(rèn)可的，政策實(shí)際上也是在微調(diào)的。這是第二條，政府的不放松、不動(dòng)搖，實(shí)際上地也在進(jìn)行微調(diào)。

　　第三，剛才盧鏗董事長也講了，就是房價(jià)的回歸問題，這個(gè)問題可能有些難。但是我們應(yīng)該從正面理解，現(xiàn)在房價(jià)確實(shí)比較高的，包括青島這幾年的房價(jià)漲了多少。2008年以前房價(jià)四五千塊錢，現(xiàn)在一兩萬塊錢。我自己的觀點(diǎn)，包括我跟咱們的經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮主任講，我自己一個(gè)觀點(diǎn)，第一，房價(jià)的分配規(guī)律，要因地制宜的。房價(jià)漲得很快，房價(jià)就是要擠泡沫，就是要合理回歸，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。第二個(gè)觀點(diǎn)，根據(jù)房價(jià)穩(wěn)定的需求，為了防止房價(jià)漲價(jià)的蔓延，這個(gè)不能蔓延。第三個(gè)問題，像一些中小城市，中西部城市，房價(jià)確實(shí)比較低?，F(xiàn)在大型的、全國性的企業(yè)進(jìn)去了，質(zhì)量提高了，成本上升了，確實(shí)有合理房價(jià)上漲因素的，我認(rèn)為這是合理的。家寶總理也講到了，成本上去的這種房價(jià)的上漲我認(rèn)為是可以的。但是最好控制在房價(jià)上漲和地方政府制定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一致，或者要與老百姓的收入基本適應(yīng)，或者低于老百姓的收入，我想采取這種辦法，是不是就可以認(rèn)可了。當(dāng)然，確實(shí)有難題。現(xiàn)在如果根據(jù)房價(jià)收入比，北京、上海的房價(jià)可能在五千以內(nèi)是合理的，我說現(xiàn)在供應(yīng)商品房都是前兩年拿的土地，可能地面價(jià)格就超過這個(gè)價(jià)。我昨天來青島已經(jīng)很晚了，我了解了一些樓盤。當(dāng)時(shí)樓盤地面價(jià)格很高的，所以房價(jià)的合理回歸，怎么樣跟地價(jià)的合理回歸相一致，怎么樣跟老百姓的收入相一致，我認(rèn)為還有一個(gè)過程。這是我對(duì)大家當(dāng)前關(guān)心的幾個(gè)問題的一些看法。

　　上面是圍繞房地產(chǎn)的，就房地產(chǎn)行業(yè)的走向，還有一個(gè)問題，包括怎樣引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的問題，一會(huì)兒還有一個(gè)論壇，我不講了。還有，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，如何以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的，養(yǎng)老服務(wù)體系，是我們大家共同的責(zé)任。家家都有老人，人人都要老，而且我們國家的老齡化形勢(shì)很嚴(yán)峻。包括商業(yè)地產(chǎn)，我們不要盲目進(jìn)入。

　　第一個(gè)觀點(diǎn)，希望大家一定要跳出行業(yè)看行業(yè)，所以我們自己一定不能老是自己在自己圈子里研究這個(gè)問題、那個(gè)問題，發(fā)這個(gè)牢騷、那個(gè)牢騷。在思維上一定要跳出行業(yè)看行業(yè)。而且我們平常的標(biāo)準(zhǔn)，一定不能按前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展、獲得暴利的情況看。因?yàn)楸├豢赡芰?。所以評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)一定要做好。

　　第二，前兩年市場(chǎng)不正常，這兩年修改新的規(guī)則，而逐步修訂新的規(guī)則是朝著正常房地產(chǎn)行業(yè)的方向走的，所以我們要主動(dòng)適應(yīng)這個(gè)規(guī)則，不要老是爭(zhēng)論。

　　第三，我們的企業(yè)在順應(yīng)政策的前提下，一定要做好區(qū)域的定位和產(chǎn)品定位，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。某企業(yè)2011年的時(shí)候，500強(qiáng)排到400名，今年進(jìn)入17名，為什么進(jìn)入17名？因?yàn)樵诶砟钌蠄?jiān)持薄利多銷?，F(xiàn)在二三線城市都進(jìn)入了。它堅(jiān)持薄利多銷，所以得到很快的發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，所以我們一定要考慮到以合理價(jià)格促銷。否則的話，可能很難受。

　　最后，我用一句話結(jié)束，咱們的老人家毛主席說的，風(fēng)物長宜放眼量。所以我們要尋找我們的發(fā)展之路，穩(wěn)步健康發(fā)展。謝謝大家。